中国楼市已开始筑底，房地产政策“组合拳”将加速落地

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 10月17日上午，国新办举行新闻发布会，住房和城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

在发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹对房地产政策“组合拳”进行了介绍，其中两项增量措施颇受市场关注。一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

10月8日，在国新办举行的新闻发布会上，国家发改委在介绍“系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况时提出，促进房地产市场止跌回稳。采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。

倪虹用“四个取消”和“四个降低”来概括其他主要的房地产支持政策。前者指的是城市政府因城施策调整或取消各类购房限制性措施，主要包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。后者指的是降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率以及“卖旧买新”换购住房的税费负担。

倪虹表示，相关政策效果已开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现积极变化。

倪虹认为，中国房地产市场已经开始筑底，并对房地产市场止跌回稳充满信心。接下来住建部将会同有关部门，一项一项抓落实，充分释放政策效应。

新增两项增量措施

优化房地产“白名单”融资机制，扩大“白名单”项目信贷规模是发布会释放的一大新利好。

今年年初，金融监管总局会同住建部建立了城市房地产融资协调机制，将合规房地产项目纳入“白名单”，引导金融机构满足房地产项目的合理融资需求，推动项目建成完工和交付。

9月26日召开的中央政治局会议明确，要加大“白名单”项目贷款投放力度。

为贯彻落实工作，在发布会上，国家金融监管总局副局长肖远企在回应21世纪经济报道记者提问时表示，国家金融监管总局将进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

据国家金融监管总局数据，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。“预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。”肖远企说。

“我认为这是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施。”东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，这一增量举措将有力推动保交楼，同时也能改善市场对期房的预期，助力提振楼市信心。

在王青看来，“白名单”项目贷款审批通过金额大幅增加后，后续关键是银行资金投放进度。贷款资金拨付方式“能早尽早”，也意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加快，房地产开发资金来源中的银行贷款有望持续保持较大的同比增幅。

除了抓“白名单”，解决好项目建设资金问题之外，要做好保交房工作，还要抓交付进度。倪虹表示，要压实地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”，分类推进，早日交付。

新增实施100万套城中村和城市危旧房改造是发布会上推出的又一项增量措施。

住建部统计发现，全国35个大城市需要改造的城中村有170万套，其他城市也有改造需求，全国城市需要改造的危旧房有50万套。

在这样的背景下，倪虹在发布会上表示，重点支持地级以上城市，主要面向居民改造意愿强烈且安全隐患较突出的、征收安置方案和资金大平衡方案较成熟的项目，通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村和城市危旧房改造。

配套资金支持政策相应推出，一是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，二是允许地方发行政府专项债，三是商业银行可以根据项目评估发放商业贷款。另外，还要对改造项目给予税费优惠。

王青表示，这一举措将较大幅度增加商品住宅销售面积，有助于恢复商品住宅市场供需平衡。经测算，这一计划若在1年内实施，将带动年度商品房住宅销售面积增长14%左右。

未来改造规模仍有放量空间。倪虹表示，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。

纵观这两项增量措施，中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，100万套城中村改造和危旧房改造的货币化安置方式，有助于为市场释放更多住房需求；项目“白名单”信贷投放力度加大，有望进一步改善资金环境，促进保交房任务完成。

多措并举盘活存量土地

盘活闲置存量土地、收购存量房是重要的政策发力点，也是多部门协同施策的重要方向。

盘活利用存量土地是一个整体性政策，近日财政部就明确，拟会同有关部门支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

在发布会上，财政部部长助理宋其超进一步对具体操作进行介绍：主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，近年来专项债的用途和规模不断扩容，此次政策将专项债用途进一步扩围到收回存量闲置土地和用作新的土地储备，而且可以用作相关国企或平台推进这些工作的项目资本金。如果与专项借款结合起来，将更加有利于推进存量盘活、去库存、稳定地价、稳房价。

盘活存量闲置土地也是自然资源部当前的重点工作，自然资源部副部长刘国洪在发布会上表示，自然资源部将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回的土地，再次组织供应用于房地产的，将被严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。

肖远企在发布会上谈到，金融监管总局也在与有关部门研究政策性银行、商业银行支持盘活闲置存量土地的具体举措，研究允许政策性银行、商业银行对闲置存量土地的收购发放一定比例的贷款。

除此之外，刘国洪还介绍了两项盘活存量土地的政策措施。一是鼓励企业优化开发。对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，缓解企业资金压力。二是促进市场流通转让。对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。

财政部日前也明确，支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房。在发布会上，宋其超进一步介绍，这项政策主要由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。该政策将与相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方资金来源渠道，有效消化存量的同时，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。

发布会还对其他重点政策内容及其落实进展进行了介绍，比如在推动落实与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的政策方面，目前财政部正抓紧研究明确相关税收政策，主要包括增值税和土地增值税；在降低存量房贷利率方面，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整；在调整或取消各类购房限制性措施方面，9月底四个一线城市均对限购进行调整，10月以来一线城市市场全线回稳。

陈文静表示，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。从市场趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。