绿城中国再次打开了房企海外融资的通道

绿城中国(HK3900)2月13日发布公告，拟以8.45%的利率，发行总金额3.5亿美元于2028年到期的优先票据。这是2023年以来，中国房地产企业首次在海外公开发行优先票据，彭博财经在比较同期中资企业发行优先票据后认为，上述票据发行价格，接近平价。

对中国房地产企业来说，绿城的上述票据发行，有着非常强的信号意义。它表明经历了近两年的沉寂之后，中国房地产企业的境外融资大门再次被打开。而对绿城来说，上述融资，也意味着公司有机会在行业周期的底部，灵活利用财务杠杆，保持融资渠道的畅通及资金充裕，助力公司稳健发展。

近两年来首次发行美元债

曾几何时，以美元计价的优先票据，曾是内地房地产企业境外融资的首选。由于发行金额高，赎回方便，可方便企业积累企业信用，曾是房地产企业密集发行的债券类型。但在行业周期下行，部分房地产企业密集“爆雷”之后，境外投资者对内地房地产企业开始失去了信心。房企在境外发行以美元计价的优先票据，就变得极为困难。除了少数房企通过发行优先票据，实现债务展期外，就几乎没有发行过新的优先票据。

2023年后，房地产企业境外发债的规模更是明显收缩，克而瑞的统计显示，当年境外发债规模只占融资总规模的3%，且绝大多数都是借新还旧。而以美元计价的债券发行更是寥寥。至2024年，更是越秀地产和五矿地产在境外发行绿色点心债和永续债，且以离岸人民币计价，发行规模寥寥。

在这样的背景下，绿城中国此次能在境外发行优先票据，不仅是近两年来的破冰之举，也给了外界一个重要信号。

被国际资本“扫货”的优质资产

眼下，境外资本正在“扫货”优质的中国资产。德意志银行分析师彼得·米利肯(Peter Milliken)在2月5日发布的题为《中国吞食世界》的报告中写道：“我们认为2025年将是投资界意识到中国正在超越世界其他国家的一年。我们相信，投资者将不得不在中期内迅速转向中国，并且在不抬高股价的情况下很难获得中国股票。”

而从境外投资者实际“扫货”的情况看，被“扫货”的不仅仅是A股，也有绿城中国这样优质的房地产开发企业发行的美元债券。

彭博财经的消息指出，绿城中国初始的指引发行利率，比目前的实际发行利率要高40个基点。野村国际香港的信贷分析师陈爱瑞丝在绿城中国发行完成后认为，绿城是罕见的内地高质量房地产发行人，仍然有稳固的融资渠道和良好的运营。

实际上，不仅是绿城中国的债券，绿城中国的H股股票也有很强的吸引力。过去一年恒指的平均涨幅只有43%左右，而绿城中国的股价涨幅达到了74.65%。

稳健的财务表现，良好的运营，使绿城中国得以在所有地产类上市公司中拔得头筹。同花顺显示，截至2024年6月30日，绿城中国的基本每股收益在213家房地产企业中名列第八名，超过了恒基地产、嘉里建设等老牌港资蓝筹。净资产收益率也是连续两年排名前八名。尤其是每股经营现金净流量达到6.47元，经营活动产生的现金流净流入是当期的净利润的4.93倍。

这些数据指标，都让投资者相信，绿城具有良好的财务表现和运营能力。根据中国指数院的统计，绿城中国2024年的销售额达到2768.5亿元(含代建)，名列房地产行业的前三名。