房企大跨界：算力、低空、代建，谁在裸泳？

8月5日，实地地产与旭辉建管在广州签约，联合设立合资公司进军代建；而就在一个多月前，7月初，大名城(600094)因"算力概念"三天大涨20.92%、市值飙升超16亿元，随即一纸公告揭底：2025年全年算力服务收入仅占总营收0.68%，且支撑该业务的核心合同早在半年前已终止；再往前追溯，粤港湾智算(01396.HK)获深圳福田国资8亿元入股，德祥地产(00199.HK)三度配售新股募资投向AI算力与数字资产等方向，美的置业(03990.HK)完成约2200亿元规模的缩表、全面转向轻资产运营……

如果给2026年的房地产行业选一个关键词，"跨界"大概是最没有争议的候选。曾经靠"拿地—盖楼—卖房"一条路走到黑的开发商们，如今有的转身做算力房东，有的深耕代建与商管，有的把低空经济写进战略。这场集体跨界背后，是行业逻辑的根本性切换：地产的"开发时代"落幕，"运营时代"开启。然而，跨界的方向五花八门，各家的家底与打法也千差万别，结局注定各不相同——归根结底，有房有地，只是入场券，从来不是核心竞争力。

一、算力：最性感的第二曲线

在所有跨界方向里，算力是资本市场给溢价最慷慨的一个。究其原因，传统地产股估值普遍在0.5-0.8倍PB之间徘徊，而算力、IDC运营企业的估值普遍达到3-5倍PB。换言之，同样的资产负债表，只要贴上一张"算力"标签，估值逻辑就能重构。正是这巨大的估值剪刀差，让算力成了房企跨界的第一热门选项。

粤港湾智算是目前走得最远的样本。具体来看，其通过并购切入算力赛道后，2025年算力收入占比已达61.5%，2026年上半年再斩获150亿元长期订单，并先后获得深圳福田国资8亿元入股、2026年2月按每股6港元配股募资约1.22亿港元。可以说，资本市场对它的认可度，已经显著区别于传统地产板块。

相比之下，德祥地产(00199.HK)则在"边探索边调整"中前行：自2025年11月以来已三次配售新股，合计募资约1.39亿港元，资金投向AI算力及Web3、数字资产等方向——其中2025年11月首次配售约7056万港元，主打区块链与数字资产管理方向；2026年4月最近一次配售净筹约5287万港元，约七成投向AI算力。一边通过基金、股权收购和战略合作扩大资源储备，一边持续引入数据中心行业人才补足运营能力。不过，需要注意的是，其与中国联通(香港)签署的合作备忘录明确约定，除个别条款外不具备法律约束力——协议落地尚需时日。

与之形成鲜明对照的，是大名城的完整"试错史"。故事要从头说起：2024年5月，大名城出资8800万元设立智算公司并取得44%股权；同年9月，其控股子公司名城数字与智算公司签订总金额7.59亿元、服务期限85个月的采购合同，采购2000P算力集群并独家供给上海联通。如此高调入场，一度让市场为其贴上"算力概念股"标签。然而，此后剧情急转直下：2025年算力服务收入仅1534.83万元，占总营收比例0.68%；2026年1月31日，相关核心合同经协商终止；2026年2月，公司又以8550.55万元将智算公司44%股权转让给福建实达集团，加上过渡期损益合计回款约9081万元。从"重金布局"到"半年清仓"，前后不到两年，令人唏嘘。

大名城的遭遇并非孤例。同样在算力赛道几经波折的还有万通发展(600246)：最初计划收购光模块企业索尔思光电，推进近一年后终止重组，2025年又将目标调整为收购PCIe交换芯片企业数渡科技——而这两家公司2024年均处于亏损状态，整合前景仍存不确定性。至于电子城(600658)，则以参股方式参与算力项目，其在公告中坦言，算力业务仍处于起步阶段，行业尚未形成成熟运营模式；联合资信的跟踪评级报告同样认为，电子城转型效果仍有待观察。

与上述重仓押注形成反差的，是万科A(000002)给出的第三条路径。按照市场分析的普遍观点，万科旗下万纬物流拥有约1000万平方米高标库，天然具备荷载强、层高足、电力扩容空间大的特点，可改造为边缘算力节点；与此同时，万物云的"灵石"边缘计算平台则可输出算力园区运维、能源管理、智能调度等能力。基于此，"做算力的房东、管家与服务商，而非算力设备的重资产投资者"——不脱离主业、不盲目重仓，以轻资产方式分享算力红利。诚然，这条路能否走通仍需观察，但单就思路本身而言，或许比追逐概念更接近本质。

