招商蛇口第三只REITs上市，头部房企“变身”资管玩家

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 房企正积极切入资管赛道，招商蛇口保租房REITs已迅速完成上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口租赁住房REIT”）正式在深交所上市，这是第六单上市的租赁住房公募REITs，也是招商蛇口的第三只REITs。

招商蛇口最早于2019年作为发起人在港交所挂牌上市招商局商业房托，而后乘着境内基础设施类REITs起步的机会，在2021年再将旗下产业园REIT送上深交所。随着蛇口租赁住房REIT正式上市，招商蛇口正是形成两只境内公募REITs+一只境外REIT的格局。

凭借着商业、产园以及保租房的REITs集群，招商蛇口旗下的多元化板块已经基本搭建了资本化的框架。这是当前房地产行业发展的趋势——随着开发业务归于沉寂，头部房企更多选择资产管理类业务作为发展重点，REITs的兴起也应合了房企的这种需求。

不仅招商蛇口，华润置地、万科等也在加快推进REITs上市的过程中。以成熟市场作为对照，未来中国的房企或许也将从单一的房地产开发商变得更加“全能”，在“居住”的链条上延伸更多的机会。

REITs风起

尽管资本市场目前对REITs兴趣较为平淡，但蛇口租赁住房REIT延续了此前REITs首发的“热度”，获得了超额认购。

根据招商蛇口发布的资料，太子湾项目和林下项目评估总值合计为12.46亿元，在发行阶段，蛇口租赁住房REIT最终募集资金达到13.635亿元，溢价率为9.43%，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，是2024年公募REITs网下全场认购倍数新高。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，“把租赁住房REITs和其他业态的REITs做一个比较，截至9月12日的数据显示，保租房REITs相对发行价的涨幅平均是26%，仓储物流和产业园是负增长，工业厂房涨幅是13%，消费类基础设施涨幅是5%。这个数据可以看出保租房REITs遥遥领先，市场给予非常积极的反馈信号。”

蛇口租赁住房REIT的底层项目相对优质，其由深圳南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下两个项目构成，均为具备保障性质的租赁住房，总建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套。

截至2024年6月末，太子湾项目和林下项目运行时间分别超过4年和8年，出租率处于高位且收益稳定，属于成熟且优质的项目资产。太子湾项目运行满4年、今年前6个月平均出租率达94.66%；林下项目运行满8年，今年前6个月平均出租率达97.24%。

根据基金招募说明书中披露的可供分配金额，按最终实际募集规模测算，蛇口租赁住房REIT于2024年7月1日-12月31日和2025年度预测净现金流分派率分别为4.00%和4.05%。

通过蛇口租赁住房REIT，招商蛇口将在资本结构改善上得到受益。招商蛇口方面表示，通过设立基础设施公募REITs，公司能够有效拓宽融资渠道，盘活租赁住房基础设施资产，促进租赁住房项目持续健康平稳运营，并增强公司的可持续经营能力。

以招商蛇口过往的财务报表来看，REITs的上市对当期的业绩表现有明显的提振，但这种一次性收益也会带来报表上的波动。2021年，招商蛇口产园REIT推进的过程中，招商蛇口将蛇口产园的底层资产万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为资产打包上市后，产生了税后收益 14.58亿元。

2021年当年，招商蛇口实现归母净利润103.72亿元；2022年，招商蛇口归母净利润跌至42.6亿元，招商蛇口在解释原因时就提到了报告期内转让子公司产生投资收益同比减少。这主要就是受到REITs上市转让两项底层资产的收益影响。

转型破局

随着蛇口租赁住房REIT的上市，招商蛇口已经基本搭建了旗下多元化业务的资本化框架。招商蛇口方面也表示，将依托蛇口租赁住房REIT、蛇口产园REIT、招商局商业房托三大平台，进一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

不仅是招商蛇口，华润置地、万科也在借道REITs变身“资管玩家”。其中，华润置地已有商业和保租房REITs上市，华润置地也提出向大资管转型；万科则在今年实现旗下印力REIT上市，发行规模32.6亿元；同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。

这是基于现实和未来所作出的理性选择。华润置地董事会主席李欣就曾表示，通过公司的判断，目前的房地产行业已经全面进入存量时代，目前工作重点和重心已转移到库存去化。

李欣认为，目前华润置地的资产管理规模约4500亿元，经营性不动产营收占比超过25%，向大资管转型已经具备规模势能优势。

REITs的兴起争契合了房企转型的需求，但现实的困境也同样存在。REITs投资者对资产的投资回报率有天然的需求，但在当前的条件下，符合需求的资产并不多。这也就造成了目前上市的多数REITs，扩募存在困难。

以招商蛇口旗下的REITs为例，目前蛇口租赁房REIT仅有两个底层项目，且是一线城市的核心地段；蛇口产园REIT在经过一次扩募后，目前也只有三个底层项目，也同样位于深圳。

一位产业园REITs底层资产运营方的人士告诉21世纪经济报道记者，“REITs目前普遍的回报率要求要到4%以上，成熟市场会到5%-6%，目前多数资产都是达不到这个要求的，2%-3%的居多。”

如果不能够持续提升运营能力以达到回报率的要求，通过REITs实现转型资管的目标对房企而言也难以实现。

赵然认为，存量盘活的底层逻辑是各利益相关方在短期经济利益和长期可持续发展之间的博弈与协同。破局的关键就在于，利益相关方如何通过有效的合作机制、政策支持和制度保障，在多方共赢的框架下实现短期经济效益与长期社会效益的平衡。”