红土创新盐田港REIT：大客户换租与空仓压力

观点网 10月31日，红土创新盐田港REIT线上举行三季度说明会。

此前，红土创新盐田港REIT披露的2024年第3季度报告显示，期内基金实现收入3195.11万元，净利润947.94万元，经营活动产生的现金流量净额4007.16万元；前三季度累计实现收入9934.78万元，完成全年预测收入的76.62%。

期内可供分配金额为2426.12万元，实际分配金额为4784.34万元；本年累计可供分配金额7211万元。

根据此前扩募说明书预测的2024年度全年可供分配金额9187.47万元，目前已完成预测的78.49%，累计实际分配金额为9873.83万元。

产城园区评论获悉，在基础设施项目运营情况方面，第三季度基金两个项目整体平均出租率为90.19%。

其中，现代物流中心项目出租率为88.26%，租金收缴率为99.11%；世纪物流园项目出租率为100%，租金收缴率为100%。

出租率挑战

分别看两个项目的具体情况，现代物流中心项目总建筑面积为32.04万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为26.61万平方米。本季度到期租赁面积为4.05万平方米，签署租赁面积为3.18万平方米，三季度新签合同涉及到9家客户，仓库及配套的加权合同面价分别为35.28元每平方米每月和53元每平方米每月。

截至2024年9月30日，现代物流中心项目季度末出租率为88.26%，季度末的有效租金单价分别为1.29元/平方米/天及1.79元/平方米/天，租赁期限1-14.83年不等，最长租赁期限到期日为2037年6月30日。

第四季度，现代物流中心项目到期的客户涉及到6家，合计面积约为2.4万平方米，约占现代物流中心项目总可租赁面积的9%。

对此，红土创新盐田港REIT基金经理透露，经过运营管理机构和管理人提前积极沟通，涉及合同到期的客户基本都有续租计划。

世纪物流园项目包括1座仓库（含配套办公及地下车库），总建筑面积为6.74万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为5.24万平方米，本季度无到期租赁面积及签署租赁面积。

截至2024年9月30日，世纪物流园项目季度末出租率为100%，季度末仓库及配套的有效租金单价分别为1.29元/平方米/天及1.79元/平方米/天，租赁期限为4.75年，租赁期限到期日为2027年5月31日。

在租户集中度情况方面，截至2024年第三季度，两个基础设施项目有27户租户，其中租赁面积占比最大的是深圳港集团有限公司，租赁面积11.63万平方米，占总可租赁面积的比例约36%；租赁面积占比第二大的是深圳盐田港物流服务有限公司，租赁面积5.24万平方米，占总可租赁面积的比例为16%；项目其他非关联租户占比超过47%。

能够发现，现代物流中心出租率受到了一定挑战，三季度末时点出租率较第二季度由91.5%下降至88.26%。

红土创新盐田港REIT于公告中指，受对外贸易形势以及区内部分竞品利用较大的弹性定价策略吸纳客户入驻等综合影响，2024年第三季度，现代物流中心项目涉及约1万平方米因客户因业务调整在8月31日到期退租。

针对空置面积，运营管理机构积极开展空置区域的招商工作，目前大部分客户入驻需求预计体现在第四季度。

市场危与机

投资者亦关注项目的租金水平。据介绍，现代物流中心项目三季度新签合同包括两部分，一部分是老客户到期续签合同，另一部分是新客户进场新签合同。

老客户续签方面，大部分老客户由于多年合作产生一定业务粘性，整体有较强续租意愿，双方充分考虑市场租金水平和后续业务的预期情况，达成续约合同的租金条款。

新客户则会衡量区域市场上各仓库的地理区位、仓库标准服务水平等因素，同时项目也会充分考虑目前市场的租金水平，与客户进行洽谈，达成一致的业务条款。

从整体签约价格来看，三季度新签合同租金水平与二季度相对持平。

运管机构代表于说明会上也介绍了目前仓储物流行业的市场情况。

据她介绍，回顾2024年第三季度，由于全球经济复苏缓慢，市场仍然承压，全国仓储物流地产空置率再次上行，租金也有下滑迹象，重点区域物流地产市场三季度同样表现出不同程度下行压力，包括珠三角地区。

三季度，全国物流地产新增供应有所下降，但供应惯性短期难以打破，市场改善仍要看需求侧回暖情况，只有需求大幅改善后市场才会有明显复苏。

在她看来，随着9月宣布一揽子宽松政策和振兴经济相关信号，预计后续经济会随着政策落地而逐渐回复。随着需求改善，仓储物流地产市场会明显复苏，届时租金水平预期也会逐步回升，出租率预计也会进一步回升。

但也需要意识到市场环境的挑战，运管机构代表表示，国际经济形势的变化对以欧美贸易为主的盐田综合保税区造成了较大冲击。

“从2024年开始，盐田综合保税区部分仓库存在客户陆续退租的情况，仓库空置率提高，部分竞品项目采取以价换量策略缓解空仓压力，导致盐田综合保税区仓储租赁市场竞争激烈。”

她表示，基于项目之间的情况差异和本项目资产的特点，项目公司不会考虑以低价方式参与竞争，而是通过与客户多年合作建立的信任，基于项目特色提供专业化服务带来的差异化进行竞争。

另据了解，11月起，红土创新盐田港REIT与深圳港集团的整租合同进入下一个租赁周期。对此，基金管理人表示，基于目前市场整体情况，管理人已提前与深圳港集团进行多轮沟通，新租赁周期的定价将在四季度完成，将充分考虑园区已有客户的租金水平以及市场租金的水平来确定。