静安这幅住宅地块，降容降高了

5月7日，上海市静安区灵石社区N070302单元117a街坊局部调整方案开始公示。这次调整涉及住宅、教育、社区配套和绿地，其中最受关注的是住宅地块——117a-09地块的容积率和建筑高度双双下调。

住宅地块：容积率从2.8降至2.4，建筑高度从100米降至80米

根据公示内容，117a-09地块为三类住宅组团用地（Rr3），用地面积约4.22公顷，是本次调整中唯一的纯住宅地块。原规划容积率2.8、建筑高度100米，调整后容积率降至2.4，建筑高度降至80米。

降容、降高，意味着未来这个小区的居住密度会更低，楼间距、公共空间和居住舒适度都有望提升。

不只是住宅，配套也在同步升级

除了住宅地块，规划还调整了其他几处用地：

原117a-07幼托用地调整为“基础教育设施用地”（Rs），面积0.67公顷，容积率从1.0提到1.5，建筑高度从15米提到24米。官方说法是“增加基础教育设施的配置弹性，合理应对人口变化趋势”——简单说，学校这块预留了更多空间，给未来人口波动留了余地。

原117a-04（商业办公）和117a-06（社区文化体育）两地块整合，拆成两个新地块：117a-10为社区文化体育混合用地（0.3公顷，容积率2.65），117a-11为公共绿地（0.26公顷）。

新增的约2600平方米公共绿地，虽然面积不算大，但在这个位置能多一块开放空间，对周边居民来说是实实在在的加分项。

怎么看这次调整？

对开发商而言，虽然可售面积减少约15%，但容积率降低后，产品可以往改善方向走，单价上限可能更高。

对购房者而言，大宁板块的新房供应量会少一些，但住进去以后密度更低、舒适度更高，配套也更均衡——学校有弹性、文化体育不缺、还多了块绿地。

放在整个静安区的规划逻辑里看，这次调整或许不会是个例。从“高密度开发”转向“品质优先”，正在成为越来越多中心城区地块的调整方向。

当然，目前还只是控规调整公示阶段，后续土地出让时间和开发主体尚未明确。但有一点可以确定：未来大宁的新房，会越来越“宽裕”了。