方正证券7.3亿“亏本”卖楼，“接盘方”刚成立4个月，未成交或已先“入驻”

(图片来源：视觉中国）

蓝鲸新闻2月18日讯（记者 王婉莹）市场价不到4年缩水超5亿元后，方正证券（601901.SH）终于能将郑州裕达国际贸易大楼抛售出去。

日前，方正证券公告，全资子公司方正证券承销保荐公司（下称“方正承销保荐”）向郑州卡拉库姆科技实业发展公司（下称“卡拉库姆科技”）出售了其所持郑州裕达国际贸易大楼101处房屋及会议中心，总成交价7.3亿元，其中，主楼101处房屋的价格为6.18亿元，会议中心的价格为1.12亿元。

事实上，该资产于方正证券而言实属被迫接手。2021年底，方正承销保荐通过法院裁定以抵债形式获得该资产，彼时裁定价格为12.03亿元，比对此次交易价，4年间该资产累计公允价值变动损失5.19亿元。

值得关注的是，此次“接盘方”卡拉库姆科技成立仅4个月，其母公司上海阳腾顺泰实业发展有限公司（下称“上海阳腾顺泰”）亦成立不足两年，注册资本均为1000万元，交易对方或存在后续不能按时付款的履约风险。记者还发现，卡拉库姆科技的注册地恰恰位于裕达国际贸易大楼，或是未成交已先“入驻”。

昔日郑州“地标级建筑”市场价4年缩水超5亿

此次交易标的对于方正证券而言并非主动投资，而是无奈接手。

公开资料显示，2014年方正证券并购民族证券（后为方正证券承销保荐有限责任公司）后，政泉控股成为方正证券的第二大股东。然而，2015年政泉控股实控人被曝挪用资金20.5亿元，未归还金额达16.39亿元，被法院判决要求追缴并返还资金。2021年12月，法院裁定将政泉控股拥有的郑州裕达国际贸易大楼以约12.03亿元的价格抵给方正证券，以部分清偿债务，考虑契税后账面值近12.49亿元。

据悉，郑州裕达国贸中心系郑州市地标建筑之一。根据使用目的，方正承销保荐取得郑州裕达国贸大楼后，将其计入投资性房地产，并按公允价值进行后续计量，数据显示，2021年至2024年，该大楼累计公允价值变动损失约5.19亿元，其中2024年近4.93亿元。截至2024年底及2025年1月底，郑州裕达国贸大楼未经审计的账面价值7.3亿元，不到4年时间，该笔资产缩水逾5亿元。

方正证券称，2023年底，方正承销保荐针对出售郑州裕达国贸大楼，曾与多名意向买家商谈过，最终与郑州卡拉库姆达成7.3亿元成交价，且综合考虑了楼市及房屋日常运营情况。此外，因会议中心尚需过户或初始登记至卖方名下，7.3亿元合同价会根据实际情况调整。

对于此次“亏本甩卖”，方正证券表示，是为了聚集主业，盘活抵债资产，“出售资产将增加公司现金流，有利于提高资金使用效率，提升净资本，改善净稳定资金率。”若2025年完成出售，预计会发生房屋维修基金、交易佣金及其他相关税费的支出，将会减少本年度归属于上市公司股东净利润约4500万元。

中国投资协会上市公司投资专业委员会副会长支培元在接受蓝鲸新闻记者采访指出，方正证券此时出售房产可能出于多重考虑。一方面，该房产持有期间已造成超过5亿元税前亏损，继续持有可能持续产生公允价值变动损失，出售可及时止损，改善财务状况，减少对公司业绩的负面影响。另一方面，可能是基于战略调整，或希望将资源集中于核心业务，回笼资金用于更具潜力和战略意义的业务板块，提升整体竞争力。

买方项目公司仅成立4个月

值得关注的是，蓝鲸新闻记者查询发现，此次交易的买方卡拉库姆科技成立于2024年10月，距今仅4个月，此外，该公司的注册地就在郑州裕达国贸大楼A座31层，注册资本均仅1000万元。

其母公司上海阳腾顺泰成立于2023年10月，距今亦不足两年，注册资本也为1000万元。新公司、相对较低的注册资本，综合来看，“接盘方”的资金实力或并不雄厚。

（图片来源：天眼查）

对此，方正证券亦在公告中提示风险，卡拉库姆科技是新成立的项目公司，合同约定分期付款，存在后续不能按时支付价款，导致合同无法履约风险。此外，该大楼会议中心目前尚未办理竣工验收及初始登记，买方在会议中心初始登记办理至方正承销保荐名下后，才支付第4期款项。若无法验收及登记，则存在无法完全收回第4期款项的风险。

支培元指出，设立时间仅4个月的项目公司，承接超7亿元资产交易存在一定风险。首先是资金风险，虽然已经完成了初步交易协议，若后续资金给付无力，可能无法按时支付款项或完成相关手续，导致交易出现波折。其次是经营风险，大规模的地标性建筑运营管理难度大，需要专业团队和丰富经验，若项目公司缺乏相应能力，难以有效运营，或导致资产价值无法充分发挥，甚至进一步贬值。再者是信用风险，由于公司成立时间短，信用记录有限，在交易过程中可能存在信用违约风险，给交易对手带来损失。

当前正值方正证券与平安证券合并之际。有业内人士指出，公司合并阶段一般都会剥离一些非主业或亏损的资产，“不良资产的存在会影响公司整体估值和合并后的整合难度。方正证券此举或也意在降低资产包袱‘轻装上阵’，使财务报表更健康，有利于在合并过程中实现更顺畅的对接和资源整合。同时，也有助于平安证券和方正证券在合并后将精力和资源集中于核心业务协同发展，提升合并后的整体运营效率和竞争力。”

去年前三季度，方正证券实现营收54.3亿元，同比下滑4.15%，归母净利润19.65亿元，同比增幅1.51%。

股权方面方正证券也有新动态。此前新方正控股发展有限公司、全国社保基金和中国信达位列方正证券前三大股东，分别持股28.71%、13.24%和7.47%。2月14日，“国家队”中央汇金传出重磅消息，中国信达、东方资产、长城资产、中证金融公司相继公告称，股东拟将其持有的部分股份划转至中央汇金公司。划转完成之后，中央汇金将控股这四家AMC金融机构。此番中央汇金直接控股中国信达，使得方正证券的间接股东从财政部变为中央汇金。（蓝鲸新闻 王婉莹 wangwanying@lanjinger.com)