滨江集团: 2025年年度报告

             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州滨江房产集团股份有限公司
   【2026 年 04 月】
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
  公司负责人张洪力、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人（会计主管人员）
张羽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
  所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
  本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
  公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房
地产业的披露要求
  一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控
政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，
合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，
可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期
实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：
在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方
面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。
  公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 3,111,443,890 股为基数，向全体
股东每 10 股派发现金红利 0.68 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
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一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿；
四、在其他证券市场公布的年度报告。
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                   释义
         释义项   指                      释义内容
公司、本公司、滨江集团    指   杭州滨江房产集团股份有限公司
报告期            指   2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日的会计期间
中国证监会          指   中国证券监督管理委员会
《公司法》          指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》          指   《中华人民共和国证券法》
《公司章程》         指   《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》
滨江控股公司         指   杭州滨江投资控股有限公司，本公司控股股东
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               第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称            滨江集团                     股票代码                     002244
股票上市证券交易所       深圳证券交易所
公司的中文名称         杭州滨江房产集团股份有限公司
公司的中文简称         滨江集团
                Hangzhou
公司的外文名称（如有）
                Binjiang RealEstate GroupCo.,Ltd
公司的外文名称缩写（如有）   Binjiang Group
公司的法定代表人        张洪力
注册地址            浙江省杭州市庆春东路 38 号
注册地址的邮政编码       310016
公司注册地址历史变更情况    无变更
办公地址            浙江省杭州市庆春东路 38 号
办公地址的邮政编码       310016
公司网址            www.binjiang.com.cn
电子信箱            office@binjiang.com.cn
二、联系人和联系方式
                                 董事会秘书                              证券事务代表
姓名                   沈伟东                                  李耿瑾
联系地址                 浙江省杭州市庆春东路 38 号                      浙江省杭州市庆春东路 38 号
电话                   0571-86987771                        0571-86987771
传真                   0571-86987779                        0571-86987779
电子信箱                 office@binjiang.com.cn               office@binjiang.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站                         www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址                         《证券时报》
                                              、《上海证券报》
                                                     、www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点                               公司董事会办公室
四、注册变更情况
统一社会信用代码                                 91330000719577660B
公司上市以来主营业务的变化情况（如有）                      无变更
历次控股股东的变更情况（如有）                          无变更
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称                                天健会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址                              杭州市萧山区盈丰街道润奥商务中心 T2 写字楼 27 楼
签字会计师姓名                                 叶卫民、侯波
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
                                                             本年比上年增
                                                               减
营业收入（元）          82,887,760,417.00     69,151,820,970.03        19.86%    70,442,587,508.90
归属于上市公司股东的净利润
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
                 -4,290,949,913.65       7,667,594,549.72      -155.96%   32,650,002,223.85
（元）
基本每股收益（元/股）                     0.68                  0.82     -17.07%                  0.81
稀释每股收益（元/股）                     0.68                  0.82     -17.07%                  0.81
加权平均净资产收益率                     7.43%                 9.63%      -2.20%                10.32%
                                                             本年末比上年
                                                              末增减
总资产（元）           208,233,740,996.78    259,082,993,730.65      -19.63%    290,031,735,564.93
归属于上市公司股东的净资产
（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 否
公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值
□是 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
                                                                                       单位：元
                  第一季度                第二季度                 第三季度                   第四季度
营业收入          22,507,750,130.36    22,941,120,781.21   20,065,123,131.88      17,373,766,373.55
归属于上市公司股东
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益         959,546,408.88      876,046,946.61      555,944,057.99        -312,932,179.20
的净利润
经营活动产生的现金
              -6,120,208,570.81    -2,844,341,915.71    1,011,188,985.43       3,662,411,587.44
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
                                                                                       单位：元
             项目                        2025 年金额         2024 年金额           2023 年金额        说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备
的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密
切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享                   5,850,981.15   12,279,412.87        8,435,324.00
有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公
允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生
的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费                  26,161,624.35   31,940,209.64       26,370,878.79
委托他人投资或管理资产的损益                          5,188,798.91     4,193,732.25       4,813,626.13
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                     -6,436,672.61   -36,553,738.09   -18,806,320.90
减：所得税影响额                               12,234,638.41   50,903,280.79       42,739,525.95
     少数股东权益影响额（税后）                     -1,226,264.24   -5,154,297.53       -7,238,756.00
合计                                     37,712,483.15   115,914,250.96   127,869,153.15     --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
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□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
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                    第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
  自 1996 年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自
身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。
本营杭州，公司已连续 8 年荣获杭州市场销售冠军。
  报告期内，公司项目顺利交付，实现营业收入 828.88 亿元，同比上升 19.86%；实现净利润 36.40
亿元，同比下降 3.98%，其中归母净利润 21.16 亿元，同比下降 16.87%。主要系本期计提资产减值较上
年同期增加所致。全年毛利率 13.22%，较上年同期上升 0.68 个百分点。
    截止报告期末，公司总资产 2082.34 亿元，较上年末下降 19.63%，归属于上市公司股东的净资产
截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为 854.79 亿元。
    报告期内公司新增土地储备项目 26 个，新增项目计容建筑面积合计 172.3 万平方米，总土地款
公司土地储备中杭州占比 79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线
城市占比 13%，浙江省外占比 8%，继续保持区域聚焦。
    公司始终坚持把财务的安全放在首位，稳健经营。公司融资渠道畅通，将有息负债保持在合理水平，
且“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。近几年，公司权益有息负债规模分别为 2022 年末 470 亿
元、2023 年末 360 亿元、2024 年末 305 亿元、2025 年末 262 亿元，权益有息负债规模近年来持续下降。
截止 2025 年末公司并表有息负债规模 336.95 亿元，较上年末下降 37.39 亿元，其中银行贷款占比
现金短债比为 3.98 倍，可有效覆盖短期债务。
    公司近年来综合融资成本不断下降，2020 年 5.2%，2021 年 4.9%，2022 年 4.6%，2023 年 4.2%，
    公司授信储备方面，截止 2025 年末，公司共获银行授信总额度 1,323.10 亿元,较上年末增加
截止报告期末已注册完成尚未发行的中票额度 30 亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。
  代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在
南京新增代建项目 1 个，计容建面约 5.7 万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭
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 州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。租赁业务方面，
 截止报告期末，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 54.9 万平方米，报
 告期内实现租金收入 4.42 亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值 101.16 亿元。养老
 业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已达
 新增土地储备项目
                                      计容建筑                             土地总价
            所在   土地规划用      土地面积                    土地取得                           权益对价（万
宗地或项目名称                                面积                  权益比例        款（万
            位置     途        （㎡）                      方式                              元）
                                      （㎡）                               元）
浩运府        杭州    住宅         36,006    72,012       竞拍       50.995%      279,829     142,698.8
滨杭传麒府      杭州    住宅         32,367    84,154       竞拍       50.005%      545,608    272,831.28
金华望潮阁      金华    住宅、商业      24,765    30,957       并购           51%       33,100        16,881
二七商业地块 1   金华    商业         22,902    34,352       并购           51%       24,510      12,500.1
二七商业地块 2   金华    商业         13,493    13,493       并购           51%       10,300         5,253
沁湖云庐       金华    住宅         27,667    30,434       并购           51%       45,700        23,307
锦川源府       杭州    住宅         16,065    32,130       竞拍       51.985%      138,124     71,803.76
棠悦芳华轩      杭州    住宅         27,934    61,455       竞拍       34.066%      106,607     36,316.74
天澜传序府      杭州    住宅         24,272    60,680       竞拍           49%      253,812    124,367.88
望天际        杭州    住宅         23,145    67,220       竞拍       20.008%      520,340    104,109.63
潮越万象府      杭州    住宅         26,148    65,370       竞拍       45.006%      171,814     77,325.75
松川境府       杭州    住宅         26,650    47,970       并购       45.144%      137,737     62,179.99
鸣涛里        杭州    住宅         64,021    70,423       竞拍      25.1065%      135,959     34,134.55
鸣澜里        杭州    住宅         17,795    48,047       竞拍        51.82%       82,113     42,550.96
锦上观澜湾      杭州    住宅         40,592    89,302       竞拍      34.0066%      218,536     74,316.66
咏舟府        杭州    住宅         31,919    76,606       竞拍      35.5015%      186,340      66,153.5
潮语江澜府      杭州    住宅         33,794    84,485       竞拍        37.62%      326,471    122,818.39
定湖里        杭州    住宅         31,348    37,618       竞拍           33%      110,331     36,409.23
奥映世纪轩      杭州    住宅         36,572    102,402      并购        30.00%      557,808     167,342.4
云杭里        杭州    住宅、商业      40,536    121,608      竞拍        35.00%      183,667     64,283.45
望舟府        杭州    住宅         36,496    87,590       竞拍        49.50%      153,037     75,753.32
风华锦澜里      杭州    住宅         34,165    64,914       并购        25.74%      133,007        34,236
沐芳洲府       杭州    住宅         38,629    81,121       并购       1.0005%       79,282        793.22
阅湖轩        杭州    住宅         33,978    40,774       竞拍          100%       84,854        84,854
鸣奥府        杭州    住宅         28,869    72,173       竞拍        34.65%      161,345     55,906.04
观序尚府       杭州    住宅         26,008    65,020       竞拍        45.00%      136,119     61,253.55
日报社地块      湖州    住宅         44,426    79,967       竞拍          100%       53,400        53,400
合计                          840,562   1,722,277                        4,869,750     1,923,780
 注：表中项目权益比例可能存在根据项目发展情况动态调整情形，上述比例仅供投资者作阶段性参考。
 累计土地储备情况
                                                                      剩余可开发建筑面积（万
     项目/区域名称          总占地面积（万㎡）                   总建筑面积（万㎡）
                                                                           ㎡）
 杭州                296.61                  628.14                 17.80
 浙江省内（除杭州）         46.19                   90.54                  12.78
 浙江省外              15.33                   43.04                  -
       总计          358.13                  761.72                 30.58
 注：累计土地储备项目指截止 2025 年 12 月 31 日末在建和拟建的项目，不含竣工和交付项目，剩余可开发建筑面积指截
 止报告期末尚未领取施工许可证的项目的计容建面。
                                                                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
     主要项目开发情况
                                                                                    规划计容建      本期竣工      累计竣工      预计总投      累计投资总
                 所在           权益比                          开发   完工进       土地面积
城市/区域     项目名称        项目业态                 开工时间                                      筑面积        面积        面积       资金额        金额（万
                 位置            例                           进度    度         （㎡）
                                                                                     （㎡）        （㎡）       （㎡）      （万元）        元）
杭州      绿翠芳映轩    杭州   住宅       33.96%   2023 年 7 月 31 日    竣工   100.00%    17,831     32,096    45,785    45,785    63,829     57,963
杭州      嘉映锦绣里    杭州   住宅      100.00%    2024 年 8 月 8 日    在建    70.00%    12,474     29,938                       155,517    140,818
杭州      棠悦芳华轩    杭州   住宅       34.07%   2025 年 4 月 11 日    在建    35.00%    27,934     61,455                       205,000    121,144
杭州      听荷芳翠府    杭州   住宅       51.00%   2023 年 4 月 19 日    竣工   100.00%    22,545     49,599    69,699    69,699    94,311     87,377
杭州      奥映鸣翠府    杭州   住宅       21.00%   2025 年 1 月 24 日    在建    40.00%    30,394     82,064                       549,400    432,985
杭州      澄虹府      杭州   住宅      100.00%   2023 年 1 月 19 日    竣工   100.00%    30,841     86,355   114,062   114,062   344,000    333,479
杭州      揽奥望座     杭州   住宅、商业    28.00%   2022 年 9 月 15 日    竣工   100.00%    17,996     75,583   107,851   107,851   201,600    182,650
杭州      叠映里      杭州   住宅       70.00%   2023 年 9 月 21 日    在建    95.00%    41,713     86,004                       380,600    355,253
杭州      鸣涛里      杭州   住宅       25.11%   2025 年 6 月 13 日    在建    20.00%    64,021     70,423                       251,000    151,741
杭州      翠栖府      杭州   住宅、商业   100.00%   2023 年 6 月 20 日    竣工   100.00%    81,976    122,964   189,284   189,284   247,500    224,017
杭州      锦上观澜湾    杭州   住宅       34.01%   2025 年 6 月 12 日    在建    25.00%    40,592     89,302                       385,000    234,552
杭州      潮越万象府    杭州   住宅       45.01%   2025 年 5 月 30 日    在建    20.00%    26,148     65,370                       327,300    186,124
杭州      浩运府      杭州   住宅       51.00%    2025 年 4 月 3 日    在建    40.00%    36,006     72,012                       462,100    305,525
杭州      松川境府     杭州   住宅       45.14%   2025 年 4 月 24 日    在建    40.00%    26,650     47,970                       242,000    154,490
杭州      奥印潮观府    杭州   住宅      100.00%    2024 年 4 月 1 日    在建    80.00%    42,395     97,509                       370,000    339,841
杭州      揽晴轩      杭州   住宅       50.00%   2023 年 12 月 28 日   在建    85.00%    15,379     18,454                        64,566     59,427
杭州      叠映揽月轩    杭州   住宅       34.07%   2024 年 9 月 14 日    在建    70.00%    20,164     38,312                       145,300    131,387
杭州      湖映里      杭州   住宅       34.00%   2023 年 3 月 17 日    竣工   100.00%    30,604     76,510   106,219   106,219   124,235    116,169
杭州      河印观翠湾    杭州   住宅       30.50%   2023 年 4 月 27 日    竣工   100.00%    25,629     64,073    89,352    89,352   103,230     94,159
杭州      潮映万象轩    杭州   住宅       34.00%   2023 年 1 月 12 日    竣工   100.00%    24,287     58,289    82,217    82,217   327,400    317,496
杭州      潮映华岸府    杭州   住宅       34.00%   2023 年 1 月 10 日    竣工   100.00%    23,179     46,358    63,606    63,606   259,100    243,918
杭州      咏舟府      杭州   住宅       35.50%   2025 年 6 月 10 日    在建    30.00%    31,919     76,606                       320,000    202,631
杭州      云杭里      杭州   住宅、商业    35.00%   2025 年 9 月 26 日    在建    20.00%    40,536    121,608                       296,709     96,692
杭州      枫秀云庭     杭州   住宅       70.00%   2022 年 8 月 12 日    竣工   100.00%    24,117     67,528    91,328    91,328   207,225    196,331
杭州      阅湖轩      杭州   住宅      100.00%                      拟建              33,978     40,774                       156,054
杭州      揽潮华庭     杭州   住宅       67.00%   2023 年 3 月 21 日    竣工   100.00%    5,766      16,721    20,972    20,972    80,795     76,629
杭州      棠前文栖府    杭州   住宅       65.00%   2023 年 11 月 9 日    在建    90.00%    11,210     28,025                       116,000    110,992
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杭州   芳翠锦绣府   杭州   住宅      100.00%   2022 年 8 月 11 日    竣工   100.00%    43,581    95,878   131,383   131,383   396,100   393,478
杭州   滨杭传麒府   杭州   住宅       50.01%    2025 年 4 月 2 日    在建    20.00%    32,367    84,154                       850,000   286,090
杭州   滨运锦绣里   杭州   住宅       51.00%    2024 年 6 月 4 日    在建    70.00%    82,920   182,424                       550,000   474,831
杭州   锦川源府    杭州   住宅       51.99%    2025 年 4 月 7 日    在建    25.00%    16,065    32,130                       220,000   151,992
杭州   潮起江南城   杭州   住宅、商业    51.99%   2024 年 4 月 23 日    在建    75.00%    41,767   130,081                       480,000   427,184
杭州   观晖美寓    杭州   住宅       60.00%   2022 年 9 月 20 日    竣工   100.00%    31,306    87,657   118,045   118,045   299,000   295,148
杭州   平晖府     杭州   住宅       37.00%   2023 年 7 月 12 日    在建    95.00%    34,064    95,905                       409,100   385,086
杭州   棠月映翠府   杭州   住宅      100.00%   2024 年 2 月 27 日    在建    90.00%    16,584    31,510                       100,000    89,354
杭州   望翠蓝庭    杭州   住宅、商业    60.00%    2022 年 7 月 8 日    竣工   100.00%    18,476    48,038    67,293    67,293   187,600   176,387
杭州   映宸里     杭州   住宅       27.00%   2023 年 6 月 21 日    在建    98.00%    62,378    93,567                       249,200   223,270
杭州   观序尚府    杭州   住宅       45.00%                      拟建              26,008    65,020                          待定      27,224
杭州   潮观平澜府   杭州   住宅       34.00%   2023 年 2 月 24 日    竣工   100.00%    32,272    61,317    83,272    83,272   339,527   326,538
杭州   潮观揽月轩   杭州   住宅       34.00%   2022 年 11 月 14 日   竣工   100.00%    27,249    65,398    86,975    86,975   363,847   352,613
杭州   滨运映翠湾   杭州   住宅      100.00%   2024 年 10 月 12 日   在建    60.00%    36,826    69,969                       220,000   187,830
杭州   鸣澜里     杭州   住宅       51.82%   2025 年 6 月 13 日    在建    30.00%    17,795    48,047                       161,000    91,668
杭州   春曼雅庐    杭州   住宅       37.00%    2023 年 7 月 6 日    竣工   100.00%    45,726    59,444    98,444    98,444   170,500   155,726
杭州   时舟里     杭州   住宅       80.00%   2025 年 2 月 18 日    在建    35.00%    53,531   133,828                       446,000   320,574
杭州   枫揽华庭    杭州   住宅       51.00%    2024 年 2 月 5 日    在建    80.00%    32,946    72,481                       235,800   216,340
杭州   枫映华庭    杭州   住宅      100.00%   2023 年 3 月 18 日    竣工   100.00%    17,750    44,375    58,890    58,890   144,800   135,899
杭州   滨运锦上湾   杭州   住宅、商业    51.00%    2023 年 2 月 6 日    在建    95.00%   176,278   373,072                       924,468   780,205
杭州   锦上万象府   杭州   住宅       51.00%   2024 年 12 月 31 日   在建    50.00%    15,494    34,087                       180,000   156,973
杭州           杭州   住宅       51.00%    2025 年 4 月 8 日    在建    60.00%    58,193    93,109
杭州   滨杭滨纷城   杭州   住宅、商业    51.00%   2024 年 7 月 10 日    在建    50.00%   224,148   385,535                       816,200   636,239
杭州           杭州   住宅       51.00%   2023 年 12 月 8 日    在建    99.00%    55,551   155,543
杭州   蝶翠迎宾府   杭州   住宅       34.00%    2022 年 8 月 9 日    竣工   100.00%    39,411    98,528   138,718   138,718   193,794   182,933
杭州   翡翠嘉运府   杭州   住宅       67.33%   2024 年 4 月 26 日    在建    80.00%    28,102    67,445                       310,000   281,718
杭州   翡翠锦和府   杭州   住宅       60.40%    2024 年 9 月 3 日    在建    60.00%    23,494    65,783                       288,800   263,049
杭州   鸣湖里     杭州   住宅      100.00%   2025 年 2 月 17 日    在建    50.00%    63,644    66,826                       332,000   210,027
杭州   沐兰台     杭州   住宅       40.50%   2025 年 2 月 11 日    在建    60.00%    15,227    38,068                        96,175    76,811
杭州   湖翠里     杭州   住宅       50.40%   2022 年 10 月 19 日   竣工   100.00%    18,227    43,745    59,310    59,310   141,200   135,826
                                                                                               杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
浙江省内
        东阳君品家园        金华   住宅、商业     55.00%   2022 年 5 月 31 日    竣工   100.00%    35,450       99,259   147,166        147,166    156,969      141,269
（除杭州）
浙江省内
        东阳嘉品家园        金华   住宅、商业     55.00%   2022 年 4 月 21 日    竣工   100.00%    26,644       74,602   114,115        114,115    121,806      110,700
（除杭州）
浙江省内
        滨建潮映府         宁波   住宅        50.00%    2023 年 8 月 3 日    竣工   100.00%    36,986       88,766   128,224        128,224    287,700      251,475
（除杭州）
浙江省内
        金华和品          金华   住宅        51.00%   2023 年 12 月 20 日   竣工   100.00%    99,045     148,568    229,744        229,744    274,200      247,049
（除杭州）
浙江省内
        金华悦品          金华   住宅        51.00%   2023 年 4 月 18 日    竣工   100.00%    49,671       74,507   113,134        113,134    142,100      134,963
（除杭州）
浙江省内
        沁湖云庐          金华   住宅        51.00%   2025 年 2 月 25 日    在建    50.00%    27,667       30,434                               84,579      56,760
（除杭州）
浙江省内
        金华望潮阁         金华   住宅、商业     51.00%   2025 年 11 月 21 日   在建    20.00%    24,765       30,957                               70,336      36,937
（除杭州）
浙江省内    二七商业地 1
                      金华   商业        51.00%                      拟建              22,902       34,352                                 待定        25,376
（除杭州）   ZX-21-09-03
浙江省内    二七商业地 2
                      金华   商业        51.00%                      拟建              13,493       13,493                                 待定        10,668
（除杭州）   ZX-21-09-07
浙江省内
        湖州春辰里         湖州   住宅      100.00%     2024 年 1 月 2 日    竣工   100.00%   162,285     243,428    422,938        422,938    354,207      316,011
（除杭州）
浙江省内    湖新区 2025-
                      湖州   住宅      100.00%                       拟建              44,426       79,967                                 待定
（除杭州）   29 号地块
浙江省内
        台州锦绣云邸        台州   住宅        35.00%   2022 年 8 月 30 日    在建    50.00%    42,438       93,364                             149,700      100,864
（除杭州）
浙江省外    深圳叠映春语        深圳   住宅      100.00%    2023 年 11 月 15 日   在建    20.00%    34,500     207,400               -
浙江省外    深圳尚华大厦        深圳   商业      100.00%    2020 年 12 月 15 日   竣工   100.00%     9,323       66,890    89,507         89,507
浙江省外    锦绣金陵          南京   住宅        40.78%   2025 年 5 月 30 日    在建    30.00%    49,067       78,507                             244,600      154,694
                                合计                                                         6,009,360                                        14,319,875
  注：上表中竣工面积指项目竣工备案面积，表中涉及项目权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能存在根据项目具体开发情况动态调整情形。
  主要项目销售情况
                                                                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                         本期预售
                                                                累计预售                本期预售
                    所在           权益比       计容建筑面      可售面积               （销售）                 累计结算面     本期结算面     本期结算金
城市/区域     项目名称           项目业态                                  （销售）面               （销售）金
                    位置            例          积        （㎡）                 面积                   积（㎡）     积（㎡）      额（万元）
                                                                积（㎡）               额（万元）
                                                                          （㎡）
杭州      千岛湖城市之星     杭州   住宅       30.00%   119,217   117,638   115,737   27,587      36,211   115,737   28,001     33,416.12
杭州      千岛湖半岛印象南区   杭州   住宅       70.00%   41,646    41,038                                   41,038    567           266.16
杭州      千岛湖半岛印象北区   杭州   住宅       70.00%   112,803   110,855                                  107,755   13,989     11,594.47
杭州      千岛湖湖滨印象南区   杭州   住宅、商业   100.00%   92,826    90,300                                   39,112    19,559     13,968.95
杭州      千岛湖湖滨印象北区   杭州   住宅      100.00%   23,815    23,528                                   6,663     1,366       1,385.52
杭州      钱潮鸣翠云筑      杭州   商业       70.00%   70,364    70,043    65,383    2,757       11,392   64,460    8,776      37,351.43
杭州      江河鸣翠        杭州   住宅、商业    40.00%   132,408   116,229   116,229   642          4,781   113,770   6,631      43,203.12
杭州      海潮望月城       杭州   住宅、商业   100.00%   212,871   168,161   153,773   11,566      46,512   128,685   47,221    220,984.56
杭州      栖江揽月轩       杭州   住宅       60.00%   109,053   79,963    78,904    -                    75,474    10,055     64,636.69
杭州      观翠揽月轩       杭州   住宅       90.00%   179,915   132,228   132,228   2,710       10,885   129,189   129,189   832,446.46
杭州      湖悦岚湾        杭州   住宅       50.00%   95,388    83,486    83,486                         83,159    8,691      18,531.32
杭州      春宸上府        杭州   住宅       34.00%   87,554    78,230    78,230                 1,037   77,812    3,736      15,510.15
杭州      枫翠岚湾        杭州   住宅       50.00%   67,207    58,113    58,113                 1,012   56,802    26,026      75,805.9
杭州      咏翠芳华轩       杭州   住宅       36.85%   75,995    74,010    74,010                   351   73,912    3,231       7,145.24
杭州      枫岭云湾        杭州   住宅       70.00%   31,927    30,575    30,575                   235   29,915    8,755       30,730.7
杭州      揽云锦绣里       杭州   住宅       50.00%   63,938    51,824    51,824                   536   51,644    51,644    278,103.71
杭州      芳翠锦绣府       杭州   住宅      100.00%   95,878    93,122    93,122                 1,392   93,122    93,122    422,740.97
杭州      揽奥望座        杭州   住宅、商业    28.00%   75,583    73,507    68,559    39,634     112,749   37,160    37,160     94,968.42
杭州      运翠轩         杭州   住宅、商业   100.00%   146,643   143,455   139,825                  602   129,237   129,237      313,349
杭州      福翠里         杭州   住宅       38.00%   78,445    75,352    75,352                   590   74,916    6,364      19,302.75
杭州      江晖府         杭州   住宅       50.00%   97,470    89,449    89,449                   150   88,037    57,357    289,981.06
杭州      观晖美寓        杭州   住宅       60.00%   87,657    83,814    83,814                   543   83,680    83,680    307,038.59
杭州      枫汀云邸        杭州   住宅      100.00%   91,128    87,772    87,772    816          1,778   86,524    86,524    301,431.66
杭州      枫翠云轩        杭州   住宅       63.00%   103,015   100,317   100,317                        96,123    44,177    151,741.49
杭州      翠堤春华轩       杭州   住宅       26.00%   27,827    26,575    26,575                  252    26,433    26,433      87,428.6
杭州      绿荷叠翠轩       杭州   住宅       34.00%   104,133   101,605   101,605                        101,605   3,144       6,740.33
杭州      文缦滨汇府       杭州   住宅       51.00%   61,203    57,371    54,878    4,655       11,332   53,821    11,715     30,234.09
杭州      蝶翠迎宾府       杭州   住宅       34.00%   98,528    96,091    96,091                         95,879    95,879    235,061.47
杭州      潮观揽月轩       杭州   住宅       34.00%   65,398    63,693    63,693                         61,587    61,587    375,570.91
杭州      潮映万象轩       杭州   住宅       34.00%   58,289    55,952    55,952                         54,678    54,678    352,613.62
杭州      潮映华岸府       杭州   住宅       34.00%   46,358    43,732    43,732                         41,984    41,984    269,874.13
杭州      澄虹府         杭州   住宅      100.00%   86,355    79,540    79,540                         77,735    77,735    353,462.49
杭州      潮观平澜府       杭州   住宅       34.00%   61,317    59,722    59,722                         56,304    56,304    341,963.68
                                                                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州   望翠蓝庭    杭州   住宅、商业    60.00%   48,038    46,402    46,402                          45,468   45,468   199,272.31
杭州   江翠轩     杭州   住宅       60.80%   47,036    43,169    43,169                    703   43,039   43,039   175,325.85
杭州   湖翠里     杭州   住宅       50.40%   42,322    42,322    42,322                     71   40,943   40,943   152,860.06
杭州   湖映里     杭州   住宅       34.00%   76,510    74,261    74,261    11,003       22,137   73,615   73,615   146,600.02
杭州   枫秀云庭    杭州   住宅       70.00%   67,528    65,633    65,633                    176   64,536   64,536   212,739.27
杭州   枫映华庭    杭州   住宅      100.00%   44,375    42,219    42,219                          -        -
杭州   天目山晓城   杭州   商业      100.00%   133,821   46,834    32,927    21,123       42,674   20,960   11,527   21,496.75
杭州   绿翠芳映轩   杭州   住宅       33.96%   32,096    30,697    30,697                          30,188   30,188   59,049.14
杭州   听荷芳翠府   杭州   住宅       51.00%   49,599    47,959    47,959    949           1,813   46,953   46,953    85,109.9
杭州   翠栖府     杭州   住宅、商业   100.00%   122,964   83,871    74,857    20,351       53,938   -        -
杭州   揽潮华庭    杭州   住宅       67.00%   16,721    15,701    15,701    -                     15,335   15,335   84,877.65
杭州   映宸里     杭州   住宅       27.00%   93,567    90,982    90,982                          -        -
杭州   平晖府     杭州   住宅       37.00%   95,905    93,416    93,416                          -        -
杭州   滨运锦上湾   杭州   住宅、商业    51.00%   373,072   352,926   241,898   62,205      131,956   -        -
杭州   河印观翠湾   杭州   住宅       38.13%   64,073    61,103    61,103    23,569       48,245   58,897   58,897   107,285.76
杭州   叠映里     杭州   住宅       70.00%   86,004    83,811    83,811                          -        -
杭州   春曼雅庐    杭州   住宅       37.00%   59,444    57,563    57,563                     5    -        -
杭州   棠前文栖府   杭州   住宅       65.00%   28,025    25,316    25,316                          -        -
杭州   揽晴轩     杭州   住宅       50.00%   18,454    16,424    16,424                          -        -
杭州   枫揽华庭    杭州   住宅       51.00%   72,481    70,642    70,642    44,100      160,659   -        -
杭州   棠月映翠府   杭州   住宅      100.00%   31,510    27,861    27,861                          -        -
杭州   翡翠嘉运府   杭州   住宅       67.33%   67,445    65,630    65,630    255           1,223   -        -
杭州   翡翠锦和府   杭州   住宅       60.40%   65,783    63,981    63,981    13,959       65,140   -        -
杭州   滨杭滨纷城   杭州   住宅       51.00%   634,186   482,441   293,748   254,719     403,613   -        -
杭州   嘉映锦绣里   杭州   住宅      100.00%   29,938    28,086    28,086    3,089        17,145   -        -
杭州   滨运锦绣里   杭州   住宅       51.00%   182,424   172,971   172,971   13,651       57,666   -        -
杭州   奥印潮观府   杭州   住宅      100.00%   97,509    93,937    93,937                          -        -
杭州   潮起江南城   杭州   住宅、商业    51.99%   130,081   127,106   100,232   14,610       24,837   -        -
杭州   潮语鸣翠轩   杭州   住宅       40.10%   96,100    92,596    92,596    240           1,403   -        -
杭州   叠映揽月轩   杭州   住宅       34.07%   38,312    36,106    36,106    20,722       98,594   -        -
杭州   滨运映翠湾   杭州   住宅      100.00%   69,969    66,459    66,111    66,111      239,129   -        -
杭州   时舟里     杭州   住宅       80.00%   133,828   132,789   112,459   112,459     387,806   -        -
杭州   咏舟府     杭州   住宅       35.50%   76,606    74,366    10,627    10,627       43,075   -        -
杭州   锦上万象府   杭州   住宅       51.00%   34,087    32,737    25,329    25,329      173,881   -        -
杭州   沐兰台     杭州   住宅       40.50%   38,068    37,561    37,561    37,561      122,246   -        -
杭州   棠悦芳华轩   杭州   住宅       34.07%   61,455    59,682    22,062    22,062       69,396   -        -
杭州   滨杭传麒府   杭州   住宅       50.01%   84,154    83,335    -         -                     -        -
                                                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州      鸣澜里        杭州   住宅       51.82%   48,047    46,512    15,612    15,612      50,663   -         -
杭州      浩运府        杭州   住宅       51.00%   72,012    70,471    11,708    11,708      62,594   -         -
杭州      潮越万象府      杭州   住宅       40.00%   65,370    64,829    -         -                    -         -
杭州      松川境府       杭州   住宅       45.14%   47,970    47,269    18,483    18,483      86,992   -         -
杭州      锦上观澜湾      杭州   住宅       34.01%   89,302    87,079    10,240    10,240      39,359   -         -
杭州      鸣涛里        杭州   住宅       25.11%   70,423    67,861    -         -                    -         -
杭州      锦川源府       杭州   住宅       51.99%   32,130    31,810    -         -                    -         -
杭州      鸣湖里        杭州   住宅      100.00%   66,826    64,322    40,379    40,379     244,480   -         -
浙江省内
        滨建潮映府      宁波   住宅       50.00%   88,766    82,477    82,477    34,327     122,680   -         -
（除杭州）
浙江省内
        宁波萃语华庭     宁波   住宅、商业   100.00%   110,108   89,815    89,815    1,024       2,263    89,713    2,367       6,005.6
（除杭州）
浙江省内
        宁波滨辰府      宁波   住宅       40.50%   138,792   132,819   132,819                        130,047   4,049     13,113.24
（除杭州）
浙江省内
        宁波誉品       宁波   住宅、商业   100.00%   106,423   106,686   106,686                        106,686   3,321     13,539.33
（除杭州）
浙江省内
        天台江山慈悦     台州   住宅、商业    50.00%   89,205    87,518    49,497    4,077       6,358    47,462    8,120     12,176.92
（除杭州）
浙江省内
