年报观察 | 华发股份穿越周期

观点网 房地产行业的巨浪持续翻腾，高速增长的盈收已成历史，房企如今要抗衡的不是过去的自己，而是当下整个时代的冲击。

3月15日晚，华发股份发布了2024年度业绩报告。

据报告显示，2024年，华发股份实现营业收入599.92亿元，归母净利润9.51亿元。其中，房地产作为主营业务，报告期内营业收入557.19亿元，毛利率为17.39%。

具体分区域情况来看，华南地区为本期主要贡献区域，全年营业收入285.71亿元，毛利率17.86%；华东地区紧随其后，营收219.27亿元，毛利9.34%；而北方地区总营收52.22亿元，毛利率同比增加3.82个百分点至15.76%。

在销售方面，华发股份继续稳居千亿房企阵营，全年实现全口径销售1054.44亿元。其中，珠海作为大本营，全年实现销售249.77 亿元，同比增长30.6%，销售占比提升至23.69%。

其它区域方面， 华东大区全年实现销售461.73亿元，销售占比降至43.79%；华南大区全年实现销售320.76亿元，销售占比提升至30.42%；北方区域仍在追赶，全年实现销售22.18亿元，销售占比减少至2.10%。

区域销售占比的变化，背后反映的往往是公司的拿地策略的改变。

近年来，华发集团在投拓方面越发谨慎，除了战略大本营珠海外，仅聚焦一线、强二线城市等重点城市，如上海、广州、深圳、成都、西安等，且对土地素质要求越发严格。

2023年，华发股份新增了23宗土地，高度聚焦于上海、杭州、成都三地，占比超75%；而到了2024年，华发股份全年仅拿下6宗地，上海、广州、西安各一宗，成都3宗。

在这其中，华发股份之所以重视成都，还是与其销售情况有关。

从2019年入蓉至今，华发股份已累计投资金额超过百亿，开发了锦江首府，锦江大院，锦江上院，锦江璞园，新川印，阅天府，锦宸府共7个项目。

据当地媒体报道，锦宸府项目2024年两次开盘即清盘，仅170套房源吸引超2600组客户争夺；而阅天府在2024年期间更是售出了55亿元的成绩。

趁热打铁之下，2025年开年，华发股份便迅速将2024年斩获的成都三个项目推向市场。

据悉，成都的3宗地是分别是于2024年6月25日、6月27日，及7月19日以20300元/平方米、19000元/平方米、17000元/平方米的楼面价摘得，江湖上号称“驸马三美”，即如今的“华发统建·锦宸院”项目，共计126亩。

从拿地到入市，华发股份仅用时不到半年。2月28日，该项目首次开盘，推出11F小高层及两叠叠拼产品，主力总价800-1500万元，开盘即售罄。

得益于拿地策略改变及销售突破，华发股份在行业越来越有话语权。据观点指数发布的2024年房地产销售榜单，华发股份以692.40亿元的权益销售金额跻身第一梯队，位居TOP9，同比跃升5位。

与此同时，在2024年期间，针对华发股份的业绩表现，多家证券公司均给出了“买入”或“增持”的评级。

2025年年初，西南证券在发布的2025年房地产行业投资策略中，将华发股份列入个股推荐行列，其给出的理由是销售排名逆势提升，多元业务协同发展。

西南证券指出，目前华发股份两翼业务加速拓展，涵盖商业地产、品牌经营的产品体系愈加成熟，上下游产业链实现协同发展。

据最新财报显示，商业运营方面，该业务收入实现稳步增长，2024年租金收入达7.85亿元，同比增长15.41%。2024年新开业珠海横琴华发商都以及武汉咸安坊2家商业中心。截至报告期末，在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积260万平方米。

在物业管理领域，2024年物业服务业务营收达16.75亿元，同比增长18.85%。截至 2024 年末，华发物业已进驻40余个城市，服务项目超过400个。

不过，在资本层面上，除了业务运营能力，投资者更看重的是“财务安全”程度。

财报显示，截至2024年年末，华发股份的总资产为4202.95亿元，其中流动资产合计3490.34亿元，包含332.06亿元的货币资金。

总负债合计2953.07亿元，其中流动负债1750.02亿元，包含34.80亿元的短期负债，及一年内到期的非流动负债200.41亿元。

就目前情况来看，华发股份现有的货币资金已足以覆盖短期债务。

2024年末，华发股份剔除预收款的资产负债率为62.37%，长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，综合融资成本较2023年末下降26个基点。

此前1月21日，华发股份发布公告称，上海证券交易所已受理公司关于向特定对象发行可转换公司债券的申请。此次募集资金计划将投入上海华发海上都荟、无锡华发中央首府、珠海华发金湾府等项目，以及用于补充流动资金。

至于股份回购方面，截至2025年2月28日，华发股份已累计回购372万股，占总股本的0.135%，累计回购金额为1993.22万元，实际回购价格区间为5.21元/股至5.68元/股。

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