商改住！北外滩核心区再添3.2万方住宅

绿城潮鸣外滩刚首开不久，金茂璞元、外滩瑞府打得正酣……

虹口的新房战场，还没分出胜负，又一个“新面孔”悄悄拿到了入场券。

5月7日，虹口区官网发布了一则控规局部调整方案。东至公平路、南至东长治路、西至新建路、北至东余杭路，总面积约19.7公顷的范围内，拆出了一块含金量不低的涉宅用地。

是的，虹口北外滩核心区，又要“加塞”一个新盘了。

249米地标里，藏着3.2万方住宅

这次的主角，是一宗编号为hk293-06的地块。规划把它一分为二：

hk293-07，1635㎡，纯商业，容积率1.2，建筑高度仅12米。体量约0.2万方，大概率是个社区配套。

hk293-08，这才是真正的“大料”。

hk293-08地块，用地面积14615㎡，约1.46万方。用地性质从原来的商业商办，调整为商业+三类住宅+办公的混合用地。其中商业≤55%、住宅≤30%、办公≥15%。

容积率高达7.3，计容建面约10.7万方，建筑高度249米。

折算下来，住宅部分的可建面积大约3.2万平方米。

按照北外滩现在的户型尺度，假设套均150-200㎡，也就是160-210套左右。数量不多，但架不住位置好——地块紧邻12号线国际客运中心站，以及12号线/在建19号线换乘的提篮桥站，实打实的北外滩核心区。

249米的地标建筑里的住宅，稀缺性不言而喻。

这不是北外滩第一次“挤”出住宅

有意思的是，这种“商办改混合、挤住宅”的操作，北外滩已经不是第一次玩了。

去年11月，虹口区hk285街坊内的商业办公、教育科研、轨交站线用地，就被整合成两块地。其中hk285-06地块，用地面积约1.79万㎡，容积率7.41，建筑高度230米，要求科研设计占比不低于64.1%，住宅组团不超过35.9%。

折算下来，住宅体量在4.8万方左右。

两次调整，手法如出一辙：在寸土寸金的北外滩，为住宅撕开一道口子。

背后的逻辑也不难猜，北外滩作为上海“黄金三角”之一，早期规划以商办为主，但如今商办供应过剩、去化周期拉长，而高端住宅需求反而持续坚挺。适当增加住宅比例，既能平衡职住，也能给开发商留出利润空间，同时为市场解渴。

一箭三雕。

对手们已经打得不可开交

虹口的新房战场，早已告别“有无之争”，进入贴身肉搏的“白热化”阶段。据统计，区域内当下在售项目已多达7个，价格带横跨13万-18万/㎡。

而就在四批次土拍刚刚新增两宗宅地（hk153-02、hk306-Q8）之后，hk293-08地块的突然“加塞”，无异于在拥挤的牌桌上又硬生生塞进了一位重量级选手。

虽然3.2万方的住宅体量看似不大，但其释放的信号极为明确：虹口正在通过规划调整，为核心区住宅“松绑”。

对于已在场内的“老玩家”而言，新对手的加入，将进一步分流高净值客群，倒逼各家在产品力与品牌力上展开更残酷的“巷战”。

而对于手握千万资产的购房者来说，选择变多了，但门槛并未降低。在15万+的单价面前，这场位于上海“黄金三角”的顶级博弈，才刚刚进入高潮。

谁将拿下这宗249米地标宅地？我们拭目以待。