        丽水观品轩      丽水   住宅       60.00%   83,813    82,488    80,699    25,647      36,896   77,150    31,409    40,064.85
（除杭州）
浙江省内
        湖州春辰里      湖州   住宅      100.00%   243,428   238,521   208,960   42,819      56,852   184,816   184,816   212,368.87
（除杭州）
浙江省内
        平湖尚品       嘉兴   住宅       51.00%   50,314    30,686    30,686    2,739       4,448    30,686    4,310      6,137.92
（除杭州）
浙江省内
        义乌福田里      金华   住宅      100.00%   80,844    79,577    79,577    34,438      80,534   79,472    28,635    60,032.84
（除杭州）
浙江省内
        东阳上品       金华   住宅、商业    55.00%   175,985   172,065   161,041   21,770      33,813   149,023   16,702    42,528.09
（除杭州）
浙江省内
        东阳君品       金华   住宅、商业    55.00%   99,259    96,702    87,676    44,412      72,679   84,233    84,233    128,921.47
（除杭州）
浙江省内
        东阳嘉品       金华   住宅、商业    55.00%   74,602    73,054    30,390    17,059      23,773   28,539    28,539    39,628.07
（除杭州）
浙江省内
        永康未来悦北区    金华   住宅      100.00%   147,536   145,179   31,184    12,159      15,730   29,641    12,948    17,111.23
（除杭州）
浙江省内
        永康万家星悦南区   金华   住宅      100.00%   161,918   159,271   104,586   41,373      74,394   102,175   102,175   166,176.07
（除杭州）
浙江省内    金华悦品       金华   住宅       51.00%   74,507    72,962    68,249    6,960       14,428   57,555    57,555    120,304.32
                                                                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（除杭州）
浙江省内
        金华和品            金华    住宅      51.00%   148,568     139,612       107,219      58,406       126,077     -           -
（除杭州）
浙江省内
        金华沁湖映月          金华    住宅      51.00%   30,434      29,645        1,112        1,112          2,822     -           -
（除杭州）
浙江省外    南京翡翠上城          南京    住宅      55.00%   121,076     115,778       115,001      13,318         24,156    112,049     25,227      45,765.62
浙江省外    南京锦绣金陵          南京    住宅      40.78%   78,507      78,116                                              -           -
浙江省外    苏州锦麟壹品          苏州    住宅      50.00%   126,188     126,602       126,602      7,226          14,582    125,193     8,824       16,050.94
浙江省外    深圳南方大厦          深圳    商业      51.00%   50,810      23,599        23,599       3,977          12,542    23,413      19,174      65,668.72
                  合计                           9,118,807   8,369,510     6,880,278                3,641,738    4,351,739   2,387,422   7,888,795
 注：表中涉及项目权益比例、面积指标、销售金额等的相关数据可能存在根据项目开发进度动态调整情形。
 主要项目出租情况
    项目名称               所在位置           项目业态                 权益比例                  可出租面积（㎡）          累计已出租面积（㎡）                  平均出租率
 武林壹号写字楼         杭州                写字楼                              100.00%   40,563.55            33,830.68                            83.40%
 庆春发展大厦写字楼       杭州                写字楼                              100.00%   13,896.14            6,973.72                             50.18%
 新城时代广场 A 座      杭州                写字楼                              100.00%   27,942.19            26,248.51                            93.94%
 新城时代广场 B 座      杭州                商业裙房                             100.00%   12,037.62            10,673.76                            88.67%
 新城时代广场 D 座      杭州                商业裙房                             100.00%   1,720.24             1,542.92                             89.69%
 星城发展大厦写字楼       杭州                写字楼                              100.00%   20,605.91            20,605.91                           100.00%
 星城发展大厦商铺        杭州                社区底商                             100.00%   4,934.98             4,912.72                             99.55%
 万家星城一期底商        杭州                社区底商                             100.00%   1,992.77             1,888.44                             94.76%
 万家星城二期底商        杭州                社区底商                             100.00%   8,790.89             7,564.94                             86.05%
 万家星城三期底商        杭州                社区底商                             100.00%   17,042.83            14,923.80                            87.57%
 凯旋发展大厦          杭州                写字楼                              100.00%   17,345.31            15,455.87                            89.11%
 凯旋门商铺           杭州                社区底商                             100.00%   6,107.04             2,370.26                             38.81%
 金色黎明一期底商        杭州                社区底商                             100.00%   5,606.95             4,324.23                             77.12%
 御景苑底商           杭州                社区底商                             100.00%   259.87               259.87                              100.00%
 卧城印象底商          杭州                社区底商                             100.00%   10,004.79            10,004.79                           100.00%
 庆春发展大厦商场        杭州                商业裙房                             100.00%   4,028.66             3,344.76                             83.02%
 文景苑商场           杭州                商业裙房                             100.00%   6,768.07             6,768.07                            100.00%
 新城市广场           杭州                商业裙房                             100.00%   15,975.83            11,348.16                            71.03%
 天目山晓城商铺         杭州                商铺                               100.00%   4,294.12             4,294.12                            100.00%
 西雅图公寓           西雅图               公寓                                85.00%   25,258.00            23,995.10                            95.00%
                                                                                    杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
贝尔维尤公寓       贝尔维尤                 公寓                      85.00%   6,381.23              6,062.17                       95.00%
翡翠江南自持商品房    杭州                   公寓                     100.00%   35,106.62             30,191.69                      86.00%
御江南自持商品房     杭州                   公寓                     100.00%   8,334.54              7,501.09                       90.00%
御潮府自持商品房     杭州                   公寓                     100.00%   24,851.80             19,881.44                      80.00%
滨耀城自持商品房     杭州                   公寓                      50.00%   15,233.04             15,080.71                      99.00%
沁语晓庭自持商品房    杭州                   公寓                     100.00%   5,326.00              5,059.70                       95.00%
观品自持商品房      杭州                   公寓                     100.00%   5,208.00              5,155.92                       99.00%
滨涛映月自持商品房    杭州                   公寓                     100.00%   19,410.00             18,633.60                      96.00%
望涛月明自持商品房    杭州                   公寓                     100.00%   22,365.00             21,917.70                      98.00%
宁望府自持商品房     杭州                   公寓                     100.00%   14,262.00             13,976.76                      98.00%
观翠揽月轩自持商品房   杭州                   公寓                      80.00%   27,085.00             26,814.15                      99.00%
栖江揽月轩自持商品房   杭州                   公寓                      60.00%   16,381.44             16,311.29                      99.60%
上品华庭自持商品房    杭州                   公寓                      50.50%   31,032.49             25,885.84                      83.40%
江河鸣翠自持商品房    杭州                   公寓                      40.00%   14,372.96             13,757.11                      95.70%
朝闻花城自持商品房    杭州                   公寓                     100.00%   7,933.40              7,616.06                       96.00%
天目山晓城度假公寓    杭州                   公寓                     100.00%   50,481.05             44,962.69                      89.10%
土地一级开发情况
□适用 不适用
融资途径
                                  融资成本区间/平                                         期限结构
 融资途径      期末融资余额（元）
                                   均融资成本        1 年之内                    1-2 年                   2-3 年              3 年以上
银行贷款          28,021,466,668.25   2.03%-4.75%   4,091,969,065.09      1,418,842,902.78        11,274,655,243.45   11,235,999,456.93
中期票据           4,198,101,671.23   2.85%-4.40%   2,364,419,068.49      1,833,682,602.74
债券             1,475,092,223.17   2.5%-3.8%     1,228,596,164.38                                                     246,496,058.79
合计            33,694,660,562.65   综合成本 3.0%     7,684,984,297.96      3,252,525,505.52        11,274,655,243.45   11,482,495,515.72
                                    杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
发展战略和未来一年经营计划
      （一）公司发展战略
做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有
序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
      （二）经营计划
把市场喜欢滨江的、公司又擅长的产品淋漓尽致地展示出来。投资金额控制在权益销售回款 50%左右。
投资区域布局目标上，杭州占比 60%，省内占比 20%，省外占比 20%，省外的重点是上海。
规模，把直接融资规模比例控制在 20%以内；继续降融资成本，争取降至 2.9%以内。
      （三）2026 年主要计划竣工交付项目
                                                        计容规划建筑面积
       项目名称       所在位置       项目业态          权益比例（%）
                                                          （万方）
                                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                             合计                                    342.35
      （四）2026 年到期的直接融资情况
      从本报告披露日起，将于本年度到期的公司直接融资情况如下：
证券简称                  证券类别             当前余额(万元)      到期日期                   票面利率%
                 合计                        230,000
      公司将根据已发行的债券本息到期情况，合理调度分配资金，保证按期偿付到期本息。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
    按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至 2025 年 12
月 31 日 ， 本公 司及 部分 控 股子 公 司为 购买 本公 司 相关 房 产的 业主 提供 保 证所 及 的借 款金 额为
     本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润 10%以
上的情形。
董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）
□适用 不适用
二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
“稳楼市”政策，同时加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。2025 年 3 月，《政府工
                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
作报告》明确持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房
改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2025 年 4 月，中央政治局会议指出加力实施城市更新行
动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量
商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025 年 7 月，中央城市工作会议定调我国城镇化正
从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。2025
年 8 月，中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》提出系统推进“好房子”和完整社区建设。
加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。2025 年 12 月，中央经济工
作会议强调“着力稳定房地产市场”，并指出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房
重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新
模式。
  根据国家统计局数据，2025 年，全国房地产开发投资 82788 亿元，比上年下降 17.2%；其中，住宅
投资 63514 亿元，下降 16.3%。开竣工方面，2025 年，全国房屋新开工面积 58770 万平方米，下降
房销售面积 88101 万平方米，比上年下降 8.7%；其中住宅销售面积下降 9.2%。新建商品房销售额
积 76632 万平方米，比上年末增长 1.6%。其中，住宅待售面积增长 2.8%。价格方面，根据中房指数系
统百城价格指数，2025 年，受部分核心城市改善型楼盘入市带动影响，百城新建住宅价格累计上涨
个百分点。
三、核心竞争力分析
  （一）人员优势
  人员精干，层级少，战斗力强，这是公司最大的核心竞争力。公司自成立以来，一贯保持人员精干
高效和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证
品质、高度稳定的优秀团队。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。
  （二）品牌优势
                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  公司品牌经过三十多年积累，在杭州、在浙江已确立并保持优势。无论是在一手房市场、二手房市
场，还是在客户认可度与客户忠诚度等方面，均体现公司的品牌优势。比如在二手房市场中，公司二手
房价格表现更坚挺，有溢价空间。
修、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分。
公司提出要做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”，从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后
面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走。“品牌”是动力，是责任，更是担当！
口碑比金杯、银杯更具价值”，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过 30 余年的
发展，公司已形成包括产品、配套和服务在内的整体综合品牌，并获得良好的市场口碑。
  （三）融资优势
  近几年公司的有息负债规模和综合融资成本持续优化，权益有息负债规模从 2022 年末的 470 亿元
降至 2025 年末的 262 亿元，综合融资成本在 2025 年达到了 3.0%的新低点，财务费用率及三项费率均
处于行业最低行列。
  AAA 的信用评级。2020 年 6 月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由 AA+提升至 AAA，公
司成功获得了交易所和银行间市场的 AAA 评级。公司的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评
级机构和金融机构的高度认可，AAA 的资信评级的取得为公司发挥融资优势创造了基础。
  （四）土地储备优势
础扎实的二三线城市占比 13%，浙江省外占比 8%。公司的土地储备含金量较高，变现能力较强，具备较
好的抗风险能力。
  （五）生态链优势
  公司拥有良好的生态链，不管是施工单位、材料单位、设备单位，还是股东方、社会层面，都获得
较高的社会评价。
戚金兴先生担任中国房地产业协会第九届理事会名誉副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会名誉会
长，杭州市房地产业协会第九届理事会会长，公司总裁张洪力先生担任中国房地产业协会第九届理事会
副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会副会长，公司副总裁郭清先生担任杭州市房地产业协会第九
届理事会执行会长，也显示了行业和政府对公司的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好
                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
的营商环境。公司成立 30 余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，正是基于对公司的高度
信任和认可，即使在市场下行时，合作方也更愿意与公司紧密结合、共克时艰。
各自优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。通过建立良好的合作关系，公司积蓄了一大批有实力的
战略合作伙伴，这也使公司在下一步发展中更具有战斗力。
幕墙、门窗、环境、设备设施等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念
深入人心，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合
力，取得 1+1＞2 的效果。
  （六）经营决策优势
  房地产发展的每一个阶段，行业和市场都在发生变化，但是公司经营思路灵活、清晰，市场应变能
力强，能把行业市场的情况转变成企业适应发展的战略和战术，同时公司的决策机制一直以来都是快速
灵活且有效落地。
四、主营业务分析
期内公司从事的主要业务”。
（1） 营业收入构成
                                                                                   单位：元
                                                                                   同比增减
                  金额               占营业收入比重           金额               占营业收入比重
营业收入合计       82,887,760,417.00          100%    69,151,820,970.03          100%     19.86%
分行业
房地产业         82,608,219,354.86         99.66%   68,876,449,238.36         99.60%    19.94%
酒店业             261,785,100.58          0.32%      260,669,185.52          0.38%     0.43%
其他               17,755,961.56          0.02%       14,702,546.15          0.02%    20.77%
分产品
房产销售         81,788,243,466.18         98.67%   68,077,549,502.37         98.44%    20.14%
房产项目管理服务        377,756,918.70          0.46%      379,897,609.51          0.55%    -0.56%
房产租赁            442,218,969.98          0.53%      419,002,126.48          0.61%     5.54%
酒店管理服务          261,785,100.58          0.32%      260,669,185.52          0.38%     0.43%
其他               17,755,961.56          0.02%       14,702,546.15          0.02%    20.77%
                                                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
分地区
杭州地区             71,564,100,724.42           86.34%    50,419,063,445.51                  72.91%      41.94%
金华地区              6,202,721,227.81            7.48%     8,458,703,640.50                  12.23%     -26.67%
宁波地区                353,471,865.42            0.43%     2,904,434,177.91                   4.20%     -87.83%
南京地区                494,694,481.95            0.60%     2,084,775,879.93                   3.01%     -76.27%
湖州地区              2,334,284,056.44            2.82%     1,325,978,121.16                   1.92%      76.04%
温州地区                181,008,923.70            0.22%     1,047,919,197.16                   1.52%     -82.73%
丽水地区                400,648,471.57            0.48%       809,577,822.93                   1.17%     -50.51%
台州地区                208,080,607.23            0.25%       661,760,627.85                   0.96%     -68.56%
嘉兴地区                 61,379,158.52            0.07%       614,796,810.13                   0.89%     -90.02%
苏州地区                160,509,437.99            0.19%       528,210,384.37                   0.76%     -69.61%
境外地区                195,235,218.10            0.24%       190,985,222.04                   0.28%       2.23%
深圳地区                730,488,629.17            0.88%       104,516,329.53                   0.15%     598.92%
其他地区                  1,137,614.68            0.00%         1,099,311.01                   0.00%       3.48%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
                                                                                                   单位：元
                                                             营业收入比上            营业成本比上              毛利率比上
            营业收入                营业成本             毛利率
                                                              年同期增减            年同期增减               年同期增减
分行业
房地产业     82,608,219,354.86   71,743,711,552.24    13.15%              19.94%          19.02%         0.67%
分产品
房产销售     81,788,243,466.18   70,901,038,661.55    13.31%              20.14%          18.99%         0.84%
分地区
杭州地区     71,564,100,724.42   61,487,681,908.50    14.08%              41.94%          42.66%         -0.44%
分销售模式
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
  行业分类              项目               单位               2025 年               2024 年              同比增减
              销售量               亿元                           1,017             1,116.3               -8.90%
房地产业
              库存量               亿元                         1,127.45            1,485.17             -24.09%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□适用 不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
                                                                                                   单位：元
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  行业分类                                                                                    同比增减
                   金额             占营业成本比重                金额             占营业成本比重
房地产业         71,743,711,552.24           99.74%    60,278,141,605.64          99.67%            19.02%
酒店业             170,079,449.45            0.24%       183,148,570.25           0.30%            -7.14%
其他               18,542,812.63            0.03%        19,999,329.81           0.03%            -7.28%
                                                                                            单位：元
  产品分类                                                                                    同比增减
                     金额             占营业成本比重               金额              占营业成本比重
房产销售          70,901,038,661.55           98.57%    59,585,370,524.52         98.52%            18.99%
房产项目管理服务         254,133,616.83            0.35%       199,424,649.63          0.33%            27.43%
房产租赁             588,539,273.86            0.82%       493,346,431.49          0.82%            19.30%
酒店管理服务           170,079,449.45            0.24%       183,148,570.25          0.30%            -7.14%
其他                18,542,812.63            0.03%        19,999,329.81          0.03%            -7.28%
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
  报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第五节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并
报表范围发生变化的情况说明”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元）                                                                         242,917,105.66
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例                                                                           0.29%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例                                                                       0.00%
公司前 5 大客户资料
        序号                       客户名称                    销售额（元）                占年度销售总额比例
        合计                          --                       242,917,105.66                    0.29%
主要客户其他情况说明
适用 □不适用
  公司前五名客户中宁波滨润物业服务有限公司系公司关联方，与公司受同一实际控制人控制。关联
交易内容系其向公司下属控股子公司购买车位，购买金额在年度日常关联交易预计范围内。实际控制人
戚金兴先生在宁波滨润物业服务有限公司间接拥有的权益比例为 45.85%。
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公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元）                                                                    27,909,616,235.79
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例                                                                         57.24%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例                                                                     0.00%
公司前 5 名供应商资料
   序号                供应商名称                                  采购额（元）                占年度采购总额比例
   合计                      --                               27,909,616,235.79                 57.24%
主要供应商其他情况说明
适用 □不适用
  前五名供应商与公司不存在关联关系，公司属于房地产行业，是以土地和建筑物为经营对象从事
经营活动，不可避免地需要采购土地使用权，由于土地出让金相比建造、建筑材料的金额较大，所以土
地采购额占采购总额的比重较高。另外公司战略发展聚焦杭州，目前主要集中于杭州市区域的房地产开
发，故向杭州市规划和自然资源局采购金额占比最高。采购集中度较高是公司所处行业特性及公司业务
开展区域集中所致，不存在对主要供应商的重大依赖。
报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过 10%
□适用 不适用
                                                                                           单位：元
销售费用           1,081,574,328.63            857,407,983.03                26.14%
管理费用             602,512,337.63            543,812,781.48                10.79%
财务费用             487,542,974.10            478,560,433.52                 1.88%
□适用 不适用
                                                                                           单位：元
         项目                       2025 年                      2024 年                 同比增减
经营活动现金流入小计                      49,142,039,653.44           56,322,376,066.73               -12.75%
经营活动现金流出小计                      53,432,989,567.09           48,654,781,517.01                 9.82%
经营活动产生的现金流量净额                   -4,290,949,913.65            7,667,594,549.72               -155.96%
投资活动现金流入小计                      21,399,737,941.48            7,987,669,853.54               167.91%
投资活动现金流出小计                      19,109,109,013.43            9,961,131,448.45                 91.84%
                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额                2,290,628,928.05     -1,973,461,594.91       216.07%
筹资活动现金流入小计                  42,578,659,016.13     34,707,093,330.42        22.68%
筹资活动现金流出小计                  47,137,311,205.80     35,990,095,310.12        30.97%
筹资活动产生的现金流量净额               -4,558,652,189.67     -1,283,001,979.70   -255.31%
现金及现金等价物净增加额                -6,560,670,447.51      4,413,918,716.76   -248.64%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
     较上年同期下降较多所致。
     致。
     同期增加较多所致。
     同期增加较多所致。
     的现金较上年同期增加较多所致。
     上年同期下降较多所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
  本期经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在差异主要系公司房产项目现金回款与利润结算
的时间差所致。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
                                                                      单位：元
                                 占利润总                                 是否具有可
                  金额                                 形成原因说明
                                  额比例                                  持续性
                                           主要系权益法核算的长期股权投资收益、金
投资收益            926,472,505.06    14.98%   融工具在持有期间的投资收益、理财产品收        否
                                           益。
公允价值变动损益          4,141,344.22     0.07%   交易性金融资产产生的公允价值变动收益         否
资产减值         -2,790,122,491.97   -45.12%   主要系计提存货跌价准备。               否
营业外收入           20,778,704.79      0.34%   主要系违约金收入。                  否
营业外支出           27,263,501.01      0.44%   主要系赔款支出、捐赠支出。              否
信用减值损失          -15,570,016.75    -0.25%   主要系应收账款和其他应收款坏账损失。         否
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
六、资产及负债状况分析
                                                                                               单位：元
                                                                                       比重增减
                     金额           占总资产比例                金额              占总资产比例                      动说明
货币资金         30,573,575,624.03           14.68%   37,140,420,548.44           14.34%       0.34%
应收账款             463,603,106.00           0.22%       692,690,389.91           0.27%      -0.05%
存货          112,745,303,088.46           54.14%   148,516,570,443.33          57.32%      -3.18%
投资性房地产       10,115,942,939.84            4.86%     9,685,232,882.32           3.74%       1.12%
长期股权投资       18,703,427,830.08            8.98%   17,874,877,800.31            6.90%       2.08%
固定资产             758,610,943.22           0.36%     1,078,880,140.87           0.42%      -0.06%
使用权资产            44,621,320.55            0.02%       48,551,858.15            0.02%       0.00%
短期借款                                                  590,902,152.78           0.23%      -0.23%
合同负债         85,564,851,813.19           41.09%   125,370,457,342.90          48.39%      -7.30%
长期借款         23,929,497,603.16           11.49%   24,444,759,345.57            9.44%       2.05%
租赁负债             11,238,408.76            0.01%       12,628,365.46            0.00%       0.01%
境外资产占比较高
□适用 不适用
适用 □不适用
                                                                                               单位：元
                                  计入权益
                     本期公允
                                  的累计公        本期计提        本期购买         本期出售
  项目       期初数       价值变动                                                          其他变动            期末数
                                  允价值变        的减值          金额           金额
                      损益
                                   动
金融资产
金融资产
（不含衍
生金融资
产）
益工具投
资
流动金融                                                                               408,400,0
资产                                                                                     00.00
金融资产     1,394,921   4,141,344    20,316,15              7,032,506     6,625,513               1,413,831
小计         ,955.10         .22         7.63                ,607.78       ,652.30                 ,068.21
上述合计                                                                               408,400,0
           ,955.10         .22         7.63                ,607.78       ,652.30                 ,068.21
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
金融负债        0.00        0.00        0.00         0.00         0.00        0.00      0.00     0.00
其他变动的内容
本期其他变动系其他非流动金融资产转入其他应收款所致。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
                                                                                           单位：元
    项   目      期末账面余额                      期末账面价值                受限类型               受限原因
货币资金                71,398,501.54            71,398,501.54      保证、冻结               详见说明
存货            44,162,990,242.86        44,162,990,242.86             抵押          为借款提供抵押担保
投资性房地产         5,270,681,002.00            3,790,260,915.15          抵押          为借款提供抵押担保
固定资产               757,177,216.22           536,096,426.43           抵押          为借款提供抵押担保
无形资产               204,227,380.81           117,311,909.02           抵押          为借款提供抵押担保
    合   计     50,466,474,343.43        48,678,057,995.00
    货币资金受限原因如下：
    项   目                           期末数                                          受限原因
银行存款                                         37,184,023.74     银行风险管控
银行存款                                          1,878,736.48     司法冻结
银行存款                                            855,210.61     耕地占用保证金
银行存款                                            243,609.06     质量保证金
银行存款                                             12,000.00     ETC 保证金
其他货币资金                                       17,508,464.46     保函保证金
其他货币资金                                       13,265,861.91     酒店运营保证金
其他货币资金                                          450,595.28     公寓运营保证金
小       计                                    71,398,501.54
七、投资状况分析
适用 □不适用
                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
    报告期投资额（元）                    上年同期投资额（元）                                   变动幅度
□适用 不适用
□适用 不适用
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
                                                                                      单位：万元
                 公司类      主要业   注册资
    公司名称                                  总资产         净资产        营业收入         营业利润         净利润
                  型        务     本
杭州滨睿房地产开发有
                 子公司      房地产   10,000   41,998.48   20,416.90   313,349.00   55,301.24   41,470.62
限公司
杭州滨兰房地产开发有
                 子公司      房地产   1,000    50,290.98   29,591.01   353,462.49   38,816.94   29,114.65
限公司
杭州滨阳房地产开发有
                 子公司      房地产   1,000    23,311.90   10,011.27   301,431.66   40,780.26   30,595.09
限公司
杭州滨创房地产开发有       子公司      房地产   5,000    19,002.26   14,119.17   422,740.97   53,516.64   40,036.60
                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
                   报告期内取
           公司名称    得和处置子         对整体生产经营和业绩的影响
                   公司方式
杭州恺瑄置业有限公司         购买      购买日至期末被购买方的净利润为-1201.07 元
金华城瑞置业有限公司         购买      购买日至期末被购买方的净利润为-3512210.9 元
金华城祺置业有限公司         购买      购买日至期末被购买方的净利润为-62897.66 元
金华城和置业有限公司         购买      购买日至期末被购买方的净利润为-116434.47 元
金华城望置业有限公司         购买      购买日至期末被购买方的净利润为-1897478.18 元
杭州星奎商务咨询有限公司       购买      购买日至期末被购买方的净利润为-9705190.02 元
杭州滨捷房地产咨询有限公司      购买      购买日至期末被购买方的净利润为 0 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
温岭盈石房产开发有限公司       转让
                           公司净资产份额的差额为 31935152.36 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
杭州滨辰企业管理有限公司       转让
                           公司净资产份额的差额为 37525295.7 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
杭州缤延企业管理有限公司       转让
                           公司净资产份额的差额为-1524.37 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
杭州缤骁企业管理有限公司       转让
                           公司净资产份额的差额为 735632.08 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
淳安千岛湖森垄房地产开发有限公司   转让
                           公司净资产份额的差额为 86446548.25 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
丽水市滨嘉置业有限公司        转让
                           公司净资产份额的差额为 141643131.28 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
兰溪市超峰置业有限公司        转让
                           公司净资产份额的差额为 8914976.04 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
杭州兴耀投资有限公司         转让
                           公司净资产份额的差额为-1116361.54 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
杭州滨鉴企业管理有限公司       转让
                           公司净资产份额的差额为 48120827.92 元
                           处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子
杭州滨昂房地产开发有限公司      转让
                           公司净资产份额的差额为 2830546.97 元
杭州滨奇房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨烨企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨裕房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
杭州缤景房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨庆房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨亿房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨竭企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨韵房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨岚企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨慕企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州星缤嘉好置业有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨华房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨尧企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨溢企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨浮企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨禄企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨炎企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
南京滨发建设管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州星奎商务咨询有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州星沛置业有限公司         新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨瑄企业管理有限公司       新设      设立初期尚未产生收益
杭州滨尚房地产开发有限公司      新设      设立初期尚未产生收益
                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州滨卓房地产开发有限公司        新设    设立初期尚未产生收益
上海滨煜企业发展有限公司         新设    设立初期尚未产生收益
杭州滨延企业管理有限公司         新设    设立初期尚未产生收益
杭州滨冠西站房地产开发有限公司      新设    设立初期尚未产生收益
湖州滨芯房地产开发有限公司        新设    设立初期尚未产生收益
杭州滨齐房地产开发有限公司        新设    设立初期尚未产生收益
杭州滨湾房地产开发有限公司        新设    设立初期尚未产生收益
杭州滨颖房地产开发有限公司        新设    设立初期尚未产生收益
杭州滨鉴企业管理有限公司         新设    设立初期尚未产生收益
杭州滨昂房地产开发有限公司        新设    设立初期尚未产生收益
宁波滨江维堡置业有限公司         清算    期初至处置日净利润为 3402052 元
杭州滨雅企业管理有限公司         清算    期初至处置日净利润为 0 元
杭州滨柏企业管理有限公司         清算    期初至处置日净利润为 0.22 元
杭州滨景投资管理有限公司         清算    期初至处置日净利润为 1928761.35 元
温州璞悦房地产开发有限公司        清算    期初至处置日净利润为 1264820.8 元
温岭滨锦房地产开发有限公司        清算    期初至处置日净利润为 6399300.7 元
杭州滨弛企业管理有限公司         清算    期初至处置日净利润为 2.01 元
湖州滨兴房地产开发有限公司        清算    期初至处置日净利润为 2618727.78 元
宁波滨浦置业有限公司           清算    期初至处置日净利润为-8135205.21 元
杭州千岛湖翡翠海岸房地产开发有限公司   清算    期初至处置日净利润为-466694.81 元
主要控股参股公司情况说明
无
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
    （一）未来经营策略
    未来，公司将继续有序推进“1+5”战略规划，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、
做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进
服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
    （二）公司面临的主要风险和应对措施
域，受到国家宏观调控政策影响较大。
多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周
期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度
造成不利的影响。
资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。
                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
   面对变化的市场形势和政策，公司将始终坚持稳健安全经营战略，合理控制有息负债水平，持续保
持“三条绿线”，保留安全边际，选择优秀的城市、优秀的地段和优秀的合作伙伴，坚定不移发挥好核
心竞争力，并不断提升产品力和管理能力，在新一轮挑战中，继续安全稳健发展！
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
                接
        接   接   待
                                                                  调研的基
 接待     待   待   对                                  谈论的主要内容及
                                接待对象                              本情况索
 时间     地   方   象                                   提供的资料
                                                                   引
        点   式   类
                型
                    中航证券有限公司、招商基金管理有限公司、上海海宸投
                    资管理有限公司、德邦基金管理有限公司、中欧基金管理      公司 2024 年销售情
                                                                  详见公司
