南京中央商场（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
公司代码：600280 公司简称：中央商场
南京中央商场（集团）股份有限公司
南京中央商场（集团）股份有限公司2025 年年度报告摘要
第一节 重要提示
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
截至2025年12月31日,公司合并报表未分配利润为-13.19亿元，实收股本为11.28亿元，2025年
公司合并报表归属于上市公司股东的净利润-3.93亿元。因尚未弥补完以前年度亏损，故2025年度
不进行利润分配，不进行资本公积转增股本。后期如公司弥补完亏损、提取公积金后所余的税后
利润为正值，公司会根据盈利及资金需求状况积极履行分红义务。
截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响
□适用 √不适用
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第二节 公司基本情况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中央商场 600280 南京中商、*ST中商
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 祝珺 李尤
联系地址 南京市建邺区雨润路10号 南京市建邺区雨润路10号
电话 025-66008022 025-66008022
传真 025-66008022 025-66008022
电子信箱 zyscdm@njzsgroup.com zyscdm@njzsgroup.com
（一）行业发展情况
分化显、转型深”的总体特征。根据《中华人民共和国 2025 年国民经济和社会发展统计公报》，
全年社会消费品零售总额首次突破 50 万亿元，达 501,202 亿元，比上年增长 3.7%，消费持续发挥
经济增长主引擎作用。国家“提振消费专项行动”及消费品“以旧换新”政策有效激发了市场活
力。
行业分化态势显著，市场整合加速。根据统计数据，全年限额以上零售业单位中，便利店、
超市、专业店零售额分别增长 5.5%、4.3%、2.6%，而百货店零售额仅微增 0.1%，增速在主要实体
业态中相对缓慢。同时，全年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为 26.1%，线上
渠道渗透率趋于稳定。头部企业及位于核心商圈、调改成功的项目凭借品牌与体验优势保持增长，
而部分同质化严重、转型缓慢的传统百货则持续承压。
报告期内，公司主营业务未发生重大变化，核心业务为百货零售，同时通过与“罗森”的战
略合作拓展便利店业务，并兼有部分房地产开发业务。房地产开发业务除部分纯住宅项目外，主
要为用于新开百货门店的自建综合体。
（一）百货零售业务
公司旗下在营百货门店分布于华东、华中等多个省份，多为所在城市的传统百货龙头企业或
新兴商圈的成长性企业。目前在营百货门店包括：南京中心店、山西路奥莱店、河西店；江苏淮
安店、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、如东店、
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海安店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货零售主要采用联营、租赁、经销和代销四种经营模式。随着门店调改升级与商业街
区化发展，租赁模式占比持续提升；经销模式主要用于化妆品、黄金珠宝、烟酒等特定商品；代
销模式占比较小。
具体而言，联营模式下，公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担
方式，公司的利润来源于按供应商销售额和约定扣率收取的毛利额及相关费用收益。租赁模式下，
商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。经
销模式下，公司直接采购商品并负责销售，承担商品所有权上的主要风险和报酬，利润来源于购
销差价。代销模式下，公司接受供应商委托销售商品，商品售出前所有权归供应商，售出后按约
定比例获取佣金。
报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的 73.59%，各模式销售占比结构如下表：
单位：万元 币种：人民币
项目 营业收入 占比 营业成本 占比 毛利率
联营 47,955.69 30.49% 100.00%
经销 55,631.90 35.37% 51,900.28 99.54% 6.71%
代销 670.38 0.43% 100.00%
租赁 53,025.98 33.71% 240.79 0.46% 99.55%
合计 157,283.95 100.00% 52,141.07 100.00% 66.85%
（二）罗森便利业务
公司与罗森（LAWSON）进行战略合作，共同拓展便利店业务市场。其中，南京罗森采用大加
盟模式与上海罗森合作，所有销售商品、物流配送、业务结算均通过上海罗森完成，盈利来源为
自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品牌管理收入。安徽罗森则以支付区域品牌代理费模式
与中国罗森合作，自主负责该区域的全面运营，所有门店选址、加盟运营、销售商品、物流配送、
业务结算均由安徽罗森自行主导，盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管
理收入。
（三）房地产开发业务
鉴于房地产开发业务已基本进入尾盘阶段，公司目前采用委托代建、委托代销管理模式。委
托代建即委托江苏地华房地产开发有限公司负责公司项目从建筑规划到竣工验收的全过程管理工
作。委托代销即委托江苏润地房地产开发有限公司负责公司项目可销售的商品住宅、商铺、车位
等的销售代理及相关的营销工作。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的 10.09%。主要在建项目情况如下表：
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预计投资 开发成本 2025 开发成本 2025
