年报观察 | 招商局置地最艰难一年

观点网 3月12日，招商局置地有限公司披露了2024年度业绩。

从数据表现来看，2024年无疑是招商局置地的艰难之年。

2024年全年，公司实现营业收入为206.61亿元人民币，相比2023年的288.01亿元下降了约28%；毛利也从38.71亿元大幅下降至9.85亿元，降幅高达75%；毛利率从13.44%减少8.67个百分点至4.77%。

此外，公司净利润开始由盈转亏，2024年亏损16.90亿元，而2023年盈利12.52亿元，同比减少约235%；其中公司拥有人应占亏损为18.51亿元，去年同期盈利1.33亿元，同比下降约1487%。

3月13日早间，招商局置地举行了2023年度投资者电话会议。

据与会投资者透露，在分析公司2024年业绩表现之前，公司财务总监陈燕直言：“2024年是房地产最艰难的一年。”

聚焦深耕

与很多上市房企不同，招商局置地并没有采取全国化布局的战略，而是聚焦深耕一小部分。

截至2024年底，该公司的发展足迹基本限于广州、佛山、重庆、西安、南京及句容等地，共拥有45个房地产开发项目，业态包括住宅、公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

之所以如此，源于2019年，为了避免同业竞争，招商局置地与招商蛇口集团订立了一份不竞争契约，用以划分地域。

这份契约的具体内容是，招商局置地业务主要集中于佛山、广州、南京及句容，招商蛇口不会与其竞争；就重庆及西安而言，招商局置地考虑停止进行房地产业务并将适时退出该两个城市，但在此之前，招商蛇口集团同样不会于与招商局置地竞争。与此同时，招商局置地不会在其他城市与招商蛇口竞争。

5年后，招商局置地至今仍未退出重庆及西安这两个“考虑退出”的城市，而且公司目前有近半数的收益来自于这两地。

2024年期间，招商局置地来自西安、重庆地区的总收益分别约为55.75亿元43.56亿元，占公司总收益比例分别约为26.98%、21.08%，合计约48%。若是退出停止两地的房开业务，招商局置地无疑会元气大伤。

因此，招商局置地表示：“集团决定暂时继续于重庆及西安进行其房地产业务。”

其他地区方面，该公司来自南京与句容、广州、佛山、香港项目的收益比例分别为40.7%、、7.29%、3.61%、0.34%。

据与会投资者透露，招商局置地年内仍坚持精细化投资策略，管理层在会上表示：“公司强化投资管控，坚持以销定投、精挑细选，高标准筛选项目资源，投放进一步聚焦。”

2024年，招商局置地新增项目呈现出高权益的特点。该公司年内在西安、广州和南京共获取了5个项目，权益地价36亿元。其中3个项目为全资控股项目，分别为广州林屿境、西安梧桐书院以及西安玺。

其中，林屿境为广州首个超新规四代宅、首个立体园林试点项目，已在去年12月中旬开启诚意登记，随后首次开盘时实现了“日光”。

截至年末，招商局置地土地储备约420.18万平方米。按城市划分，重庆土储面积约223.02万平方米，占比53%；南京及句容土储81.81万平方米，占比20%；西安75.61万平方米，占比18%；广州31.18万平方米，占比7%；佛山8.56万平方米，占比2%。

值得注意的是，由于招商局置地近年来并未在佛山区域新增项目，公司如今在该区域已无开发中的项目面积，也就是说，在现有项目实现完全去化之后，或许就是其“退出”该城市之时。

市场维艰

得益于下半年的楼市回暖，以及南京钟山峰景、南京金陵序、广州林屿境等项目的良好表现，2024年招商局置地全年完成合约签约额424.62亿元，实现从第一季度时的32%同比跌幅到全年增长10%的V型反转。

按地区划分，南京与句容地区实现的合同销售额约为130.03亿元，占比31%；西安销售额约为119.90亿元，占比28%；广州销售额为85.47亿元，占比20%；重庆销售额44.16亿元，占比11%；佛山销售额39.43亿元，占比9%；香港销售5.63亿元，占比1%。

若是按权益销售金额计算，招商局置地2024年的销售成绩更为突出，全年销售额达288亿元，同比增幅约19%。

然而，销售端的发力并不能拉住公司营收、净利润以及毛利率水平的回落，三个指标分别录得28%、235%以及8.67个百分点的同比降幅。

2024年，招商局置地结转收入206.6亿元，同比减少81.4亿元，近30%的高额降幅成为公司净利润下降的主要原因。

参会投资者向观点新媒体指出，除了结转量下降之外，招商局置地2024年的项目结转毛利率也有所下降，但公司管理层并未透露具体降幅情况。

此外，也有管理层表示，本期净利润的减少除了受到毛利减少的影响之外，还受到另外两个因素的影响：一是对商誉以及联合营公司的应收款及联合营公司投资计提减值共计7.06亿元；二是联合营公司投资亏损2.5亿元。

针对毛利率方面内容，该名投资者转述指出，招商局置地2024年计提了约5.5亿元规模的存货减值准备，影响到了公司毛利率水平。若后续市场情况有所好转，存货价格也能得到一定的修复，从而让公司毛利率实现同步调整。

公司管理层认为，综合来看，今年首季度的市场表现要优于去年，因此预计公司毛利率会有一个稳重向上的趋势。

值得注意，招商局置地近年来其业绩状况整体处于回调趋势。

数据来源：企业公告，观点指数整理

这些年来，招商局置地与不少企业合作过，比如2019年曾与五矿地产共同开发广州黄埔茅岗宅地、与龙湖合作开发广州白云地块；2020年，与保利开发广州琶洲宅地；同年还与保利、武汉泛悦、南京颐居及新希望等合作开发南京江北新区地块；在2019年之前还与万科、碧桂园等企业合作过。

过往，这种模式虽然能够降低风险、快速扩张，但这样的低权益合作模式也影响到了招商局置地业绩表现。

去年，招商局置地分占联营公司及合营企业的业绩就都出现了亏损，前者部分的亏损为1.29亿元，后者的亏损为1.18亿元，两者合计损失3.47亿元，已超过2023年归母净利润规模。

这也是招商局置地从2022年开始提升新增项目持股比例、回归高权益特点的原因。

面对行业利润率承压的挑战，招商局置地方面表示，集团全员将持续深挖建造成本与运营成本管控潜力，强化三费（销售费用、管理费用、财务费用）刚性约束，推动财务结构减肥健体；亏损业务单元将实施极致成本管控，确保止血回血。

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