        公           有限公司、中航基金管理有限公司、广东正圆私募基金管      况、2024 年土地获
        司           理有限公司、太平资产管理有限公司、睿胜投资、易方达      取情况、2024 年底
年 01        话   机                                                 讯网上披
        会           基金管理有限公司、深圳市广汇缘资产管理有限公司、上      有息负债和平均融
月 16        沟   构                                                 露的投资
        议           海五地私募基金管理有限公司、太平基金管理有限公司、      资成本情况、公司
日           通                                                     者关系活
        室           工银瑞信基金管理有限公司、广州汇垠汇吉投资基金管理      2025 年主要经营计
                                                                  动记录表
                    有限公司、浙江三耕资产管理有限公司、大家资产管理有      划
                    限责任公司、中加基金管理有限公司
            网
            络                                                     详见公司
                                                   公司经营情况、财
年 05    上   台   其   通过全景网路演平台参与公司 2024 年度网上业绩说明会                  讯网上披
                                                   务状况、分红情
月 09    交   线   他   的投资者                                          露的投资
                                                   况、发展规划等
日       流   上                                                     者关系活
            交                                                     动记录表
            流
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
是 □否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
  公司于 2025 年 4 月 24 日召开第六届董事会第四十七次会议，审议通过了关于制定《市值管理制度》
的议案，为加强公司市值管理，切实推动公司投资价值提升，增强投资者回报，维护投资者利益，根据
《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高
质量发展的若干意见》《上市公司信息披露管理办法》《公司监管指引第 10 号——市值管理》等规定，
并结合公司实际情况，制定了《市值管理制度》。
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
□是 否
杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
              第四节 公司治理、环境和社会
一、公司治理的基本状况
  公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《深
圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》和中国证监会有关法律法规、规
范性文件的要求，不断完善公司治理结构，由董事会审计委员会行使《公司法》规定的监事会职权，构
建股东会、董事会和经营层责权分明的治理结构，同时修订及制定多项公司治理制度，进一步完善公司
内控制度，不断提高公司规范运作水平与治理水平。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
  公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有独立完整的业务体系及面
向市场独立经营的能力。
主营业务为商品房开发，独立于控股股东及其下属企业。
公司总裁、副总裁、财务总监和董事会秘书等高级管理人员没有在控股股东担任除董事、监事以外的其
他职务，没有在控股股东领薪；公司的财务人员没有在控股股东兼职。
房产以及其他资产的所有权和使用权。公司具有独立的采购和产品销售系统。
资源部、总裁办公室、投资发展部、证券部、成本招采运营中心、投资部等职能部门，已建立健全了内
部经营管理机构，建立了相应的内部管理制度，独立行使经营管理职权，不存在与控股股东机构混同的
情形。公司办公场所完全独立，不存在与控股股东合署办公的情形。
能独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度。公司独立在银行开户，独
立纳税，不存在与控股股东共用银行账户的情形。
三、同业竞争情况
□适用 不适用
                                                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
四、董事和高级管理人员情况
                                                                                                                  股份
                                                                                  本期增   本期减
                                                                                              其他增                 增减
                         任职                                         期初持股数         持股份   持股份         期末持股数
姓名    性别   年龄     职务            任期起始日期             任期终止日期                                     减变动                 变动
                         状态                                          （股）          数量     数量          （股）
                                                                                              （股）                 的原
                                                                                  （股）   （股）
                                                                                                                   因
戚金兴   男     64   董事长     现任   2006 年 11 月 30 日   2028 年 06 月 09 日   371,598,600                     371,598,600
莫建华   男     56   董事      现任   2006 年 11 月 30 日   2028 年 06 月 09 日   100,260,800                     100,260,800
贾生华   男     64   独立董事    现任   2022 年 06 月 06 日   2028 年 06 月 09 日
于永生   男     57   独立董事    现任   2025 年 06 月 09 日   2028 年 06 月 09 日
汪祥耀   男     69   独立董事    离任   2019 年 05 月 07 日   2025 年 06 月 09 日
张洪力   男     53   总裁      现任   2023 年 10 月 26 日   2028 年 06 月 09 日
                 董事      现任   2022 年 06 月 06 日   2028 年 06 月 09 日
                 副总裁     现任   2012 年 12 月 13 日   2028 年 06 月 09 日
沈伟东   男     53
                 财务总监    现任   2007 年 05 月 12 日   2028 年 06 月 09 日
                 董事会秘书   现任   2022 年 08 月 16 日   2028 年 06 月 09 日
郭清    男     55   副总裁     现任   2017 年 12 月 12 日   2028 年 06 月 09 日
合计    --   --      --    --          --                 --          471,859,400     0     0     0   471,859,400   --
                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况
是 □否
  独立董事汪祥耀先生因第六届董事会任期届满离任，经公司于 2025 年 6 月 9 日召开的 2024 年年度
股东会选举，于永生先生被选举为公司独立董事。
公司董事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
      姓名      担任的职务        类型             日期               原因
汪祥耀         独立董事       任期满离任       2025 年 06 月 09 日   换届
于永生         独立董事       被选举         2025 年 06 月 09 日   换届
公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
    戚金兴先生：研究生学历，正高级经济师，连续四届杭州市人大代表，中国房地产业协会名誉副会
长，浙江省房地产业协会名誉会长、杭州市房地产业协会会长，浙江省浙商研究会副会长、浙江大学
MBA 研究生企业导师。曾荣获“十大风云浙商”、“中国经营大师”、“中国优秀房地产企业家”、
“全国五一劳动奖章”、“浙江省劳动模范”等荣誉称号。滨江集团创立至今任公司董事长、党委书记，
兼任杭州滨江投资控股有限公司执行董事。
    莫建华先生： EMBA，工程师。2006 年 11 月至今任公司董事；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公
司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理，公司常务副总经理。
    贾生华先生：管理学博士，教授，博士生导师。1989 年参加工作，1995 年 1 月开始在浙江大学管
理学院任教，主要研究领域包括房地产、土地管理、企业管理等，2025 年 1 月退休。2022 年 6 月起担
任公司独立董事，目前兼任绿城中国控股有限公司独立非执行董事、绿城服务集团有限公司独立非执行
董事。
    于永生先生：研究生学历，会计学博士、教授。于 1991 年参加工作，历任齐齐哈尔师范学院教师，
浙江财经大学会计学院副院长。现任浙江财经大学会计学教授、硕士生导师，中国会计学会理事。2025
年 6 月 9 日起担任公司独立董事，兼任宁波金田铜业（集团）股份有限公司、宁波舟山港股份有限公司
独立董事。
    张洪力先生：本科学历，高级经济师。现任公司总裁，自 1997 年加入公司，先后负责公司主要业
务的各项重要工作，先后担任公司董办负责人、项目负责人、副总裁、常务副总裁、执行总裁。中国房
地产业协会第九届理事会副会长、浙江省房地产业协会第八届理事会副会长。
    沈伟东先生：硕士研究生学历，高级会计师，中国注册会计师。现任公司董事、副总裁、财务总监
兼董事会秘书。2007 年 5 月起任公司财务总监；2004 年－2007 年就职于立信会计师事务所有限公司杭
州分所，曾任业务部门经理；2000 年－2003 年就职于浙江东方会计师事务所，历任项目经理、部门经
理助理、部门副经理；1995 年－2000 年就职于浙江省计划与经济委员会。
    郭清先生：本科学历，高级工程师。2001 年加入公司，现任公司副总裁，兼任投资发展部总监，
公司总工程师。杭州市房地产业协会第九届理事会执行会长。曾获“2006 年中国浙江地产经理人”称
号。
控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况
□适用 不适用
在股东单位任职情况
适用 □不适用
                                    杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                      在股东单位是
任职人员姓                     在股东单位担任的职                         任期终止日
             股东单位名称                        任期起始日期                     否领取报酬津
  名                           务                               期
                                                                         贴
戚金兴     杭州滨江投资控股有限公司      执行董事           2006 年 10 月 08 日             否
莫建华     杭州滨江投资控股有限公司      总经理、法定代表人      2024 年 04 月 11 日             否
沈伟东     杭州滨江投资控股有限公司      监事             2011 年 08 月 25 日             否
在其他单位任职情况
适用 □不适用
                                                                          在其他单位
任职人员                           在其他单位担任                         任期终止
              其他单位名称                          任期起始日期                      是否领取报
 姓名                              的职务                            日期
                                                                           酬津贴
戚金兴     巨龍創投有限公司               董事           2017 年 04 月 25 日              否
戚金兴     浙江浙商创业投资股份有限公司         董事           2007 年 11 月 16 日              否
                               执行董事、法定
莫建华     杭州滨江创业投资有限公司                        2017 年 11 月 24 日              否
                               代表人
                               执行董事、法定
莫建华     世方科技（杭州）有限公司                        2013 年 12 月 23 日              是
                               代表人
莫建华     杭州滨江物业管理有限公司           董事           2017 年 12 月 08 日              否
莫建华     滨江服务集团有限公司             非执行董事        2017 年 12 月 25 日              否
莫建华     好运創投有限公司               董事           2017 年 04 月 25 日              否
莫建华     浙江红叶园艺有限公司             董事           2015 年 07 月 03 日              否
莫建华     杭州休闲文化传媒有限公司           董事           2013 年 08 月 27 日              否
莫建华     大江南北影视文化股份有限公司         董事           2014 年 03 月 17 日              否
张洪力     苏州禾超企业管理咨询有限公司         董事           2020 年 03 月 11 日              否
张洪力     苏州滨原房地产开发有限公司          董事           2020 年 04 月 15 日              否
沈伟东     杭州滨江餐饮管理有限公司           监事           2011 年 07 月 18 日              否
沈伟东     上海网罗电子科技有限公司           董事           2016 年 05 月 27 日              否
沈伟东     杭州滨江普华股权投资管理有限公司       监事           2016 年 01 月 21 日              否
于永生     宁波金田铜业（集团）股份有限公司       独立董事         2025 年 05 月 13 日              是
于永生     宁波舟山港股份有限公司            独立董事         2021 年 05 月 07 日              是
贾生华     绿城中国控股有限公司             独立非执行董事      2006 年 06 月 22 日              是
贾生华     绿城服务集团有限公司             独立非执行董事      2023 年 06 月 01 日              是
公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 不适用
董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
  根据公司《高级管理人员薪酬考核制度》等制度，公司董事会薪酬与考核委员会对在职董事、高级
管理人员进行考核以及建议、确定年度薪酬分配。独立董事的津贴标准已由股东会审议批准实施。
  报告期内，公司董事、高级管理人员的报酬已按时支付。
公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况
                                                                          单位：万元
                                                        从公司获得的        是否在公司关
 姓名     性别   年龄           职务                任职状态
                                                        税前报酬总额        联方获取报酬
戚金兴     男     64   董事长                      现任                  120   否
莫建华     男     56   董事                       现任                    0   是
贾生华     男     64   独立董事                     现任                   15   否
于永生     男     57   独立董事                     现任                  7.5   否
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
汪祥耀      男       69   独立董事                         离任            7.5   否
张洪力      男       53   总裁                           现任            260   否
沈伟东      男       53   董事、副总裁、财务总监、董事会秘书            现任            230   否
郭清       男       55   副总裁                          现任            230   否
合计       --     --              --                  --           870        --
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的               根据公司《高级管理人员薪酬管理制度》及薪酬与考核委员会制
考核依据                                 定的 2025 年度董事、高级管理人员薪酬方案执行。
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的
                                     薪酬考核已完成
考核完成情况
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的
                                     不适用
递延支付安排
报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的
                                     不适用
止付追索情况
其他情况说明
□适用 不适用
五、报告期内董事履行职责的情况
                              董事出席董事会及股东会的情况
                                                             是否连续两
             本报告期应             以通讯方式
                      现场出席董                委托出席董    缺席董事会    次未亲自参         出席股东会
 董事姓名        参加董事会             参加董事会
                       事会次数                 事会次数      次数     加董事会会           次数
               次数                次数
                                                               议
戚金兴              13       1          12        0         0   否                   1
莫建华              13       1          12        0         0   否                   2
沈伟东              13       1          12        0         0   否                   2
汪祥耀               7       1           6        0         0   否                   0
贾生华              13       1          12        0         0   否                   1
于永生               6       0           6        0         0   否                   1
连续两次未亲自出席董事会的说明：不适用
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
    报告期内，公司董事根据《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规则》和《独立董事工作细则》等有关规定，
忠实、勤勉地履行职责，出席董事会会议，认真审议各项议案，就公司的经营管理提出建议和意见，对董事会科学决策
和规范运作发挥了积极作用。公司对董事提出的各项建议均予以采纳。
六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
           召
 委                                                               其他   异议事
           开
 员                                                               履行   项具体
     成员情   会
 会              召开日期               会议内容             提出的重要意见和建议   职责   情况
      况    议
 名                                                               的情   （如
           次
 称                                                                况   有）
           数
                                                    各位委员严格按照相关
战                                                   法律法规开展工作，勤
     戚金
略                                                   勉尽责，根据公司年度
     兴、莫       2025 年 01   公司 2024 年度经营情况讨论与分                    不适
委          1                                        经营情况，结合自身专        不适用
     建华、       月 13 日      析，2025 年展望                            用
员                                                   业和经验，对公司发展
     贾生华
会                                                   规划、经营目标提出了
                                                    相关意见。
薪
                                                    各位委员严格按照相关
酬
                                                    法律法规开展工作，勤
与    汪祥
                           审核公司董事、高级管理人员 2024       勉尽责，根据公司和行
考    耀、莫       2025 年 01                                         不适
核    建华、       月 13 日                                            用
                           管薪酬方案                    和经验，对公司薪酬、
委    贾生华
                                                    考核、激励等工作提出
员
                                                    了相关意见。
会
提                                                   各位委员严格按照相关
     戚金
名                          审议第七届董事会非独立董事候选人         法律法规开展工作，勤
     兴、贾       2025 年 05                                         不适
委          1               和独立董事候选人的履历等相关材          勉尽责，对拟任董事候        不适用
     生华、       月 22 日                                            用
员                          料。                       选人的任职资格进行审
     汪祥耀
会                                                   查并发表了相关意见
                                                    各位委员严格按照相关
提
     戚金                                             法律法规开展工作，勤
名
     兴、贾       2025 年 06   审议第七届董事会第一次会议拟聘任         勉尽责，对拟聘任的高   不适
委          1                                                          不适用
     生华、       月 09 日      的高级管理人员履历等资料             级管理人员的任职资格   用
员
     于永生                                            进行审查并发表了相关
会
                                                    意见
                           公司 2024 年度银行授信使用情况及
审                          担保情况及 2025 年度担保计划、公
     汪祥
计                          司 2024 年度关联交易情况、2024 年
     耀、贾       2025 年 04
委          2               度内部审计工作报告、2024 年度内
     生华、       月 16 日
员                          部控制自我评价报告、2024 年度财       各位委员严格按照相关
     莫建华
会                          务会计报告、对会计师事务所 2024       法律法规开展工作，勤
                           年度履职情况评估及履行监督职责情         勉尽责，结合自身专业
                                                                 不适
                           况报告                      和经验，对公司内部控        不适用
                                                                 用
审                                                   制、合规管理、续聘审
     汪祥
计                                                   计机构等提出了相关意
     耀、贾       2025 年 04   2025 年第一季度内部审计工作报
委          2                                        见。
     生华、       月 24 日      告、2025 年第一季度财务报告
员
     莫建华
会
审    于永                    审阅公司第七届董事会第一次会议拟
计    生、贾   3               聘任的财务总监沈伟东先生的履历等
               月 09 日
委    生华、                   资料
                                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
员    莫建华
会
审
     于永
计
     生、贾       2025 年 08   2025 年半年度内部审计工作报告、
委          3
     生华、       月 24 日      2025 年半年度财务报告
员
     莫建华
会
审
     于永
计                          2025 年第三季度内部审计工作报
     生、贾       2025 年 10
委          3               告、2025 年第三季度财务报告、续
     生华、       月 27 日
员                          聘公司 2025 年度会计师事务所
     莫建华
会
七、审计委员会工作情况
审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
审计委员会对报告期内的监督事项无异议。
八、公司员工情况
报告期末母公司在职员工的数量（人）                                                 853
报告期末主要子公司在职员工的数量（人）                                               666
报告期末在职员工的数量合计（人）                                                 1,519
当期领取薪酬员工总人数（人）                                                   1,519
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）                                           0
                                   专业构成
               专业构成类别                           专业构成人数（人）
销售人员                                                              296
技术人员                                                              354
财务人员                                                                77
行政人员                                                              126
酒店人员                                                              666
合计                                                               1,519
                                   教育程度
               教育程度类别                             数量（人）
硕士及以上                                                              43
本科                                                                586
大专及其他                                                             890
合计                                                               1,519
    公司实施稳中有升的员工福利薪酬政策。
                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  公司根据公司的实际情况和员工的培训需求，对员工进行有重点有针对性的培训，培训贴近员工和
业务需求，注重在培训项目中进行团队建设和融合。
□适用 不适用
九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
适用 □不适用
    公司严格按照中国证监会《上市公司监管指引第 3 号-上市公司现金分红》及《公司章程》等相关
规定执行利润分配政策，报告期内，公司实施完成了 2024 年度利润分配方案：以 2024 年 12 月 31 日的
公司总股本 3,111,443,890 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.82 元（含税），共派发现金
股利 255,138,398.98 元（含税），本次权益分派股权登记日为 2025 年 8 月 6 日，除权除息日为 2025
年 8 月 7 日 ，本次权益分派已于 2025 年 8 月 7 日 实施完毕。
                         现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求：                                         是
分红标准和比例是否明确和清晰：                                               是
相关的决策程序和机制是否完备：                                               是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：                                          是
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步为增强投资者回报水平拟采取的举措：                    不适用
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护：                           是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：                                  不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
适用 □不适用
 每 10 股送红股数（股）                                                      0
 每 10 股派息数（元）
            （含税）                                                  0.68
 分配预案的股本基数（股）                                           3,111,443,890
 现金分红金额（元）
         （含税）                                           211,578,184.52
 以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元）                                            0.00
 现金分红总额（含其他方式）
             （元）                                        211,578,184.52
 可分配利润（元）                                            21,732,388,007.00
 现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例                                          100%
 本次现金分红情况
 公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到
 利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
 根据《上市公司监管指引第 3 号》
                 、《公司法》
                      、《公司章程》有关规定，在符合利润分配原则、保证公司正常经营和长远
                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 发展的前提下，公司董事会拟以 2025 年 12 月 31 日的总股本 3,111,443,890 股为基数，向全体股东每 10 股派 0.68 元
 人民币现金红利（含税），不送红股，不转增。剩余未分配利润结转以后年度。本次分红预案尚需提交公司股东会审议
 批准。
十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
  公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规
则》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》和中国证监会有关
法律法规等要求，结合公司实际情况，建立健全公司内部控制体系，科学地建立了从董事会、管理层、
集团总部到各业务单元的内部控制机制，各层级各司其职又相互配合，明确各自的职责权限。按照权责
明确、结构合理等原则，公司建立了一套以《公司章程》、《股东会议事规则》、《董事会议事规则》
为基础，《财务管理制度》、《资金管理制度》、《关联交易决策制度》、《信息披露管理制度》、
《内幕信息知情人登记管理制度》等具体规范的内控制度。报告期内，公司董事会根据最新修订的《上
市公司章程指引》、《深圳证券交易所股票上市规则》、 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第
司内部制度和办法进行了系统修订。
  董事会负责建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告等。董事
会对公司 2025 年度内控体系有效性的评价意见为：根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，
于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控
制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内
部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自
内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
□是 否
十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况
                                      整合中遇到     已采取的解     解决进   后续解决
        公司名称          整合计划    整合进展
                                       的问题       决措施       展     计划
                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州恺瑄置业有限公司       不适用     已完成           不适用    不适用    不适用   不适用
金华城瑞置业有限公司       不适用     已完成           不适用    不适用    不适用   不适用
金华城祺置业有限公司       不适用     已完成           不适用    不适用    不适用   不适用
金华城和置业有限公司       不适用     已完成           不适用    不适用    不适用   不适用
金华城望置业有限公司       不适用     已完成           不适用    不适用    不适用   不适用
杭州星奎商务咨询有限公司     不适用     已完成           不适用    不适用    不适用   不适用
杭州滨捷房地产咨询有限公司    不适用     已完成           不适用    不适用    不适用   不适用
对子公司的管理控制存在异常
□是 否
十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告
内部控制评价报告全文披露日期     2026 年 04 月 24 日
内部控制评价报告全文披露索引     www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公司合
并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合
并财务报表营业收入的比例
                             缺陷认定标准
        类别                     财务报告                   非财务报告
                   有以下任一特征的缺陷定性为重大缺
                   陷：
                   在重大错报，而内部控制在运行过程             具有以下任一特征的缺陷定性为重大
                   中未能发现该错报；                    缺陷：
                   对内部控制的监督缺失或监督无效；             缺乏制度控制或制度系统性失败；
                   具有以下任一特征的缺陷定性为重要             2)重大决策程序不科学；
                   缺陷：                          3)企业管理人员或关键岗位人员流失
定性标准
                   会计政策；                        4)被媒体曝出负面新闻，产生较大负
                   理没有建立相应的控制机制或没有实             陷未得到整改。
                   施且没有相应的补偿性控制；                出现以上情形的可认定为重大缺陷，
                   在一项或多项缺陷且不能合理保证编             陷或一般缺陷
                   制的财务报表达到真实、准确的目
                   标。
                   财务报告内部控制一般缺陷是指除上
                   述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控
                   制缺陷。
                                                一般缺陷：直接财产损失金额＜经审
                   以合并会计报表营业收入的 0.3%为重
                                                计合并会计报表利润总额的 0.5%
                   要性水平（以下简称为 M）    ，“重大缺
                                                重要缺陷：经审计合并会计报表利润
                   陷”指该内部控制缺陷导致错报的影
定量标准                                            总额的 0.5%≤直接财产损失金额＜经
                   响金额大于 M，“重要缺陷”指影响
                                                审计合并会计报表利润总额的 2%
                   金额介于 20%*M 与 M 之间，“一般缺
                                                重大缺陷：直接财产损失金额＞经审
                   陷”是指影响金额小于 20%*M。
                                                计合并会计报表利润总额的 2%
                                    杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
财务报告重大缺陷数量（个）                                                  0
非财务报告重大缺陷数量（个）                                                 0
财务报告重要缺陷数量（个）                                                  0
非财务报告重要缺陷数量（个）                                                 0
适用 □不适用
                       内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，滨江集团于 2025 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财
务报告内部控制。
内控审计报告披露情况                     披露
内部控制审计报告全文披露日期                 2026 年 04 月 24 日
内部控制审计报告全文披露索引                 www.cninfo.com.cn
内控审计报告意见类型                     标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷                  否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见
□是 否
十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十五、环境信息披露情况
上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单
□是 否
十六、社会责任情况
详见公司《2025 年度社会责任报告》。
十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
                           ，习总书记在 2020 年底的中央农村工作会议
上又强调“民族要复兴，乡村必振兴。”2021 年全国首个共同富裕示范区正式落地浙江。农业强不强、
农村美不美、农民富不富，决定着全面小康社会的成色和社会主义现代化的质量。
                                   “乡村振兴、共同富
裕”是一项我们国家在新时代背景下，伟大、光荣、富民强国、功在千秋的事业。
                               杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
富裕”实践大幕从此开启。
造，响应“绿水青山就是金山银山”的两山理论，整合集团的优质资源，以农村旅游、联合经营为切入
口，汇聚乡村力量，努力打造“乡村振兴、共同富裕”的滨江样本。
                             ，2022 年公司专门在此基础上成立了滨江
集团“乡村振兴共同富裕领导小组”
               ，从单一的工程项目转变为长期的组织形式和长期的工作方式，公
司计划从单一的胡家坪村改造，推进到整个王阜乡 15 个行政村的改造。
  自 2021 年 9 月 16 日项目启动以来，公司“乡村振兴、共同富裕”事业进展顺利，并取得了显著成
果。
共同富裕事业，重点推进对王阜乡闻家村、金家岙村的提升改造工程，实现环境提质与产业增收的双重
突破。
  闻家村项目完成了建筑外立面改造、道路硬化提升，升级了党建公园、休憩廊亭等公共节点，提质
了村委楼并新增文化礼堂室外电梯；同时推进水电站技改，装机容量从 320 千瓦大幅扩容至 800 千瓦。
金家岙村项目完成了建筑外立面改造，部分道路拓宽硬化，修复了挡墙、优化了停车场，升级了村委楼
及老年食堂的“一老一小”设施；并新建石斑鱼养殖基地，采用“自然养殖”模式，有效带动了该村石
斑鱼养殖产业发展。两大项目通过提升基础设施与公共服务改善了村民生活。
  公司凭借在乡村振兴上的先行实践，入选了杭州市民营企业助力共同富裕优秀案例，并荣获第一届
“杭州慈善奖”乡村振兴奖、2023 年度全省住房城乡建设系统“最美建设群体”、“2024 杭州市上市公
司 ESG 战略慈善影响力排行榜”先锋 TOP10 等荣誉，2025 年，因公司在全市共同富裕示范区城市范例
建设工作中成绩突出，荣获杭州市人民政府嘉奖，并被授予行政奖励证书。
     致富思源、富而思进。公司的发展壮大受惠于党和国家创造的好时代，有理由真诚回报社会、切
实履行社会责任，为促进乡村振兴、推进共同富裕的时代需求贡献一份力量！未来，滨江集团将继续对
王阜乡 15 个行政村全部进行改造，让 168 平方公里土地上的村民都能享受到“乡村振兴、共同富裕”
的成果！
                                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                        第五节 重要事项
 一、承诺事项履行情况
 适用 □不适用
                                                                                       承诺
  承诺事由          承诺方   承诺类型                       承诺内容                           承诺时间      履行情况
                                                                                       期限
股改承诺
收购报告书或权益
变动报告书中所作
承诺
资产重组时所作承
诺
                            一、股份自愿锁定承诺：
                              公司股东、实际控制人戚金兴先生承诺：在任职期间每年转让的股份不得超过其所持 2008 年 05 月
                            有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份；离任 29 日                 杭州滨江投
         杭州滨江投资             六个月后的十二个月内通过证券交易所挂牌交易出售本公司股票数量占其所持有本公司股                       资控股有限
                      股份锁定及
首次公开发行或再 控股有限公              票总数（包括有限售条件和无限售条件的股份）的比例不超过 50%。对其所持滨江控股公司 2007 年 5 月 10      公司和戚金
                      避免同业竞                                                          长期
融资时所作承诺     司、戚金兴先          的股权，在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总 日                     兴先生均严
                      争的承诺
            生               数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。                             格履行承
                                                                                          诺。
                             二、避免同业竞争承诺：                                    日
                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
于避免同业竞争的承诺函》
           ，具体承诺如下：
                  （1）本公司声明，截至本承诺函签署日，本公
司及本公司控股的公司或其他组织没有从事与滨江房产相同或相似的业务。
                                （2）本公司及
本公司控制的公司或其他组织将不在中国境内外以任何形式从事与滨江房产现有主业相同
的业务，包括不在中国境内外投资、收购、兼并与滨江房产现主要业务有直接竞争的公司
或者其他经济组织。
        （3）若滨江房产今后从事新的业务领域，则本公司及本公司控制的公
司或其他组织将不在中国境内外以控股方式，或以参股但拥有实质控制权的方式从事与滨
江房产新的业务领域有直接竞争的业务活动，包括在中国境内外投资、收购、兼并与滨江
房产今后从事的新业务有直接竞争的公司或者其他经济组织。（4）本公司承诺不以滨江房
产实际控制人的地位谋求不正当利益，进而损害滨江房产其他股东的权益。如因本公司及
本公司控制的公司或其他组织违反上述声明与承诺而导致滨江房产的权益受到损害的，则
本公司同意向滨江房产承担相应的损害赔偿责任。
                     （5）本承诺函构成对本公司具有法律效
力的文件，如有违反愿承担相应的法律责任。
《关于避免同业竞争的承诺函》，做出如下承诺：
                     （1）本人目前没有、将来也不直接或间接
从事与滨江房产及其控股的子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，包括
但不限于房地产开发、房屋建筑、商品房销售、水电安装、室内外装潢，并愿意对违反上
述承诺而给滨江房产造成的经济损失承担赔偿责任。（2）对本人投资的企业，本人将通过
派出机构和人员(包括但不限于董事、经理)以及控股地位使该等企业履行本承诺函中与本
人相同的义务，保证不与滨江房产同业竞争，并愿意对违反上述承诺而给滨江房产造成的
经济损失承担赔偿责任。
三、关于避免同业竞争的进一步承诺：
步承诺如下：1）除严格遵守本公司于 2007 年 5 月 10 日出具的《关于避免同业竞争的承诺
函》之承诺事项外，本公司自身及本公司控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公
司及其控股子公司除外）目前所从事的投资基金业务将严格限定为基金管理和财务投资，
基金本身不直接从事房地产项目开发。2）目前本公司自身及本公司控制的其他企业（杭州
滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）管理的基金进行了西溪之星、万家名城
两个房地产项目的财务投资，该两个房地产项目已委托杭州滨江房产建设管理有限公司
（系杭州滨江房产集团股份有限公司的子公司）开发管理。除上述两个房地产项目外，本
公司自身及本公司控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除
外）管理的基金将不再进行房地产项目/业务的投资活动。
                                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                          外，本人及本人控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）
                          目前所从事的投资基金业务将严格限定为基金管理和财务投资，基金本身不直接从事房地
                          产项目开发。
                          外）管理的基金进行了西溪之星、万家名城两个房地产项目的财务投资，该两个房地产项
                          目已委托杭州滨江房产建设管理有限公司（系杭州滨江房产集团股份有限公司的子公司）
                          开发管理。除上述两个房地产基金项目外，本人及本人控制的其他企业（杭州滨江房产集
                          团股份有限公司及其控股子公司除外）管理的基金将不再进行房地产项目/业务的投资活
                          动。
                          自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内不转让或者委托他人管理其已直接和间接持
                          有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，在任职期间每年转让的股
                          份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内,不得转让其所持有的
                          本公司股份；离任六个月后的十二个月内通过证券交易所挂牌交易出售本公司股票数量占                        朱慧明先生
           朱慧明先生、   股份锁定的 其所持有本公司股票总数（包括有限售条件和无限售条件的股份）的比例不超过 50%。对其 2008 年 05 月         和莫建华先
                                                                                    长期
           莫建华先生    承诺    所持滨江控股公司的股权，自滨江控股公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市            29 日        生均严格履
                          之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的滨江控股公司的股份，也不由                        行承诺。
                          滨江控股公司收购该部分股份；上述承诺期满后，在任职期间每年转让滨江控股公司的股
                          份不得超过本人持有滨江控股公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本
                          人所持有的滨江控股股份。
股权激励承诺
其他对公司中小股
东所作承诺
承诺是否按时履行 是
                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
及其原因做出说明
□适用 不适用
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
□适用 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
适用 □不适用
  公司报告期合并报表范围发生变化的情况详见本报告第八节财务报告附注（九）、合并范围的变更。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称                 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元）             325
境内会计师事务所审计服务的连续年限          20
境内会计师事务所注册会计师姓名            叶卫民、侯波
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限     1
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
当期是否改聘会计师事务所
□是 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
本年度，公司聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）为内部控制审计机构。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
□适用 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、处罚及整改情况
□适用 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十四、重大关联交易
适用 □不适用
                                                                   可获
                                                 获批
                                 关联      占同                        得的
                       关联                        的交      是否   关联
 关联          关联   关联        关联   交易      类交                        同类
        关联             交易                        易额      超过   交易           披露     披露
 交易          交易   交易        交易   金额      易金                        交易
        关系             定价                         度      获批   结算           日期     索引
  方          类型   内容        价格   （万      额的                        市价
                       原则                        （万      额度   方式
                                 元）      比例                        （万
                                                 元）
                                                                   元）
                                                                    ）
                  接受
        同一
滨江                物业
        实际                                                                 2024   www.c
服务                咨
        控制   接受        市场   市场   30,64   100.0   42,60        现款   30,64   年 12   ninfo
集团                询、                                     否
        人控   劳务        价    价     8.39      0%       0        结算   8.39    月 06   .com.
有限                管理
        制的                                                                 日      cn
公司                服
        公司
                  务、
                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                  销售
                  代理
                  服务
        同一        转让
滨江
        实际        停车                                                        2024   www.c
服务
        控制   出售   位、   市场    市场   7,900           20,00        现款   7,900   年 12   ninfo
集团                                        0.10%           否
        人控   资产   储藏   价     价      .47               0        结算   .47     月 06   .com.
有限
        制的        室、                                                        日      cn
公司
        公司        商铺
        同一        向关
滨江
        实际        联人                                                        2024   www.c
服务
        控制   提供   出租   市场    市场   251.3                        现款   251.3   年 12   ninfo
集团                                        0.57%    400    否
        人控   租赁   房屋   价     价        8                        结算   8       月 06   .com.
有限
        制的        及车                                                        日      cn
公司
