抢占上海外围 新鸿基莘庄TOD商业十年落地

观点网 近日，新鸿基地产在上海闵行莘庄布局的大型TOD旗舰项目TODTOWN天荟传出最新动态，其商场部分正式命名为“TODTOWN Mall天荟广场”。

据了解，莘庄站综合体TODTOWN天荟由新鸿基地产、上实城开、闵行城投三大品牌房企联合开发，项目主体是在原沪杭铁路莘庄站以及上海地铁1号线与5号线交汇的莘庄地铁站之上建造。

莘庄站是上海西南部的重要交通枢纽，地铁1号线、5号线、金山支线、沪杭铁路等线路将在这里实现换乘。

因此该项目也被认为是，上海第一个真正意义上的TOD项目。

十年之约

按照项目规划，TODTOWN 天荟共分三期建设，一期为高端住宅，已于2020年末入市；二期为甲级写字楼、商业、酒店及公寓；三期则包含地铁、铁路、北广场等交通设施，总建筑面积约70万平方米。

据上海早期的报道，TODTOWN天荟项目的前期工作筹备了3年。2007年，闵行区启动了莘庄项目的前期规划，彼时项目地块尚未成功出让。直到2010年9月29日，新鸿基地产、上海城开、上海闵行城投三方组建的联合体竞得地块，TODTOWN天荟项目才算正式上马。

虽然2010年项目地块已经成功出让，但直到2014年工程才正式启动，主要原因是施工难度大，需要做大量的前期规划与设计工作。

一方面，TODTOWN天荟在土地出让之前，地铁1号线和5号线、沪杭客专、金山支线已经处于运营状态，因此整个建设过程以及建成后都不能影响轨道交通运营，施工难度极高。

另一方面，这是中国首个在土地出让中提出“空权出让”的项目。由于“空权出让”在当时的国内属于全新的模式，国内法律对于这部分产权的划分存在空白，由此导致项目的产权界定和规划协调较为困难，环评批复、方案审批及施工许可相关的审批流程也较为复杂。

“空权出让”即出让规划土地上方的垂直投影空间面积，通过在若干块被铁轨区隔的零散规划用地上架设大平台，从而在城市上空打造出一个全新的综合体。原有轨道和车站将项目地块切割得较为零碎，不利于整体规划，因此需通过“空权出让”模式整合土地。

当时TOD项目属于上海首例，国内消费者还没有接触过此类项目，对项目的预期没有清楚认知。于是，新鸿基在2015年开放TOD概念馆，向国内购房者展示TOD开发理念。在做好TOD理念传播后，2016年，TODTOWN天荟首度发布定位为“秘境大宅”的住宅产品，启用住宅品牌“天麓”。

随着TOD理念的普及以及新鸿基的品牌效应，住宅项目在2018年首度开盘后受到了购房者的高度追捧。

2017年，陪伴上海南闵行市民20年的莘庄地铁站附楼拆迁工程启动。同时，TODTOWN天荟住宅部分已经得到了上海市民的追捧，因此上海市民一直期待项目商业部分的亮相，这一等就是10年。

资料显示，TODTOWN Mall天荟广场总商业体量近14万平方米（不包括停车场和办公楼面积）。由于铁轨分割，将按南北两区分区开业。目前最新情况是，天荟广场南区预计将在2025年年末开业；北区工程正加紧施工中，开业日期未定。

闵行商业爆发

随着市中心商业地产进入存量时代，核心地段的商业内卷已经达到一个新的高度，越来越多的企业开始像新鸿基一样，着手布局市区外围商业，因此今年可以注意到上海外围有许多新商业入，也有许多旧的商业焕发新春。

商业客观察到，2024年闵行区没有一个新商业项目落地。而在2025年，闵行商业项目迎来一次爆发，目前已统计出将有12座商场迎来开业，涉及区域内的9个商圈。

值得注意的是，除去TODTOWN Mall天荟之外，闵行还有一个轨交综合体项目将于2025年落地，即紫竹地铁广场。该项目主体部分已于2024年8月竣工，项目总建筑面积25.8万平方米，其中商业面积近4万平方米，预计将于今年开业。

该项目是地铁15号线与23号线的交汇站点，链接的紫竹高新区是上海重要的科研基地。因此整个项目意在通过轨交升级带动园区产业升级和服务升级，在对研发办公楼进行升级改造的同时注入商业内容。

与天荟广场正面相对的仲盛世界商城则预计将在2025年9月30日完成焕新。该项目已经开业15年，体量接近30万平方米，是上海西南部的老牌大型商业。

2010年，仲盛世界商城以“世界就在这里”的定位，开业成功引入乐福、百安居、百盛百货、CGV影院及ZARA、优衣库等快消时尚品牌。

但传统的盒子商业已经成为过去，为了适应新的消费群体以及消费习惯的变化，在此次旧改中打破原有的纯盒子状的购物中心结构，叠加绿色空间，以迎合当下流行的消费趋势。

此外，还有印力集团打造的上海前湾印象城MEGA已经在今年1月21日完成封顶仪式落幕，拟于2025年底开业，这也是上海第二座印象城MEGA。

该项目于2023年2月正式开工，总投资35亿元，总占地面积6.8万平方米，计划建成后体量约为26万平方米。建成后，前湾印象城MEGA将与COSTCO中国首店以及鸿桥国际商务中心共同形成总体量达40万平方米的超级综合体，成为虹桥板块的商业新地标。

除去闵行外，属于上海郊区的松江、金山、青浦等地也在今年各有多个商业项目的落地，可见有越来越多的企业在上海的外围寻找商业空白。

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