商业退步集 | 海港城风浪中收入微增 九龙仓置业称未见拐点

观点网 寒意蔓延，即使是“商业巨轮”九龙仓置业，在面对如洪涛暴雨般的市场环境时，也难免会打个趔趄。

尽管2023年初，疫情防控措施放松之后，香港经济进入发展新阶段，但向上增长的动力似乎并没有延续太久，尤其在零售消费市场。

受全球经济不确定性、本地消费外流、人民币疲弱等因素冲击，而且出于财政赤字问题，香港政府在2024-25财政年度停止派发消费券，市场情绪受到多方面的制约。

来自香港政府统计处最新公布，2024 年 12 月香港零售业总销货价值临时估计为328亿港元，同比下跌9.7%，已经连续第10个月下跌。其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物跌幅达到13.8%。

同时，香港全年零售业总销货价值临时估计为3768亿港元，同比下跌7.3%。

反映到九龙仓置业的业绩，期内“海港城和时代广场的商场空置率维持在较低水平，但租户销售额下跌导致营业额租金减少，影响集团收入。”该公司称。

下行何时休

九龙仓置业主要持有香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时代广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港美利酒店，还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。

由于长年没有新业务拓展，九龙仓置业面对市场波动，表现是相对被动的。

2024年上半年香港零售业总销货价值同比下降了6.6%。对应九龙仓置业业绩，该公司期内录得收入65.01亿港元，同比增长仅0.43%。同期，海港城的整体收入（包含酒店）增加5%，营业盈利上升3%；时代广场整体收入稳定，营业盈利增加1%。

2024年下半年，如上所述，香港零售业下滑幅度明显，这直接拉低了九龙仓置业的表现。

资料显示，2024年全年，九龙仓置业主要经营指标全面下滑。年度收入减少3%至129.12亿港元，营业盈利亦减少3%至96.91亿港元；

分部门看，投资物业收入减少1%至108.01亿港元，营业盈利减少2%至91.02亿港元；酒店收入减少1%至15.41亿港元，营业盈利减少53%至9900万港元。

利润方面，集团基础净盈利增加2%至61.39亿港元，股东应占集团盈利从2023年的47.66亿港元减少至8.75亿港元；

但若计入投资物业重估减值净额56.65亿港元，扣除非控股股东权益后，股东应占未变现估值亏损为56.21亿港元。

情况不算好，九龙仓置业的派息也相应减少。据悉，九龙仓置业2024年度将每股合共派息1.24港元，较2023年度的每股1.28港元有所减少。

香港投资者对九龙仓置业这类收租股股息的稳定，通常有强烈的执念。截至3月10日收市，该股报20.55港元/股，当日下跌3.29%。

事实上，自上市之初九龙仓置业的派息政策一直按，“香港投资物业及酒店基础净盈利的65%”这条公式而定。

集团主席兼常务董事吴天海在业绩会现场就回应：“派息的高低完全取决于当年香港收租物业和酒店的经营状况。”其称，今年派息较去年减少，直接反映了香港商业物业和酒店经营状况较一年前略有下降。

多个种类的物业资产全面受压，大市前景仍不明朗。

“虽然香港经济录得温和增长，但商业物业的需求仍然持续偏软。”九龙仓置业管理层在业绩会上分享并表示，去年港元持续强势，加上美联储减息的步伐较慢，影响了商家和消费者的信心。

“港元兑人民币和日元在去年创下20年新高，对其他货币也相对强势，削弱了香港对本地消费者和游客的吸引力。”九龙仓置业管理层提出，2024年访港旅客人数与疫情前相比仍有较大差距。另外，香港本土零售市场因消费降级和本地消费外流的影响，复苏仍然较为缓慢。

而这种情况从去年持续至今。

吴天海指出，20205年第一季度已经过去大半，目前的市场趋势是逐渐下降的，没有出现特别需要提及的状况。他用“在飘”这个词语来形容目前的市况，意思是可能还没能看到明确拐点。

“根据两会前的趋势，我们对上半年的前景并不乐观。”他说，到目前为止，还未见到旗下物业租客的活跃度有特别的变化。下半年的情况，因为两会刚刚结束，实体市场会如何反应还不确定。

