中信建投基金搭上沈阳国际软件园 东北地区首单公募REIT诞生背后

观点网 国内公募REITs市场再又有新玩家入场。

近日，四只首单公募REITs产品即将入市，包括首单跨海大桥REITs项目，成都首单产业园REITs项目、内蒙古首单公募REITs项目，以及首单东北地区公募REITs项目获得受理。

据上交所官网显示，首单东北地区公募REITs为"中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金"，项目原始权益人为东北企业沈阳国际软件园产业发展有限公司、沈阳国际软件园有限公司，基金管理人为中信建投基金管理有限公司，这单REITs获得受理，与其背后权益人以资产证券化方式盘活的存量资产息息相关。

东北第一单公募REIT

产城园区评论获悉，中信建投沈阳国际软件园REIT是首单由东北地区企业发起的公募REITs项目，项目底层资产为建筑面积共计约20.12万平方米的研发办公类产业园。

具体来看，沈阳国际软件园位于沈阳市浑南区，临近沈阳市政府，为全国首批国家级高新区。据业内人士透露，浑南区由原东陵区、沈阳高新技术产业开发区、沈阳民用航空产业国家高技术产业基地和棋盘山开发区组成，高端装备、新一代信息技术、生命健康等重点产业占规上产值比重达85%，数字经济、IC装备、机器人、民用航空、健康医疗等细分行业也在持续发展。

截至2024年第三季度，该园区已投入使用面积约103万平方米，入驻企业1655家，其中国家级技术企业约合337家。项目内包括沈阳国际软件园昂立信息园、沈阳国际软件园一期和沈阳数字经济产业园合计三个园区。产城园区评论获悉，中信建投沈阳国际软件园REIT初始投资的基础设施项目分别位于沈阳国际软件园昂立信息园内的昂立信息园A、B座项目，位于沈阳国际软件园一期内的软件园D、E区项目，以及位于沈阳国际软件园一期内的软件园B、F区项目。

截至2024年6月30日，沈阳国际软件园的总建筑面积为20.12万平方米，旗下项目运营时间均超过3年，最长运营年限为19.9年，最短运营年限为4.8年，总资产估值合计11.84亿元。

与大多REITs底层资产相似，中信建投沈阳国际软件园REIT项目收入主要来源为租金收益，也包括昂立信息园A、B座项目机械式立体停车设备及地面车位收入以及沈阳国际软件园B01楼宇地下产权停车位收入。于2021年-2024年中，该REIT旗下项目营业收入分别达到9,650.87万元、10,337.09万元、10,598.13万元、5,221.38万元，基本处于稳定趋势。

另于出租率方面，产城园区评论了解到，截至目前，中信建投沈阳国际软件园REIT的底层资产可租赁总面积为19.66万平方米，项目整体出租率约合84.05%，于2021-2023年末分别为77.78%、88.33%、88.24%。整体来看，沈阳国际软件园的出租率也维持在合理区间内。

而提及基础设施项目办公部分，该板块的平均签约租金单价分别为45.37元/平方米、46.04元/平方米、45.71元/平方米、45.85元/平方米，总体变动不大。

公募产业REITs民企基因"破冰"

事实上，中信建投沈阳国际软件园REIT项目自2021年起一开始规划。该年6月，首批3支产业园区类公募REITs正式上市，彼时，各大产业园运营商都开始摩拳擦掌，思考起产业园区的REITs化。

同一年10月，上海临港园区REIT、中关村园区REIT相继完成申报，杭州和达高科产业园、济南高新区REITs、郑州高新园区REITs随后也进入申报程序，截至2021年11月，进入申报程序的项目均为国企全盘进行操刀，直到年底，一家名为昂立集团的沈阳开发运营商宣布入局。

据了解，昂立集团旗下沈阳国际软件园官方于2021年12月宣布，正式启动公募REITs项目，项目内主要为新一代信息技术、生物医药、智能制造、数字新媒体等科技初创企业。

产城园区评论查阅资料得知，沈阳国际软件园背后的昂立集团成立于1993年，前身名为昂立信息，其创始人赵久宏从经营兼容机配件公司起家，逐渐进入软件信息服务业，目前其主业已经全部转向产业地产。在开发沈阳国际软件园之前，昂立集团于2004年还开发了总建面10万平方米的昂立信息园项目。

值得注意的是，于2016年之前，沈阳国际软件园为昂立集团民营独资开发项目，后于2016年8月，沈阳浑南区国资委旗下平台公司沈阳万润新城投资入股项目公司"沈阳国际软件园产业发展公司"，据企查查显示，前者持有后者10.49%的股份。因此，沈阳国际软件园虽为民营主导开发运营的园区，但其同时也具有"双重"企业基因。

此前，昂立集团创始人赵久宏还公开表示，沈阳国际软件园也尝试过"基金+基地"的模式，建成了东北首家基金小镇，即盛京基金小镇，目前在管私募基金产品80多支，管理规模约200亿元人民币。

最重要的是，沈阳国际软件园在成为REIT底层资产前，还曾自建基金管理公司德鸿资本，发行7支基金，在管基金规模约5亿元，累计投资20余家企业，其中75%为园区企业，梳理园区拟上市企业22家。

2022年7月，昂立集团方面邀中信集团业务协同部前往园区进行调研，这次调研也顺理成章成为双方合作的开端。搭上中信后，市场也进一步关注起沈阳国际软件园与其未来的REIT发展可能性，2023年1月，商务部印发《沈阳市服务业扩大开放综合试点总体方案》的通知。其中提出，支持沈阳国际软件园等服务外包产业基地建设，鼓励企业运用新一代信息技术，通过大数据、云计算、人工智能、区块链等技术应用，促进服务贸易转型升级，打造数字服务出口集聚区。

视线回归当下，在中信建投基金与昂立集团的合作下，沈阳国际软件园已成为首单东北地区公募REITs项目的底层资产，而其经营数据走向是否会与预测相符，还需时日观察。