特朗普第二任期抵押贷款利率将保持高位，美国房地产行业将整合，房价将上涨4%

汇通财经APP讯——根据美国人口普查的最新数据，10月份美国单户住宅的中位售价为437300美元，高于一个月前的426800美元。



与此同时，根据在线房地产经纪公司 Redfin 的数据，美国 10 月份的平均租金价格为 1619 美元，与去年同期基本持平或上涨 0.2%，比一个月前下降 0.6%。

虽然很难准确预测2025年房地产市场将如何发展，但几位经济学家在在线房地产经纪公司 Redfin 的一份新报告中对明年可能发生的情况进行了预测。预计2025年房屋销售量将会增加，这主要是由于被压抑的需求。但一些潜在购房者仍将因房价上涨而被排除在外，抵押贷款利率仍维持在 7% 附近。另一方面，租金价格应保持不变，同时工资上涨，从而提高租房者的负担能力。两党政客都承诺降低美国工薪阶层的住房成本并建造更多住房；希望这将在未来几年内发生。

预测一：2025年房价将上涨4%

经济学家预计 2025 年美国房屋销售价格中位数将稳步上涨，年底将比 2024 年高出 4%。价格上涨速度将与 2024 年下半年类似，因为预计不会出现有足够的新库存来满足需求。价格上涨是许多美国人无法拥有住房的因素之一，导致一些潜在购房者转而租房。



预测2：抵押贷款利率将保持在7%附近

2025 年抵押贷款利率可能会保持在 6% 的高位，周平均利率全年波动，但平均在 6.8% 左右。投资者预计，如果当选总统特朗普实施其拟议的减税和关税措施的很大一部分，并且经济保持强劲，美联储将在 2025 年仅下调政策利率两次，从而使抵押贷款利率保持在高位。关税可能会引发通货膨胀，而实施更多减税将增加美国赤字，这两者都会推高抵押贷款利率。高抵押贷款利率是导致购房负担不起的第二部分。



另一种情况：如果经济疲软或关税和减税计划被取消，抵押贷款利率可能会降至 6% 的低水平。任何一年总统换届都是难以预测的，今年尤其难以预测。

预测3：2025 年房屋销售量将超过2024年

预计明年现房销售量将有所增加，到2025年年化增长率将在410万至 440万套之间。这意味着同比增长 2% 至 9%。今年展示的销售范围异常广泛，因为虽然高昂的住房成本可能会让一些潜在买家望而却步，但市场上也存在相当多的被压抑的需求。 如果销售量仅小幅增长，那将是因为抵押贷款利率高和库存低，因为房主继续持有自己的房屋。

如果抵押贷款利率下降幅度超过预期，或如果近期购房需求持续爆发，销售可能会出现更大增长。尽管抵押贷款利率维持在 7% 左右，但在11月大选后的几周内，购房需求仍大幅增长。部分原因是买家在进行大笔购买之前等待不确定性过去，部分原因是许多人对共和党领导的政府的承诺在财务上更有信心。即使在大选之前，数据也显示，抵押贷款利率上升并没有像预期那样阻止买家，部分原因可能是许多美国人已经习惯了高抵押贷款利率。如果经济保持强劲，并且有足够多的人能够负担明年的高住房成本，这将推动销售。

预测4：2025年将是租房市场

许多美国人将继续租房或成为租房者。虽然买房成本将会增加，但租金负担能力将会提高。预计 2025 年美国租金要价中位数将同比持平。这将使普通美国人更能负担得起租金，因为工资将会上涨。

市场上还将有更多新的出租房屋上市，许多建筑商在大流行公寓建设热潮期间开始建造的公寓即将取得成果。这将创造比需求更多的供应，激励房东提供免费停车、免费一个月租金、更多便利设施或暂停租金上涨等优惠，以留住居民。由于明年租金持平甚至下降，而房价可能会因利率可能保持高位而上涨，租房和购买之间的负担能力差距可能会扩大。

预测 5：更少的建筑法规将导致更多的住宅建设

预计住宅建筑商将在 2025 年建造更多的单户住宅，尽管住宅建筑的增加需要几年时间才能使购买房屋变得更加便宜。共和党在白宫、参议院和众议院的大获全胜，带来了监管负担可能减轻的新乐观情绪，从而增强了建筑商的信心。建筑商还将寄希望于这样一个事实：抵押贷款利率锁定效应将限制现有库存量与新建筑的竞争。

