上海土拍时要求的“装修标准”，新房入市时都达标了吗？

新房装修标准，曾经在购房决策时不算是特别关键的指标。然而近年来随着市场环境的变化，购房者更加注重房屋品质的方方面面，因而“装修标准”的透明度和合理性，也愈发受到关注。

近日，在蓄客阶段的浦东新杨思“地王”翡雲悦府，公示了其5000元/㎡的装标明细，具体的装修品牌包括“国产优质”热水器、“定制”门、“博世”厨房三件套等，被部分购房者质疑“诚意欠缺”。

从2022年9月起，上海将装修标准写入土拍规则，之后任何待拍的涉宅地块，都在出让文件中规定了未来新房入市时1500-5000元/㎡不等的装修价格标准，这也被外界戏称为“新房原始装修包”。

新规实施已2年有余，然而关于新房装修水平如何评定、装修标准由谁监管，普通大众始终是知之甚少。

无论是新规前还是新规后，多数人依然只能凭借肉眼或者经验来判断一个楼盘的装修水平。看完房后，如果可以接受装修配置买家则选择下定，反之则放弃选购。上海土拍中关于“装修标准”的约束，似乎尚未对房屋品质的提升起到关键效果。

“装修标准”，如何计算？

根据土拍新规则，上海新入市地块的装修标准为集采价，根据地块位置不同，设置装修标准起始值，最低1500/元/㎡起步，最高5000元/㎡，一般来说，这个数字是指室内装修价格。

上海实施“双高双竞”土拍新规后，2024年12月，宸嘉徐汇龙华地块竞拍现场，装修标准竞拍叫价至7000元/㎡，这也是当前上海公开市场上装标价格天花板。

（2024年象屿苏河琹庐地块装修指标要求）

即使在新规之前，任何上海新建商品住宅要想取得预售许可证，也是要在一房一价上标注“装修标准”。

（2022年首创禧瑞云庭“一房一价表”）

所谓集采价，即为集中采购价格，主打量大价优。业内人士透露，开发商的装修集采价一般是市场价的7折左右，也就是说3000元/㎡的装修标准下，如果购房者自己去采购，可能花费要超过4000元/㎡。

鉴于普通人无法拿到装修集采报价，房子到底装的好不好，普通购房者只能通过开发商提供的装标品牌和产品系列，来做大致判断。凤凰网房产咨询上海某建筑检测机构从业人员，对方表示“这里面水很深”。

如果只看内装，最能体现装标水平的或许是厨电、卫浴品牌，因为这两项在国际上有成熟的高端产品线，比如上海高端楼盘常用的厨电品牌嘉格纳、美诺，卫浴品牌唯宝、劳芬等。

其次是室内一些石材的应用，比如上海许多高端项目客厅背景墙、卫生间铺贴了整个墙面的奢石岩板，玄关、洗手台等位置也常常运用石材。

一些不太容易看到的精工细节，比如户型设计、收纳、智能家居、审美，做得好也都是产品亮点。另外像隐形门、木饰面、皮革包边、大规格地砖、美妆冰箱等，这些细节也都是加分项。

如果放大到整个社区，外立面材质、会所以及是否自营、架空层、地库等，虽然不是“装修标准”涵盖的范围，但通常购房者也会跟室内结合到一起来综合判断。

购房者会综合判断，房企在向装标要求靠拢时也会做出取舍。以上述翡雲悦府为例，虽然室内某些装修品牌差强人意，但项目在收纳、审美方面做足功夫，另外项目用了大量的岩板、木饰面，净水、软水系统以及嘉格纳冰箱的赠送，都是比较烧预算的地方。

（翡雲悦府样板间）

但是购房者真的是“集采价”的受益者吗？近年来，上海不乏对楼盘装修“质价不符”的投诉。

今年315期间，凤凰网房产上海接到不少项目的投诉。普陀区天元府项目的业主们指出，土地出让合同中明确要求小区“商品住宅装修成本不得低于3000元/平方米”，但实际项目室内精装标准明显偏低，缺少淋浴房，浴室柜瓷砖仅贴一半，且没有任何通风及取暖设施。厨房配置了迷你便携式油烟机，缺少上橱柜和厨电，厨房墙面未贴瓷砖。各卧室装修简陋，插座数量不足，价值80万的阳台以水泥地面毛坯状态交付，玻璃亦非原先承诺的三玻两腔。

（天元府室内装标）

当楼盘开盘价本身拥有极致的性价比之后，装修再差也有了可以接受的理由。2024年开盘的陆家嘴豪宅滨江凯旋门三期,以17.28万/㎡的单价、平均约3000万总价提供了买入绝版陆家嘴瞰江地段的机会，让它212套房源开盘6小时被抢购一空，被人调侃“买江景送房子”。

回头再看滨江凯旋门三期的装标，室内墙面基本全是乳胶漆，车库清水板交付等等，但是在一二手房倒挂X万面前，也变得“可爱”起来。

（近期刚刚交付的滨江凯旋门三期 室内实景和室外江景）

当然也有一些楼盘为了尽快去化，会选择主动升级装标配置，也就是上海楼市最近流行的卷装标，其中以刚需盘居多。比如嘉定某600万级的楼盘，外立面用上陶板/铝板，公区2000㎡会所、大量奢石铺设、星空顶地库、室内木饰面打造、高仪/弗兰卡等品牌交付，都是难得的、购房者喜闻乐见的拼装备现象。

（嘉定某盘地库实景）

“装修标准”，由谁监管？

凤凰网房产查询发现，在上海公开的政策文件中，并无对商品房“装修标准”的细则说明，仅在市/区房地产市场监管科为开发企业核发预售许可证时，会审核商品房预售合同文本，里面会包含社保和装修标准附件，全装修住宅另有标准范本。

本站咨询上海某开发企业报建部门了解到，企业为楼盘申请预售证之前，需要进行精装修评估，由政府指定评估公司为楼盘出具评估报告，达到要求才有可能核发预证。

也就是说，在商品房预售阶段，关于楼盘的装修标准，是由企业给出集采价，政府核准，购房者并无干预的渠道。

凤凰网房产以个人身份电话咨询上海某区房地产市场监管科，询问装修标准相关事项，对方回复称，“只接受企业咨询”。

现实情境中，如果普通购房者对某楼盘的装标配置与装修标准的一致性存在质疑，房管局给出的建议是“直接拨打12345投诉”。

本站于3月27日拨打12345市民热线，截至发稿未得到有效回复。

如何判断一个楼盘的装标水平大致如何？或许购房者可以从项目招投标窥得一二。

2月28日，中海领邸项目公司“上海海尚西岸城市建设发展有限公司”发布招投标公告，预估以1.08亿元对领邸玖章项目户内及公区精装修工程进行招标，截至目前尚未公示中标人。

总的来看，购房者对于“装修标准”并无太多前置干预的渠道，真正最直接的介入，或许要等到预看房或者房屋交付之后。

主营建筑工程检测的上海润居技术服务有限公司一位工作人员告诉凤凰网房产，在房屋验收阶段，验房机构会查验开发商承诺的装修品牌是否一致、设备能否正常运转，“不会去查装修标准是否达到” 。

END

关于装修标准，看得上就买，看不上就放弃，看似是一场“一个愿打一个愿挨”的剧本，但却让“装修标准”的约束力大打折扣。我们期待，未来这项规范可以更细致、更透明的施行，让“装修标准”成为保障“好房子”建设的重要一环。