        公司        位
        同一
滨江
        实际                                                                  2024   www.c
服务                提供
        控制   提供        市场    市场   101.7                        现款   101.7   年 12   ninfo
集团                餐饮                      0.39%   1,000   否
        人控   劳务        价     价        9                        结算   9       月 06   .com.
有限                服务
        制的                                                                  日      cn
公司
        公司
合计                     --    --            --             --   --    --      --     --
大额销货退回的详细情况            无
按类别对本期将发生的日常关联
交易进行总金额预计的，在报告         无
期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较
                       不适用
大的原因（如适用）
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□是 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
适用 □不适用
  因个人需求，俞理立女士以总价 2600.6168 万元购买公司控股子公司杭州滨澳房地产开发有限公司
开发的揽奥望座商业大平层一套。俞理立女士系公司董事长戚金兴先生之配偶。根据《深圳证券交易所
股票上市规则》，俞理立女士系公司关联人。本次交易构成关联交易。2025 年 12 月 24 日，公司召开
第七届董事会第六次会议，会议以 4 票同意、0 票反对，0 票弃权审议通过了《关于关联交易的议案》，
关联董事戚金兴先生回避表决。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
      临时公告名称                 临时公告披露日期              临时公告披露网站名称
关联交易公告               2025 年 12 月 26 日          巨潮资讯网
十五、重大合同及其履行情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
                                                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 适用 □不适用
                                                                                                     单位：万元
                                                  公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
            担保额度相                                                                   反担保情             是否     是否为
                          担保额
担保对象名称      关公告披露                   实际发生日期        实际担保金额          担保类型    担保物（如有）   况（如      担保期     履行     关联方
                           度
              日期                                                                     有）              完毕     担保
湖州市南太湖未
来社区建设发展                    30,000                    8,019.26   连带责任保证                               否     否
有限公司
杭州融滨昌盛置     2023 年 11 月             2023 年 11 月                                            债务期限届满之
业有限公司       15 日                    15 日                                                   次日起三年
杭州兴塘置业有     2025 年 11 月             2025 年 11 月                                            债务履行期限届
限公司         25 日                    25 日                                                   满之日起三年
报告期内审批的对外担保额度合计                                   报告期内对外担保实际发生额合计
（A1）                                              （A2）
报告期末已审批的对外担保额度合
计（A3）
                                                            公司对子公司的担保情况
            担保额度相                                                                   反担保情             是否     是否为
                          担保额
担保对象名称      关公告披露                   实际发生日期        实际担保金额          担保类型    担保物（如有）   况（如      担保期     履行     关联方
                           度
              日期                                                                     有）              完毕     担保
                                                                                           自主合同项下债
杭州滨新资产管     2019 年 09 月             2019 年 09 月
理有限公司       26 日                    30 日
                                                                                           之日后两年
杭州滨欣房地产     2021 年 09 月             2021 年 09 月                                            债务履行期限届
开发有限公司      28 日                    29 日                                                   满之日起三年
杭州滨保实业有     2022 年 01 月             2022 年 01 月                                            债务履行期限届
限公司         24 日                    24 日                                                   满之日起三年
金华虹光置业有     2022 年 12 月             2022 年 12 月                                            债务履行期限届
限公司         22 日                    23 日                                                   满之日起三年
金华虹光置业有     2023 年 01 月   120,000   2023 年 01 月       60,425    连带责任保证                     债务履行期限届   否     否
                                                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
限公司       18 日                    20 日                                                      满之日起三年
                                                                         全资子公司杭州缤瑞企
杭州滨鸿实业有   2023 年 04 月             2023 年 04 月                                               债务履行期限届
限公司       13 日                    14 日                                                      满之日后三年
                                                                         滨鸿实业全部 50%股权
杭州滨江集团天
目山开发建设有                  35,000                    33,000    连带责任保证                                   否    否
限公司
杭州滨锦房地产   2023 年 11 月             2023 年 11 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    02 日                    03 日                                                      满之日起三年
杭州滨浩房地产   2023 年 11 月             2023 年 11 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    02 日                    03 日                                                      满之日起三年
杭州滨胜房地产   2023 年 11 月             2023 年 11 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    02 日                    03 日                                                      满之日起三年
杭州千岛湖滨江
度假酒店有限公                  41,000                    38,031    连带责任保证                                   否    否
司
杭州滨瑞房地产   2024 年 03 月             2024 年 03 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    01 日                    05 日                                                      满之日起三年
杭州滨远房地产   2024 年 03 月             2024 年 03 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    01 日                    05 日                                                      满之日起三年
杭州滨昌房地产   2024 年 03 月             2024 年 03 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    01 日                    05 日                                                      满之日起三年
杭州星滨置业有   2024 年 06 月             2024 年 06 月                                               债务履行期限届
限公司       26 日                    27 日                                                      满之日后三年
天台杨帆慈悦置   2024 年 08 月             2024 年 08 月                                               债务履行期限届
地有限公司     16 日                    20 日                                                      满之日起三年
杭州滨融房地产   2024 年 12 月             2024 年 12 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    25 日                    26 日                                                      满之日起三年
                                                                         全资子公司杭州缤斐企
杭州千岛湖滨朗
房地产开发有限                  31,500                              连带责任保证、质押                                否    否
公司
                                                                         的股权
杭州滨裕房地产   2025 年 04 月             2025 年 04 月                                               债务履行期限届
开发有限公司    11 日                    15 日                                                      满之日起三年
深圳市爱义房地   2025 年 06 月             2025 年 06 月                            公司持有的爱义公司          债务履行期限届
产开发有限公司   13 日                    16 日                                   100%的股权            满之日起三年
杭州北瑞置业有   2025 年 06 月    6,885    2025 年 06 月       1,785    连带责任保证                         债务履行期限届   否    否
                                                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
限公司        20 日           23 日                                                    满之日起三年
报告期内审批对子公司担保额度合                            报告期内对子公司担保实际发生额合计
计（B1）                                      （B2）
报告期末已审批的对子公司担保额                            报告期末对子公司实际担保余额合计
度合计（B3）                                    （B4）
                                                子公司对子公司的担保情况
           担保额度相                                                           反担保情            是否      是否为
                    担保额
 担保对象名称    关公告披露          实际发生日期           实际担保金额    担保类型        担保物（如有）   况（如      担保期    履行      关联方
                     度
             日期                                                             有）             完毕      担保
                                              公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计                               报告期内担保实际发生额合计
（A1+B1+C1）                                 （A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计                             报告期末实际担保余额合计
（A3+B3+C3）                                 （A4+B4+C4）
全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例                                                                         21.50%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）                                                                                  0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F）                                                                                     0
上述三项担保金额合计（D+E+F）                                                                                451,479.2
 采用复合方式担保的具体情况说明
 的股权比例为滨鸿实业该笔融资提供连带责任保证担保，保证范围为借款人未清偿债务的 50%（最高本金限额为 3.25 亿元）。2024 年 7 月，为保障项
 目的良好运作，公司以全资子公司杭州缤瑞企业管理有限公司持有的滨鸿实业全部 50%股权为该笔融资事项追加提供质押担保。
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
公司为千岛湖滨朗公司本次融资提供全额连带责任保证担保，同时公司以全资子公司杭州缤斐企业管理有限公司持有的千岛湖滨朗公司 100%的股权为
本次融资事项提供质押担保，保证金额为千岛湖滨朗公司本次未清偿债务的 100%（最高本金限额为 3.15 亿元）
的综合授信，公司以持有的爱义公司 65%的股权为本次融资提供质押担保，同时按 65%的股权比例为爱义公司该次融资提供连带责任保证担保，担保额
度为 16.848 亿元。2025 年 6 月，根据相关协议安排，公司在爱义公司的股权比例由 65%变更为 100%，公司按最新的股权比例为爱义公司该笔融资提供
连带责任保证担保及股权质押担保，保证范围为借款人未清偿债务的 100%（最高本金限额为 25.92 亿元）。
                               杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1） 委托理财情况
适用 □不适用
报告期内委托理财概况
                                                    单位：万元
     产品类别             风险特征   报告期内委托理财的余额        逾期未收回的金额
银行理财产品          低风险                 67,353.87              0
信托理财产品          低风险                  1,396.79              0
公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□适用 不适用
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
十七、其他重大事项的说明
□适用 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十八、公司子公司重大事项
□适用 不适用
                                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                         第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
                                                                                                           单位：股
                       本次变动前                         本次变动增减（＋，－）                                   本次变动后
                  数量           比例        发行新股   送股     公积金转股       其他          小计              数量          比例
一、有限售条件股份      429,090,150      13.79%                         -75,195,600   -75,195,600    353,894,550      11.37%
  其中：境内法人持股
  境内自然人持股      429,090,150      13.79%                         -75,195,600   -75,195,600    353,894,550      11.37%
  其中：境外法人持股
  境外自然人持股
二、无限售条件股份     2,682,353,740     86.21%                          75,195,600    75,195,600   2,757,549,340     88.63%
三、股份总数        3,111,443,890    100.00%                                   0            0    3,111,443,890    100.00%
                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
股份变动的原因
适用 □不适用
截止本报告期末，公司离任董事、高管所持股份不再锁定。故本报告期末限售股减少，无限售股相应增
加，报告期末公司总股本不变。
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
适用 □不适用
                                                                         单位：股
                  本期增                 期末
股东   期初限售股              本期解除限售              限售
                  加限售                 限售                     解除限售日期
名称     数                  股数                原因
                  股数                  股数
                                            高管    朱慧明先生原定任期届满日 2025 年 6 月 6 日，于
朱慧
明
                                            股     根据相关规定解除限售
合计   75,195,600     0    75,195,600     0   --                  --
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
□适用 不适用
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
                                                                         单位：股
                                                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                  报告
                         年度报                      期末
                         告披露                      表决
                                                                     年度报告披露日前上
                         日前上                      权恢
报告期末普通                                                               一月末表决权恢复的
股股东总数                                                                优先股股东总数（如
                         普通股                      优先
                                                                     有）
                                                                      （参见注 8）
                         股东总                      股股
                         数                        东总
                                                  数
                持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
                                                  报告                              质押、标记或冻结情况
                                                  期内      持有有限       持有无限售
                         持股比      报告期末持股
 股东名称       股东性质                                  增减      售条件的       条件的股份        股份状
                          例         数量                                                  数量
                                                  变动      股份数量         数量          态
                                                  情况
杭州滨江投资     境内非国有法                                                    1,413,012,
控股有限公司     人                                                                872
戚金兴        境内自然人         11.94%    371,598,600    -                  92,899,650   不适用        0
莫建华        境内自然人         3.22%     100,260,800    -                  25,065,200   不适用        0
朱慧明        境内自然人         2.93%       91,070,500   4,462         0    91,070,500   不适用        0
                                                  ,800
香港中央结算                                            27,44
           境外法人          1.56%       48,501,928                 0    48,501,928   不适用        0
有限公司                                              8,560
中国工商银行
股份有限公司
－富国天惠精
           其他            1.29%       40,000,000   10,00         0    40,000,000   不适用        0
选成长混合型
证券投资基金
（LOF）
戚加奇        境内自然人         1.00%       31,040,000   -             0    31,040,000   不适用        0
珠海阿巴马私
募基金投资管
理有限公司－
           其他            0.93%       28,880,000   -             0    28,880,000   不适用        0
阿巴马元享红
利 71 号私募
证券投资基金
中央汇金资产
管理有限责任     国有法人          0.91%       28,450,600   -             0    28,450,600   不适用        0
公司
招商银行股份
有限公司－工
银瑞信价值精     其他            0.90%       27,980,470                 0    27,980,470   不适用        0
选混合型证券
投资基金
战略投资者或一般法人因配售
新股成为前 10 名股东的情况          不适用
（如有）
   （参见注 3）
                         杭州滨江投资控股有限公司与戚金兴先生、戚加奇先生和珠海阿巴马资产管理有限公司
上述股东关联关系或一致行动
                         －阿巴马元享红利 71 号私募证券投资基金存在一致行动关系，未知其他股东之间是否存
的说明
                         在关联关系或属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决
                         无
权、放弃表决权情况的说明
                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
前 10 名股东中存在回购专户的
                     不适用
特别说明（如有）  （参见注 10）
             前 10 名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
                                                                    股份种类
      股东名称                   报告期末持有无限售条件股份数量                  股份种
                                                                         数量
                                                               类
                                                              人民币    1,413,012,8
杭州滨江投资控股有限公司                                  1,413,012,872
                                                              普通股             72
                                                              人民币
戚金兴                                              92,899,650            92,899,650
                                                              普通股
                                                              人民币
朱慧明                                              91,070,500            91,070,500
                                                              普通股
                                                              人民币
香港中央结算有限公司                                       48,501,928            48,501,928
                                                              普通股
中国工商银行股份有限公司－
                                                              人民币
富国天惠精选成长混合型证券                                    40,000,000            40,000,000
                                                              普通股
投资基金（LOF）
                                                              人民币
戚加奇                                              31,040,000            31,040,000
                                                              普通股
珠海阿巴马私募基金投资管理
                                                              人民币
有限公司－阿巴马元享红利 71                                  28,880,000            28,880,000
                                                              普通股
号私募证券投资基金
中央汇金资产管理有限责任公                                                 人民币
司                                                             普通股
招商银行股份有限公司－工银
                                                              人民币
瑞信价值精选混合型证券投资                                    27,980,470            27,980,470
                                                              普通股
基金
瑞众人寿保险有限责任公司－                                                 人民币
自有资金                                                          普通股
前 10 名无限售流通股股东之
                     杭州滨江投资控股有限公司与戚金兴先生、戚加奇先生和珠海阿巴马资产管理有限公司
间，以及前 10 名无限售流通股
                     －阿巴马元享红利 71 号私募证券投资基金存在一致行动关系，未知其他股东之间是否存
股东和前 10 名股东之间关联关
                     在关联关系或属于一致行动人。
系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融
                     珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马元享红利 71 号私募证券投资基金通过广发证券股
券业务情况说明（如有）  （参见
                     份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 28880000 股公司股票，持股比例 0.93%。
注 4）
 持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
 □适用 不适用
 前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
 □适用 不适用
 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
 □是 否
 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
 控股股东性质：自然人控股
 控股股东类型：法人
                     法定代表
      控股股东名称         人/单位负   成立日期    组织机构代码                   主要经营业务
                       责人
                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                        以公司自有资金投资；服务：物业管
杭州滨江投资控股有限公司    莫建华                91330104793658047H   理，经济信息咨询，其它无需报批的一
                       月 08 日
                                                        切合法项目。
控股股东报告期内控股和参
股的其他境内外上市公司的    无
股权情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
                                                                 是否取得其他国
      实际控制人姓名                  与实际控制人关系                     国籍
                                                                 家或地区居留权
戚金兴                    本人                                 中国     否
戚加奇                    一致行动（含协议、亲属、同一控制）                  中国     否
杭州滨江投资控股有限公司           一致行动（含协议、亲属、同一控制）                  中国     否
珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马
                       一致行动（含协议、亲属、同一控制）                  中国     否
元享红利 72 号私募证券投资基金
珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马
                       一致行动（含协议、亲属、同一控制）                  中国     否
元享红利 74 号私募证券投资基金
珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马
                       一致行动（含协议、亲属、同一控制）                  中国     否
元享红利 71 号私募证券投资基金
珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马
                       一致行动（含协议、亲属、同一控制）                  中国     否
元享红利 73 号私募证券投资基金
主要职业及职务                戚金兴先生担任公司董事长，戚加奇先生未在公司担任职务。
                       戚金兴先生通过巨龍創投有限公司持有滨江服务集团有限公司（股票代码：
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况   3316）45.85%的权益，滨江服务集团有限公司实际控制人系戚金兴先生，与
                       公司受同一实际控制人控制。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
                         戚金兴
                    杭州滨江投资控股有限公司
                杭州滨江房产集团股份有限公司
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
□适用 不适用
□适用 不适用
□适用 不适用
□适用 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
五、优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                第七节 债券相关情况
适用 □不适用
一、企业债券
□适用 不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
□适用 不适用
报告期公司不存在公司债券。
三、非金融企业债务融资工具
适用 □不适用
                                                                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                                                                单位：万元
  债券名称         债券简称       债券代码            发行日           起息日           到期日        债券余额         利率    还本付息方式      交易场所
杭州滨江房产集团
                                                                                                   按年计息，不计复
股份有限公司 2025   25 滨江房产                  2025 年 01 月   2025 年 01 月   2026 年 01 月                                 银行间债券市
年度第一期短期融      CP001                    23 日          24 日          24 日                                        场
                                                                                                   息
资券
                                                                                                   按年计息，不计复
杭州滨江房产集团
                                                                                                   利。每年付息一次，
股份有限公司 2024   24 滨江房产                  2024 年 03 月   2024 年 03 月   2026 年 03 月                                 银行间债券市
年度第一期中期票      MTN001                   18 日          20 日          20 日                                        场
                                                                                                   一期利息随本金的兑
据
                                                                                                   付一起支付。
                                                                                                   按年计息，不计复
杭州滨江房产集团
                                                                                                   利。每年付息一次，
股份有限公司 2024   24 滨江房产                  2024 年 04 月   2024 年 04 月   2026 年 04 月                                 银行间债券市
年度第二期中期票      MTN002                   25 日          28 日          28 日                                        场
                                                                                                   一期利息随本金的兑
据
                                                                                                   付一起支付。
杭州滨江房产集团
                                                                                                   按年计息，不计复
股份有限公司 2025   25 滨江房产                  2025 年 07 月   2025 年 07 月   2026 年 07 月                                 银行间债券市
年度第二期短期融      CP002                    07 日          09 日          09 日                                        场
                                                                                                   息
资券
                                                                                                   按年计息，不计复
杭州滨江房产集团
                                                                                                   利。每年付息一次，
股份有限公司 2024   24 滨江房产                  2024 年 08 月   2024 年 08 月   2026 年 08 月                                 银行间债券市
年度第三期中期票      MTN003                   05 日          07 日          07 日                                        场
                                                                                                   一期利息随本金的兑
据
                                                                                                   付一起支付。
                                                                                                   按年计息，不计复
杭州滨江房产集团
                                                                                                   利。每年付息一次，
股份有限公司 2024   24 滨江房产                  2024 年 11 月   2024 年 11 月   2026 年 11 月                                 银行间债券市
年度第四期中期票      MTN004                   04 日          06 日          06 日                                        场
                                                                                                   一期利息随本金的兑
据
                                                                                                   付一起支付。
杭州滨江房产集团      25 滨江房产                  2025 年 03 月   2025 年 03 月   2027 年 03 月                     按年计息，不计复    银行间债券市
股份有限公司 2025   MTN001                   26 日          28 日          28 日                            利。每年付息一次，   场
                                                                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
年度第一期中期票                                                                                           到期一次还本，最后
据                                                                                                  一期利息随本金的兑
                                                                                                   付一起支付。
                                                                                                   按年计息，不计复
杭州滨江房产集团
                                                                                                   利。每年付息一次，
股份有限公司 2025   25 滨江房产                  2025 年 04 月    2025 年 04 月   2027 年 04 月                                   银行间债券市
年度第二期中期票      MTN002                   21 日           23 日          23 日                                          场
                                                                                                   一期利息随本金的兑
据
                                                                                                   付一起支付。
                                                                                                   按年计息，不计复
杭州滨江房产集团
                                                                                                   利。每年付息一次，
股份有限公司 2025   25 滨江房产                  2025 年 10 月    2025 年 10 月   2027 年 10 月                                   银行间债券市
年度第三期中期票      MTN003                   22 日           24 日          24 日                                          场
                                                                                                   一期利息随本金的兑
据
                                                                                                   付一起支付。
投资者适当性安排（如有）                           以上债务融资工具均仅面向全国银行间债券市场的机构投资者公开发行
适用的交易机制                                按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》的有关规定在银行间债券市场进行交易
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措施                 否
  逾期未偿还债券
  □适用 不适用
  □适用 不适用
      债券项目名称            中介机构名称                       办公地址               签字会计师姓名             中介机构联系人            联系电话
                                                                    不适用                郭昊               010-85679696
                                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                 法律顾问：北京竞天公诚
                 （杭州）律师事务所
                 审计机构：天健会计师事   杭州市钱江路 1366 号华润    向晓三、蒋舒媚、沈祥
                 务所（特殊普通合伙）    大厦 B 座 27F         红、姜勇捷
                 存续期管理机构：浙商银   浙江省杭州市庆春路 288
                 行股份有限公司       号
                                                  不适用          林树青           0571-87659014
                 存续期管理机构：杭州银   浙江省杭州市上城区解放
                 行股份有限公司       东路 168 号
                 存续期管理机构：浙商银   浙江省杭州市上城区四季
                 行股份有限公司       青街道民心路 1 号
报告期内上述机构是否发生变化
□是 否
                                                                                           单位：万元
                                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                                     是否与募集说明书
                                                                          募集资金违规使用
                募集资金总金                                         募集资金专项账户              承诺的用途、使用
  债券项目名称                    募集资金约定用途   已使用金额       未使用金额                  的整改情况（如
                   额                                           运作情况（如有）              计划及其他约定一
                                                                             有）
                                                                                        致
杭州滨江房产集团股份
                            置换前期已兑付的
有限公司 2025 年度第      60,000                 60,000           0                         是
                            债务融资工具本息
一期短期融资券
杭州滨江房产集团股份
                            置换前期已兑付的
有限公司 2025 年度第      60,000                 60,000           0                         是
                            债务融资工具本息
二期短期融资券
杭州滨江房产集团股份
                            置换前期已兑付的
有限公司 2025 年度第      50,000                 50,000           0                         是
                            债务融资工具本息
一期中期票据
杭州滨江房产集团股份
                            置换前期已兑付的
有限公司 2025 年度第      60,000                 60,000           0                         是
                            债务融资工具本息
二期中期票据
杭州滨江房产集团股份
                            置换前期已兑付的
有限公司 2025 年度第      70,000                 70,000           0                         是
                            债务融资工具本息
三期中期票据
募集资金用于建设项目
□适用 不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途
□适用 不适用
                                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
□适用 不适用
影响
□适用 不适用
四、可转换公司债券
□适用 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 不适用
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
□是 否
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
                                                             单位：万元
        项目         本报告期末               上年末             本报告期末比上年末增减
流动比率                        1.3293            1.2639            5.18%
资产负债率                       76.41%            80.10%           -3.69%
速动比率                        0.4775            0.4377            9.10%
                   本报告期               上年同期             本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润          360,263.71          367,527.18           -1.98%
EBITDA 全部债务比                4.72%             3.50%             1.22%
利息保障倍数                        5.29              3.66           44.54%
现金利息保障倍数                    -1.12               6.34          -117.67%
EBITDA 利息保障倍数                 5.85              4.01           45.89%
贷款偿还率                      100.00%           100.00%            0.00%
利息偿付率                      100.00%           100.00%            0.00%
                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                     第八节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型                       标准的无保留意见
审计报告签署日期                     2026 年 04 月 22 日
审计机构名称                       天健会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号                       天健审[2026]9096 号
注册会计师姓名                      叶卫民、侯波
                         审计报告正文
杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东：
  一、审计意见
  我们审计了杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团）财务报表，包括 2025 年 12 月
及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
  我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了滨江集团
  二、形成审计意见的基础
  我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审
计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第 1 号——
财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于滨江集团，并
履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，
我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
  三、关键审计事项
  关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以
对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
  (一) 收入确认
                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
   相关信息披露详见财务报表附注三(二十六)、五(二)1 及十三(一)。
   滨江集团的营业收入主要来自于房地产销售收入。2025 年度，滨江集团财务报表所示营业收入项
目金额为人民币 828.88 亿元，其中房地产开发业务的营业收入为人民币 817.88 亿元，占营业收入的
   由于营业收入是滨江集团关键业绩指标之一，可能存在滨江集团管理层（以下简称管理层）通过不
恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
   针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
   (1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相
关内部控制的运行有效性；
   (2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；
   (3) 选取项目检查相关支持性文件，包括预售许可证、销售备案的购房合同、发票、银行回单、交
房通知书、钥匙交接单、面积差结算单以及物业维修基金收据等；
   (4) 实施截止测试，检查收入是否在恰当期间确认；
   (5) 检查期后是否存在退房或其他诉讼事项；
   (6) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
   (二) 货币资金的存在性和完整性
   相关信息披露详见财务报表附注五(一)1。
   截至 2025 年 12 月 31 日，滨江集团货币资金账面余额为人民币 305.74 亿元，占资产总额的
此我们将货币资金的存在性和完整性识别为关键审计事项。
   针对货币资金的存在性和完整性，我们实施的审计程序主要包括：
   (1) 了解与货币资金业务相关的关键内部控制，评价其设计和执行是否有效，并测试相关内部控制
的运行有效性；
   (2) 监盘库存现金，将盘点金额与现金日记账金额进行核对；
                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  (3) 获取已开立银行账户清单，并与公司账面银行账户信息进行核对，检查银行账户的完整性；
  (4) 取得银行对账单及银行存款余额调节表，对银行账户实施函证，并对函证过程实施控制；
  (5) 获取企业信用报告，检查货币资金是否存在抵押、质押或冻结等情况；
  (6) 对重要账户实施资金流水双向测试，并检查大额收付交易；
  (7) 对货币资金实施截止测试；
  (8) 检查与货币资金相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
