“首发+扩募”双轮驱动，沪市保租房REITs经营业绩表现稳健

21世纪经济报道记者 张赛男 上海报道

近日，沪市保障性租赁住房REITs 2024年度中期集体业绩说明会在上证路演中心顺利举行。国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和华夏基金华润有巢REIT共4只沪市保租房REITs产品各具特色，中期业绩表现良好，获投资者普遍认可。

据21世纪经济报道记者了解，上交所积极持续推动沪市保租房REITs扩容，鼓励已上市项目扩募，形成明晰的市场化租赁住房退出路径，盘活存量资产，助力构建房地产行业新发展模式。

中期业绩表现良好

本期沪市保障性租赁住房REITs中期业绩集体业绩说明会上，4只保租房REITs运营管理机构分别就2024年上半年运营情况、业绩表现和未来规划进行解读与介绍。通过与投资者代表面对面沟通交流，共同探讨租赁住房REITs中期运营表现和行业未来发展趋势，展现了租赁住房REITs市场的稳步扩展与未来潜力。

国泰君安城投宽庭保租房REIT自上市以来，持续保持稳健运营。2024年上半年，国泰君安城投宽庭保租房REIT已实现收入约8,918万元，可供分配金额约6,342万元。今年9月份完成产品首次分红，分红金额为6,501万元。截至2024年6月30日，底层资产江湾社区和光华社区租赁住房部分期末出租率分别为89.49%和91.84%，期末租金单价分别为131.64元/平方米/月和135.46元/平方米/月，上半年租金收缴率合计为99.95%。

2024年上半年，华夏北京保障房REIT实现租赁住房收入3,557万元，基金层面税息折旧及摊销前利润2,683万元，可供分配金额2,683万元。截至2024年6月30日，底层资产文龙家园公租房项目和熙悦尚郡公租房项目合计出租率为96.50%，上半年租金收缴率为97.75%。

中金厦门安居REIT经营业绩延续稳定态势。截至2024年6月30日，按建筑面积计算，中金厦门安居REIT基础设施资产出租率为99.51%；项目租户结构稳定，其中个人租户占比93.53%，企业租户占比6.47%；租金收缴率保持100%；项目租金保持稳中有升，在租租约的平均单价为33.50元／平方米／月。

华夏基金华润有巢REIT 2024年上半年累计实现可供分配金额为2,440.75万元。今年以来，已累计分红3次，分别于4月、5月、8月完成，分红收益金额共计5,310万元。两个项目运营表现稳健，截至2024年6月30日，泗泾项目按房间数量的出租率为94.07%，东经项目按房间数量的出租率为94.36%。

沪市保租房REITs底层资产多分布于国家中心城市，经济发展良好，人口分布密集。得益于该类资产满足社会需求、收益相对稳定的特征，租赁住房REITs资产的价值将随着时间推移进一步提升，并吸引更多投资者的关注与参与。

“首发+扩募”双轮驱动

自上市以来，沪市保租房REITs总体表现良好。在此背景下，通过扩募提升产品规模、增厚投资人收益成为几只保租房REITs产品的共同选择。

公开信息显示，今年5月华夏北京保障房REIT发布扩募公告，截至目前，其扩募申报已获上交所受理。华夏基金华润有巢REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告，相关工作正有条不紊地推进。根据三只产品的已经披露的扩募相关公告，拟扩募资产有望延续产品首发阶段的重要特色，基金管理人以及原始权益人表示希望通过扎实的工作、优质的资产、稳定的经营回报为投资人带来更令人满意的收益。

近年来，党中央国务院明确提出，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。

“保租房REITs作为资本市场的一项重要创新产品，在盘活存量租赁住房、助力房地产新发展模式方面，有着重要的作用。随着这一REITs板块的持续健康发展，可以为发行人、投资者创造更多价值。”一位REITs市场资深研究员如是说，“通过稳健的项目运营和专业的资产管理，可以进一步促进保租房REITs的健康发展，为促进社会和谐稳定、改善民生质量发挥重要作用，从而推动以保租房为引领的住房租赁市场行稳致远。” 

运营效能不断强化

来自市场机构的投资者们也非常关注各产品的市场定位以及经营特色。

对国泰君安城投宽庭保租房REIT，投资人关注项目根据经营情况主动调整运营策略安排的相关情况。基金管理人表示将与运营管理机构一起，进一步加强项目现场运营管理，提高租户满意度，从销售渠道、营销策略、续租策略等方面进行灵活调整运营管理策略，进一步稳定项目运营指标，提高项目运营收益，积极回报投资人。

对华夏北京保障房REIT，投资人则期待产品继续提升分红频次，将稳定收益转化为稳定分红。基金管理人表示，后续会充分考虑项目运营情况，在条件允许的情况下，尽量提升分红频次。

对中金厦门安居REIT，投资人期待未来可以进一步对租金进行调整以提升总体收益。基金管理人表示，基金管理人及外部管理机构主要以项目首发的预测假设为重要参考，结合项目周边的竞争情况，合理制定基础设施项目的租金政策。

对华夏基金华润有巢REIT，投资人对产品的信息化和技术化工具表达了浓厚的兴趣。基金管理人表示，项目可以提供契合租住客群需求的智能服务配套设施，运用了数字化、智能化技术，实现“居者优其屋”。在软硬件结合方面，可以为租户提供如进出社区及楼栋的可视化智能人脸识别门禁对讲设备、进出房门的智能门锁、全社区24h智能安防、智能电表等与“有巢APP”的深度融合，提升租户租住体验。