恒隆财报中的商业地产趋势：高端商场继续降温 次高端商场收入增加

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

“过年去了趟南京西路，花了2000元给我女儿买了件波司登羽绒服。”今年春节期间，陈琳（化名）一家人在上海过节，大年初三去南京西路逛街时，发现不少服饰品牌在打折。“今年暖冬嘛，羽绒服都打折了。”

陈琳还发现，春节期间，不少同事、朋友像她一样，趁打折促销在线下实体店购买冬衣。

除了服饰类商品，近期也有不少消费者借助政府发放消费券的时机，在线下购买电子产品和家电。这也在客观上影响了商业地产市场的表现。

戴德梁行华东区商业部董事陈云九指出，发放消费券本质上是一种刺激消费的商业手段。政府敏锐洞察到市场的这一发展趋势后，在资金投入、政策制定等方面都逐渐向非实物消费领域倾斜。这一系列举措旨在构建一个更加完善、良性循环的消费生态，促进零售市场的持续繁荣与发展。

商场人气逐渐上升的背后，只是实体商业发展趋势的冰山一角。近年来，消费趋势的变化正在影响商业地产市场的保险。以老牌港资恒隆地产为例，受到2024年的高端消费下降的影响，恒隆旗下高端商场业绩下滑明显，次高端商场则出现增长态势。这也一定程度上反映了当下商业地产的新趋势。

次高端商场表现良好

作为内地高端商场标志性品牌的恒隆地产，其2024年年报数据具有一定代表性。

恒隆地产在今年1月下旬发布了2024年度业绩，尽管收入增加，但股东应占纯利却大幅下滑45.8%，降至21.53亿港元。租赁市场的疲软是造成纯利下降的主要因素，特别是在香港及内地的零售和办公楼租赁市场的不景气，导致租赁收入下降6%，至95.15亿港元。

从具体项目看，去年恒隆地产旗下无锡、大连、济南项目仍为增长状态，天津项目触底反弹。但包括两个上海项目在内，其余均出现不同程度的下跌。

就恒隆地产旗下的购物中心而言，其最大变化是销售额收缩。2024年全年，恒隆地产旗下物业的零售业务出现14%的收缩。其中高端物业零售业务跌幅明显，上海高端物业的零售业务出现20%的下跌，其他城市跌幅为9%。相比之下，次高端商场的零售额则出现增长。

从变化趋势看，恒隆旗下商城业绩在2024年第三季度表现较差，但四季度有所改善。这与政府部门通过发放消费券等政策刺激零售业的发展的时点颇为吻合。

去年第四季度，恒隆地产旗下商场销售额跌幅开始收窄，其中，次高端商场零售业务上涨7%。

戴德梁行华东商业部调研上海部分建筑面积超过3万平方米的优质的非销售自持型的商业街或者购物中心，也发现这些商场在租金下跌的过程中，对应的空置率也出现了小幅的下降。

恒隆地产行政总裁卢伟柏认为，次高端商场零售业绩的提升，并不能完全归因于促销，还有消费习惯变化带来的影响。

实际上，恒隆旗下商场的运营压力仍在，近两年的租金收入波动较大。其中，上海恒隆广场与港汇恒隆广场近几年出租率都在98%～100%的范围内，但因下调租金，租金收入并不稳定，且上海恒隆广场租金至今未能恢复至2021年的水平。

从次高端商场来看，恒隆地产也面临压力。沈阳市府恒隆广场的租金收入与出租率在2021年站上高点后，又持续下降。2024年虽然出租率开始回升，但租金收入同比仍下降25%。

如何破局？

相比销售下滑明显的高奢品牌，首店经济与非标商业正在改变商场租户结构。以上海为例，零售业的首店经济以及首发、首演经济的发展一直独占鳌头。2024年，上海有近1269家首店开业，同比增长约4.5%。二次元商业等在过去一年的快速成长，也是非标商业作为新趋势的一个结果。第三方机构统计显示，未来5年，中国二次元内容市场规模年复合增长率约12.9%，简单治愈的IP形象背后透露出未来商业的一个重要的趋势。

一个利好是，今年1月上旬，国务院新闻办吹风会提及，2025年促消费政策将进一步扩容，在2024年8大品类的基础上增加到12个，涵盖手机、平板电脑、电子手表等品类，汽车报废更新政策也将延续。同时，文体娱乐、旅游展演等服务消费领域，有望迎来更多利好政策。

仲量联行华东区研究部董事盛秀秀指出，部分热门业态，如户外运动、潮流服饰、二次元和潮玩、平价餐饮和宠物等，将继续保持良好的发展态势。

那么，高端商业地产如何应对商业新趋势，在困境中整固业绩？

卢伟柏指出，首先是力尽所能吸引更多零售品牌加入。过去一年，恒隆旗下商场的个人护理与美容类商户的租用面积有17%的增长，餐饮的店铺处在品牌更替的过程中，出现了2%的下降。

其次，与更多的优质品牌签约，并进行扶持。自2022年开始，恒隆地产旗下商场均有不少店铺进行了扩充，这表明，品牌的内部装修整合，是扩租的一个主要方向。

恒隆地产深耕内地商业地产市场多年，目前其在内地已经布局9个城市11个项目。其中最受关注的杭州恒隆广场将于2025年分批落成。今年年初公布的上海恒隆广场的扩充工程，拟在2026年第三季度落成。

在规模扩张的同时，恒隆地产的零售商业业务如何应对当前的消费习惯调整，其祭出的策略是否有效，值得进一步观察。