  (三)存货可变现净值
  相关信息披露详见财务报表附注三(十三)及五(一)6。
  截至 2025 年 12 月 31 日，滨江集团存货账面余额为人民币 1,183.16 亿元，跌价准备为人民币
  存货采用成本与可变现净值孰低计量。管理层在考虑持有存货目的的基础上，根据相同或类似产品
的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，并对所开发项目至完工时估计将要发生的成本、销售费用
和相关税费等作出估计，确定存货的可变现净值。由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大
管理层判断，我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。
  针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
  (1) 了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并
测试相关内部控制的运行有效性；
  (2) 针对管理层以前年度就存货可变现净值所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新
估计；
  (3) 选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价是否与历史数据、相同或类似产品的市场
售价、期后预售价格等一致；
  (4) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计的合理性；
  (5) 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
  (6) 结合存货监盘，检查期末存货中是否存在建设停滞、长期滞销等情形，评价管理层是否已合理
估计可变现净值；
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  (7) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
     四、其他信息
  管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报
告。
  我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
  结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务
报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
  基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
     五、管理层和治理层对财务报表的责任
  管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要
的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
  在编制财务报表时，管理层负责评估滨江集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
  滨江集团治理层（以下简称治理层）负责监督滨江集团的财务报告过程。
     六、注册会计师对财务报表审计的责任
  我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包
含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大
错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务
报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
  在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行
以下工作：
  (一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些
风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意
遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
误导致的重大错报的风险。
  (二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
  (三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
  (四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
滨江集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；
如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致滨江集团不能持续经营。
  (五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
  (六) 就滨江集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审
计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
  我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计
中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
  我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为
影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
  从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计
事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在
审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）                 中国注册会计师：叶卫民
                                  （项目合伙人）
          中国·杭州                  中国注册会计师：侯波
                                   二〇二六年四月二十二日
                                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司
                                                             单位：元
          项目               期末余额                    期初余额
流动资产：
 货币资金                         30,573,575,624.03      37,140,420,548.44
 结算备付金
 拆出资金
 交易性金融资产                         687,506,607.78         140,253,652.30
 衍生金融资产
 应收票据
 应收账款                            463,603,106.00         692,690,389.91
 应收款项融资
 预付款项                             10,119,158.11           1,324,699.59
 应收保费
 应收分保账款
 应收分保合同准备金
 其他应收款                        21,174,203,252.37      27,731,821,040.89
  其中：应收利息
        应收股利                      25,857,736.19         20,857,736.19
 买入返售金融资产
 存货                          112,745,303,088.46     148,516,570,443.33
  其中：数据资源
 合同资产
 持有待售资产
 一年内到期的非流动资产
 其他流动资产                       10,311,726,459.77      12,971,783,384.13
流动资产合计                       175,966,037,296.52     227,194,864,158.59
非流动资产：
 发放贷款和垫款
 债权投资
 其他债权投资
 长期应收款
 长期股权投资                       18,703,427,830.08      17,874,877,800.31
 其他权益工具投资                        664,236,484.13         643,920,326.50
 其他非流动金融资产                        62,087,976.30         610,747,976.30
 投资性房地产                       10,115,942,939.84       9,685,232,882.32
                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 固定资产              758,610,943.22      1,078,880,140.87
 在建工程
 生产性生物资产
 油气资产
 使用权资产             44,621,320.55         48,551,858.15
 无形资产              125,355,771.72        129,480,388.10
  其中：数据资源
 开发支出
  其中：数据资源
 商誉                    323,832.75            323,832.75
 长期待摊费用                555,317.85            632,912.89
 递延所得税资产         1,792,541,283.82      1,815,481,453.87
 其他非流动资产
非流动资产合计        32,267,703,700.26      31,888,129,572.06
资产总计           208,233,740,996.78    259,082,993,730.65
流动负债：
 短期借款                                    590,902,152.78
 向中央银行借款
 拆入资金
 交易性金融负债
 衍生金融负债
 应付票据
 应付账款            5,756,083,602.82      5,640,830,896.13
 预收款项              86,564,714.13         78,126,276.51
 合同负债          85,564,851,813.19     125,370,457,342.90
 卖出回购金融资产款
 吸收存款及同业存放
 代理买卖证券款
 代理承销证券款
 应付职工薪酬            133,192,744.64        140,257,294.70
 应交税费              688,634,654.28        641,249,607.72
 其他应付款         24,673,278,782.39      26,205,930,663.00
  其中：应付利息
        应付股利       40,237,500.00
 应付手续费及佣金
 应付分保账款
 持有待售负债
 一年内到期的非流动负债     6,461,478,965.98      6,107,176,664.47
 其他流动负债          9,006,308,938.39     14,983,913,801.88
流动负债合计         132,370,394,215.82    179,758,844,700.09
非流动负债：
                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 保险合同准备金
 长期借款                       23,929,497,603.16           24,444,759,345.57
 应付债券                         2,080,178,661.53           2,621,986,607.32
  其中：优先股
        永续债
 租赁负债                           11,238,408.76              12,628,365.46
 长期应付款                          662,897,233.50             643,745,948.10
 长期应付职工薪酬
 预计负债
 递延收益                           12,868,008.76              15,923,893.60
 递延所得税负债                        43,974,882.79              32,414,610.08
 其他非流动负债
非流动负债合计                     26,740,654,798.50           27,771,458,770.13
负债合计                        159,111,049,014.32         207,530,303,470.22
所有者权益：
 股本                           3,111,443,890.00           3,111,443,890.00
 其他权益工具
  其中：优先股
     永续债
 资本公积                         2,160,512,850.08           2,089,594,184.75
 减：库存股
 其他综合收益                       -185,281,923.34             -199,255,554.95
 专项储备
  盈余公积                        1,555,721,945.00           1,555,721,945.00
  一般风险准备
  未分配利润                  22,831,375,682.18            20,970,196,360.26
 归属于母公司所有者权益合计           29,473,772,443.92            27,527,700,825.06
  少数股东权益                 19,648,919,538.54            24,024,989,435.37
 所有者权益合计                 49,122,691,982.46            51,552,690,260.43
 负债和所有者权益总计             208,233,740,996.78           259,082,993,730.65
法定代表人：张洪力        主管会计工作负责人：沈伟东                   会计机构负责人：张羽
                                                                单位：元
          项目             期末余额                        期初余额
流动资产：
 货币资金                         5,786,298,862.05           6,768,257,587.56
 交易性金融资产                        450,000,000.00
 衍生金融资产
 应收票据
 应收账款                           313,565,127.09             362,098,253.07
 应收款项融资
 预付款项
 其他应收款                      27,868,394,403.13           29,825,517,921.56
  其中：应收利息
                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
        应收股利      366,000,700.71        63,420,194.19
 存货                 4,486,394.72          4,486,394.72
  其中：数据资源
 合同资产
 持有待售资产
 一年内到期的非流动资产
 其他流动资产               868,513.11            809,579.48
流动资产合计         34,423,613,300.10     36,961,169,736.39
非流动资产：
 债权投资
 其他债权投资
 长期应收款
 长期股权投资        38,082,868,757.92     45,847,960,287.69
 其他权益工具投资
 其他非流动金融资产        34,506,325.53         583,166,325.53
 投资性房地产           174,004,195.80        185,178,669.48
 固定资产               3,106,548.14          8,484,255.16
 在建工程
 生产性生物资产
 油气资产
 使用权资产            13,167,882.99         14,533,388.11
 无形资产
  其中：数据资源
 开发支出
  其中：数据资源
 商誉
 长期待摊费用
 递延所得税资产          888,924,677.98        922,326,738.36
 其他非流动资产
非流动资产合计        39,196,578,388.36     47,561,649,664.33
资产总计           73,620,191,688.46     84,522,819,400.72
流动负债：
 短期借款
 交易性金融负债
 衍生金融负债
 应付票据
 应付账款             326,908,962.59        338,717,657.78
 预收款项             10,226,017.61         10,343,068.27
 合同负债             100,064,370.31        116,191,953.08
 应付职工薪酬           53,018,161.25         25,513,901.13
 应交税费             18,238,582.43         23,715,225.30
                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 其他应付款              37,755,049,674.98             51,037,154,380.69
  其中：应付利息
       应付股利
 持有待售负债
 一年内到期的非流动负债         2,484,476,306.43                29,843,671.70
 其他流动负债              1,234,600,026.60              3,683,007,599.38
流动负债合计              41,982,582,102.20             55,264,487,457.33
非流动负债：
 长期借款                  597,000,000.00                535,637,541.67
 应付债券                1,833,682,602.74              2,446,419,068.49
  其中：优先股
       永续债
 租赁负债                  11,238,408.76                 10,929,377.93
 长期应付款
 长期应付职工薪酬
 预计负债
 递延收益                  278,391,885.48                276,734,664.86
 递延所得税负债
 其他非流动负债
非流动负债合计              2,720,312,896.98              3,269,720,652.95
负债合计                44,702,894,999.18             58,534,208,110.28
所有者权益：
 股本                  3,111,443,890.00              3,111,443,890.00
 其他权益工具
  其中：优先股
     永续债
 资本公积                2,517,742,847.28              2,517,742,847.28
 减：库存股
 其他综合收益
 专项储备
 盈余公积                1,555,721,945.00              1,555,721,945.00
 未分配利润              21,732,388,007.00             18,803,702,608.16
所有者权益合计             28,917,296,689.28             25,988,611,290.44
负债和所有者权益总计          73,620,191,688.46             84,522,819,400.72
                                                          单位：元
               项目              2025 年度              2024 年度
一、营业总收入                       82,887,760,417.00    69,151,820,970.03
 其中：营业收入                      82,887,760,417.00    69,151,820,970.03
    利息收入
    已赚保费
    手续费及佣金收入
                               杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
二、营业总成本                          74,829,346,781.37   63,008,179,533.16
 其中：营业成本                         71,932,333,814.32   60,481,289,505.70
    利息支出
    手续费及佣金支出
    退保金
    赔付支出净额
    提取保险责任合同准备金净额
    保单红利支出
    分保费用
    税金及附加                           725,383,326.69      647,108,829.43
    销售费用                          1,081,574,328.63      857,407,983.03
    管理费用                            602,512,337.63      543,812,781.48
    研发费用
    财务费用                            487,542,974.10      478,560,433.52
     其中：利息费用                        607,394,639.19      699,027,514.60
          利息收入                      144,611,826.17      266,115,828.05
 加：其他收益                               5,986,213.09      12,410,764.24
   投资收益（损失以“－”号填列）                  926,472,505.06      955,346,770.04
     其中：对联营企业和合营企业的投资收益             881,476,767.44      760,100,022.64
          以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
   汇兑收益（损失以“-”号填列）
   净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
   公允价值变动收益（损失以“－”号填列）                4,141,344.22        7,964,730.82
   信用减值损失（损失以“-”号填列）                -15,570,016.75    -261,858,332.92
   资产减值损失（损失以“-”号填列）             -2,790,122,491.97    -869,294,234.17
   资产处置收益（损失以“-”号填列）                    520,224.43          682,719.34
三、营业利润（亏损以“－”号填列）                 6,189,841,413.71    5,988,893,854.22
 加：营业外收入                            20,778,704.79       11,300,867.02
 减：营业外支出                            27,263,501.01       65,811,243.24
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）               6,183,356,617.49    5,934,383,478.00
 减：所得税费用                          2,543,007,082.14    2,143,197,384.69
五、净利润（净亏损以“－”号填列）                 3,640,349,535.35    3,791,186,093.31
 （一）按经营持续性分类
 （二）按所有权归属分类
六、其他综合收益的税后净额                        13,539,411.44       39,881,508.43
 归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额                13,973,631.61       40,166,730.09
  （一）不能重分类进损益的其他综合收益                 15,237,118.22       37,092,427.35
                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  （二）将重分类进损益的其他综合收益                     -1,263,486.61           3,074,302.74
 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                      -434,220.17            -285,221.66
七、综合收益总额                             3,653,888,946.79       3,831,067,601.74
 归属于母公司所有者的综合收益总额                    2,130,291,349.04       2,585,931,704.99
 归属于少数股东的综合收益总额                      1,523,597,597.75       1,245,135,896.75
八、每股收益
 （一）基本每股收益                                       0.68                   0.82
 （二）稀释每股收益                                       0.68                   0.82
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：张洪力            主管会计工作负责人：沈伟东                      会计机构负责人：张羽
                                                                  单位：元
             项目                  2025 年度                   2024 年度
一、营业收入                                655,975,600.79         570,718,364.45
 减：营业成本                               269,163,811.90         281,065,439.23
   税金及附加                              10,337,605.25          10,124,381.20
   销售费用                               14,868,895.71          19,893,312.80
   管理费用                               88,514,137.81          102,382,330.12
   研发费用
   财务费用                               264,375,472.06         405,233,720.80
     其中：利息费用                          285,358,791.13         417,894,854.47
         利息收入                         38,732,620.41          37,141,948.65
 加：其他收益                                   253,937.17             246,961.93
   投资收益（损失以“－”号填列）                3,336,133,561.26         3,347,063,843.30
     其中：对联营企业和合营企业的投资收益               618,436,002.40         256,909,307.02
       以摊余成本计量的金融资产终止确认收
益（损失以“-”号填列）
   净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
   公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
   信用减值损失（损失以“-”号填列）                    2,955,845.67        -206,272,278.76
   资产减值损失（损失以“-”号填列）                 -125,287,281.22        -957,018,404.72
   资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列）                 3,222,771,740.94         1,936,039,302.05
 加：营业外收入                                   37,555.79             29,895.84
 减：营业外支出                                5,583,442.00         16,049,911.39
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）               3,217,225,854.73         1,920,019,286.50
                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 减：所得税费用                      33,402,060.38    -322,763,766.25
四、净利润（净亏损以“－”号填列）           3,183,823,794.35   2,242,783,052.75
 （一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）     3,183,823,794.35   2,242,783,052.75
 （二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额                                    19,810,495.43
  （一）不能重分类进损益的其他综合收益                             19,810,495.43
  （二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额                    3,183,823,794.35   2,262,593,548.18
七、每股收益
 （一）基本每股收益
 （二）稀释每股收益
                                                      单位：元
               项目          2025 年度             2024 年度
一、经营活动产生的现金流量：
 销售商品、提供劳务收到的现金            47,635,899,715.27   55,996,569,375.62
 客户存款和同业存放款项净增加额
 向中央银行借款净增加额
 向其他金融机构拆入资金净增加额
 收到原保险合同保费取得的现金
 收到再保业务现金净额
 保户储金及投资款净增加额
 收取利息、手续费及佣金的现金
 拆入资金净增加额
 回购业务资金净增加额
 代理买卖证券收到的现金净额
 收到的税费返还
 收到其他与经营活动有关的现金             1,506,139,938.17      325,806,691.11
经营活动现金流入小计                 49,142,039,653.44   56,322,376,066.73
 购买商品、接受劳务支付的现金            48,755,654,820.72   42,058,540,677.74
 客户贷款及垫款净增加额
 存放中央银行和同业款项净增加额
 支付原保险合同赔付款项的现金
 拆出资金净增加额
 支付利息、手续费及佣金的现金
                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 支付保单红利的现金
 支付给职工以及为职工支付的现金                 572,461,989.51         595,881,971.07
 支付的各项税费                       2,613,854,551.52       3,311,708,967.78
 支付其他与经营活动有关的现金                1,491,018,205.34       2,688,649,900.42
经营活动现金流出小计                    53,432,989,567.09      48,654,781,517.01
经营活动产生的现金流量净额                 -4,290,949,913.65       7,667,594,549.72
二、投资活动产生的现金流量：
 收回投资收到的现金                     7,539,926,403.30       1,837,985,549.56
 取得投资收益收到的现金                     315,371,451.01         608,270,853.80
 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额        13,675,219.12         192,665,696.68
 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
 收到其他与投资活动有关的现金               13,530,764,868.05       5,348,747,753.50
投资活动现金流入小计                    21,399,737,941.48       7,987,669,853.54
 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金          11,752,718.95          27,790,115.97
 投资支付的现金                       8,703,766,909.15       2,515,621,717.72
 质押贷款净增加额
 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额              57,224,199.60
 支付其他与投资活动有关的现金               10,336,365,185.73       7,417,719,614.76
投资活动现金流出小计                    19,109,109,013.43       9,961,131,448.45
投资活动产生的现金流量净额                  2,290,628,928.05      -1,973,461,594.91
三、筹资活动产生的现金流量：
 吸收投资收到的现金                     8,363,439,006.43       3,753,199,683.66
 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金           8,363,439,006.43       3,753,199,683.66
 取得借款收到的现金                    21,615,280,370.20      23,417,190,574.08
 收到其他与筹资活动有关的现金               12,599,939,639.50       7,536,703,072.68
筹资活动现金流入小计                    42,578,659,016.13      34,707,093,330.42
 偿还债务支付的现金                    23,808,815,741.59      27,420,166,980.12
 分配股利、利润或偿付利息支付的现金             2,657,264,251.67       2,225,222,014.55
 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润           1,350,792,565.99         102,824,169.65
 支付其他与筹资活动有关的现金               20,671,231,212.54       6,344,706,315.45
筹资活动现金流出小计                    47,137,311,205.80      35,990,095,310.12
筹资活动产生的现金流量净额                 -4,558,652,189.67      -1,283,001,979.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                -1,697,272.24           2,787,741.65
五、现金及现金等价物净增加额                -6,560,670,447.51       4,413,918,716.76
 加：期初现金及现金等价物余额               37,062,847,570.00      32,648,928,853.24
六、期末现金及现金等价物余额                30,502,177,122.49      37,062,847,570.00
                                                           单位：元
             项目                 2025 年度               2024 年度
一、经营活动产生的现金流量：
 销售商品、提供劳务收到的现金                     714,951,760.31      968,639,659.05
 收到的税费返还
 收到其他与经营活动有关的现金                   1,071,931,611.65      119,170,880.89
经营活动现金流入小计                        1,786,883,371.96    1,087,810,539.94
 购买商品、接受劳务支付的现金                     184,243,665.99       81,723,456.14
 支付给职工以及为职工支付的现金                    232,585,551.93      313,892,851.14
 支付的各项税费                             74,288,399.43       68,204,983.01
 支付其他与经营活动有关的现金                     142,904,936.02      715,585,606.93
                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
经营活动现金流出小计                        634,022,553.37    1,179,406,897.22
经营活动产生的现金流量净额                   1,152,860,818.59      -91,596,357.28
二、投资活动产生的现金流量：
 收回投资收到的现金                      7,080,670,993.24      658,558,830.43
 取得投资收益收到的现金                    1,667,780,846.31      877,808,304.51
 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额          4,658,896.91       18,196,273.13
 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
 收到其他与投资活动有关的现金                 8,167,633,040.63    9,176,668,983.14
投资活动现金流入小计                     16,920,743,777.09   10,731,232,391.21
 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                                  200,000.00
 投资支付的现金                        7,136,463,841.59    8,858,158,852.34
 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
 支付其他与投资活动有关的现金                 6,914,402,550.05    6,125,825,098.87
投资活动现金流出小计                     14,050,866,391.64   14,984,183,951.21
投资活动产生的现金流量净额                   2,869,877,385.45   -4,252,951,560.00
三、筹资活动产生的现金流量：
 吸收投资收到的现金
 取得借款收到的现金                      3,100,000,000.00    6,000,000,000.00
 收到其他与筹资活动有关的现金                 6,268,344,926.49   18,070,342,653.49
筹资活动现金流入小计                      9,368,344,926.49   24,070,342,653.49
 偿还债务支付的现金                      3,629,000,000.00    7,975,000,000.00
 分配股利、利润或偿付利息支付的现金                501,591,266.32      665,251,366.78
 支付其他与筹资活动有关的现金                10,242,462,564.22    8,525,192,054.59
筹资活动现金流出小计                     14,373,053,830.54   17,165,443,421.37
筹资活动产生的现金流量净额                  -5,004,708,904.05    6,904,899,232.12
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额                   -981,970,700.01    2,560,351,314.84
 加：期初现金及现金等价物余额                 6,757,437,155.37    4,197,085,840.53
六、期末现金及现金等价物余额                  5,775,466,455.36    6,757,437,155.37
                                                                                                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 本期金额
                                                                                                                                           单位：元
                                                  归属于母公司所有者权益
                       其他权益                                                       一
                                              减
 项目                     工具                                     专                  般                                                       所有者权益合
                                              ：                                                                           少数股东权益
                                                  其他综合收        项                  风                   其                                      计
           股本          优 永      资本公积          库                     盈余公积               未分配利润                  小计
                           其                        益          储                  险                   他
                       先 续                    存
                           他                                   备                  准
                       股 债                    股
                                                                                  备
一、上年期   3,111,443,89           2,089,594,18                        1,555,721,94       20,970,196,36       27,527,700,82   24,024,989,43   51,552,690,26
末余额             0.00                   4.75                                5.00                0.26                5.06            5.37            0.43
加：会计政
策变更
前期差错更
正
其他
二、本年期   3,111,443,89           2,089,594,18                        1,555,721,94       20,970,196,36       27,527,700,82   24,024,989,43   51,552,690,26
初余额             0.00                   4.75                                5.00                0.26                5.06            5.37            0.43
三、本期增
减变动金额                                                                                                                                 -               -
（减少以                                                                                                                      4,376,069,896   2,429,998,277
“－”号填                                                                                                                               .83             .97
列）
（一）综合                                             13,973,631                          2,116,317,717       2,130,291,349   1,523,597,597   3,653,888,946
收益总额                                                     .61                                    .43                 .04             .75             .79
（二）所有                                                                                                                                 -               -
者投入和减                                                                                                     70,918,665.33   2,771,010,524   2,700,091,858
少资本                                                                                                                                 .22             .89
                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
投入的普通                                                     4,480,270,920   4,480,270,920
股                                                                   .63             .63
益工具持有
者投入资本
付计入所有
者权益的金
额
                                   -                  -               -               -
（三）利润
分配
余公积
般风险准备
者（或股                   255,138,395.5      255,138,395.5   3,128,656,970   3,383,795,365
东）的分配                              1                  1             .36             .87
（四）所有
者权益内部
结转
积转增资本
（或股本）
积转增资本
（或股本）
积弥补亏损
                                                                                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
益计划变动
额结转留存
收益
合收益结转
留存收益
（五）专项
储备
取
用
（六）其他
四、本期期    3,111,443,89           2,160,512,85                        1,555,721,94       22,831,375,68        29,473,772,44   19,648,919,53   49,122,691,98
末余额              0.00                   0.08                                5.00                2.18                 3.92            8.54            2.46
 上期金额
                                                                                                                                             单位：元
                                                   归属于母公司所有者权益
                        其他权益                                                       一
                                               减
  项目                     工具                                     专                  般                                                         所有者权益合
                                               ：                                                                             少数股东权益
                                                   其他综合收        项                  风                    其                                       计
             股本         优 永       资本公积         库                      盈余公积               未分配利润                   小计
                            其                        益          储                  险                    他
                        先 续                    存
                            他                                   备                  准
                        股 债                    股
                                                                                   备
一、上年期末   3,111,443,89           2,170,057,06                        1,555,721,94       18,682,075,72        25,302,261,94   33,152,581,85   58,454,843,80
余额               0.00                   3.58                                5.00                1.56                 9.00            1.41            0.41
  加：会计
                                                                                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
政策变更
       前期
差错更正
       其他
二、本年期初      3,111,443,89   2,170,057,06                1,555,721,94   18,682,075,72      25,302,261,94   33,152,581,85   58,454,843,80
余额                  0.00           3.58                        5.00            1.56               9.00            1.41            0.41
三、本期增减
                                      -                                                                              -               -
变动金额（减                                    17,781,116                  2,288,120,638      2,225,438,876
少以“－”号                                           .19                            .70                .06
填列）
（一）综合收                                    40,166,730                  2,545,764,974      2,585,931,704   1,245,135,896   3,831,067,601
益总额                                              .09                            .90                .99             .75             .74
（二）所有者                                -                                                                              -               -
投入和减少资                     80,462,878.8                                                                  8,537,734,015   8,618,196,894
本                                     3                                                                            .57             .40
                                                                                                                     -               -
入的普通股
                                                                                                                   .16             .16
工具持有者投
入资本
计入所有者权
益的金额
                                      -                                                                              -               -
                                                                                  -                  -               -               -
（三）利润分
配
公积
                                                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
风险准备
（或股东）的                                                             280,029,950.1      280,029,950.1   1,834,994,297   2,115,024,247
分配                                                                             0                  0             .22             .32
（四）所有者
权益内部结转
                                              .90
转增资本（或
股本）
转增资本（或
股本）
弥补亏损
计划变动额结
转留存收益
收益结转留存                                 22,385,613                  22,385,613.90
收益                                            .90
（五）专项储
备
（六）其他
四、本期期末   3,111,443,89   2,089,594,18                1,555,721,94   20,970,196,36      27,527,700,82   24,024,989,43   51,552,690,26
余额               0.00           4.75                        5.00            0.26               5.06            5.37            0.43
                                                                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
本期金额
                                                                                                                               单位：元
                               其他权益工具                                   专
   项目                                                         减：   其他
                               优   永                                    项                                           其
                  股本                   其       资本公积           库存   综合            盈余公积              未分配利润                 所有者权益合计
                               先   续                                    储                                           他
                                       他                      股    收益
                               股   债                                    备
一、上年期末余额    3,111,443,890.00               2,517,742,847.28                  1,555,721,945.00   18,803,702,608.16       25,988,611,290.44
加：会计政策变更
前期差错更正
       其他
二、本年期初余额    3,111,443,890.00               2,517,742,847.28                  1,555,721,945.00   18,803,702,608.16       25,988,611,290.44
三、本期增减变动
金额（减少以                                                                                           2,928,685,398.84        2,928,685,398.84
“－”号填列）
（一）综合收益总
额
（二）所有者投入
和减少资本
普通股
持有者投入资本
所有者权益的金额
（三）利润分配                                                                                          -255,138,395.51         -255,138,395.51
                                                                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                                                      -255,138,395.51         -255,138,395.51
股东）的分配
（四）所有者权益
内部结转
资本（或股本）
资本（或股本）
亏损
变动额结转留存收
益
结转留存收益
（五）专项储备
（六）其他
四、本期期末余额      3,111,443,890.00                 2,517,742,847.28                   1,555,721,945.00   21,732,388,007.00       28,917,296,689.28
上期金额
                                                                                                                                    单位：元
                             其他权益工具                                           专
  项目                                                        减：
                             优   永                                            项                                          其
                股本                   其       资本公积           库存    其他综合收益              盈余公积              未分配利润                 所有者权益合计
                             先   续                                            储                                          他
                                     他                      股
                             股   债                                            备
一、上年期     3,111,443,890.00               2,517,742,847.28                         1,555,721,945.00   15,736,808,333.16       22,921,717,015.44
                                                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
末余额
  加：会
计政策变更
前期差错更
正
其他                                                                                 1,084,330,676.92    1,084,330,676.92
