产权类公募REITs一枝独秀：半数底层资产落子华东丨预见2025·长三角⑬

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

在当前金融市场格局中，公募不动产投资信托基金（简称“公募REITs”）正凭借其独特的优势与潜力，成为资本市场的焦点。近期，公募REITs市场行情持续走高，新上市的公募REITs收益显著提升，吸引了众多投资者的目光。

2025年1月24日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”，基金代码：508078）成功于上海证券交易所上市交易，这只公募REITs以95%的高中签率和首日15%的涨幅，展现出强劲的市场吸引力。此次发售总份额为8亿份，发行价格为人民币2.628元/份，募资总额超过21亿元人民币。其发行过程中市场反响热烈，不仅获得广大投资者踊跃认购，还吸引了12家战略投资者参与，其中ESR易商持有的份额占比达41%。

公募REITs作为拓宽发行主体、加速资本循环的重要渠道，正日益受到市场的高度关注。2024年，中国不动产投资信托基金（C - REITs）的发行进程显著加速。戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事顾悦如指出，国内公募REITs资产证券化的市场关注度与日俱增，投资热情以及监管部门对相关项目的审批，均与二级市场的表现紧密相连。

戴德梁行估价部数据显示，2024年公募REITs一共发行了29单，募资规模达到655亿，相较于2023年实现了283%的大幅增长，可以说是公募REITs发行大年。市场对C - REITs的积极态度和强大信心，导致二级市场表现波动上行。2024年，48只公募REITs实现正收益。不同板块表现各异，保障性租赁住房突出，仓储物流板块跌幅收窄。年度二级市场表现排名前三的分别为北京保障房REIT、厦门安居REIT以及电建清源。

顾悦如认为，资本市场对REITs作为一种投资退出方式持认可态度。第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务负责人黄国钧也指出，在当前银行存款及理财产品回报率偏低的市场环境下，对于二级市场的投资人或散户而言，公募REITs着眼于长期收益，不失为一项低风险且回报稳定的投资选择。

公募REITs大年

回顾国内公募REITs的发展历程，可清晰地划分为四个重要阶段。2004年至2014年可视为市场准备期，其中2004年至2019年为探索培育期。自2004年国务院发文开启资产证券化业务探索以来，2005年至2012年主要以在境外发行REITs和银行间REITs产品为主。此后，各类REITs及CMBs产品逐渐形成投资热潮。

受宏观调控因素影响，直至2014年年底，中国第一单资产证券化产品才得以发行。当年，中信证券设立“中信启航专项资产管理计划”，并经证监会批复同意以私募REITs名义在深交所挂牌交易转让，这一标志性事件成为国内首单权益型REITs，为后续市场发展奠定了重要基础。自2014年起的10年间，包括CMBS、ABS等在内，国内共发行了近500单相关产品，其中戴德梁行参与了300单，占比高达60%。

2020年至2021年，国内公募REITs进入试点工作启动阶段。2020年4月，C - REITs试点工作正式启动。2020年初的疫情，一定程度上促使监管层面加大对中国公募REITs发展的推动力度。2020年4月30日，证监会与发改委联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），正式拉开了公募REITs的发展序幕。2021年上半年，首批9只产品成功发行落地，且均位于东部沿海发达地区。这一布局体现了对区域经济优势和市场成熟度的考量。

2021年至2024年一季度，公募REITs进入扩募试点阶段。在此期间，底层资产进一步扩容，涵盖了保障性租赁住房、清洁能源、消费基础设施等多个领域，同时开启了扩募通道。底层资产的范围从最初的物流、产业园区、高速公路，逐步拓展至发电设施、污水处理、保障性租赁住房，甚至包括5A级景区和购物中心等消费基础设施。

为了营造良好的市场环境，相关部门初步建立了税收政策体系，并引入险资、FOF和社保基金等增量投资者，有效提升了市场参与者长期持有的积极性。

截至目前沪深两市C - REITs累计发行58单，募资约1600亿元。按时间分布，2021年发行11单，2022年发行13单，2023年发行5单，而2024年发行数量达到29单，占过去4年公募REITs发行总量的一半。

其中，产权类产品共35单，占比60%，包括园区基础设施16单，消费基础设施7单，保障性租赁住房6单，仓储物流6单。这当中有近一半物业项目基础资产落在长三角区域。如前述中航易商仓储物流REIT的基础设施资产也是位于江苏昆山。

与之相对，特许经营权类产品占比40%，其中交通基础设施13单，能源基础设施8单，生态环保2单。

华东资产分布优势凸显

2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，标志着公募REITs正式步入常态化发行新阶段。这一政策的出台，将非保租房（如普通长租公寓、养老设施）以及燃煤水电等基础设施纳入公募REITs的底层资产范围。新发行产品的募资规模大增。

顾悦如认为，公募REITs能够迅速发展，一方面得益于底层资产的持续扩容，另一方面则与A股指数二级市场的走势密切相关。这意味着二级市场表现越好，监管层面推动发行上市的节奏就会相应加快。