土地使用 预计竣工时
项目名称 开工时间 总额 年末余额（万 年期初余额
权性质 间
（亿元） 元） （万元）
泗阳雨润广场
商住 2011 年 12 月 停工 5.39 22,772.92 22,772.92
综合楼
泗阳星雨华府 住宅 拟开发土地 2,630.36 2,630.36
淮安雨润广场 商住 2010 年 9 月 停工 42.80 254,420.85 254,420.85
盱眙星雨华府 住宅 2012 年 12 月 2026 年 12 月 8.16 30,311.39 28,320.99
合计 56.35 310,135.52 308,145.12
报告期内各房地产项目完工进度及销售情况：
截止日期：2025 年 12 月 31 日 单位：万元
本年签约
序号 项目公司 项目 未来需投资 工程进度
销售
目前所有项目均已竣工验收，地下
开发。
一期已竣备交付；二期一标段已竣
备交付；二期二标段已竣备交付；
四期尚在建设中，其中 4.1.1 期办理
竣备中。
一期、三期已经交付；二期商业交
雨润广场 -
付，二期综合楼停工。
一期已交付 8 栋住宅楼，27#、29#
星雨华府 774.71
商业已交付,二期待开发。
合计 104,307.66 911.88
单位：元 币种：人民币
本年比上年
增减(%)
总资产 9,823,825,123.32 11,102,371,659.98 -11.52 11,533,178,576.52
归属于上市
公司股东的 272,776,566.69 691,303,000.32 -60.54 838,978,131.34
净资产
营业收入 2,137,401,900.38 2,298,137,449.94 -6.99 2,450,106,074.36
利润总额 -339,207,514.58 -111,531,532.60 不适用 -94,004,976.14
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扣除与主营
业务无关的
业务收入和
不 具 备 商 业 1,989,824,195.93 2,151,786,109.43 -7.53 2,335,652,250.77
实质的收入
后的营业收
入
归属于上市
公司股东的 -392,957,187.64 -147,928,958.67 不适用 -152,756,238.99
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 -346,620,915.59 -152,693,710.34 不适用 -125,242,759.68
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 359,012,964.63 314,221,292.44 14.25 525,039,985.41
量净额
加权平均净
资产收益率 -81.52 -19.33 不适用 -16.74
（%）
基本每股收
-0.35 -0.13 不适用 -0.14
益（元／股）
稀释每股收
-0.35 -0.13 不适用 -0.14
益（元／股）
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 646,930,404.25 520,612,328.07 461,676,745.26 508,182,422.80
归属于上市公司股东的
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 2,306,010.14 -9,028,489.73 -41,312,645.07 -298,585,790.93
净利润
经营活动产生的现金流
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 78,879
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 64,121
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持 质押、标记或
有 冻结情况
有
限
售 股
股东名称 报告期 期末持股 比例 条 股 东
（全称） 内增减 数量 (%) 件 份 性
数量
的 状 质
股 态
份
数
量
境
内
祝义财 0 0 自
然
人
境
内
非
江苏地华实业集团有限公司 0 0 国
有
法
人
境
高盛公司有限责任公司 4,880,880 0.43 0 0
人
境
J.P.MorganSecuritiesPLC－自有 4,333,5 未 外
资金 01 知 法
人
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境
内
未
倪同本 -39,100 3,178,800 0.28 0 0 自
知
然
人
境
内
林志聪 3,115,731 0.28 0 0 自
然
人
境
MORGANSTANLEY&CO.INTERNATIONAL 2,734,9 未 外
PLC. 83 知 法
人
境
BARCLAYSBANKPLC 2,621,106 0.23 0 0
人
境
UBSAG 2,082,099 0.18 0 0
人
境
内
刘阳阳 1,904,600 0.17 0 0 自
然
人
上述股东关联关系或一致行动的说明 祝义财先生为江苏地华实业集团有限公司的
实际控制人，祝义财先生与江苏地华实业集
团有限公司为一致行动人。公司未知其他无
限售条件股东之间是否存在关联关系或属于
《上市公司收购管理办法》规定的一致行动
人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
√适用 □不适用
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√适用 □不适用
□适用 √不适用
□适用 √不适用
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第三节 重要事项
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 21.37 亿元，同比下降 6.99%；归属于上市公司股东的净利润-
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
