“安居房新政”超预期，对深圳楼市影响几何？

困扰深圳市民多时的安居型商品房（下称“安居房”）产权归属问题，终于迎来拍板定案的时刻。

为了规范安居房产权管理活动，根据《深圳市保障性住房条例》和《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》等有关规定，深圳市住房和建设局于2024年12月23日发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》（下称《办法》）。

《办法》明确了安居房取得完全产权的具体规则，包括补缴价款计算规则、办理条件、办理流程，以及继承、结婚离婚权利人变更等内容，并将于2025年1月2日起正式实施。

7万套房源的“十年之约”

安居房是深圳保障性住房的一个大类别，第一批房源认购发生在2012年。彼时，根据《深圳市保障性住房条例》和《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》有关规定，购房人签订安居房买卖合同满十年后，可以按照有关政策规定补缴价款从而申请取得完全产权。

正是有了这样的背书，安居房项目颇受深圳市民关注。统计数据显示，自2012年至今，深圳共出售安居房7万余套；截至2024年12月24日，仍然有18.61万户符合申购条件的家庭在入库轮候中。

根据购买时间，在上述7万余套已出售的安居房中，有大约1.68万套（分别是2012年出售的0.38万套、2013年出售的0.69万套、2014年出售的0.60万套）其实已经达到甚至超过了“十年”这个期限，但在《办法》出台前，相关政策对如何补缴价款、如何申请取得完全产权等均没有明确规定，从而使得市场对此产生困扰，小道消息不断。

位于龙岗区坪地街道坪西龙岭南路的香林世纪华府，正是最早推出的安居房项目之一。“我是2014年签订了购买香林世纪华府的合同，现在刚好十年。”12月24日中午，记者来到香林世纪华府进行采访时，在此居住的朱先生向记者表示。

据朱先生介绍，香林世纪华府在一众安居房项目中比较特殊，曾进行了连续三年的认购，分别是2013年、2014年和2015年。“所以，小区里面有些业主去年就达到了十年的期限，但由于相关政策迟迟没有落实，导致大家无所适从，感觉被忽悠了。现在好了，政策终于出炉，十年的承诺得到兑现，昨晚业主群里面是皆大欢喜的局面。”朱先生说。

记者留意到，《办法》规定，安居房权利人申请取得完全产权的，应当同时符合以下四个条件：一是申请人为安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》登记的权利人，且经其他共同权利人一致书面同意；二是签订安居型商品房买卖合同满十年；三是因按揭贷款为该套安居型商品房设定抵押的，须经抵押权人书面同意；四是无法规、规章规定及安居型商品房买卖合同约定的不得取得完全产权的情形。

两个“意料之外”

“此次安居房政策的及时发布，一方面是把此前的政策缺口补上了，另一方面更是显示出政府兑现承诺的积极姿态。”国家高端智库综合开发研究院（中国·深圳）研究员宋丁在接受记者采访时指出，此次政策的关键点在于补缴的价款是否合情合理。

根据《办法》，符合上述四个条件的安居房业主在申请取得完全产权时应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费等。

“个人认为，这个补缴价款的计算公式，是充分兼顾到目前房地产市场的行情、安居房本身的市场价值以及业主的诉求，使得三者之间的关系处在一个平衡的状态中。”宋丁表示，这个补缴办法比较符合实际，应该很容易得到市场总体的认同。

在朱先生看来，这次补缴价款的规定，是给业主的一个意外惊喜。据他介绍，当年他们是以周边商品房价格的五折左右认购的安居房，此后虽然一直没有明确要补多少差价，但大家都普遍默认补缴40%左右；但现在根据公式计算，实际上只需要补缴20%左右。

“这个计算公式在今年年初的《办法》（征求意见稿）》提出时曾遭到比较大的反对，当时我觉得肯定要修改的，没想到最终能够定稿下来，确实有点出乎意料。以我为例，当初我共花费了40万元买的65平方米，其中有约5万元是装修费。此前我是估摸着要补缴十几万元的，但现在按照公式一对比，只需要补缴7万元左右就行。”朱先生说。

