“老房子”如何变成“好房子”，上海老破小改造新范本来了

上海老破小改造，又有了新方向。

最近，崂山六村发布《不成套职工住宅更新改造项目意愿征询公告》。公告提到，现拟采用公益性抽户方式开展更新改造工作，这次更新改造非征收、非解困，不适用房屋征收补偿政策。

简单来说，崂山六村的改造明确了“三不原则”，既不是拆迁，也不是原拆原建，更不是美丽家园，而是提出了一个新的“城市更新”概念——公益抽户创新模式。

春节前后，“陆家嘴东扩”的消息传得沸沸扬扬，崂山、乳山一带的老破小多次跳涨。如今，上万名业主的拆迁梦碎。

不过对于整个老破小市场来说，崂山六村相当于是打了个样，对接下来其他小区的改造影响深远。

拆迁变旧改，老破小拆迁摁下暂停键

此前，很多老破小项目会采用拆迁或原拆原建的模式。比如彭浦新村街道的彭一小区，是上海目前规模最大的非成套旧住房拆除重建改造项目。

彭一小区从2021年9月启动改造工程，今年上半年居民将搬回去，历时4年。改造之后，彭一小区从40幢多层楼变成了17幢多层、高层楼，楼层从最高5层变为最高位18层，配有1000多个车位的地下两层停车库，一幢6层有172个床位的社区养老院。

3月初，位于静安区芷江西路街道中兴路1377弄5-14号、中华新路706号旧房改造项目居民签约率达到100%，预计30个月后，老房将原拆原建。

未来，这里会被改造成一幢21层的电梯房，配备地下停车库、公共服务设施等，居民可按共有房屋出售政策买下产权。

还有北京朝阳区劲松一区114号楼的改造项目，是1978建的6层框架轻板实验楼，曾是一栋D级危楼。

作为北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，不仅增加了电梯和楼下小店，还对室内装修进行了防水、防潮处理，提升了居住的舒适度。

很多人盼着靠拆迁一夜暴富，但未来这样的机会势必会越来越少。

有业内人士提出，因为原拆原建对资金耗费较大，时间周期长，且业主诉求多元，众口难调，未来大多数老旧小区或将以“改造为主，拆迁为辅”。

这意味着旧改将更多进行通过小修小补来进行，比如针对外墙开裂、水管失修、停车位不够等专项问题，进行系统化、精细化改造，在“螺蛳壳里做道场”，而不是大拆大建。

去年，上海就有多个小区因签约率未达标而叫停拆迁。比如长乐路695弄，小区评估价约8.56万/平，算上各种补贴和奖励，实际赔付约20万/平。不过，方案最终并没有通过。

还有甘泉三村，当时的补偿方案是20平的户型，原拆原建后赔偿一套38平的电梯房。所有的改造资金由上海市以及普陀区两级财政承担，项目工程周期约4年左右。

不过虽然面积翻倍，部分业主仍不买账，整体签约率仅83.56%，产权户签约率71.89%。按照要求，整体签约率达到98%，产权户签约率达到100%后，项目才能开展。

这些暂时中止的项目，只能继续等待未来的动向。如果不原拆原建的话，大概率会通过旧改进行改造。

根据国务院发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，常见的旧改方式有三类：

第一类，基础类：修水管、换电线、加保温层等；

第二类，提升类：加电梯、建停车场、添充电桩等；

第三类：完善类：社区食堂、养老中心、智能门禁等。

就拿崂山六村来说，公益抽户模式的创新之处在于仅对厨卫不成套、小梁薄板的使用权房进行微改造，改造资金将由财政专项与国企联合保障，业主无需承担经济压力。这个方案可能涉及临时过渡安置，具体细则尚未公开。

据去年10月发布的《浦东新区不成套职工住宅更新改造实施细则》，这种方式会通过少量的“拆、改”，提升原有居住小区配套能级。

对于部分改造的房子，后续可能由街道统一规划管理，用于老年人活动室、社区学校、养老便利店等公益用途，完善社区“15 分钟服务圈”功能配套。

房龄超过20年的“老房子”，怎么改成“好房子”？

《中国人口普查年鉴》数据显示，全国建于2000年前的家庭户住房，约有1600万户，占比约35%。其中，上海2000年前的房子占比约50.38%，位居全国第一。

在刚刚结束的两会上，“好房子”这一概念首次出现在政府工作报告中。住建部提出：把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

有专家提出，旧改最大的难题，是钱从哪里来，“上海大多数原拆原建项目资金来源均为区级财政，部分典型项目申请到了市级或中央的专项预算支持。”

就拿彭一小区来说，改造中的建安成本，基本由区财政承担。另外，上海还在去年8月提出了房屋养老金制度，计划2025年在全市推广。

如果小区不在政府改造范围内，又确实存在老龄化问题，且维修的成本可控，部分小区会通过业主筹钱或引入社会资本来改造。

比如长宁路396路的兆丰大厦，建于1993年，外立面的小方砖老化，存在脱落风险。施工方2024年5月12日进场，8月中旬完工，用了3个月的时间。

因为兆丰大厦是外销房，不在政府出资维修的范围内，所以业主们自行筹集资金。当时，小区维修资金账上只有不到60万元，平均每户交了1万元左右。

虹口区的甜爱公寓也一样，小区建于1998年，已有27年历史。因为该小区没有被纳入美丽家园工程，业主每家花费约2万元，进行了外立面修缮。

其实，好房子的标准，也是与时俱进的。根据住建部最新概念，好房子要有绿色、低碳、智能、安全等特征，还要让人们住得健康舒适，既能为居民省钱也能为社会节能。同时，好房子建设还要为科技创新留处一片天地，成为更大的智能终端，容纳很多应用场景。

2024年全年，上海完成了零星旧改项目13.6万平方米，完成旧住房成套改造31.11万平方米，启动城中村改造项目21个。

2025年2月，上海市提出全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成不成套旧住房改造31万平方米，启动城中村改造项目25个。

总之，从“老房子”到“好房子”，是一项系统工程，道阻且长，需要政府、企业、业主共同努力。