二、轻资产运营：最稳妥的转身

如果说算力是"高风险高弹性"的选项，那么轻资产运营则是房企最稳妥、最务实的转身方向——毕竟，它不要求房企离开熟悉的领域，只是从"赚开发的钱"变成"赚运营的钱"。

其中，美的置业提供了最具参考性的样本。2024年6月，美的置业公告进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东，上市平台专注于物管、商管等经营性业务及代建代销，约2200亿元规模缩表由此完成。而转型效果也已开始在财报中显现：2026年上半年，美的置业营收18.82亿元，毛利率33.5%，同比提升2.7个百分点，终结了此前持续下行的态势；四大业务板块中，资产运营收入5.6亿元，同比大增103%。毛利率重回上升轨道——这恰恰是轻资产模式的核心吸引力。

不止美的置业，头部房企的运营业务同样在兑现。以新城控股(601155)为例，其2025年商业运营总收入达140.9亿元，同比增长约10%，物业出租及管理毛利率高达70%，贡献了公司超六成的毛利；再看龙湖集团(00960.HK)，运营及服务业务收入267.7亿元，利润已超过开发业务，商业项目出租率维持在97%的高位；万科A(000002)同样不遑多让，旗下泊寓运营27万间，整体出租率超95%，2025年非房业务收入552亿元、占比24%，并定下2026年非房收入占比提升至30%以上、利润占比达到50%的目标。

如果说商管与物管是轻资产的"存量盘活"，那么代建则是轻资产转型中扩张最迅猛的细分赛道。从数据看，龙湖旗下龙智造2026年上半年以696万平方米新签约建筑面积位列行业TOP4，代建销售金额112亿元同样位列TOP4；与此同时，旭辉建管业务已覆盖全国90余座城市。就在8月5日，实地地产与旭辉建管签署战略合作、联合设立合资公司，采用"一项目一核算、一项目一协议"模式——手握土地储备的中小房企，把开发能力"外包"给头部代建商，自己从重资产中退出，这正在成为行业里愈发常见的组合拳。

三、新赛道试水：低空经济与科技

在算力和轻资产之外，一批房企还把目光投向了更前沿的赛道。

在这些赛道中，低空经济无疑是2026年最受关注的方向之一。就在8月12日的2026博鳌产业科技大会上，招商蛇口(001979)招商产园宣布将建设前海-蛇口低空先导区，定位深港低空跨境先行区和大湾区低空经济战略枢纽，围绕低空产业总部、研发、制造、服务及场景示范验证等维度布局。除了招商蛇口，大名城同样涉足低空领域：与福州新区航空城发展公司、中航金城无人系统共同设立福建城际低空机场投资有限公司并持股66%，还认购了持有峰飞航空100%股权的Auto Flight X股份。更值得玩味的是，大名城还以合计7.24亿元买入通信企业佰才邦20.45%股权——跨界触角从算力一路延伸至通信、低空，形成"多线押注"格局。

回看这类布局，其共性在于：房企凭借土地资源、空间载体与区域协同能力切入，为产业落地提供"物理空间"，而非亲自下场做技术研发。逻辑上固然说得通，然而商业化周期长、验证难度大，多数项目仍停留在"培育期"，能否跑通仍是未知数。

四、政策东风：REITs开闸与融资转向

房企敢于跨界转型的底气，还来自政策端的系统性支持。

其中，最重磅的变化当属商业不动产公募REITs开闸——仅80天就受理15单申报，计划募资超460亿元，新城控股(601155)、保利发展(600048)等房企成为主力。究其意义，REITs允许房企"出让股权、保留运营权"，在回笼资金的同时锁定未来收益，为"重资产持有、轻资产运营"的模式闭环提供了关键退出通道。融资端方面，"保交房"白名单制度打通项目融资堵点，新的融资制度转向支持存量盘活、绿色建筑等领域；税收端方面，部分城市更新项目中提供公益性设施、促进产业转型升级的，可按现行政策规定申请享受相关土地增值税优惠，符合条件的保障房项目免征城镇土地使用税。更值得注意的是，惠誉甚至调整了对龙湖集团(00960.HK)的评级方法论——从此前的中国开发商方法论转为亚太房地产REIT方法论，理由是龙湖运营及服务业务已占集团总资产和EBITDA的大部分。可以说，评级方法论的变化，某种程度上正是资本市场对"房企换轨"最直观的背书。

