上周上海新房成交面积环比增15.56%迎反弹，二手房周签5253套价格环比微降0.1%

年末窗口期临近，上海楼市呈现“二手稳、新房暖”的分化态势。

12月15日-21日当周，二手房市场量稳价微降，网签量环比小幅上涨0.61%；新房市场则在连续低迷后迎来成交反弹，成交面积环比增幅超15%，但价格仍维持平稳，市场结构性分化与项目“冷热不均”特征愈发清晰。

二手房：量稳价微降供应充足选择空间扩大

年末上海二手房市场呈现平稳运行态势。据上海网上房地产数据，上周全市二手房网签5253套，较前一周环比上涨0.61%，日均成交量稳定在750套左右，交易活跃度保持温和水平。

从日均成交走势来看，市场呈现小幅波动态势。12月15日-17日，日均成交量维持在630-693套区间；12月18日起成交量逐步回升，19日达到723套；周末成交量显著攀升，20日网签量突破千套至1051套，21日以855套收尾，显现年末交易积极性。

供应端保持充足态势。截至12月22日，上海全市二手住宅挂牌总量达349574套。区域分布上，浦东新区以90005套挂牌量占据近26%的份额，遥遥领先其他区域，凭借面积与人口优势成为房源供给核心；闵行区、宝山区分别以41234套、36172套位列二、三位，两大区域依托亲民价格与完善配套，持续成为刚需购房者重点关注板块。

价格方面呈现微降调整。诸葛找房数据研究中心监测显示，上周上海二手住宅市场均价为58651元/平方米，环比下降0.1%。业内分析指出，价格小幅回落是市场供需平衡调整的结果，充足挂牌量下卖方议价空间略有扩大，而买方保持理性观望态度，促成价格温和调整。

对于后续市场，业内普遍预判，随着年底窗口期临近，部分改善型与刚需购房者或加快入市节奏，成交量有望维持平稳水平。受供给充足与政策环境稳定影响，房价大概率继续平稳运行，不会出现大幅波动。对购房者而言，当前市场选择空间较大，可结合自身需求理性挑选；对卖方来说，合理定价与提升房源竞争力是促进成交的关键。

新房：成交反弹价格平稳结构性分化加剧

上海新房市场在连续低迷后实现成交反弹，价格保持平稳，内部结构性分化趋势进一步凸显。上海中原地产数据显示，上周新建商品住宅成交面积达7.21万平方米，环比增长15.56%；成交均价为70438元/平方米，环比微跌0.23%。

成交结构呈现多元特征，刚需、改善与豪宅需求同步释放。从成交前十项目来看，涵盖单价3万元级刚需产品、8万元级改善房源，以及均价超10万元的高端豪宅项目，不同层级需求均有相应市场响应。具体项目中，松江区“萃屿原墅”以5700平方米网签面积登顶成交榜，静安区“中建玖上琅宸”与浦东新区“壹江臻邸”分列二三位。

数据来源：上海中原地产

供应端与认购市场的“冷热不均”现象尤为突出。上周上海共有7个新房项目集中开盘，去化表现分化显著：怀山望项目触发积分，开盘当日去化8成；中粮北外滩壹号认购率达86%，开盘当日去化约6成；外滩瑞府认购率54%，西派云间、开云艾尚里认购率分别为27%、37%；贝涟C1和金山光明府未对外披露摇号相关信息。

认购市场分化更为明显。上周全市14个新房项目启动认购，但仅少数项目披露具体数据。已公布信息显示，核心板块及优质地段项目号召力强劲，真如板块中海环宇玖章、徐汇滨江安澜上海、杨浦滨江中信泰富外滩道、嘉定新城招商林屿湖畔4个项目认购率均超100%，成为市场焦点。

新房公示环节，上周共有6个项目过会，总计推出房源约556套。区域分布上，过会项目覆盖浦东、杨浦、静安、闵行、金山等多个区域，但整体供应规模较前期有所收窄。这一现象折射出开发商推盘节奏更趋审慎，正根据市场需求动态调整供应策略，以提升去化效率。

上海中原地产市场分析师卢文䂀认为，临近年末，市场消息面回归平稳，并且一些重要会议释放的楼市信号符合预判，这些对处于交易档口的买家而言有稳定情绪，加快入市决策的推动效果。前期交易相对疲软，主要是中高端项目入市少，牵制了交易发挥。但近期豪宅产品入市量有所回升，尤其一些网红项目的加入，为后续交易做良好铺垫。上周东安路地王项目入市，开启认筹，三天认购率突破100%，给市场带来信心支持。预计后半月的成交在供应以及热盘的带动下，成交出现稳步上行。