中金中国绿发消费封闭式基础设施证券投资基金
基金产品资料概要更新
编制日期：2026 年 5 月 6 日
送出日期：2026 年 5 月 7 日
本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。
作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。
一、产品概况
中金中国绿发消费
基金简称 基金代码 180606
REIT
基金管理人 中金基金管理有限公司 基金托管人 招商银行股份有限公司
深圳证券交易所
基金合同生效日 2025 年 6 月 19 日 上市交易所及上市日期
基金类型 其他类型 交易币种 人民币
运作方式 封闭式 开放频率 封闭期为 30 年
开始担任本基金基金经理的日期 2025 年 6 月 19 日
基金经理 王琛
证券从业日期 2021 年 11 月 22 日
开始担任本基金基金经理的日期 2025 年 6 月 19 日
基金经理 杨烁
证券从业日期 2023 年 11 月 6 日
开始担任本基金基金经理的日期 2025 年 6 月 19 日
基金经理 马牧野
证券从业日期 2023 年 10 月 10 日
募集份额：5 亿份
发行价格：3.160 元/份
募集期间净认购金额：15.80 亿元
其他 原始权益人/运营管理机构：山东绿发商业管理有限公司
战略配售比例：70%；其中原始权益人配售比例：20%
项目概况：目标不动产资产为位于山东省济南市市中区的领秀城贵和购物中心（不动产
项目完整情况请见本基金招募说明书及其更新）
二、基金投资与净值表现
(一) 投资目标与投资策略
本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，通过不动产资产支持证券、
项目公司等载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资管理
投资目标
和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分
配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。
本基金投资范围包括不动产资产支持证券，国债、央行票据、地方政府债、政策性金融债，
投资范围 信用评级为 AAA 的债券（包括企业债、公司债、政府支持机构债、中期票据、短期融资
券（含超短期融资券） 、非政策性金融债、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部
分等）
，货币市场工具（包括现金、期限在 1 年以内（含 1 年）的银行存款、债券回购、同
业存单及中国证监会、中国人民银行认可的其它具有良好流动性的货币市场工具） ，以及法
律法规或中国证监会允许不动产投资信托基金投资的其他金融工具。本基金不投资股票（含
存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%。
（一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策略。2、运营管理策略。3、资产收购
主要投资策略 策略。4、更新改造策略。5、出售及处置策略。6、对外借款策略。（二）债券及货币市场
工具的投资策略。
业绩比较基准 本基金暂不设立业绩比较基准。
本基金为不动产投资信托基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目公司等载体
穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租金、
风险收益特征
收费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型
基金、货币市场基金。
注：详见《中金中国绿发消费封闭式基础设施证券投资基金更新招募说明书（2026 年第 1 次重大事项临时更
新）》 “第五部分 不动产基金”之“六、基金运作”之“（二）基金合同及托管协议相关情况”之“4、基金
的投资” 。
(二) 投资组合资产配置图表/区域配置图表
注：1、截至 2025 年 12 月 31 日，上述投资组合资产配置图表为除不动产资产支持证券之外的情况。
(三) 自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比较图
暂无。
三、投资本基金涉及的费用
(一) 基金销售相关费用
以下费用在认购基金过程中收取：
费用类型 金额（M） 收费方式/费率
M<500 万元 0.40%
认购费
M≥500 万元 1,000 元/笔
注：对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照
场外认购费率执行。
(二) 基金运作相关费用
以下费用将从基金资产中扣除：
费用类别 收费方式/年费率 收取方
固定管理费用
固定管理费用的85%由基金管理人收取，15%由计划管理人收取。固定管
理费用的计算方法如下：
H=E×0.2%÷当年天数
H为每日应计提的固定管理费用；
E在基金成立首年为初始募集规模，自基金成立的第二个自然年度起（含）
基金管理人、
管理费 为基金上一年度合并报表审计报告披露的基金净资产。若因基金扩募等原因导
计划管理人
致基金规模变化时，需按照实际规模变化进行调整，分段计算；
基金的固定管理费用按日计提、按年支付。自基金成立的第二个自然年度
起（含），在当年首日至上一年度合并报表审计报告出具之日期间，使用上一
年度的E值进行预提，在上一年度合并报表审计报告出具日根据审计结果，对
当年首日至上一年度合并报表审计报告出具日期间已预提的固定管理费用进
行调整。经基金托管人与基金管理人核对一致，按照约定账户路径支付。
基础管理费用和浮动管理费用
基金的基础管理费用由运营管理机构收取。基础管理费用的计算方法如
下：
基础管理费用=I×基础运营管理费费率(年度)%+P×3%
其中I表示项目公司当年经审计的营业总收入，计算公式为：I=项目公司
的营业总收入=营业收入+营业外收入+其他收益，以项目公司年度审计报告为
准，其中专项计划设立当年I值的计算为自专项计划设立日（含）至当年12月
基础运营管理费费率（年度）取值为：专项计划设立之日至2032年为19.2%，
P表示项目公司当年实现的净运营收入，计算公式为：
P=项目公司净运营收入=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理
费用-财务费用+其他收益+营业外收入-营业外支出+利息支出+折旧及摊销-资
本性支出。
管理费 运营管理机构
P值的计算依据项目公司年度审计报告，其中，专项计划设立当年P值的计
算为自专项计划设立日（含）至当年12月31日止（含）；营业成本和管理费用
仅考虑基础管理费中的人工成本及行政管理费部分金额（金额以初始评估报告
