中海新城，逼近海淀

拿地1个月后，中海石景山“宅产配”组合中的公建地块设计方案率先出炉。

1606-640地块位于石景山区西黄村地区，用地性质为F2公建混合住宅用地，是6月5日中海地产以底价45.23亿元摘得的组合地块其中一幅。

建设用地东西长约160米，南北长约122米，建设用地面积18854.241平方米，总建筑面积88539.77平方米。

地上总建面65990平方米，规划建设5栋住宅、1栋酒店以及其他配套建筑；

地下建面22549.77平方米，包括住宅地下二层车库，酒店地下二层车库。

住宅：户均190平米，央景楼王顶层挑空

这块地虽然属于石景山区，但距离海淀很近，与6月初成交的海淀宝山地块直线不到3公里。

两个项目中间隔一条五环路，西黄村地块在五环以外。

西黄村640地块住宅总建面不到2万平方米，有大量商业商务类配套，适合走轻奢精品盘路线。

5栋住宅楼呈梅花形布置，中央1栋，四角各1栋。

西南角的5#楼为10F，其余4栋均为11F洋房，一梯两户，总计百余套房源，户均建面约190平米。

坡屋顶设计，总高超38米，单层楼高约3.45米。

地块北侧紧邻永定河引水渠，北排1#、2#楼可享河景资源。

中央3#楼为顶层挑空设计，可做跃层产品。

4#、5#楼两栋首层全部架空。

小区不大，但该有的配置都有。

景观大门位于小区东侧，不对衬造型，两边延伸有景墙，沿街展示面约80米宽。

中央位置有1处景观庭院；西侧有一条室外活动场地。

户型方面满足“好房子”规格，赠送尺度超大，南北双阳台+外接花池+飘窗。

酒店为一栋17层高单体建筑，东西朝向，位于地块西侧，总建面约4.04万平方米。

酒店与住宅楼中间用一条消防车道隔开，建筑最小间距超17米，两个功能区相对独立，保证了居住部分的隐私性。

另有配套设计及其它地上建筑合计0.59万平方米，包括末端配送场所和商服等。

中海新城45.23亿托底西黄村

项目建设单位北京鑫安兴业房地产开发有限公司，为中海新城旗下，法定代表人、董事长为付熙嵬，总经理张欣。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕石景山和西城两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

中海石景山“宅产配”组合地块占地7.97公顷，地上建筑规模16.46万平米，包含4幅子地块：

1、640地块为F2公建混合住宅用地。

占地1.89公顷，地上建面6.6万平米，容积率3.5，限高60米。含末端配送场所500平方米；其他商业服务4867.39平方米。

地块内需返还北京市八大处均胜投资管理公司（原八大处农工商总公司）地上建筑规模 36836.96平方米商业面积，在物业建成后该公司以3000元/平方米的价格向土地竞得人进行回购。

根据还建协议，竞得方须自成交之日起三年内建成实物还建用房并取得房屋建筑工程竣工验收备案表。

648、650地块为住宅用地，其中：

2、南侧648地块占地1.5公顷，地上建面2.4万平米，容积率1.6。

需建设地上建筑规模378平方米社区卫生服务站，地上建筑规模800平方米托老所，地上建筑规模200平方米社区助残服务中心。

3、北侧650地块占地4.17公顷，地上建面7.08万平米，容积率1.7。

需建设地上建筑规模2670平方米社区文化设施，地上建筑规模420平方米社区管理服务用房，地上建筑规模30平方米警务站。

两幅住宅地块限高45米，可做小高层产品。地块形状不规则，周边有大量安置房项目。

4、649地块为托幼用地，占地0.42公顷，容积率0.9，地上建面3780平方米，限高18米，竞得人建设后无偿移交相关部门。

宗地位于苹果园街道，地处五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站、西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约1公里，交通便利。

西黄村板块老小区较多，地块东边是曾经热销的限竞房禧悦学府，共1179套，2022年6月交房，均价6.3万元/平。

板块最大的优势是生活配套比较成熟，但城市界面新旧交融，没有特别拿得出手的资源。

周边有北大附石景山学校、首师大附属苹果园中学、二十一世纪幼儿园等教育资源；

生活配套包括物美超市、山姆会员店、当代商城、京西大悦城等；

医疗资源有首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院。

西黄村地块从属性上来看是一个公建+住宅+教育配套组合，其中的公建地块与另外3块地不挨着。

这种捆绑出让的形式在朝阳比较常见，昌平也开始尝试，今年出让的朱辛庄二期宅地打包了一块体育馆用地，此前进入预申请的南邵地块则是典型的宅产配组合。