二、本年期
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以                                                                               1,982,563,598.08    1,982,563,598.08
“－”号填
列）
（一）综合
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
入的普通股
工具持有者
投入资本
计入所有者
权益的金额
（三）利润
                                                                                   -280,029,950.10     -280,029,950.10
分配
公积
                                                                                   -280,029,950.10     -280,029,950.10
（或股东）
                                                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
的分配
（四）所有
者权益内部                                                                                19,810,495.43
结转
转增资本
（或股本）
转增资本
（或股本）
弥补亏损
计划变动额
结转留存收
益
收益结转留                                                                                19,810,495.43
存收益
（五）专项
储备
（六）其他
四、本期期
末余额
                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
三、公司基本情况
     杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）系由原杭州滨江房产集团有限公司变更
设立，于 2006 年 12 月 6 日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统
一社会信用代码为 91330000719577660B 的营业执照，注册资本 3,111,443,890.00 元，股份总数
条件的流通股份 A 股 2,757,549,340.00 股。公司股票已于 2008 年 5 月 29 日在深圳证券交易所挂牌交
易。
     本公司属房地产开发行业。主要经营活动：房地产开发及其延伸业务的经营。
     本财务报表业经公司 2026 年 4 月 22 日第七届第七次董事会批准对外报出。
     公司将以下子公司纳入本期合并财务报表范围:
 序号          子公司全称                                  子公司简称
                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号            子公司全称                           子公司简称
                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号       子公司全称              子公司简称
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号       子公司全称                   子公司简称
                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号     子公司全称                子公司简称
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号       子公司全称                  子公司简称
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号      子公司全称                 子公司简称
                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号        子公司全称                 子公司简称
                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号        子公司全称                子公司简称
                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号      子公司全称               子公司简称
                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号      子公司全称               子公司简称
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
序号      子公司全称                 子公司简称
                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 序号       子公司全称                       子公司简称
四、财务报表的编制基础
   本公司财务报表以持续经营为编制基础。
   本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
   本公司根据实际生产经营特点针对固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具
体会计政策和会计估计。
   本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果和现金流量等有关信息。
   会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况
确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
  本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，POTALA TOWER SEATILE,LLC 等境外子公司从事境外
经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。
适用 □不适用
             项目                          重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收账款             单项金额超过资产总额 0.3%
重要的单项计提坏账准备的其他应收款            单项金额超过资产总额 0.3%
重要的账龄超过 1 年的预付款项             单项金额超过资产总额 0.3%
重要的账龄超过 1 年的应付账款             单项金额超过资产总额 0.3%
重要的账龄超过 1 年的其他应付款            单项金额超过资产总额 0.3%
重要的账龄超过 1 年的合同负债             单项金额超过资产总额 0.3%
重要的投资活动现金流量                  单项金额超过资产总额 5%
重要的境外经营实体                    资产总额超过集团总资产的 0.3%
重要的子公司、非全资子公司                收入总额超过集团总收入的 3%
重要的合营企业、联营企业                 单项权益法核算的投资收益超过集团利润总额的 2%
重要的承诺事项                      单项金额超过资产总额 0.3%
重要的或有事项                      单项金额超过资产总额 0.3%
重要的资产负债表日后事项                 单项金额超过资产总额 0.3%
  公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价
账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
  公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
  (1) 母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公
司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
编制。
  (1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
  (2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
  (3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
  (4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
  (5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
  列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
  外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币
性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产
有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍
采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，
采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
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  资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配
利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生
日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。
  金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
  金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；
(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3) 不属于上述
(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计
量的金融负债。
  (1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
  公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，
按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用
直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公
司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企
业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
  (2) 金融资产的后续计量方法
  采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的
金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损
益。
  采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损
益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其
他综合收益中转出，计入当期损益。
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益
中转出，计入留存收益。
  采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金
融资产属于套期关系的一部分。
  (3) 金融负债的后续计量方法
  此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引
起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，
除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除
因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
  按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
  在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确定的
损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所确定的累计摊
销额后的余额。
  采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产
生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
  (4) 金融资产和金融负债的终止确认
  ① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
  ② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终止
确认的规定。
负债）。
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或
保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确
认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下
列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确
认有关金融资产，并相应确认有关负债。
  金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资
产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，
将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允
价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认
部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移
的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
  公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和
金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
  (1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
  (2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活
跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观
察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
  (3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场
数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务
预测等。
  公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认
损失准备。
  预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指
公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经
信用调整的实际利率折现。
  对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期
内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
  对于租赁应收款、由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，
公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
  除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经
显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的
金额计量损失准备。
  公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
  于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初
始确认后并未显著增加。
  公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具
组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
  公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减
值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表
中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益
中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
  金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互
抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前
可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
  不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 组合类别         确定组合的依据             计量预期信用损失的方法
                        参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状
应收账款——账龄组合    账龄        况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失
                        率对照表，计算预期信用损失
                        参考历史信用损失经验，结合 当前状况以及对未来经济
应收账款——合并范围
              款项性质      状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损
内关联往来组合
                        失率，计算预期信用损失
                                         应收账款
 账      龄
                                      预期信用损失率（%）
   应收账款的账龄自初始确认日起算。
   对信用风险与组合信用风险显著不同的应收账款，公司按单项计提预期信用损失。
 组合类别                      确定组合的依据     计量预期信用损失的方法
其他应收款——外部财务资助款组合
其他应收款——项目预售监管共管户资金
其他应收款——物业维修金、保修金组合                   参考历史信用损失经验，结合当
                                     前状况以及对未来经济状况的预
其他应收款——押金保证金组合             款项性质      测，通过违约风险敞口和未来 12
                                     个月内或整个存续期预期信用损
其他应收款——应收暂付款组合                       失率，计算预期信用损失
其他应收款——合作意向金组合
其他应收款——其他零星款项组合
其他应收款——大额政府保证金组合           款项性质                  1%
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 组合类别                      确定组合的依据     计量预期信用损失的方法
其他应收款——合并范围内关联往来组合         款项性质                  1%
其他应收款——已确定盈利的项目公司对其股东
                           款项性质                  1%
的财务资助款组合
其他应收款——对联营、合营企业按公司持股比
                           款项性质                  1%
例提供除注册资本外的项目投入款组合
                                         应收账款
 账      龄
                                      预期信用损失率（%）
   应收账款的账龄自初始确认日起算。
   对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。
   公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向
客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
   存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而 暂时出租
的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本等。
   (1) 发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
   (2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
   (3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
   (4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  (5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的
建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产 品完工的，则先预提
公共配套设施费并分摊至有关开发产品，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差
额调整有关开发产品成本。
  存货的盘存制度为永续盘存制。
  按照一次转销法进行摊销。
  资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌
价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关
税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资
产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净
值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
  按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
  (1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面
值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
  公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交
易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子
交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
  (2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成
本。
  公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并
财务报表进行相关会计处理：
法核算的初始投资成本。
一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股
权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；
购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等
转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综
合收益除外。
  (3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；
以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得
的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按
《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
  对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，
采用权益法核算。
  (1) 是否属于“一揽子交易”的判断原则
  通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易
协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属
于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易
事项属于“一揽子交易”：
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  (2) 不属于“一揽子交易”的会计处理
  对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资
单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控
制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行
核算。
  在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
  丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子
公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
  (3) 属于“一揽子交易”的会计处理
  将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
  将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一
次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
物。
                                    杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
（1） 确认条件
  固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资
产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
（2） 折旧方法
    类别         折旧方法          折旧年限          残值率          年折旧率
房屋及建筑物     年限平均法      5-30             5           19.00-3.17
通用设备       年限平均法      3-10             5           31.67-9.50
专用设备       年限平均法      5-15             5           19.00-6.33
运输工具       年限平均法      5                5           19.00
资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但
不再调整原已计提的折旧。
  公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
  (1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已经发生；
                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  (2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个
月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动
重新开始。
  (3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本
化。
  为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用
（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本
化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（1） 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：
 项   目                 使用寿命及其确定依据             摊销方法
土地使用权        按产权登记期限确定使用寿命为 40 年           直线法
管理软件         按预期受益期限确定使用寿命为 5 年            直线法
  使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。公
司拥有的美国土地无确定的使用年限。
（2） 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
  内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，
同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行
性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明
运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
  对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命有限的无形资产等长期
资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用
寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或
者资产组组合进行减值测试。
  若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
  长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用按实际
发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受
益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
  公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
（1） 短期薪酬的会计处理方法
  在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
（2） 离职后福利的会计处理方法
  离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
  (1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
  (2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
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作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产
生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈
余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益
计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产
所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这
些在其他综合收益确认的金额。
（3） 辞退福利的会计处理方法
  向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确认与涉及支
付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
  向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处
理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将
其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其
他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项
义务确认为预计负债。
日对预计负债的账面价值进行复核。
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按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
  于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务
是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
  满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)
客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公司履约过程中在
建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
  对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理
确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户
就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法
定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有
权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受
该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
  (1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服
务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
  (2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包
含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
  (3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开
始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重
大融资成分。
  (4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单
独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
  (1) 房地产销售收入
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  公司房地产销售属于在某一时点履行的履约义务。收入确认需同时满足以下条件：开发 产品已经
完工、验收合格并达到销售合同约定的交付条件；公司与客户签订了销售合同并履 行了合同规定的义
务；取得了客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排；房产已经被客户接受。
  (2) 房地产项目管理收入
  公司提供房地产项目管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。公司按
照监理报告显示的工程进度及销售签约进度确定提供服务的履约进度。
同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况
  公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取
得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。
能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
  政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府
文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为
基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递
延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转
让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
  除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关
部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政
府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确
认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失
的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
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与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债
期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以
前会计期间未确认的递延所得税资产。
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够
的应纳税所得额时，转回减记的金额。
所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2) 递延所得税资产和递延所得税负债是
与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有
重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税
资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
（1） 作为承租方租赁的会计处理方法
  在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将
单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，
原租赁不认定为低价值资产租赁。
  对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关
资产成本或当期损益。
  除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资
产和租赁负债。
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  (1) 使用权资产
  使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在租赁期开始
日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3) 承租人发生的初
始直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款
约定状态预计将发生的成本。
  公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司
在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
  (2) 租赁负债
  在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采
用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款
额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确
认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
  租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁
付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生
变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，
如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
（2） 作为出租方租赁的会计处理方法
  在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融
资租赁，除此之外的均为经营租赁。
  (1) 经营租赁
  公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本
化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计
入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
  (2) 融资租赁
  在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，
公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
  公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
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  (1) 维修基金核算方法
  根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计
提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
  (2) 质量保证金核算方法
  质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减
质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
（1） 重要会计政策变更
□适用 不适用
（2） 重要会计估计变更
□适用 不适用
（3） 2025 年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用 不适用
六、税项
           税种                计税依据                      税率
                    以按税法规定计算的销售货物和应税
                    劳务收入为基础计算销项税额，扣除
增值税                                        3%、5%、6%、9%、13%
                    当期允许抵扣的进项税额后，差额部
                    分为应交增值税。
城市维护建设税             实际缴纳的流转税税额             5%、7%
企业所得税               应纳税所得额                 25%、16.5%、20%等
                                           税率：实行四级超率累进税率。增值
                                           额未超过扣除项目金额 50%的部分，
                    房地产开发企业按所在地主管税务机
                                           税率为 30%；增值额超过扣除项目金
                    关规定，暂按预售收入额的 1%-3%预
                                           额 50%未超过 100%的部分，税率为
                    缴土地增值税。在达到规定相关的清
                    算条件后，公司向当地税务机关申请
土地增值税                                      未超过 200%的部分，税率为 50%；增
                    土地增值税清算。计提时以转让所取
                                           值额超过扣除项目金额 200%的部分，
                    得的收入包括货币收入、实物收入和
                                           税率为 60%。建造普通标准住宅，增
                    其他收入减除法定扣除项目金额后的
                                           值额未超过扣除项目金额 20.00%的，
                    增值额为计税依据。
                                           免征土地增值税。
                                           预缴税率：1%-3%
                                                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                 从价计征的，按房产原值一次减除
房产税                              30%后余值的 1.2%计缴；从租计征                1.2%、12%
                                 的，按租金收入的 12%计缴
教育费附加                            实际缴纳的流转税税额                         3%
地方教育附加                           实际缴纳的流转税税额                         2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
                              纳税主体名称                                                 所得税税率
BinShun Limited Liability
Company、Bin jiang Limited Partnership、Bin jiang Othello Corp、 Bin jiang     联邦 21%+州税
Shoreline Corp、Bellevue 10 Apartments 公司、Binjiang Tower Corp、TOWER 公司
滨江（香港）有限公司                                                                  16.5%
杭州友途旅行社有限公司、杭州和家御虹府养老服务有限公司                                                 20%
除上述以外的其他纳税主体                                                                25%
不适用
七、合并财务报表项目注释
                                                                                             单位：元
             项目                              期末余额                                   期初余额
库存现金                                                   275,201.72                           196,222.07
银行存款                                            30,513,001,638.55                    37,066,069,133.94
其他货币资金                                              60,298,783.76                       74,155,192.43
合计                                              30,573,575,624.03                    37,140,420,548.44
     其中：存放在境外的款项总额                                 133,033,751.50                       147,982,606.94
其他说明：
                                                                                             单位：元
                    项目                                  期末余额                          期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产                                     687,506,607.78                140,253,652.30
其中：
理财产品                                                       687,506,607.78                140,253,652.30
其中：
合计                                                         687,506,607.78                140,253,652.30
                                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他说明：
（1） 按账龄披露
                                                                                                           单位：元
              账龄                                   期末账面余额                                 期初账面余额
合计                                                        587,830,612.03                           831,485,943.97
（2） 按坏账计提方法分类披露
                                                                                                           单位：元
                             期末余额                                                      期初余额
              账面余额               坏账准备                               账面余额                   坏账准备
 类别                                                 账面价                                                     账面价
                                         计提比         值                                           计提比         值
          金额        比例        金额                                 金额           比例        金额
                                          例                                                       例
按单项
计提坏
账准备                 6.73%                100.00%                              3.97%              100.00%
的应收
账款
 其
中：
按组合
计提坏
账准备                 93.27%                15.44%                              96.03%              13.25%
         ,888.13              782.13                ,106.00     ,478.52                ,088.61             ,389.91
的应收
账款
 其
中：
合计                 100.00%                21.13%                          100.00%                 16.69%
         ,612.03             ,506.03                ,106.00     ,943.97                ,554.06             ,389.91
按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的重要应收账款
                                                                                                           单位：元
                                   期初余额                                                期末余额
         名称                                                                                      计提比
                             账面余额            坏账准备               账面余额               坏账准备                    计提理由
                                                                                                  例
温州嘉年华房地产开发有              15,788,627.23    15,788,627.23       15,788,627.23     15,788,627.23    100.00%   逾期未收
                                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
限公司                                                                                             回
                                                                                                逾期未收
杭州兴塘置业有限公司       11,922,687.00    11,922,687.00   18,518,945.45    18,518,945.45      100.00%
                                                                                                回
                                                                                                逾期未收
杭州星昀置业有限公司        5,265,151.22     5,265,151.22    5,265,151.22     5,265,151.22      100.00%
                                                                                                回
合计               32,976,465.45    32,976,465.45   39,572,723.90    39,572,723.90
按组合计提坏账准备：采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
                                                                                                单位：元
                                                        期末余额
        名称
                          账面余额                          坏账准备                          计提比例
合计                             548,257,888.13                84,654,782.13
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
                                                                                                单位：元
                                                       本期变动金额
      类别          期初余额                                                                     期末余额
                                         计提             收回或转回          核销        其他
单项计提坏账准备         32,976,465.45          6,596,258.45                                      39,572,723.90
按组合计提坏账准备       105,819,088.61        -21,164,306.48                                      84,654,782.13
合计              138,795,554.06        -14,568,048.03                                     124,227,506.03
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
不适用
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
                                                                                                单位：元
                                 合同
                                                               占应收账款和合             应收账款坏账准备和合
              应收账款期末余            资产      应收账款和合同资
      单位名称                                                     同资产期末余额             同资产减值准备期末余
                 额               期末        产期末余额
                                                               合计数的比例                  额
                                 余额
淳安县推进转移集聚
惠民安居工程促进新
型城镇化工作领导小
组指挥部
义乌市建设投资集团     116,586,358.50                116,586,358.50              19.83%            15,798,199.54
                                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
有限公司
杭州市萧山钱江世纪
城发展服务中心
杭州滨开房地产开发
有限公司
杭州春天房地产开发
有限公司
合计              355,989,101.69    355,989,101.69       60.56%          44,978,038.69
                                                                          单位：元
           项目                     期末余额                          期初余额
应收股利                                   25,857,736.19                20,857,736.19
其他应收款                              21,148,345,516.18             27,710,963,304.70
合计                                 21,174,203,252.37             27,731,821,040.89
（1） 应收股利
                                                                          单位：元
     项目（或被投资单位）                   期末余额                          期初余额
杭州滨泽企业管理有限公司                           12,054,000.00                12,054,000.00
成都同新商贸有限责任公司                            8,803,736.19                 8,803,736.19
杭州缤煌企业管理有限公司                            5,000,000.00
合计                                     25,857,736.19                20,857,736.19
□适用 不适用
（2） 其他应收款
                                                                          单位：元
        款项性质                     期末账面余额                     期初账面余额
拆借款                                21,955,293,497.54             27,456,473,709.66
押金保证金                                 219,500,694.71              1,017,555,591.35
物业维修金、保修金                             892,373,716.81                870,776,844.27
应收暂付款                                  63,244,213.22                 58,449,099.69
项目预售监管共管户资金                           317,457,903.04                624,088,237.30
其他                                     12,241,330.84                  7,715,829.04
合计                                 23,460,111,356.16             30,035,059,311.31
                                                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                                                                 单位：元
              账龄                                     期末账面余额                                    期初账面余额
合计                                                        23,460,111,356.16                          30,035,059,311.31
适用 □不适用
                                                                                                                 单位：元
                               期末余额                                                       期初余额
              账面余额                   坏账准备                             账面余额                     坏账准备
  类别                                                  账面价                                                          账面价
                                           计提比         值                                                计提比         值
           金额         比例        金额                                 金额           比例          金额
                                            例                                                            例
按单项       1,604,4              1,239,7                            1,660,7                  1,102,4
计提坏       15,316.      6.84%   84,473.      77.27%                93,964.       5.53%      78,716.      66.38%
