万科拥有26万间长租公寓，仍要开放加盟？

作者 | 房互君

来源 | 房地产和互联网
导语：此次开放加盟的动作，对于万科而言，是一次由“重资产持有”转向“轻资产运营”的重要转型。

万科旗下长租公寓品牌泊寓开放加盟了。万科泊寓官方公众号连续多次连续发布了招募加盟商的消息。

根据官方公布的信息，其加盟模式主要分为项目加盟和资金加盟两种方式：

第一种，项目加盟模式。

万科泊寓为资产方提供包括加盟授权、系统使用、销售运营服务、会员服务、收款渠道、泊友生活 、IOT硬件等在内可勾选服务。合作对象为有合适物业、想要引入长租公寓品牌的业主，可和万科泊寓在团队建设、营销渠道、运营管理等方面进行灵活定制服务。

第二种，资金加盟模式。

万科泊寓为资金方链接项目，有闲置资金、有兴趣投资长租公寓赛道，可以简单理解为把万科泊寓作为一个投资产品。

可以简单的理解为，万科此次开放加盟，主要吸纳两类人群，一类为有闲钱的投资者，一类为有公寓项目的合作方，即“有房没钱”和“有钱没房”两种客户。

万科泊寓这个动作也颇让行业意外。

在长租公寓领域，万科以超过26万间的在管房源总量，名列长租公寓规模榜首。根据万科公布的财报，早在2023年，万科泊寓就实现了盈利，那么，不差钱的万科泊寓，为什么在此时开放加盟？

通常，品牌方通过加盟方式，可以使用加盟商的资金进行快速市场扩张，做大规模。但是，加盟模式由于对加盟商的管控有限，较常见出现品质把控不力的问题。

实际上，在重资产的长租公寓领域，前期项目改造资金投入量大，理论上是加盟模式密集的赛道。

加盟模式最早出现在一些创业型长租公寓品牌中，比如，魔方公寓2015年宣布开放众筹式加盟合作，被自如收购的贝客公寓曾经以加盟合作的方式在二三线城市拓展市场等等；2014年，窝趣公寓提出委托管理轻资产加盟模式。

而开发商系的长租公寓品牌，在长租公寓发展之初，几乎没有开放加盟合作的案例。相比创业型长租公寓品牌，开发商系的长租公寓品牌由于隶属于开发商，背靠大金主，在此轮新房市场调整前，开发商资金实力较为雄厚，可以为旗下长租公寓品牌输血。

同时，除了资金之外，在长租公寓发展之初，开发商系长租公寓品牌大部分用的是自有开发项目改造试水，项目加盟合作方式也无法适用。

眼下，开发商系长租公寓项目和在管房间数量不断攀升，诸如万科、龙湖等长租公寓已经做到了头部，这些长租公寓品牌也不再局限于开发商母体的自营项目，而逐渐建立了市场化的商业模式，这自然会依赖于进行更广泛的社会化合作。

在这次万科公开招募加盟商合作之前，龙湖冠寓、旭辉领寓等品牌，已经开始进行进行轻资产的合作。

比如，截至目前，龙湖冠寓的合作方式已覆盖全周期管理、运营咨询服务、轻资产合作委托、加盟合作、承租合作、政企平台合作平台、股权合作等模式。

龙湖冠寓加盟合作的成都汽车智创活力港店，2024年年中正式开业，在这个项目加盟合作中，龙湖冠寓输出管理体系、人才团队及经营能力，负责项目全周期筹开、运营及管理服务。

2019年，旭辉领寓推出大社区托管模式，与项目方进行轻资产合作，提供托管运营服务。不过，旭辉领寓的托管模式只选择大型综合社区，这与其他运营商“小业主”的加盟模式不同。

在长租公寓的品牌系中，开发商系是重要阵营，也是规模型长租公寓品牌的重要组成部分。

根据中指研究院公布的今年1月份长租公寓TOP30，万科泊寓位列长租公寓在管房源量第一名。

前三十房源总量超过120万间，入门门槛房源量为2万间，除了万科外，龙湖冠寓、华润有巢、朗诗寓、招商伊敦、保利公寓、联投新青年、金地草莓社区、华发优生活、碧桂园碧家等开发商系品牌在列。

根据数据统计，长租公寓TOP30中，开发商系在管的房源总量占TOP 30在管房源总量近50%。

其中，仅龙头老大的万科泊寓，就占据了TOP30在管房源总量近20%。

万科泊寓公布的数据显示，截止最新数据，泊寓已入驻29个城市，产品系包括青年公寓、泊寓公社、城市青年家、院儿等，开业项目超过400个，运营房源24.7万间，房源纳保12万间以上；自有渠道获客占比85%，大客户资源库超过5000家；出租率稳定在95%，人房比达到行业平均的1:150，客户满意度95%，前台GOP利润率89%。

根据万科2023年报，万科泊寓实现营业收入34.6亿元，首次实现了成本法下的报表盈利。尽管已经做到如此规模，对于万科泊寓而言，同样面临自身的规模焦虑和财务压力双重考验。

一方面，万科泊寓经过十多年的发展，长租公寓的天花板也将越来越明显，通过加盟方式合作，是长期持续保持规模上的增长的必备路径。

此外，根据万科2024年业绩预告，公司整体预计亏损450亿，并迎来整理大换血，来自深圳地铁等国企高层接管万科，尽管老万科人朱旭对接长租公寓事业线，但万科整体的变动，也将让万科泊寓长租公寓出现变动。万科集团的巨亏，也会使得万科泊寓的财务压力加大。

因此，万科泊寓此次开放加盟的动作，对于万科而言，是一次由“重资产持有”转向“轻资产运营”的重要转型，这考验着万科泊寓的标准化输出、加盟商管控等新的能力。

对开发商系长租公寓品牌而言，具有重要的示范意义。

一方面，带头大哥万科将开启公开加盟的先河，引发效仿和追随；另一方面，当万科泊寓这种赛道头部开始加盟扩张，也意味着行业将加速整合，对于中小品牌来说，将面临更大压力，行业集中度将会进一步提升。