这个产品，火了！年内超八成上涨

今年以来，中证REITs全收益指数上涨3.08%，其间58只REITs产品中有47只获得正收益，占比超八成。

公募REITs“日光基”频现

1月17日，备受市场关注的首单城市更新项目——华夏金隅智造工场REIT发布公告，由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，宣布公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售。最后认购日为2025年1月17日，自2025年1月18日起不再接受公众投资者认购申请，对于未确认部分的认购款项，将在募集期结束后退还给投资者。

根据公告，该基金原定募集期限为2025年1月17日至2025年1月20日。

今年1月以来，已经出现了多只发行首日便被投资者抢光的REITs“日光基”。国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威农贸市场REIT，原来的募集期均为1月6日至1月7日，但都仅发售了一天。国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，是公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs公众认购倍数历史新高。

截至最新，尚有汇添富上海地产租赁住房REIT、南方顺丰仓储物流REIT、创金合信首农产业园REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT、中银中外运仓储物流REIT等5只REITs还处在首发受理、反馈和问询阶段。

资产配置价值日益凸显

2020年4月，中国证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着基础设施公募REITs试点正式启动。2021年6月，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市。

2024年是公募REITs大年，市场常态化发行加速，目前全市场已上市公募REITs产品达58只。数据显示，2024年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，新发数量是过去三年的总和。

二级市场表现较为亮眼，2024年REITs产品平均涨幅11.48%，其中华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT累计涨幅超40%。

公募REITs类资产配置的价值日益凸显。步入2025年，在权益市场表现不佳的背景下，中证REITs全收益指数上涨3.08%。其间58只REITs产品中有47只获得正收益，占比超八成，华泰南京建邺REIT、华夏大悦城商业REIT的涨幅居前，分别上涨11.96%和10.33%。从REITs持有项目的类型来看，2025年以来，园区基础设施、消费基础设施、保障房类REITs涨幅居前。

溢折价差距较为突出

当市场上对某REITs的需求旺盛，而供给相对不足时，愿意以高于资产净值的价格买入，容易出现升水情况，意味着其对该REITs的未来收益预期较高。反之，为贴水。

当前REITs行情持续火热，但各产品溢折价现象也十分明显。截至最新收盘，溢价率最高的基金为华夏北京保障房REIT，升水率高达53.19%；中金厦门安居保障性租赁住房REIT升水率为51.71%，嘉实中国电建清洁能源REIT、银华绍兴原水水利REIT、红土创新深圳人才安居REIT的升水率超过40%。

而华夏中国交建高速REIT贴水率超过45%，中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速公路REIT等20只基金也有不同程度的折价。

溢价的产品集中在保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施及生态环保类项目；折价的产品主要是交通基础设施、园区基础设施、仓储物流类标的。

平安证券指出，保障房、环保相关标的经营业绩较为稳定，更受配置型资金关注，所以这些领域的REITs容易出现升水；而产业园、仓储物流领域因经营压力较大，其REITs可能会出现贴水，投资者配置时会更谨慎。

华宝证券也认为，尽管2024年公募REITs二级市场整体表现优异，但不同行业之间的表现仍有分化，建议重点关注稳定性与确定性较高的资产类型，同时观察经济修复以及部分行业筑底企稳情况。

REITs市场有望进一步提质扩容

REITs资产受热捧主要有以下几点原因：一是宏观经济与市场环境因素。中债国债10年期到期收益率自2024年12月以来下降超30个基点，无风险利率的降低，使得REITs作为固定收益类资产的吸引力大幅提升。

二是REITs自身具有诸多优势。产品具有收益稳定、风险相对适中及资产组合分散风险等特点。REITs具有高频高比例分红的特点，已上市公募REITs产品2024年全年分红104次，分红金额合计83.95亿元。另外，REITs的底层资产丰富多样，通过资产组合的多元化，分散投资风险。

三是政策与市场发展因素。2024年相关部门发布了支持公募REITs市场扩容的政策，为优质基础设施项目提供更多资金支持。2024年，首批消费REITs、首只水利REIT发行上市、首只跨海大桥REIT陆续上市，首只农贸市场REIT，首只热能REIT申报获批并上市。基础资产类型不断丰富，市场在持续扩容与创新，满足了市场多元化投资需求。

四是投资者偏好因素。对于机构投资者和高净值客户，REITs作为与股票、债券等并列的金融资产，丰富了资产配置的种类。另外，投资者的理念也在转变，越来越认识到REITs在资产配置中的重要性和独特价值。

中金基金表示，2025年伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破，REITs市场有望进一步提质扩容。