预测金额为准），需剔除基础管理费用中的管理输出费用部分金额和浮动管理
费。
基础管理费用按月计提，经基金托管人与基金管理人核对一致，按照约定
的频率和账户路径支付。
基金的浮动管理费用由运营管理机构收取。浮动管理费用的计算方法如
下：
浮动管理费用=(C-T)×20%；
其中，C表示项目公司当年实现的经营净现金流，计算公式为：
C=项目公司经营净现金流=项目公司净运营收入-（应收账款期末余额-应
收账款期初余额），但应收账款余额核销金额需剔除，以项目公司年度审计报
告为准；其中专项计划设立当年，C值的计算为自专项计划设立日（含）至当
费用类别 收费方式/年费率 收取方
年12月31日止（含），应收账款期初余额为交割日经审计的应收账款余额。
T表示项目公司经营净现金流目标值。自不动产基金间接享有项目公司股
东权利之日起，项目公司经营净现金流目标值以初始评估报告中记载的对应期
间的运营净收益预测金额为准。不动产基金成立当年的经营净现金流目标值=
根据初始评估报告计算的当年目标运营净收益-自评估基准日（不含）至交割
审计基准日（含）期间的实际运营净收益，其中交割审计基准日为交割日的前
一日。特别地，当C>T时，当年确认的浮动管理费用金额不超过运营管理机构
当年确认的基础管理费用金额的50%；当C＜T时，将相应扣减当年基础管理费
用，扣减上限不超过运营管理机构当年确认的基础管理费用金额的50%。
浮动管理费用根据年度实际经营情况一次性计提，按年支付，经基金托管
人与基金管理人核对一致，按照约定的账户路径支付。
项目公司每年度经审计的营业总收入、净运营收入和经营净现金流金额确
认之后，基金管理人根据基金合同确定当年应支付的基础管理费用和浮动管理
费用，并对已计提的浮动管理费用进行调整后按照运营管理服务协议的约定支
付。如当年度已支付的基础管理费用和浮动管理费用高于当年度应付基础管理
费用和浮动管理费用，运营管理机构应按照运营管理服务协议的约定将差额金
额划转至项目公司监管账户。
经履行适当程序，基金管理人有权根据基金扩募、不动产项目购入或出售
的不动产项目实际变化情况对上述规则进行调整。
本基金的托管费用按基金净资产的0.01%年费率计提。托管费用的计算方
法如下：
H=E×0.01%÷当年天数
H为每日应计提的托管费用；
E在基金成立首年为初始募集规模，自基金成立的第二个自然年度起（含）
为基金上一年度合并报表审计报告披露的基金净资产。若因基金扩募等原因导
托管费 基金托管人
致基金规模变化时，需按照实际规模变化进行调整，分段计算；
基金的托管费用每日计提、按年支付。自基金成立的第二个自然年度起
（含），在当年首日至上一年度合并报表审计报告出具之日期间，使用上一年
度的E值进行预提，在上一年度合并报表审计报告出具日根据审计结果，对当
年首日至上一年度合并报表审计报告出具日期间已预提的托管费用进行调整。
经基金托管人与基金管理人核对一致，按照约定的账户路径进行资金支付。
销售服务费 不涉及 销售机构
审计费用 60,000.00 元 会计师事务所
信息披露费 120,000.00 元 规定披露报刊
其他费用 详见法律文件的约定及相关公告
注：1、本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生金额从基金资产扣除。
额为产品资料概要更新编制日所在年度的当年度初始预估年费用金额，非实际产生费用金额，实际由基金
资产承担的审计费和信息披露费可能与预估值存在差异，最终实际金额以基金定期报告披露为准。
四、风险揭示与重要提示
(一) 风险揭示
本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。
投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。
本基金为公开募集不动产投资信托基金，发售方式与普通公开募集证券投资基金有所区别，请投资者
特别关注。本基金与投资股票、债券、其他证券及衍生品种的常规公募基金具有不同的风险收益特征。本
基金成立后主要投资于以商业零售不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持证券，并持有其全部份额。
通过资产支持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营权利，在获取不动产项目运营收益
的同时承担不动产项目资产价格波动。投资于本基金的主要风险有：1、不动产基金的特有风险，包括但不
限于与商业零售不动产相关的行业风险（宏观经济环境变化可能导致的相关行业风险、城市规划及不动产
项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险、商业零售不动产相关行
业竞争加剧的风险、电商发展对线下零售行业冲击的风险、商业零售不动产无法持续作为购物中心经营的
风险等），不动产基金的投资管理风险（基金首次投资的交易风险；不动产项目运营风险；估值与现金流
预测的风险；不动产项目直接或间接对外融资的风险；不动产项目收购与出售的相关风险；土地使用权到
期、被征用或收回的风险；不动产基金利益冲突与关联交易风险等），及其他与不动产基金相关的特别风
险（集中投资风险、流动性风险、募集失败风险、基金管理人的管理风险、运营管理机构的尽职履约风险、
计划管理人、托管人尽职履约风险、税收政策调整可能影响基金份额持有人收益的风险、专项计划等特殊
目的载体提前终止风险、不可抗力风险等）；2、其他一般性风险因素，包括但不限于基金价格波动风险、
暂停上市或终止上市风险、相关参与机构的操作及技术风险、基金运作的合规性风险、证券市场风险等。
(二) 重要提示
中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断或保证，也不表
明投资于本基金没有风险。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，
也不保证最低收益。
基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。
基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信息发生变更的，
基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一定的滞后，如需及时、准确
获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的临时相关公告等。
五、其他资料查询方式
以下资料详见基金管理人网站：www.ciccfund.com，客服电话：400-868-1166
（1）基金合同、托管协议、招募说明书及其更新；
（2）定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告；
（3）基金销售机构及联系方式；
（4）其他重要资料。
六、其他情况说明
无。
