多省市取消住房限购：拉动刚需住房市场 持续刺激购房需求存在不确定

21世纪经济报道 见习记者 林秋彤 济南报道

10月17日，住建部等五部委召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，会上提出了“四个取消”，即充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，“四个取消”方面，重点是放松限购，且这一政策已在持续推进过程中。

10月16日，天津市住建委发布相关通知，取消住房限制性措施。9月底以来，河南、广州、海南省东方市等多省市，陆续发布公告取消限制性住房措施。综合多地住建委发布的通告，取消限制性住房措施主要集中在两点：一是取消普通住房和非普通住房标准，购买新建商品住房和二手住房，不需审核购房人资格；二是对商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15％。不同省市的具体政策围绕上述两点有所调整，如天津市的相关政策则明确规定，不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。

随着天津消息落地，据中指研究院的统计，目前仅有北京、上海、深圳和海南部分城市仍在实施住房限购政策。

不过，今年以来，北京也两次调整限购政策，北京市住建委在9月30日发布的文件中指出，将非京籍居民家庭购买五环内住房缴纳社保或个税年限由5年调整至3年，购买五环外住房缴纳社保或个税年限由3年调整至2年。9月23日，上海市也在9月23日下调了非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房资格的社保或个税缴纳年限。

多地取消或调整住房限购，是对9月24日以来央行“降存量房贷利率”系列政策做出的及时反应。9月29日晚间，央行发布系列公告，对下调存量房贷做出明确规定。随后，银行业纷纷响应，发布公告称将于10月25日对符合条件的存量商业性个人住房贷款利率进行批量调整。

在一系列房地产重磅利好政策的推动下，取消或调整住房限购，能否有效缓解当下房地产市场的羸弱局面？

 政策更多刺激刚需性住房市场

一位房产中介对记者表示：“930政策出来之后，国庆节假期前四天，北京市每天的（存量房）成交量大概是在200~300套，但从5号开始，外出旅游的人员陆陆续续返京之后，成交量突然提升，周六、日单日成交量基本上在900套以上。”

另一位房产中介也对记者透露：“这段时间北京看房的人比较多，成交量也上来了，随着房屋成交数量的上升，一些低价格的房子几乎售罄”。该房产中介补充到，目前购房的主流，基本上还是一居室或小两居室类的刚需房。

记者也从多位房产中介处了解到，就北京来看，一居室或两居室等中小房型看房人数较多，近期涨价的房子看房量则少一些。一位从业近十年的房产中介告诉记者，中介也会和想要涨价的售房业主沟通，谨慎上涨。

还有房产中介透露：“政府现在出的政策是止跌回稳，从去年3月到今年9月末，整个北京市房价下跌均幅应该在20%左右，个别地方跌幅接近于30%。”

据国家统计局数据，1—8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，调整或取消限购政策加上首套房首付降低至15％，必然会激活一部分需求，对市场的影响主要是刚需性住房。房地产市场的供需结构已经出现了逆转，近期的政策在于“止跌回稳”，重点也是在“止跌”，因此房价没有大幅度波动也是正常现象。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者也表达了相似的看法，取消限购的政策对刚需住房的影响会比较大。近期深圳和上海市场交易量向上波动，很大程度是因为释放了刚需性需求，当前房地产市场对刚需住房市场具有积极的导向。

 能否持续调动购房需求存在不确定性

这波购房热度能否长久持续？近期一系列利好政策，尤其是取消或调整住房限购，能否长期拉动居民购房需求？盘古智库高级研究员江瀚对记者表示，取消限购措施与购房需求之间存在着比较紧密的关系，限购政策的核心目的是抑制投机性的购房需求，稳定房价。限制措施被解除之后，原先因为限制而无法购房的购房者会获得更多的购房资格，从而增加房地产市场的需求，这种需求在短时间内会带动房地产市场回暖。

他还表示，取消或者调整限购措施的确能够拉动房地产需求，但是也存在不确定性和风险。一方面，对于消费者来说，需要一定时间来适应政策变化，做出购房决定；另一方面，在当前经济整体压力较大，不少消费者的收入水平预期都有一定下降的情况之下，这种市场的调整对购房需求的影响也存在不确定性。

王青也有相似的看法，他认为， “限购如绳”，其在遏制房地产市场过热过程中作用明显，但在推动房地产市场止跌回稳中的作用较为有限，背后是市场预期发生了变化。

张大伟认为，取消或调整住房限购措施存在城市差异。从全国来看，系列政策对一线城市房地产市场，如北京、上海、深圳的影响较为明显，对于二、三线城市来说，由于落户较为容易，加之其他利好政策的辅助，取消限购在一定程度上会弱于信贷方面的影响，对中小城市来说，取消或放松限购更多具备象征意义。

张大伟进一步指出，市场还在消化政策的影响，目前还需等待本周及后续市场的反应，若热度下降，现阶段可能只是激活了一部分的存量需求。新的需求主要是投资需求，由于房地产市场供需结构的扭转，目前并不存在过多的投资需求。如果说限购政策全部放开，可能会吸引一些外来的新投资需求，不过目前超一线城市仍存在限购政策，并没有全放开。