中海南三环新盘，架空层有点想法

文/乐居财经北京 徐迪

架空层对于北京楼市来说，不再是新鲜词儿。

关于“好房子”的打造，连续两道新规，从概念导则到技术要点，半年时间，北京的开发商对于具体玩法已经融会贯通了。

室内，阳台、花池、挑空台、设备台，统统封起来，利用赠送面积大幅提升建面实用率；同时，层高做上去，提升空间品质。这是丰富居住空间形式。

室外，架空层+风雨连廊，部分项目还出现了邻里共享空间。这是营造多样化生活场景。

拿地两个月后，中海丰台西南郊冷库地块总平面图公示，对于上面提到的各项要点逐一落实，但在架空层方面，似乎有点新的想法。

规划11栋9F-18F住宅楼，其中1#、6#、9#为9-11F洋房，其余均为小高层产品，标准层高3.1-3.2米，部分楼栋有顶退设计。

3#楼首层全部架空，面宽44.4米，总面积大约560平方米。

东侧有近30米宽的景观大门，内接物业服务楼，延伸至内部下沉广场。

在小区进院空间上，此前报规的新项目普遍操作思路是，大门→社区中心（物业楼）→下沉广场，有架空层的项目，架空层楼栋一般都是挨着下沉广场，用廊道连接，形成层层递进式的布局。

西南郊冷库项目的架空层在3#楼，与下沉广场中间还有一栋4#楼，这两部分公共空间物理分隔，是否有意做成不同的功能模块。

比如架空层做成亲子、阅读、休闲等功能的邻里空间，而下沉广场则以庭院+会所形式展现。

地块接近长方形，东西走向，正南正北，楼栋排列整齐。

户型面积段90㎡/110㎡/140㎡/160㎡，刚需+首改产品居多，140㎡为主力户型，刚好与北边的万泉寺项目起步135的大户型产品做出差异化。

扩容空间方面：南向通面宽内嵌阳台+开敞花池；北侧多个设备平台，部分可封闭为室内空间；3栋洋房西侧有弧形转角设计。

继金茂璞逸丰宜、北京隅西颂和中海万泉寺项目之后，中海西南郊冷库项目，成为北京第四个拥有南向双阳台的楼盘。

地块位于地位于丰台区玉泉营街道，建设用地面积约2.74公顷。今年1月16日，中海地产以40.08亿元底价摘得，折合楼面价5.8万元/平方米。

按照规划设计方案，项目拟建设内容为住宅及配套设施，总建筑面积约10.23万平方米，其中地上建面6.93万平方米，容积率2.52；最高建筑18层，总高55.77米。

建设单位为北京盈泽房地产开发有限公司，设计单位为香港华艺设计顾问（深圳）有限公司。

西南郊冷库地块是今年全国首个城中村改造项目地块，在建筑设计方面，要求遵循城市设计的理念，与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合。

在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，体现中国特色、古都风韵、时代风貌。

园林绿化方面要求项目在后续设计中，贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。

中海西南郊冷库地块地处西南三环以内、玉泉营桥西北角，紧邻地铁10号线、19号线、大兴机场线换乘站草桥站，交通十分便利。

距丽泽金融商务区1公里，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块北面直线500米左右就是中海万泉寺项目，比西南郊冷库地块早一个月成交，拟打造为北京第六个藏锋系，规划13栋9-26F住宅，总计约1056户，面积段135/160/180/200/230㎡纯改善四居。

隔壁的北京瑞府，同样也是132—188㎡大户型产品，1200多套房子两年清盘，均价卖到8.2万/㎡。

目前周边城市界面比较乱，‌不过从规划图看，未来周边环境将有一定改善，此外在组团内还规划了一块小学用地。

此外，丰台是京南地区的重要铁路枢纽，拥有多个重要的铁路站点和交通设施，是北京铁路最密集的地区。环线路、快速路、城市铁路、立交桥使一些板块割裂严重。

西南郊冷库地块也不例外，被铁路线半包围，东面是京九铁路，北面是京沪线。

值得一提的是，昨天下午，经过260多轮举牌后，中海地产以75亿的总价拿下了海淀树村35号地，将北京楼面价推上10万+。

这是一宗素质足以吸引内城改善群体的地块。不论产业、学区还是地铁，树村板块都是称得上海淀北C位所在。

这块地成交之后，朋友圈里瞬间被“北京单价地王”刷屏，更为和谐的是，还出现了几张友商项目的祝福海报：

和樾玉鳴：树村35-1地块楼面地价10万+，直线距离2公里和樾玉鳴热土价值再攀升。

香山樾：海淀豪宅炙手可热。树村地块楼面价10.23万，本项目销售指导价12.1万，高净值客群加速抢住。

嘉华天珺：质迎新邻入席。本项目指导价仅约9万/平。

颐海澐颂也发了“贺电”，顺便恭喜自家业主买值了。

中海无疑也是高兴的，现场竞拍的行为看似上头，实则每一次举牌的背后都是谨慎研判。

当下形势，高端市场是利润的“护城河”。

丰台有万泉寺和西南郊冷库双盘高低配，朝阳有时光之境+朝阳ONE+萬吉玖序同步启动。

海淀、丰台、朝阳，三大主城区都有了高端豪宅标杆。

粮仓备满，中海2025会很忙。