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金安国纪豪掷七千万,买别墅买成“冤大头”?

来源:证券之星资讯

2022-11-28 17:58:19

  企业出于办公需求购置房产并不奇怪,但大多会选择直接购置办公楼或者独立办公室,像金安国纪这样,花了几千万只买一套别墅的行为并不多见。

  金安国纪11月7日发布公告称,拟以子公司国纪电子材料的名义,购买位于上海闵行区金丰路588弄2区75号的房产,建筑面积442.95平方米,总价7554万元。也正是因为上述购买行为中存在诸多疑点,深交所在11月25日发出了关注函,要求金安国纪对此进行说明。

  仔细梳理之后可以发现,金安国纪此次购买行为当中,有几点值得关注,部分疑点在深交所的关注函当中并未提及:

  其一、购买单价显著偏高。根据计算得知,在不计算其他可能费用的情况下,该别墅折合单价为每平方米17.056万元,该价格已经显著高于周边二手房源的单价。

  单价17万是什么概念?金安国纪此次购买的别墅位于西郊庄园,按照中原地产的数据,该别墅所在华漕镇西郊庄园板块的挂牌房源,每平米单价无一高于17万。以同板块的马德里洋房为例,挂牌的13套二手房源当中,每平米单价最高为11.67万元,楼盘整体挂牌均价更只有每平米9.75万元。

  如果金安国纪所购别墅的实际市价与之相当,意味着公司可能付出了接近75%的溢价,这还是在不计算其他费用的情况下。

  根据上海证券报的报道,该别墅四周均是独栋别墅,带私家花园,所在区域被誉为“上海顶级别墅”。此外该别墅还临近虹桥商务区,距离虹桥枢纽和国家会展中心驾车只需10~20分钟。但这些优势能否配得上高溢价,目前难下定论。

  其二、远离公司办公地。根据公开信息,金安国纪购买的该套别墅位于闵行区西郊庄园,公司的注册地和实际办公地在上海市松江工业区宝胜路33号,二者之间最近距离超过20公里,不考虑道路状况时,驾车最快也要半小时(如不走高速公路则需50分钟以上),公共交通更是接近两小时。

  事实上,金安国纪购买该套别墅的主要定位是产品推广、客户接待、业务洽谈等综合办公业务,这意味着它与公司总部之间的距离不能太远,但超过20公里的距离是否合适,恐怕也值得商榷。

  (来源:百度地图)

  其三、房屋性质有争议。就算金安国纪买入该套别墅的价格符合市场行情,而且公司也有接待客户的实际需要,但考虑到该别墅本身的性质,能否真正被用来接待客户仍然无法确定。

  根据上海证券报的报道,金安国纪证券部工作人员11月23日在接受记者采访时表示,公司当前总部位于工业园,接待能力有限,购置上述房产可用于接待重要客户,并且该房产能够保值。但该别墅的物业工作人员明确表示,相关别墅的性质是住宅区,以居住为最终目的,二者明显存在矛盾。

  如果不能接待客户,金安国纪花费大量金钱购入别墅又是意欲何为呢?这个问题的答案,有一部分就藏在财务报表当中。

  首先是营收和盈利方面。数据显示,金安国纪上市以来的营业总收入从未低于20亿元,2021年最高时甚至接近60亿元,不过公司的营业利润虽然上上下下,但却一直维持在单位数,上市头5年的营业利润甚至不足1亿元,与该公司的营收并不相称。

  (图中横线位置为1亿元)

  何以至此?根据统计,金安国纪超过80%的收入仰赖于覆铜板生产,从上市以来几乎一直如此,而该公司覆铜板的毛利率浮动颇大,高时接近30%,低时则不足10%。考虑到覆铜板是电路板的基础材料,这意味着金安国纪某种程度上也受到大环境的影响,属于顺周期企业,利润疲软也就不奇怪了。

  (根据财务数据整理)

  进一步深挖利润表可以发现,金安国纪2011年上市以来,每年的“三费”(销售费用、管理费用、财务费用的总和)虽然不超4亿元,但该项占营业利润的比例最高时却超过500%。与此同时,该公司经营性现金流净值占营业收入的比例却从未高于20%。

  (根据财务数据整理,单位%)

  营业利润不佳,ROE自然直接受到影响。根据统计,金安国纪上市后公布的所有季报数据当中,有35份对应的摊薄后ROE低于10%,其中有27份低于5%。哪怕只统计2022年的数据也能发现,年初以来公司单季度摊薄后ROE一直低于2%,最低时只有0.46%,这意味着其盈利能力并不算强。

  利润不佳,不仅会影响到以ROE为代表的成长性指标,也会影响偿债能力。

  根据统计,金安国纪上市以来的所有年度报表(2022年为前三季度累计)当中,仅有两年的货币资金能够覆盖流动负债,其余年份或多或少都存在缺口。尤其值得注意的是,自从2015年以来,上述缺口绝大多数时间都超过10亿元。

  (根据财务数据整理,单位亿元)

  深挖资产负债表之后可以发现,在金安国纪的流动负债当中,应付票据及应付账款一直是占比最大的单项,除了上市后第一份年报(2011年)之外,其余年份该项指标的占比一直都在80%以上,最高时超过90%。诚然,公司如能有效利用票据和账期进行交易,将节省实际的现金支出,但这也意味着债务与上下游的经营状况深度绑定,倘若遭遇连锁追债,后果不堪设想。

  (根据财务数据整理)

  总而言之,金安国纪就算是有接待客户的实际需要,但用超高溢价买套别墅进行接待,而且地点还远离公司总部,此举已经超越了“冤大头”的范畴,恐怕很难排除上市公司利用它当工具,在财报上动手脚的可能性。而且,考虑到该别墅能否用于接待尚无法确定,公司究竟会将其充作自用还是投资,还有待进一步厘清。

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2023-02-02

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