他进一步向记者表示，除了补缴的差价比预期中要少些，《办法》还给他们带来了一个更大的意外惊喜，那就是关于安居房在取得完全产权前继承方式的明确。

记者留意到，《办法》并未强制规定一定要补缴差价，业主可以根据自身情况自愿选择是否取得完全产权。如果选择不申请取得完全产权的就不需要补缴价款，安居房的住房性质不会改变，业主可按规定继续占有和使用该住房，更可按规定进行继承。

那么，没有取得完全产权的安居房是如何进行继承的呢？《办法》明确，安居房在取得完全产权前发生继承的，继承人可以选择以下四种方式中的一种处理：一是继承人未在本市拥有政策性住房的，可以申请将继承的该套住房产权份额登记至其名下，该套住房产权性质不变；二是向市主管部门申请收购该套住房，就收购款进行继承；三是按照《深圳市保障性住房条例》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）及相关规定继续占有、使用该套住房；四是签订安居型商品房买卖合同满十年的，继承人可以按照《办法》规定补缴价款后，取得该套住房的完全产权。

“值得注意的是，继承人并不需要一定满足‘未在本市拥有政策性住房’这一硬性条件。”朱先生表示，此前大家之所以渴望安居房拿上红本，很大程度上是为了确保自己对其拥有的居住权不受影响，且能够作为财产传承给下一代。现在《办法》既然对此有明确规定，那么再急着补缴差价拿红本的必要性就大打折扣，除非你为了出售这个安居房，否则省下几万元放进银行，一年的利息也差不多可以抵销物业费，这才是最大的意外之喜。

“所以，业主群里大家的表现都出奇的一致，就是从此前的天天盼红本变成现在的谨慎观望。”他说。

对深圳楼市影响几何？

此次政策并非仅仅针对安居房。《办法》第十一条明确指出：“面向人才配售的住房产权管理有关事项按照本办法规定执行。计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。”

公开信息显示，截至目前，深圳全市历年共出售安居型商品房约7万套、人才住房约1.4万套，换言之，随着《办法》于2025年1月2日正式实施，将陆续为深圳房地产市场带来数万套的潜在房源供给。

除此之外，虽然根据《深圳市共有产权管理办法》第四十九条，自2023年8月1日起不再受理安居房轮候申请，但截至2024年12月24日，仍然有多达18.61万户符合申购条件的深户家庭在入库轮候中。

那么，究竟还有多少安居房房源供这18.61万户家庭进行认购？他们认购后是否也按照《办法》执行？

对于这些问题，记者以市民身份致电深圳市住房和建设局进行咨询，接电话的工作人员表示，虽然从2023年开始深圳确实不再安排建设安居房，但已签订土地使用权出让合同的安居房项目，必须继续按照228号令（即《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》）及其相关规定执行。

至于这会带来多少可认购的安居房房源，该名工作人员表示，他们也没有这方面的数据，但只要有房源配售的，入库排队的家庭就可提交认购申请，如果成功认购，都会按照《办法》来执行。

那么，随着《办法》的实施，大量的安居房房源会对深圳的商品房市场带来什么影响呢？

对此，宋丁向记者表示，此次政策目前能够释放的是2012年至2014年这三年期间产生的安居房，数量并不是特别大（约1.68万套）；而且，能够补费转正的并非都会去补费转正，转正后能够出售的也并不意味着一定会进入市场交易，这个数量在上述过程中会不断打折扣，因此最终真正上市交易的数量会很有限。

“所以，我个人认为，这个政策的实施对商品房市场应该不会产生大的冲击。”宋丁说。

朱先生则向记者指出，很多人认为他们拿到红本后会把安居房卖掉获利，这其实是一种误区，实际上买安居房的家庭都是只拥有这套房的，如果卖掉后，难道去租房子住吗？此外，由于此次政策对未取得完全产权的安居房有了明确的保障，所以别说上市交易，恐怕补缴差价拿红本的人都会比较少。

“当然，不排除有一部分人会考虑把安居房卖掉后买更好的商品房来改善居住条件，毕竟安居房都在地段比较差的地方，但这样的操作，不正是把刚需体现出来反而利好商品房市场吗？”朱先生反问道。