                                                      ,843.65                                                      ,247.49
账准备            80                   15                                 19                       70
     其
中：
按组合       21,855,              1,071,9                20,783,     28,374,                  1,221,6                 27,152,
计提坏       696,039     93.16%   81,366.       4.90%    714,672     265,347       94.47%     17,289.       4.31%     648,057
账准备           .36                   83                    .53         .12                       91                     .21
     其
中：
合计    111,356 100.00% 65,839. 9.85%                   345,516     059,311   100.00%        96,006.       7.74%     963,304
          .16              98                             .18         .31                       61                     .70
按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的其他应收款
                                                                                                                 单位：元
                               期初余额                                                      期末余额
     名称                                                                                                   计提比         计提
                     账面余额                  坏账准备                  账面余额                    坏账准备
                                                                                                           例          理由
                                                                                                                     逾期
深圳市安远控股
集团有限公司
                                                                                                                     回
深圳市爱义福鑫                                                                                                              逾期
投资控股有限公             429,831,910.00       290,073,858.24      374,258,747.37         374,258,747.37       100.00%     未收
司                                                                                                                    回
深圳市爱义福鑫                                                                                                              逾期
投资控股有限公                                                         79,236,942.43        79,236,942.43       100.00%     未收
司                                                                                                                    回
杭州东原至成科             14,526,243.00        14,526,243.00           5,919,627.00            5,919,627.00    100.00%     逾期
                                                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
技有限公司                                                                                                    未收
                                                                                                         回
舟山恺融房地产
开发有限公司
合计             1,660,793,964.19     1,102,478,716.70   1,604,415,316.80    1,239,784,473.15
按组合计提坏账准备：采用组合计提坏账准备的其他应收款
                                                                                                     单位：元
                                                                             期末余额
                     名称
                                                          账面余额                     坏账准备               计提比例
已确定盈利的项目公司对其股东的财务资助款                                    13,705,639,378.48          137,056,393.80         1.00%
对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外
的项目投入款
外部财务资助款组合                                                  973,521,941.27           97,352,194.13        10.00%
物业维修金、保修金组合                                                892,373,716.81          242,922,326.38        27.22%
项目预售监管共管户资金                                                317,457,903.04
押金保证金组合                                                    151,907,276.71           15,374,146.27        10.12%
应收暂付款组合                                                     63,244,213.22           40,629,254.50        64.24%
大额政府保证金                                                     67,593,418.00              675,934.18         1.00%
其他零星款项组合                                                    12,241,330.84            5,598,493.60        45.73%
合计                                                      21,855,696,039.36        1,071,981,366.83
确定该组合依据的说明：
     对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款计提比例说明：
     本期对联营企业和合营企业因顺流交易形成的累计未实现利润和预计无法收回超额亏损的金额进行
确认，在长期股权投资的账面价值减记至零以后，考虑其他实质上构成对联营企业和合营企业净投资的
长期权益，继续确认的投资损失相应确认相关其他应收款坏账准备，本期对联营、合营企业按公司持股
比例提供除注册资本外的项目投入款按照 1%计提坏账 56,717,168.61 元后，对因顺流交易形成的累计
的未实现利润的金额确认坏账准备金额 66,108,912.63 元，对预计无法收回超额亏损的金额确认坏账准
备金额 409,546,542.73 元。
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
                                                                                                     单位：元
                           第一阶段                  第二阶段                     第三阶段
     坏账准备                                   整个存续期预期信用             整个存续期预期信用                       合计
                     未来 12 个月预期信用
                                            损失（未发生信用减             损失（已发生信用减
                           损失
                                               值）                    值）
在本期
——转入第三阶段                  -15,923,145.53                                  15,923,145.53
本期计提                      -97,551,108.34                              127,689,173.12            30,138,064.78
其他变动                      -42,468,231.41                                                        -42,468,231.41
额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
                                                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
坏账准备其他变动说明： 其中因顺流交易形成的累计的未实现利润的金额确认坏账准备金额影响
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
本期计提坏账准备情况：
                                                                                             单位：元
                                                    本期变动金额
      类别        期初余额                             收回                                        期末余额
                                                       转销或
                                    计提           或转                     其他
                                                        核销
                                                  回
单项计提坏账准
备
按组合计提坏账
准备
合计          2,324,096,006.61    30,138,064.78                        -42,468,231.41    2,311,765,839.98
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
不适用
                                                                                             单位：元
                                                                        占其他应收款
              款项的性                                                                      坏账准备期末余
     单位名称                      期末余额                   账龄                期末余额合计
               质                                                                           额
                                                                         数的比例
                                            账龄 1 年以内
浙江建杭置业集团
              拆借款        2,057,397,715.89   年 255,610,883.42 元；2-3             8.77%     43,243,535.53
有限公司
                                            年 408,934,800.00 元；3-4
                                            年 113,931,300.00 元
深圳市安远控股集
              拆借款        1,145,000,000.00   5 年以上                              4.88%     780,369,156.35
团有限公司
杭州星澈商务咨询
              拆借款        1,082,727,434.50   1-2 年                              4.62%     10,827,274.35
有限公司
                                            账龄 1 年以内
杭州兴耀房地产开
              拆借款        1,063,736,469.96   108,582,892.60 元；2-3 年             4.54%     10,637,364.70
发集团有限公司
                                            账龄 1 年以内
杭州市房地产联合
              拆借款          667,228,173.06   155,963,550.00 元；2-3 年             2.85%       6,672,281.73
开发有限公司
合计                       6,016,089,793.41                                     25.66%     851,749,612.66
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1） 预付款项按账龄列示
                                                                            单位：元
                               期末余额                                 期初余额
         账龄
                      金额              比例                    金额             比例
合计                   10,119,158.11                         1,324,699.59
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
不适用
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
                                                                       占预付款项
    单位名称                                     账面余额
                                                                      余额的比例（%）
坤和建设集团股份有限公司                                     4,046,575.91                     39.99
浙江中豪建设集团有限公司                                     1,492,462.57                     14.75
杭州置惠家房产营销有限公司                                        847,659.84                    8.38
浙江绿城房地产投资有限公司                                        772,406.79                    7.63
台州欧格科技有限公司                                           431,788.50                    4.27
    小    计                                       7,590,893.61                     75.02
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
按性质分类：
                                                                            单位：元
                           期末余额                                    期初余额
        项目              存货跌价准备                                    存货跌价准备
              账面余额      或合同履约成        账面价值           账面余额         或合同履约成   账面价值
                        本减值准备                                     本减值准备
                                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
开发成本
开发产品
原材料             2,048,050.46                     2,048,050.46    2,753,928.59                    2,753,928.59
库存商品
低值易耗品                                                            2,361,932.17                    2,361,932.17
合计
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
                                                                                                        单位：元
                                                                  本期                           其中：
                                                 本期转    本期其                         利息资
       开工时       预计竣      预计总          期初余                        （开发      期末余                 本期利       资金来
项目名称                                             入开发    他减少                         本化累
        间        工时间      投资            额                         成本）       额                  息资本        源
                                                 产品     金额                          计金额
                                                                  增加                           化金额
杭州运河   2023.0    2026.0        92.44                                                                     银行贷
湾项目    2         5                亿                                                                      款
杭州缤纷             1 月开          81.62                                                                     银行贷
城项目              始分批              亿                                                                      款
       .07                               5.40                       6.64     2.04        7          3
                 竣备
杭州滨运                                   4,245,                     520,79   4,765,   32,295     16,706
锦绣里项                                   001,33                     4,657.   795,99   ,162.2     ,273.3
目                                        7.93                         58     5.51        4          5
杭州奥映                                   590,88                     3,741,   4,332,   19,595     19,595
鸣翠府项                                   3,000.                     464,24   347,24   ,550.0     ,550.0
目                                          00                       1.29     1.29        0          0
杭州潮起                                   3,982,                     293,94   4,275,   45,120     16,502
江南城项                                   056,12                     3,490.   999,61   ,144.4     ,411.1
目                                        8.54                         07     8.61        5          2
杭州叠映   2023.0    2026.0        38.06                                                                     银行贷
里项目    9         1                亿                                                                      款
杭州奥印                                   3,181,                     234,78   3,416,   18,447     18,447
潮观府项                                   670,91                     8,262.   459,17   ,219.7     ,219.7
目                                        4.03                         79     6.82        9          9
杭州时舟   2025.0    2027.0        44.60                                                                     银行贷
里项目    2         2                亿                                                                      款
杭州浩运   2025.0    2027.0        46.21                                                                     银行贷
府项目    4         5                亿                                                                      款
杭州传麒   2025.0    2027.1        85.00                                                                     银行贷
府项目    5         0                亿                                                                      款
杭州翡翠   2024.0    2026.0        31.00                                                           1,138,    银行贷
嘉运府    4         3                亿                                                            933.19    款
杭州翡翠                                   2,459,                     171,73   2,631,   13,321
锦和府项                                   486,45                     9,016.   225,46   ,058.3
目                                        1.42                         18     7.60        4
杭州锦上   2025.0    2027.1        38.50                              2,346,   2,346,   4,192,     4,192,    银行贷
观澜项目   6         2                亿                               511,26   511,26   874.40     874.40    款
                                                    杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州映宸   2023.0   2026.0   24.92                                                            银行贷
里项目    6        1           亿                                                             款
杭州枫揽   2024.0   2026.0   23.58                                                   8,887,   银行贷
华庭项目   2        4           亿                                                    058.06   款
杭州鸣湖   2025.0   2027.0   33.20                                          2,014,   2,014,   银行贷
里项目    2        2           亿                                           285.00   285.00   款
杭州咏舟   2025.0   2027.0   32.00                                          8,125,   8,125,   银行贷
府项目    6        7           亿                                           000.00   000.00   款
永康众泰   5/2021   5 月开     124.21                       211,75                              银行贷
小镇项目   .06/20   始分批          亿                        3,432.                              款
深圳浪口   2020.1                     2,527,   909,01     337,07   1,955,   426,97   73,484
村城市更   1/2023                     032,66   1,736.     3,929.   094,85   8,661.   ,896.3
                            亿                                                             款
新项目    .11                          3.44       36         36     6.44       73        3
杭州滨运                              1,666,              241,42   1,907,   18,342   16,946
映翠湾项                              567,02              8,641.   995,66   ,617.8   ,351.1
目                                   8.32                  61     9.93        5        9
杭州潮越                                                  1,866,   1,866,
万象府项                                                  754,76   754,76
目                                                       4.33     4.33
南京锦绣   2025.0   2027.0   24.46                                          3,732,   3,732,   银行贷
金陵项目   5        7           亿                                           927.78   927.78   款
杭州松川   2025.0   2027.1   24.20                                          7,221,   7,221,   银行贷
境府项目   4        0           亿                                           037.85   037.85   款
杭州锦上                              693,58              877,82   1,571,   10,089   10,089
万象府项                              0,655.              3,890.   404,54   ,592.7   ,592.7
目                                     69                  72     6.41        1        1
杭州锦川   2025.0   2027.0   22.00                                          1,579,   1,579,   银行贷
源府项目   4        4           亿                                           500.00   500.00   款
杭州鸣涛   2025.0   2028.0   25.10                                          643,50   643,50   银行贷
里项目    6        1           亿                                             0.00     0.00   款
杭州嘉映                              1,318,              100,46   1,418,
锦绣里项                              035,27              4,886.   500,15
目                                   1.04                  21     7.25
杭州叠映                              1,171,              147,65   1,319,
揽月轩项                              594,69              9,922.   254,61
目                                   7.04                  06     9.10
杭州棠悦                                                  1,215,   1,215,   10,914   10,914
芳华轩项                                                  238,32   238,32   ,979.4   ,979.4
目                                                       7.25     7.25        0        0
台州锦绣   2022.0            14.97                                                            银行贷
云邸项目   8                    亿                                                             款
杭州棠前                              1,030,              79,594   1,110,
文栖府项                              967,28              ,029.1   561,31
目                                   4.16                   9     3.35
杭州揽奥   2022.0   2025 年   20.16    1,736,   805,31     285,36   1,216,   33,375   14,284   银行贷
                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
望座项目   9        4 月开        亿    570,50   3,119.     6,002.   623,38   ,945.7   ,854.1   款
                始分批                0.23       26         93     3.90        2        7
                交付
杭州鸣澜   2025.0   2026.1   16.10                                         4,470,   4,470,   银行贷
里项目    6        2           亿                                          408.33   408.33   款
杭州棠月                             817,95              83,321   901,27   11,133
映翠府项                             5,874.              ,261.5   7,135.   ,284.4
目                                    20                   6       76        4
杭州运宸   2022.0   8 月开     10.09                                         3,085,            银行贷
中心项目   7        始分批         亿                                          741.07            款
                交付
杭州芳翠                             3,827,   3,827,
锦绣府项                             626,85   626,85                                         其他
目                                  9.38     9.38
杭州平晖   2023.0   2025.1   40.91                                                           银行贷
府项目    7        2           亿                                                            款
杭州潮观                             3,444,   3,444,
揽月轩项                             599,49   599,49
目                                  8.61     8.61
杭州澄虹   2023.0   2025.0   34.40                                         946,34   3,473,   银行贷
府项目    1        6           亿                                            2.18   078.05   款
杭州潮观                             3,178,   3,178,
平澜府项                             131,08   131,08
目                                  1.15     1.15
杭州潮映                             3,082,   3,082,
彼岸轩项                             255,07   255,07
目                                  5.49     5.49
杭州观晖   2022.0   2025.0   29.90                                         40,265            银行贷
美寓项目   9        3           亿                                             .82            款
杭州枫汀   2022.0   2024.1   29.30                                         415,05            银行贷
云邸项目   7        2           亿                                            3.50            款
杭州运翠   2022.0   2024.1   29.37                                         8,778,            银行贷
轩项目    8        0           亿                                          015.56            款
杭州揽云                             2,541,   2,541,
锦绣里项                             137,65   137,65
目                                  8.57     8.57
湖州春宸   2024.0   2025.1   35.42                                                           银行贷
里项目    1        1           亿                                                            款
杭州潮映                             2,454,   2,454,
华岸府项                             240,01   240,01
目                                  4.13     4.13
金华和品   2023.1   2025.1   27.42                                                           银行贷
项目     2        2           亿                                                            款
宁波潮映   2023.0   2025.1   28.77                                                  6,882,   银行贷
府项目    8        2           亿                                                   084.92   款
杭州翠栖   2023.0   2025.1   24.75   2,065,   2,065,                       60,933   17,341   银行贷
府项目    6        0           亿    782,62   782,62                       ,141.0   ,037.5   款
                                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州大枫                               1,910,   1,910,
秀云庭项                               179,85   179,85
目                                    6.02     6.02
杭州蝶翠                               1,751,   1,751,
迎宾府项                               810,93   810,93
目                                    4.89     4.89
杭州望翠   2022.0     2025.0   18.76                                               893,03   893,03    银行贷
蓝庭项目   7          6           亿                                                  8.33     8.33    款
杭州江翠              2024.1   17.11                                               28,400             银行贷
轩项目               1           亿                                                   .90             款
杭州春曼   2023.0     2025.0   17.05                                                                  银行贷
雅庐项目   7          9           亿                                                                   款
杭州枫映   2023.0     2025.1   14.48                                                        1,178,    银行贷
华庭项目   3          2           亿                                                         989.10    款
杭州湖翠   2022.1     2024.1   14.12                                               285,49             银行贷
里项目    0          2           亿                                                  1.96             款
金华悦品   2023.0     2025.0   14.21                                               7,144,   3,541,    银行贷
项目     4          5           亿                                                235.43   910.60    款
东阳君品   2022.0     2025.0   15.70                                                                  银行贷
家园项目   5          5           亿                                                                   款
东阳嘉品   2022.0     2025.0   12.18                                                                  银行贷
家园项目   4          7           亿                                                                   款
其他项目                               483,72   483,72                    239,45   ,434.2   ,703.1
合计       --         --             3,436,   ,794,8           ,059,0   ,939,8   413,82   0,064.     --
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
                                                                                                 单位：元
                                                                                            其中：本期
                                                                               利息资本化
 项目名称          竣工时间        期初余额         本期增加         本期减少         期末余额                      利息资本化
                                                                                累计金额
                                                                                              金额
杭州平晖府                                   3,870,263,                3,870,263,   23,336,961
项目                                          451.41                    451.41          .23
宁波潮映府                                   2,703,276,                2,703,276,   31,536,864   6,882,084.
项目                                          023.24                    023.24          .32           92
金华和品项                                   2,681,879,                2,681,879,   89,591,354   19,228,699
目                                           928.38                    928.38          .66          .51
杭州翠栖府                                   2,397,016,                2,397,016,   60,933,141   17,341,037
项目                                          268.38                    268.38          .07          .50
永康众泰小                      1,733,341,   1,886,640,   1,532,793,   2,087,189,   86,491,329
              开始分批交
镇项目                            799.47       731.88       471.56       059.79          .07
              付
杭州海潮望                      3,876,542,                2,061,870,   1,814,739,   124,701,34
月项目                            452.35                    295.34       855.20         6.65
                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州春曼雅                           1,624,383,                1,624,383,   13,166,531
庐项目                                 269.16                    269.16          .25
杭州枫映华                           1,392,398,                1,392,398,   14,922,485   1,178,989.
庭项目                                 225.26                    225.26          .66           10
湖州春宸里                           3,453,310,   2,166,950,   1,286,360,   27,649,628   28,996,362
项目                                  859.76       158.90       700.86          .17          .50
深圳浪口村
城市更新项    2025.11
目
湖州鸣翠里              798,901,99   7,666,909.   92,795,369   713,773,53   10,506,201
项目                       4.16           45          .40         4.21          .35
东阳嘉品家                           1,158,750,   454,486,72   704,264,13   47,243,970
园项目                                 864.99         6.75         8.24          .93
杭州天目山              644,289,96   1,776,240.   199,941,31   446,124,89   12,439,094
小镇项目                     6.99           37         4.54         2.82          .74
杭州棠前嘉              422,772,17   13,422,897   6,667,153.   429,527,92   11,120,370
座项目                      8.41          .58           39         2.60          .63
金华悦品项                           1,401,318,   1,093,799,   307,519,05   7,144,235.   3,541,910.
目                                   871.46       811.59         9.87           43           60
杭州揽奥望                           798,384,28   658,458,04   139,926,23   33,375,945   14,284,854
座项目                                   0.36         6.57         3.79          .72          .17
杭州运翠轩                           2,907,506,   2,707,271,   200,235,35   8,778,015.
项目                                  984.24       631.23         3.01           56
千岛湖湖滨
印象项目地    2024.05
块 2 项目
杭州潮观平                           3,399,837,   3,205,207,   194,629,75
澜府项目                                332.21       573.84         8.37
东阳君品家                           1,478,792,   1,288,124,   190,668,45   18,909,571
园项目                                 706.34       250.55         5.79          .27
杭州江河鸣              508,290,05                367,205,44   141,299,82   6,185,472.
翠项目                      6.50                      9.57         7.62           80
杭州潮映华                           2,604,744,   2,500,628,   104,116,06
岸府项目                                421.52       358.10         3.42
杭州潮观揽                           3,655,092,   3,555,291,   99,800,746
月轩项目                                254.78       508.44          .34
杭州澄虹府                           3,426,463,   3,351,363,   75,100,139                3,473,078.
项目                                  595.71       456.47          .24                        05
杭州潮映彼                           3,270,518,   3,196,063,   74,454,687
岸轩项目                                504.12       816.31          .81
杭州江晖府              2,667,717,   4,645,096.   2,603,257,   69,105,759   26,905,482
项目                     771.19           54       108.00          .73          .55
杭州湖翠里                           1,388,879,   1,343,628,   45,251,699
项目                                  942.80       243.41          .39
杭州大枫秀                           2,011,883,   1,967,896,   43,986,827
云庭项目                                614.11       786.17          .94
杭州宁望府              138,385,30                97,742,346   40,662,629
项目                       3.31                       .58          .29
杭州枫汀云                           2,822,553,   2,782,421,   40,132,780
邸项目                                 919.48       138.65          .83
杭州河印观                           1,001,367,   963,807,47   37,560,406   1,012,600.   2,421,169.
翠湾项目                                884.77         8.32          .45           75           71
杭州望翠蓝                           1,799,490,   1,761,959,   37,531,206
庭项目                                 316.72       110.49          .23
杭州枫翠岚              685,478,15   3,535,248.   655,775,60   33,237,793
湾项目                      1.37           32         6.44          .25
天台江山慈    2023.12   627,067,80                122,488,56   504,579,24   26,670,391
                                                    杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
悦项目                        8.53                      2.00         6.53          .72
千岛湖湖滨
印象项目地    2023.12
块 1 项目
杭州栖江揽                 953,455,22                666,723,27   286,731,95   2,406,315.
月项目                         7.96                      5.57         2.39           88
东阳滨江上                 648,468,29                413,291,27   235,177,01   12,887,401
品家园项目                       1.85                      4.58         7.27          .94
杭州鸣翠云                 567,084,40                341,606,78   225,477,61   8,929,363.
筑项目                         4.61                      6.58         8.03           96
其他项目
                         ,969.88      ,160.06      ,665.22       464.71          .53          .77
合计           --
                         ,445.36      ,240.46      ,203.41      ,482.41       185.32         8.93
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
                                                                                        单位：元
                           本期增加金额                    本期减少金额
  项目       期初余额                                                           期末余额           备注
                        计提           其他         转回或转销          其他
开发成本
开发产品
合计
按主要项目分类：
                                                                                        单位：元
                           本期增加金额                    本期减少金额
 项目名称      期初余额                                                           期末余额           备注
                        计提           其他         转回或转销          其他
在建项目
永康众泰小                              767,303,37                             767,303,37
镇项目                                      1.84                                   1.84
深圳浪口村
城市更新项
目
湖州鸣翠里    288,481,15                             21,923,572                266,557,58
项目             6.46                                    .99                      3.47
东阳嘉品家                 123,449,36   76,660,776   29,947,634                170,162,50
园项目                         1.07          .90          .22                      3.75
千岛湖湖滨    217,945,10                             58,747,532                159,197,57
印象项目           4.67                                    .07                      2.60
杭州天目山    148,320,03                             41,810,049                106,509,98
小镇项目           8.65                                    .46                      9.19
宁波潮映府                              148,266,90   124,982,62                23,284,282
项目                                       4.01         1.75                       .26
天台江山慈    21,473,654                             3,226,544.                18,247,110
悦项目             .90                                     55                       .35
南京兴智翡    69,191,133                             60,508,997                8,682,135.
翠府项目            .20                                    .38                        82
                                                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
苏州锦麟壹     57,204,613                              53,650,256                3,554,357.