在已发行的58单公募REITs产品中，分为产权类、收益权类和特许经营权类。从产品分布来看，占比最多的是产业园区，其次是高速公路。

产权类公募REITs底层资产有一半分布于长三角区域，这得益于长三角区域资产发展优势，一方面，长三角拥有完善的相关运营环境和健全的监管环境，同时还汇聚了众多市场化的大型经营平台，市场更成熟、更多元化的同时，为投资者和相关产业带来更多机遇与挑战。尤其是上海的消费基础设施（购物中心）类公募REITs已发行7单，保障性租赁住房发行6单。

另一方面，区域优势为产权类公募REITs的发展提供了坚实的基础和有力的保障。以中航易商仓储物流REIT为例，其基础设施资产由江苏富莱德昆山物流园一期、二期和三期的三个仓储物流园组成，这些均为现代仓储物流设施（高标仓），在过去五年平均出租率超过90%。

三个项目总建筑面积约42.7万平方米，主要租户为物流、电子购物、快速消费品以及汽车等领域的领先跨国企业。

基金发行负责人曾瑞华表示，这三项底层资产是其在中国最优质的资产之一。中航易商仓储物流REIT的管理人ESR易商在中国管理近180项资产，其中近70%位于长三角和粤港澳大湾区的主要经济中心地区。受益于可再生能源和跨境电商行业的蓬勃发展，上述地区拥有强劲且稳定的市场需求。

资管能力迎大考

从各板块表现来看，2024年保障性租赁住房板块表现最为突出，涨幅达到35.25%；而仓储物流板块表现相对最弱，涨幅仅为0.10%，不过其跌幅呈现收窄趋势。例如，已发行公募REITs的保租房项目，包括厦门保租房、深圳保租房、北京保租房，以及华润位于上海松江的保租房项目和上海城投宽庭等。其中，厦门安居房作为中国第一个保租房公募REITs，以及能源类收益权型REITs电建，在过去一年均取得了较好的涨幅。

顾悦如因此指出，由于2023年无论是发行数量还是二级市场价格均处于低谷，因此截至目前，二级市场仍然存在普遍的修复性上涨行为。

公募REITs收益包括二级市场收益和现金分配两部分。据测算，2024年，RETs加权平均股息率为5.2%。其中，高速公路板块的股息率相对较高，平均达到9%。以普洛斯仓储物流公募REITs为例，上市三年多来累计分红已超百亿元。经营权类RETs涉及的三个板块股息率加权平均水平在3.88% - 9.05%之间，其中高速公路板块为9.05%，处于经营权类的较高水平。产权类RETs涉及的四个板块股息率加权平均水平在1.73% - 4.56%之间，其中仓储物流板块以4.56%处于产权类的较高水平。

市场机制不断完善和规模持续扩大，公募REITs助力不动产行业转型升级的同时，管理人对于底层资产的运营能力也将迎来大考。

首先，公募REITs发行成本通常与主体的评级密切相关，主体评级越高，发行成本相应越低。2024年，戴德梁行助力4单类REITs产品上市。其中，上海中信泰富广场类REITs与宁波果品市场类REITs票面利率低至2.40%。

其次，能否形成投资闭环，是影响公募REITs扩募与资产退出的关键因素。一般而言，发行主体可以通过募集资金进行收并购，实现投资行为的闭环。比如，一只公募REITs最初发行募集20亿资金，用于投资相应资产，经过2 - 3年的培育后，将这些资产装入公募REITs资产池，进而继续募资。

从理论上分析，这些公募REITs作为国内并购市场上的企业，具有不断做大做强的潜力。然而，此类牌照数量有限，未来发展将受到一定限制。

最后，公募REITs收益主要来自二级市场与现金分配。正如黄国钧所指，评估一只公募REITs的投资前景，需深入研究以下几个关键维度：

1. 资产管理人在特定资产类别领域的专业素养、过往经验及是否制定了可持续的投资发展规划。

2. 原业主的持股比例能提现其对资产长期价值的坚定信心，但需注意是否因认购率不理想致使销售状况不佳所导致。

3. 底层资产质量评估是核心，涉及地理位置、硬件维护、出租率和租金水平、租户及租期结构等，此前部分已发行的公募REITs存在租户过度集中的问题，一旦关键大租户流失，整个REITs的派息水平将大幅下滑 ，严重影响投资者收益。

4. 运营成本占比影响股息分配。若运营成本占比过高，可供投资者分配的股息必然减少，投资收益也会随之降低。

5. 派息率关乎回报，若负债过高则会压缩再融资空间，不仅会削减派息额度，还可能阻碍基金扩募。

可以预见的是，未来，随着市场机制完善与规模扩大，公募REITs将为不动产行业转型升级与经济高质量发展注入活力。公募REITs市场将在不断创新与发展中，为投资者带来更多机遇，为经济发展贡献更大力量。