放松监管也应该会导致多户住宅开工量反弹。这将与 2024 年发生逆转，当时建筑商因供应过剩而减少了公寓开工。

需要注意的是，建筑商面临一些阻力。第一，利率可能保持高位。第二，即将上任的政府表示将削减移民，这可能会导致住宅建设减少，因为移民约占该国建筑劳动力的 30% 。

预测6：随着佣金小幅下降，富人购买和出售房屋的费用将减少

在全国房地产经纪人协会 (NAR) 新佣金规则实施的第一个完整年度，预计房地产佣金将略有下降。尤其是对于豪华住宅来说尤其如此，因为经纪人有最大的降低费用的空间，而在竞争激烈的房地产市场上，费用越来越成为竞购战中的谈判要点。即将上任的政府中的反垄断执法者将在多大程度上推动房地产行业的进一步改革，还有待观察。美国司法部在最近的一份文件中表示，它“继续审查住宅房地产行业可能抑制竞争的政策和做法”，但尚不清楚是否会采取任何正式行动。

预测7：房地产行业将整合

在新政府的领导下，联邦贸易委员会将更有可能批准大公司之间的并购。与其他只有少数几家主导企业的行业不同，美国房地产行业长期以来一直处于碎片化状态，多个房地产搜索网站以及各种规模和商业模式的经纪公司都在争夺代理商和客户。虽然大型经纪公司提供附属抵押贷款或产权服务的情况并不少见，但我们可能会看到更多的经纪公司、贷方和产权公司合并，希望从每个客户那里获得更多业务。


预测 8：气候风险将影响到个人住宅，尤其是佛罗里达州沿海地区

自然灾害的风险将开始压低气候风险地区的房价或减缓价格增长，例如佛罗里达州沿海地区、加利福尼亚州的野火多发地区和德克萨斯州的飓风多发地区。购房者及其代理人必然会更加了解每件房产的风险。更多的购房者将搬到中西部和东北部价格相对便宜的地方，这些地方可以相对保护免受气候驱动的灾害的影响。

对于佛罗里达州许多中低收入房主来说，飓风海伦和飓风米尔顿是一个转折点。今年秋天，与一年前相比，更多的购房者希望离开佛罗里达州，而希望搬入该州的外地购房者则减少了。预计这一趋势将转化为一些佛罗里达人在厌倦了破坏性飓风的生活后搬离该州沿海地区，并且随着保险费用、管理费和财产税飙升，尽管房价下跌，但住房成本仍在上涨。佛罗里达州沿海地区可能会成为只有那些能够支付天价保险费或有现金进行重建的富人才能居住的地方。预计佛罗里达沿海的奢侈品市场将保持强劲。


预测 9：蓝色城市的市长将帮助扭转人们逃离城市中心的趋势

旧金山今年选出了一位亲商的民主党人作为新市长，俄勒冈州波特兰选出了一位承诺结束无家可归者的市长，蓝州的其他几个大城市正在制定严厉打击犯罪的政策，以振兴市中心并保留居民。这些政治因素，加上许多大公司（包括科技公司）将员工带回办公室，可能会导致人们逃离沿海大城市。

预计在加利福尼亚州尤其如此。许多金州居民将有动力留下来，因为住房供应将继续改善，抑制价格上涨；具体而言，洛杉矶和湾区等地的ADU 建设热潮应会继续提供更多住房。此外，在沙漠中追逐住房负担能力不再有意义，因为凤凰城和拉斯维加斯等地的房价上涨，而气候变得更热。自动驾驶汽车将开始变得更加普遍在新政府的领导下，加州的更多地区变得更加宜居。随着自动驾驶叫车应用程序和公交车获得批准，旧金山和洛杉矶市中心等城市地区将变得更具吸引力，而远郊地区也将更具吸引力，因为个人自动驾驶汽车将改善通勤状况。

预测10：Z世代将改写美国梦，从剧本中剔除住房所有权

预计与高价住房相比，低价住房将在2025年蓬勃发展，但这并不是因为美国年轻人或工薪阶层开始拥有住房。相反，经济适用房将被年长的买家抢购，因为他们的价格超出了更高的价格水平。与此同时，Z 世代将继续与家人同住或租房直到30多岁，并选择以其他方式积累财富。