至于如何判断拐点到来，吴天海还是表示目前情况不明朗。但如果办公楼的组合不再收缩业务，稳定下来甚至扩充业务，或有新的企业从海外到香港扎根，是拐点到来的迹象之一。

零售方面，“香港零售业零售总额止跌回升，这是一个基本的信号。”吴天海表示。

在如此尴尬的时期，九龙仓置业加强推进降低负债。

资料显示，截至2024年末，九龙仓置业净负债自2020年底加息周期开始，已累计减少178亿港元，创下342亿港元的新低。净负债率从2023年的18.6%进一步下降至17.8%，同时去年该公司的平均利息成本为5.6%。

依旧旗舰

九龙仓置业拥有的999年租期的优质物业让其能比较从容地应对风险，其中以海港城和时代广场为两大核心。资料显示，截至2024年年末九龙仓置业投资物业资产总额为2218亿港元，两个物业就占去88.5%。

其中，海港城作为超级巨无霸综合体，拥有840万平方呎总楼面面积，包含211.7万平方呎的零售商业面积，总建面456.3万平方呎的10座甲级写字楼，其余3间国际级酒店、256间服务式住宅单位、会所及国际邮轮码头占172.9万平方呎。

就地理位置和体量来说，海港城在香港难有对手。因此维持空置率至少问题不大。2024年末，海港城商场出租率维持在94%；办公楼出租率上升至90%。

海港城（包括酒店）的总收入增加2%至90.96亿港元，营业盈利增加0.4%至72.04亿港元，分别占九龙仓置业收入70%及集团营业盈利74%，重要程度较去年有所提升。

其中重要的因素可能是一些重点租户，已开始回归海港城。

作为香港最大的购物中心，海港城保持了稳定且均衡的商户组合。包括海港城商场临广东道一侧，素有名店街之称，这段长达530米的临街步道仍然聚集了全港最优质的16个奢侈品牌店铺，且品牌素质仍在加强。

据了解，2024年内，海港城商场进行了双位数的品牌焕新调整。包括2020年年初离开的意大利奢侈品品牌Valentino在去年1月份重新开出一间男士精品店；

其他新进驻的租户还有Cartier腕表专卖店、英国奢华鞋履配饰品牌Manolo Blahnik、西班牙鞋履品牌CAMPER、法国鞋履品牌Repetto、意大利高端品牌Mr & Mrs Italy、德国鞋履品牌BIRKENSTOCK等。

“黄金步道”中，Giorgio Armani、Fendi、Celine等品牌均推动了门店面积扩张，例如Giorgio Armani的双层店面积扩充到近千平方米。

据管理层透露，Louis Vuitton的旗舰店将在今年第二季度，扩张至4层楼高。

相比海港城，时代广场业绩恶化明显。2024年，时代广场的收入和营业盈利均下跌了6%。

时代广场拥有一个建筑面积94.3万平方呎17层高的直立式商场，以及两栋分别为46层高和39层高的写字楼，总建面103.3万平方呎。项目商场部分期末出租率93%，办公楼出租率90%。

时代广场商场去年继续积极调整租户组合，包括Louis Vuitton在今年1月份以试营业的方式进场，同时也吸引了BLACKPINK THE GAME、Jellycat @ Lane Crawford Bridge及

Pinkfong Baby Shark等品牌和主题快闪店。

但由于时代广场位于铜锣湾核心区，面对的直接竞争更大。

其最直接的竞争对手为利氏家族把控的希慎兴业。资料显示，希慎兴业在铜锣湾拥有已落成的9座办公零售综合体，总建筑面积约382.5万平方呎。

这个由多栋物业组成的被成为“利园区”的商业区，过去一年持续进行了更新换代。希慎兴业是于2023年年初正式发布利园升级计划“Lee Gardens for the Next Century”，目前这个计划已进入收成期。

同时，最新已被命名为“利园八期”的加路连山道项目即将在2026年落成启用。时代广场面对的竞争会越来越大。

九龙仓置业在报表中并没有披露其他物业半年度情况。但就目前的情况来看，占集团收入和盈利超过70%的海港城，收入未出现下跌，已是最大的喜事。

九龙仓置业本身具有特殊性，特别是上述两个旗舰物业均拥有999年土地契约，尤其海港城，其所处地段、体量和地位难以替代。对于九龙仓置业来说，公司运营讲求长远与稳定，抗风险能力较强，化被动为主动。

但下行还要持续多久？至少目前光景还是难熬。

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