REITs观察 | “不确定”市场下的顺丰房托

观点网 在顺丰房托最新发布的业绩中，体现了其在不确定市场下的经营表现，以及应对方法。

3月13日下午，顺丰房托公告披露了2024年经营情况：期内该公司实现收入4.514亿港元，同比增加2.4%；物业收入净额3.612亿港元，同比增加1.5%；可供分派收入2.344亿港元，同比增加1.9%。

对很多投资者而言，REITs是一种提供稳定现金流和潜在资本增值的投资工具。而顺丰房托选择了下调分派比率，2024年每基金单位分派27.4港仙，同比下降4.4%；下半年分派比率为90%，全年整体分派比例为95%，而在2023年分派比例为100%。

按2024年度最后一个交易日的基金单位收市价3.13港元计算，顺丰房托每基金单位分派总额的分派收益率为8.8%。

该基金称，这是基于对未来一年前景仍保持审慎态度，调整分派比率也主要是为预留资金以加强财务稳定性，让顺丰房托站立于更稳定位置，以应对未来挑战。

在业绩会上，执行董事兼行政总裁翟廸强数次提及市场“不确定”，他称这反映了过去一年的市场变化，以及公司对2025年仍具备不确定性的看法。

他介绍称，2024年，香港市场受一些大型物流项目落成、经济活动减少等因素影响，空置率有上升趋势，但租金持续下跌。他对内地市场的看法则相对乐观，认为虽存在不确定性，但内地物流地产新供应高峰期已过，加上跨境电商、新兴制造行业对贸易仓需求的增加，未来空置率有望得到改善。

从资产选择来看，截至2024年12月31日，顺丰房托持有位于中国内地及香港的四处物流物业，合计可租赁面积约为42.79万平方米，分别是香港青衣物业（可出租面积16万平方米）、佛山桂城丰泰产业园（可出租面积8.5万方米）、芜湖丰泰产业园（可出租面积6.3万平方米）以及长沙丰泰产业园（可出租面积12万平米）。

其中，香港物业占整体收入约73%，期内，青衣物业录得收入约3.3亿港元，同比增长3%。长沙物业录得收入4473.1万元，同比增长0.1%；佛山物业录得收入4789.7万元，同比增长3.9%；芜湖物业录得收入1965.9万元，同比增长6.3%。

谈及运营时，顺丰房托管理层指出，于本年度内，房托管理人透过采取策略性政策吸引不同租户，深入了解租户的业务需求，了解租户的困难，并提供灵活的租赁方案。房托管理人成功续签及重新出租全部于2024年到期的租约，可出租面积总计约3.67万平方米。据首席财务官何思婷透露，2025年的到期面积为可出租面积4%左右。

2024年，顺丰房托仍保持稳定出租率，基金在2024年12月31日的出租率维持在98%高位。其中，青衣物业、长沙物业、佛山物业、芜湖物业的出租率分别为97.3%、98.9%、100%和95.4%。

这很大程度上得益于与顺丰集团的合作。首席财务官何思婷指出，公司与顺丰集团的策略性关系是业绩的支柱。

对顺丰房托而言，其营业收入大部分来源于母公司，这在一定程度上有了业绩保障，顺丰集团于2024年12月31日租用可出租面积的80.3%，并贡献了75.1%的年度总收益，顺丰房托与顺丰集团租户签订的现存租约将于2026年到期。

同样因市场不确定，顺丰房托的物业估值受到一定程度的影响。产城园区评论获悉，顺丰房托于2024年12月31日物业组合估值为67.314亿港元，下跌8.9%。青衣物业及中国内地物业的估值分别为56.2亿港元及11.114亿港元（2023年分别为59.87亿港元及14.012亿港元）。

可见，香港青衣物业及内地物业的估值均有所下降。具体来看，青衣物业估值下跌6%，长沙物业、佛山物业、芜湖物业的跌幅分别为20.4%、19.1%和24.9%。

“估值体现着总估值师对未来市场租金的看法。”顺丰房托称这主要反映了市场租金下跌，以及对公司运营所在各区的经济及供求情况较为审慎的展望。

由于投资物业公允价值亏损6.144亿港元（2023年:公允值收益5500万港元），顺丰房托于2024年度录得除税后亏损2.945亿港元，上一年除税后溢利为2.195亿港元。

在业绩会上，管理层进一步谈到了顺丰房托的收购，翟廸强表示，2025年公司会继续保持审慎发展，会继续密切留意市场，等市场比较稳定的情况下，若有合适的机会出现，会认真详细评估，希望通过收购继续扩大投资组合，为投资者带来更好的回报，将优先考虑华南和大湾区项目。

另截止3月13日，顺丰房托收盘价3.2港元/份，总市值26.11亿港元，相比于2021年5月17日上市发行价格4.98港元/份有所下滑，但上市后顺丰房托最低价曾达到2.2港元/份，现已在筑底回升通道当中。

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