五、为什么必须跨界

房企集体跨界的根本动因，藏在行业数据里。

首当其冲的，是开发业务的利润空间正在被系统性压缩。曾经支撑高毛利的"土地红利"逻辑终结后，开发毛利率普遍跌至个位数，部分房企甚至陷入"卖一套亏一套"的境地；与此同时，销售端持续承压，回款放缓，叠加债务到期压力，"躺平卖地"已成奢望。反观运营型业务，则是另一番景象：商业运营毛利率可达70%，物业服务、资产管理提供稳定现金流，代建业务轻资产、高周转——在资本市场，运营型业务的估值中枢也显著高于纯开发业务。

如果说利润收缩是"表"，那么估值分化才是"里"。更关键的是估值逻辑的分化：同样是万科的资产，市场给传统地产的估值约0.5-0.8倍PB，而算力、IDC运营普遍3-5倍PB。正因如此，当"卖房"无法再支撑市值与融资，把存量资产重新定价为"算力底座""运营资产"，就成了最现实的市值管理路径。放眼全行业，招商蛇口、华润置地等央企早已布局产业园与商管运营，龙湖、新城等民企龙头凭借运营利润穿越周期——转型不是选择题，而是生存题。

六、冷思考：入场券与核心竞争力

然而，跨界潮越热，越需要冷静。毕竟，房企跨界失败的概率，可能比想象中更高。

首先，第一重错配是能力错配。过去二十多年，房企的核心能力是土地获取、项目开发、工程建设和销售；而算力行业需要的则是技术、运营和客户体系——试想，GPU采购议价、集群运维、电力保障、增值电信资质，哪一个环节不是全新能力？正如有市场分析所指出的：土地和物业可以成为算力业务的资源，但并非天然的竞争优势——资源禀赋与运营能力之间，还隔着技术、客户与组织这道鸿沟。电子城在公告中承认客户获取、项目运营存在不确定性，联合资信认为转型效果有待观察——连资源禀赋尚可的房企都如此谨慎，遑论跟风者。

其次，第二重错配是现金流错配。算力硬件迭代极快——GPU芯片的迭代周期已从过去的18-24个月缩短至约12个月，即便按数据中心整体折旧口径，设备使用周期也不过3-5年，远快于地产项目的回收周期——换言之，机房刚建成，设备就可能面临技术落后，需要持续大额投入更新，折旧与维护成本持续吞噬现金流。大名城从7.59亿元大单到0.68%收入占比再到合同终止、股权转让，完整演绎了"重资产算力"对资金承压房企的反噬；万通发展两次收购转型、两次调整方向，同样印证了跨界整合的高难度。

再次，第三重错配是周期错配。说到底，算力行业并非稳赚不赔：全国智算中心GPU平均利用率实际不足30%，西部算力枢纽利用率仅20%-30%，头部东部集群可达75%，大量机柜处于空转或低负荷状态。更不用说，集中式数据中心是能耗大户，能耗指标紧张、区域电力承载力有限——"有地就能建算力中心"是典型误区。机构层面的态度同样谨慎：东吴证券指出，房企转型业务虽然符合国家政策导向，但需要时间培育和验证；中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜则形容，大名城这类跨界属于"危中寻机"，折射出传统房企在转型道路上的尴尬：原有业务日渐式微，跨界进入技术密集型领域又面临重重障碍，难以获得市场认同。

结语：跨界不是逃离，是资产重估

回到开头的问题：算力、低空、代建，究竟谁在裸泳？

答案或许不在赛道本身，而在能力匹配度。具体而言，轻资产运营与代建，是房企对自身开发、服务能力的"就近迁移"，确定性最高；算力与低空，则取决于房企能否从"空间提供者"升级为"生态运营者"——粤港湾的并购整合、万科的"算力房东"思路，都是有意识的能力补课；至于只靠一纸公告、一个概念蹭热度的参与者，退潮之后自然现形。

总而言之，潮水方向已经明确：房地产行业正从"开发时代"迈向"运营时代"，政策工具(REITs、白名单、税收优惠)正在为新模式铺路。对房企而言，跨界不是逃离地产，而是对存量资产的重新定价——说到底，谁能把土地、物业、运营能力转化为可持续现金流，谁就能在新周期里活下来、活得好。