品项目              .96                                     .88                        08
义乌福田里     95,708,344                              95,363,984
项目               .73                                     .54
深圳滨江爱
义南方大厦
项目
丽水观品轩     125,573,45                              125,573,45
项目              3.18                                    3.18
其他项目                                                                        277,342.47
                 .56                                     .09
合计
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
                        利息资本化累计金额
       项目名称                                      本期利息资本化率(%)          资本化金额的计算标准和依据
                           （元）
 深圳浪口村城市更新项目                 426,978,661.73                    5.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州运河湾项目                     203,706,546.02                    3.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州海潮望月项目                    124,701,346.65                    5.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州缤纷城项目                      96,524,779.87                    3.00   竣工前用于该项目的借款利息
 台州锦绣云邸项目                     95,285,602.73                           竣工前用于该项目的借款利息
 金华和品项目                       89,591,354.66                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 永康众泰小镇项目                     86,491,329.07                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州翠栖府项目                      60,933,141.07                    2.60   竣工前用于该项目的借款利息
 兰溪红狮上品项目                     51,704,748.32                       -   竣工前用于该项目的借款利息
 东阳嘉品家园项目                     47,243,970.93                       -   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州潮起江南城项目                    45,120,144.45                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州时舟里项目                      36,194,301.00                    2.34   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州揽奥望座项目                     33,375,945.72                    3.25   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州滨运锦绣里项目                    32,295,162.24                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州映宸里项目                      31,627,958.34                           竣工前用于该项目的借款利息
 宁波潮映府项目                      31,536,864.32                    2.50   竣工前用于该项目的借款利息
 湖州春宸里项目                      27,649,628.17                    3.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州江晖府项目                      26,905,482.55                           竣工前用于该项目的借款利息
 天台江山慈悦项目                     26,670,391.72                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州平晖府项目                      23,336,961.23                           竣工前用于该项目的借款利息
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                 利息资本化累计金额
      项目名称                           本期利息资本化率(%)            资本化金额的计算标准和依据
                    （元）
 杭州枫揽华庭项目           22,685,703.05                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 千岛湖湖滨印象项目地块
 杭州奥映鸣翠府项目          19,595,550.00                    2.34   竣工前用于该项目的借款利息
 东阳君品家园项目           18,909,571.27                       -   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州奥印潮观府项目          18,447,219.79                    2.03   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州滨运映翠湾项目          18,342,617.85                    2.38   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州叠映里项目            18,164,489.22                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州枫映华庭项目           14,922,485.66                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州翡翠锦和府项目          13,321,058.34                    2.38   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州春曼雅庐项目           13,166,531.25                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州星翠澜庭项目           12,936,833.77                           竣工前用于该项目的借款利息
 东阳滨江上品家园项目         12,887,401.94                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州天目山小镇项目          12,439,094.74                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州浩运府项目            12,252,760.00                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州棠月映翠府项目          11,133,284.44                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州棠前嘉座项目           11,120,370.63                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州棠悦芳华轩项目          10,914,979.40                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 湖州鸣翠里项目            10,506,201.35                           竣工前用于该项目的借款利息
 杭州锦上万象府项目          10,089,592.71                    2.00   竣工前用于该项目的借款利息
 杭州翡翠嘉运府            10,040,233.02                    3.00   竣工前用于该项目的借款利息
 其他项目               144,805,811.79
  合   计           2,034,607,257.28
（4） 存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
                                                                          单位：元
          项目名称             期初余额                   期末余额                  受限原因
杭州奥映鸣翠府项目                                        4,073,207,332.90   为借款提供抵押担保
杭州潮起江南城项目                  3,825,770,200.00      3,825,770,200.00   为借款提供抵押担保
永康众泰小镇项目                   2,828,581,060.42      1,122,761,204.30   为借款提供抵押担保
杭州缤纷城项目                    3,821,073,400.00      3,821,073,400.00   为借款提供抵押担保
                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州奥印潮观府项目           2,990,285,700.00      2,990,285,700.00   为借款提供抵押担保
杭州浩运府项目                                   2,882,494,859.96   为借款提供抵押担保
杭州时舟里项目                                   2,856,500,000.00   为借款提供抵押担保
杭州锦上观澜项目                                  2,251,220,097.16   为借款提供抵押担保
杭州咏舟府项目                                   1,919,551,760.01   为借款提供抵押担保
杭州鸣湖里项目                                   1,822,800,246.69   为借款提供抵押担保
杭州潮越万象府项目                                 1,769,684,200.00   为借款提供抵押担保
金华和品项目              1,765,914,400.00      1,765,914,400.00   为借款提供抵押担保
杭州滨运映翠湾项目           1,655,745,600.00      1,655,973,670.38   为借款提供抵押担保
杭州锦川源府项目                                  1,422,795,083.13   为借款提供抵押担保
杭州锦上万象府项目                                 1,421,313,113.36   为借款提供抵押担保
杭州松川境府项目                                  1,418,691,100.00   为借款提供抵押担保
杭州鸣涛里项目                                   1,401,070,000.00   为借款提供抵押担保
南京锦绣金陵项目                                  1,391,530,000.00   为借款提供抵押担保
杭州棠悦芳华轩项目                                 1,098,247,467.64   为借款提供抵押担保
杭州棠前文栖府项目             903,673,012.50        903,546,900.00   为借款提供抵押担保
杭州鸣澜里项目                                     845,921,912.97   为借款提供抵押担保
台州锦绣云邸项目              477,487,117.48        604,374,795.18   为借款提供抵押担保
金华沁湖小区                                      470,880,183.10   为借款提供抵押担保
杭州运宸中心项目              367,895,400.00        367,895,400.00   为借款提供抵押担保
深圳浪口村城市更新项目            55,645,071.23         55,645,071.23   为借款提供抵押担保
天台江山慈悦项目              459,093,531.08          3,842,144.85   为借款提供抵押担保
杭州运河湾项目             5,601,170,900.00                         为借款提供抵押担保
杭州滨运锦绣里项目           3,937,010,200.00                         为借款提供抵押担保
杭州澄虹府项目             2,757,974,357.15                         为借款提供抵押担保
杭州翡翠嘉运府             2,517,526,000.00                         为借款提供抵押担保
杭州翡翠锦和府项目           2,406,965,800.00                         为借款提供抵押担保
湖州春宸里项目             1,879,750,000.00                         为借款提供抵押担保
杭州枫揽华庭项目            1,769,900,500.00                         为借款提供抵押担保
杭州翠栖府项目             1,519,837,100.00                         为借款提供抵押担保
杭州望翠蓝庭项目            1,403,055,700.00                         为借款提供抵押担保
杭州揽奥望座项目            1,307,883,700.00                         为借款提供抵押担保
杭州嘉映锦绣里项目           1,286,336,100.00                         为借款提供抵押担保
杭州叠映揽月轩项目           1,132,176,000.00                         为借款提供抵押担保
杭州枫映华庭项目            1,123,471,941.64                         为借款提供抵押担保
金华悦品项目                959,445,000.00                         为借款提供抵押担保
东阳君品家园项目              943,938,000.00                         为借款提供抵押担保
杭州湖映里项目               726,462,950.05                         为借款提供抵押担保
东阳嘉品家园项目              708,640,000.00                         为借款提供抵押担保
千岛湖湖滨印象项目地块 1 项目      487,650,869.77                         为借款提供抵押担保
兰溪红狮上品项目              293,175,274.56                         为借款提供抵押担保
杭州棠月映翠府项目             740,570,000.00                         为借款提供抵押担保
杭州河印观翠湾项目             604,393,700.00                         为借款提供抵押担保
合计                 53,258,498,585.88     44,162,990,242.86
                                                                       单位：元
         项目               期末余额                               期初余额
合同取得成本                           475,662,249.84                   613,466,803.25
预缴的房产预售相关税金                    9,830,555,506.12                12,353,437,924.33
其他                                 5,508,703.81                     4,878,656.55
合计                            10,311,726,459.77                12,971,783,384.13
                                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 其他说明：
 合同取得成本
                                                                                               单位：元
      项   目                  期初数           本期增加             本期摊销           本期计提减值          期末数
     代销费及佣金支出          613,466,803.25    435,070,840.69   572,875,394.10                475,662,249.84
      小   计            613,466,803.25    435,070,840.69   572,875,394.10                475,662,249.84
                                                                                               单位：元
                                                                                                 指定为以
                                                                                                 公允价值
                                         本期计入        本期计入        本期末累      本期末累
                                                                                       本期确认      计量且其
                                         其他综合        其他综合        计计入其      计计入其
   项目名称          期末余额        期初余额                                                      的股利收      变动计入
                                         收益的利        收益的损        他综合收      他综合收
                                                                                        入        其他综合
                                          得           失          益的利得      益的损失
                                                                                                 收益的原
                                                                                                  因
上海黑桃互动网
络科技股份有限
公司
浙江创泰科技有          55,000,00   55,000,00
限公司                   0.00        0.00
北京梆梆安全科          50,000,00   50,000,00
技有限公司                 0.00        0.00
微宏动力系统                                                                             -
（湖州）有限公                                                                    35,034,26
司                                                                               8.58
南京海纳医药科          45,000,00   45,000,00
技股份有限公司               0.00        0.00
湖北长江星医药          78,001,68   78,001,68
股份有限公司                3.72        3.72
北京醋溜网络科
技股份有限公司
北京中联康生物                                                                            -
科技股份有限公                                                                    103,045,8
司                                                                              34.14
PROLOGIUMHOLDI   322,111,3   322,111,3
NGINC.               80.00       80.00
北京宝宝树市场
顾问有限公司
                                                                                 .75
北京众鸣世纪科
技有限公司
合计
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                          单位：元
                                        本期增减变动
         期初                     权益                宣告                 期末
                 减值                                                          减值
         余额                     法下      其他        发放                 余额
                 准备                          其他        计提                    准备
被投资单位    （账           追加   减少   确认      综合        现金                 （账
                 期初                          权益        减值       其他           期末
         面价           投资   投资   的投      收益        股利                 面价
                 余额                          变动        准备                    余额
         值）                     资损      调整        或利                 值）
                                 益                 润
一、合营企业
杭州滨祁企
         ,708,                  906,8                                ,615,
业管理有限
  公司
杭州千岛湖                             -
滨云通用航                           1,472
         ,714.                                                       ,690.
空服务有限                           ,024.
  公司                              17
杭州中宙滨
汇企业管理
 有限公司
桐乡市安璟
置业有限公
  司
杭州国泰世    40,41                  3,733                                44,15
纪置业有限    8,652                  ,516.                                2,168
  公司      .19                     63                                  .82
杭州滨江盛    625,6                                                       564,0
元房地产开    41,16                                                       81,71
发有限公司     0.17                                                        0.06
                                 .11
杭州建杭嘉    208,7                                                       202,5
辉置业有限    50,00                                                       40,74
                                ,259.
  公司      0.00                                                        0.04
         ,467,                  63,95                                ,513,
 小计
二、联营企业
杭州滨江普
华天晴股权
投资合伙企
  业
杭州信达奥    161,3                  5,142                                166,4
体置业有限    39,19                  ,440.                                81,63
  公司      5.61                    76                                  6.37
杭州保泓房    581,8                    -                                  581,2
地产开发有    62,31                  643,9                                18,37
 限公司      3.46                  35.02                                 8.44
温州隆臻商    109,9                    -                                  107,3
                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
务信息咨询   13,04           2,542                     70,52
 有限公司    6.72           ,524.                      2.14
杭州滨泽投                     -
        ,679,                                     ,133,
资管理有限                   546,4
  公司                    59.45
杭州保滨置
地有限公司
杭州亦茂置   ,432,                                     ,622,
业有限公司   694.4                                     254.4
                         .94
杭州融惠企   583,4           19,37                     602,7
业管理有限   13,98           1,058                     85,03
  公司     0.45            .27                       8.72
广州樾滨房   426,1           8,019                     434,2
地产开发有   90,61           ,478.                     10,08
 限公司     1.61             17                       9.78
浙江恒印房   686,9   459,0   70,81                     298,7
地产开发有   01,88   00,00   5,960                     17,84
 限公司     5.18    0.00    .69                       5.87
杭州申睿物   181,9                                     181,9
流科技有限   18,10                                     18,10
  公司     4.87                                      4.87
南京骏玖房   138,7           7,941                     146,7
地产有限公   91,61           ,330.                     32,94
  司      1.53              78                      2.31
杭州越玺企   276,5           20,60                     297,1
业管理有限   35,84           0,359                     36,20
  公司     4.55             .85                      4.40
杭州缤煌企   365,4   392,7   186,0       128,7         30,07
业管理有限   54,61   00,00   66,37       50,00         0,998
  公司     9.34    0.00    9.50        0.00           .84
杭州缤帛企   180,6                                     181,3
业管理有限   11,20                                     64,72
  公司     8.00                                      7.55
杭州缤仕企   506,2   396,0   23,88                     134,0
业管理有限   10,64   00,00   2,288                     92,93
  公司     7.61    0.00     .22                      5.83
杭州滨琬企   270,7   280,5   88,69                     78,92
业管理有限   32,82   12,50   9,951                     0,272
  公司     0.64    0.00     .38                       .02
杭州滨赢房   465,4   475,3   9,893                     220,3
地产开发有   06,08   00,00   ,911.                     21,18
 限公司     8.98    0.00      02                      6.31
杭州樾宏企   584,3   605,8   241,8
业管理有限   22,20   80,00   78,97
  公司     7.50    0.00    8.81
杭州缤妤企   150,7           40,78                     191,5
业管理有限   88,78           1,054                     69,83
  公司     5.44             .37                      9.81
杭州豪誉企                   98,45
        ,194,                                     ,649,
业管理有限                   5,430
  公司                     .13
                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州珑秀企   405,8                                                399,2
业管理有限   20,69                                                04,13
                                ,557.
  公司     7.82                                                 9.85
杭州缤璇企   645,8                   8,438                        654,2
业管理有限   44,25                   ,360.                        82,61
  公司     8.55                      57                         9.12
杭州滨承房   214,6                   69,21                        283,8
地产开发有   85,62                   1,923                        97,55
 限公司     9.44                     .30                         2.74
杭州缤毅企   294,7                                                293,2
业管理有限   12,87                                                71,92
                                ,945.
  公司     0.51                                                 5.16
杭州远辉房   239,9           243,9   4,045                        640,7
地产开发有   10,73           55,80   ,066.                        54,09
 限公司     3.54            0.00      46                         4.81
杭州秀恒企   649,2                                                373,9
业管理有限   75,97                                                04,90
                                ,883.
  公司     8.79                                                 8.27
杭州秀弘企   381,8
业管理有限   81,77
                                ,871.
  公司     9.97
杭州润滨西   332,2                                                329,3
站置业有限   93,46                                                46,43
                                ,031.
  公司     9.43                                                 8.14
杭州缤延企           735,0                                        45,70
业管理有限           00,00                                        2,082
  公司             0.00                                         .75
                                  .13
杭州昶昱商           630,0              -                         718,7
业管理有限           00,00           859,3                        39,50
  公司             0.00           43.72                         5.87
杭州滨德房           800,0                                        629,1
地产开发有           00,00                                        40,65
                                ,743.
 限公司             0.00                                         6.28
杭州馨秀企           752,4              -                         797,9
业管理有限           00,00           52,88                        73,25
  公司             0.00            0.28                         6.74
杭州滨屹房           148,3              -                         752,3
地产开发有           45,00           12,51                        47,11
 限公司             0.00            2.05                         9.72
杭州御达控
股有限公司
                                  .75                         7.95
其他联营公   ,861,                   21,41                22,39   ,672,
  司     509.4                   6,599                3,450   981.4
 小计                             71,94       24,85
        ,782.   301.0   021.2                        3,450   ,704.
                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
合计                               18,05               24,85
      ,800.     301.0    021.2                                         3,450   ,830.
[注] 其他联营公司其他变动系本期公司于 2025 年 11 月将恺瑄公司纳入合并范围；公司于 2025 年 12 月对杭州滨鉴企业
管理有限公司（以下简称滨鉴公司）丧失控制权。
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
不适用
其他说明：
理有限公司（以下简称滨鉴公司）丧失控制权。
杭州攸旸企业管理有限公司、深圳市盛锐置业有限公司、杭州越运房地产开发有限公司、杭州运宏企业管理有限公司、
滨鉴公司、杭州滨翎企业管理有限公司、杭州樾滨企业管理有限公司、杭州昌安商务信息咨询有限公司、杭州滨梵企业
管理有限公司、杭州滨颂企业管理有限公司。
                                                                                    单位：元
                        项目                               期末余额              期初余额
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产——权益工具投资                      27,581,650.77     27,581,650.77
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产——债务工具投资                      34,506,325.53    583,166,325.53
合计                                                     62,087,976.30    610,747,976.30
其他说明：
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
                                                                                    单位：元
      项目        房屋、建筑物                   土地使用权          在建工程                     合计
一、账面原值
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
       （1）外购         4,002,784.80                                  4,002,784.80
    （2）存货\
固定资产\在建工程转       1,266,562,872.49                              1,266,562,872.49
入
       （3）企业合
并增加
（4) 折算差异           -34,174,818.96   -3,419,425.16                -37,594,244.12
       （1）处置
       （2）其他转
出
二、累计折旧和累计
摊销
       （1）计提或
摊销
       （1）处置
       （2）其他转
出
三、减值准备
       （1）计提       157,908,182.78                                157,908,182.78
       （1）处置
       （2）其他转
出
四、账面价值
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
                                                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
适用 □不适用
                                                                                           单位：元
                                                                                         稳定期的关
                                                  预测期的年       预测期的关       稳定期的关
   项目      账面价值         可收回金额         减值金额                                               键参数的确
                                                    限          键参数         键参数
                                                                                          定依据
 滨耀城（酒     234,057,15   150,000,00   84,057,153
 店）              3.39         0.00          .39
                                                                            折现率           折现率根
 江河鸣翠                                             64.5 年
                                                                            折现率          安全利率，
 海潮望月城                                            35.02 年
                                                                            折现率          虑通货膨胀
 观品                                               65.05 年
                                                                                         考近年来区
                                                                                         域同类房地
                                                                            折现率          产租赁市场
 栖江揽月                                             65.83 年
                                                                                         稳定期现金
                                                                                         流增长率。
   合计
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
其他说明：
                                                                                           单位：元
           项目                               期末余额                              期初余额
 固定资产                                             758,610,943.22                    1,078,880,140.87
 固定资产清理
 合计                                               758,610,943.22                    1,078,880,140.87
（1） 固定资产情况
                                                                                           单位：元
      项目        房屋及建筑物               通用设备           运输工具             专用设备                 合计
一、账面原值：
                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1）购置              847,565.10     1,748,171.80      776,460.18       657,084.07      4,029,281.15
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4) 外币折算差异     -7,954,690.38    -2,408,478.74                                      -10,363,169.12
      （1）处置
或报废
（2) 企业合并减少                          94,970.55                                          94,970.55
（3)转入投资性房地
产
二、累计折旧
      （1）计提    44,126,450.07    19,607,455.62     2,650,685.26     4,861,106.51    71,245,697.46
（2) 外币折算差异     -1,388,682.51    -1,894,713.13                                      -3,283,395.64
      （1）处置
或报废
（2) 企业合并减少                          68,381.50                                          68,381.50
三、减值准备
      （1）计提
      （1）处置
或报废
四、账面价值
 （2） 固定资产的减值测试情况
 □适用 不适用
                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1） 使用权资产情况
                                                                        单位：元
         项目           房屋及建筑物              土地使用权                    合计
一、账面原值
二、累计折旧
        （1）计提            5,317,450.30          886,564.96           6,204,015.26
        （1）处置
三、减值准备
        （1）计提
        （1）处置
四、账面价值
（2） 使用权资产的减值测试情况
□适用 不适用
（1） 无形资产情况
                                                                        单位：元
   项目         土地使用权   专利权        非专利技术     土地所有权            管理软件        合计
一、账面原值
                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
额                     96                    2                            05
加金额
（1）购置       1,334,500.00                                       1,334,500.00
（2）内部研
发
（3）企业合
并增加
（4) 外币折
                                  -373,594.24                  -373,594.24
算差异
少金额
（1）处置
额                     96                    8                            81
二、累计摊销
额                      5                                                  5
加金额
（1）计提       5,031,379.71                          54,142.43    5,085,522.14
少金额
（1）处置
额                      6                                                  9
三、减值准备
额
加金额
（1）计提
少金额
（1）处置
额
四、账面价值
面价值                   90                    8                            72
面价值                   61                    2                            10
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
                                                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（2） 确认为无形资产的数据资源
□适用 不适用
（3） 无形资产的减值测试情况
□适用 不适用
（1） 商誉账面原值
                                                                                           单位：元
 被投资单位名                              本期增加                          本期减少
 称或形成商誉     期初余额         企业合并形成                                                          期末余额
  的事项                                                       处置
                           的
友好饭店        323,832.75                                                                    323,832.75
合计          323,832.75                                                                    323,832.75
（2） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
其他说明
   系公司 2005 年 2 月通过拍卖获得友好饭店 100%产权，实际支付价款高于友好饭店转让基准日净资
产的金额，自 2005 年 3 月起开始按 10 年摊销，至 2006 年 12 月 31 日累计摊销 72,697.14 元。自 2007
年 1 月 1 日起该项商誉不再摊销。
                                                                                           单位：元
     项目        期初余额           本期增加金额              本期摊销金额           其他减少金额               期末余额
装修费                                  190,000.00       160,000.00                           30,000.00
其他               632,912.89                           102,175.18         5,419.86         525,317.85
合计               632,912.89          190,000.00       262,175.18         5,419.86         555,317.85
其他说明：
其他减少   系 TOWER 公司美元汇率变动导致差额
（1） 未经抵销的递延所得税资产
                                                                                           单位：元
                               期末余额                                        期初余额
       项目
                可抵扣暂时性差异                 递延所得税资产            可抵扣暂时性差异                递延所得税资产
资产减值准备            5,519,639,270.04       1,379,909,817.51     5,003,519,268.72      1,250,879,817.18
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
内部交易未实现利润              173,004,601.36       43,251,150.34             273,414,293.00       68,353,573.25
可抵扣亏损                1,150,302,604.00      287,575,651.00           1,761,096,113.32       440,274,028.33
房产开发项目相关税
收备抵金
投资性房地产计税基
础差异
可抵扣的广告宣传费              122,515,206.88       30,628,801.72             135,319,151.08       33,829,787.77
租赁负债                    19,968,223.96        4,992,055.99              19,078,246.96        4,769,561.74
其他权益工具投资公
允价值变动
合计                   7,484,740,318.56    1,871,185,079.64           7,764,743,480.08     1,941,185,870.02
（2） 未经抵销的递延所得税负债
                                                                                                 单位：元
                                  期末余额                                            期初余额
         项目
                    应纳税暂时性差异             递延所得税负债                  应纳税暂时性差异               递延所得税负债
合同取得成本                 474,509,385.30      118,627,346.33             613,466,803.25       153,366,700.84
使用权资产                   15,965,328.96        3,991,332.24              19,009,301.56         4,752,325.39
合计                     490,474,714.26      122,618,678.57             632,476,104.81       158,119,026.23
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
                                                                                                 单位：元
                    递延所得税资产和负           抵销后递延所得税资                递延所得税资产和负              抵销后递延所得税资
         项目
                     债期末互抵金额            产或负债期末余额                  债期初互抵金额               产或负债期初余额
递延所得税资产                78,643,795.78     1,792,541,283.82             125,704,416.15     1,815,481,453.87
递延所得税负债                78,643,795.78        43,974,882.79             125,704,416.15       32,414,610.08
（4） 未确认递延所得税资产明细
                                                                                                 单位：元
               项目                           期末余额                                       期初余额
可抵扣暂时性差异                                           7,756,852,684.11                      6,476,395,637.01
可抵扣亏损                                              4,739,413,391.13                      3,043,126,404.32
合计                                                12,496,266,075.24                      9,519,522,041.33
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
                                                                                                 单位：元
          年份                   期末金额                        期初金额                           备注
合计                             4,739,413,391.13                3,043,126,404.32
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他说明：
                                                                                单位：元
                            期末                                    期初
 项目
        账面余额        账面价值        受限类型   受限情况   账面余额        账面价值        受限类型      受限情况
                                       详见本财                                    详见本财
                                       务报表附                                    务报表附
货币资金
                                       充资料的                                    充资料的
                                       说明                                      说明
                                       为借款提                                    为借款提
存货                              抵押     供抵押担                           抵押       供抵押担
                                       保                                       保
                                       为借款提                                    为借款提
固定资产                            抵押     供抵押担                           抵押       供抵押担
                                       保                                       保
                                       为借款提                                    为借款提
无形资产                            抵押     供抵押担                           抵押       供抵押担
                                       保                                       保
                                       为借款提                                    为借款提
投资性房    5,270,681   3,790,260                 5,245,379   4,001,948
                                抵押     供抵押担                           抵押       供抵押担
地产        ,002.00     ,915.15                   ,931.58     ,828.21
                                       保                                       保
合计
其他说明：
  公司以持有的滨鸿实业有限公司 50.00%股权、千岛湖滨朗公司 100.00%股权、深圳爱义公司
质押担保；滨欣公司以杭州翡翠江南项目自持物业 15 年的租赁收款权为借款提供质押担保；星滨公司
以杭州临平滨耀城项目自持物业 15 年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨昌公司以杭州沁语晓庭项
目自持物业 15 年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨远公司以杭州观品项目自持物业 15 年的租赁收
款权为借款提供质押担保；滨胜公司以杭州滨涛映月项目自持物业 15 年的租赁收款权为借款提供质押
担保；杭州滨锦开发公司以杭州宁望府项目自持物业 15 年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨浩公
司以杭州望涛月明项目自持物业 15 年的租赁收款权为借款提供质押担保。
（1） 短期借款分类
                                                                                单位：元
          项目                           期末余额                           期初余额
信用借款                                                                       200,336,111.11
                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
保证兼质押借款                                              390,566,041.67
合计                                                   590,902,152.78
短期借款分类的说明：
（1） 应付账款列示
                                                          单位：元
           项目             期末余额                  期初余额
房产开发未付工程款                    5,701,170,289.03      5,598,908,702.46
其他采购款                           54,913,313.79         41,922,193.67
合计                           5,756,083,602.82      5,640,830,896.13
（3） 是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况
是否属于大型企业
□是 否
                                                          单位：元
           项目             期末余额                  期初余额
应付股利                           40,237,500.00
其他应付款                       24,633,041,282.39     26,205,930,663.00
合计                          24,673,278,782.39     26,205,930,663.00
（1） 应付股利
                                                          单位：元
           项目             期末余额                  期初余额
普通股股利                          40,237,500.00
合计                             40,237,500.00
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（2） 其他应付款
                                                          单位：元
           项目             期末余额                  期初余额
拆借款                         23,624,077,402.49     25,560,291,091.14
应付暂收款                          433,021,852.14        176,537,567.62
押金保证金                          127,241,611.65        159,113,021.83
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他                                        448,700,416.11                       309,988,982.41
合计                                  24,633,041,282.39                      26,205,930,663.00
                                                                                    单位：元
          项目                    期末余额                              未偿还或结转的原因
杭州滨泽投资管理有限公司                            1,996,695,116.00   项目未清算
杭州滨祁企业管理有限公司                            1,748,603,258.04   项目未清算
杭州秦茂置业有限公司                              1,271,452,375.00   项目未清算
杭州滨程房地产开发有限公司                           1,150,573,050.00   项目未清算
杭州融滨昌盛置业有限公司                            1,055,752,450.00   项目未清算
杭州地铁开发集团有限公司                              973,226,237.60   项目未清算
杭州滨江盛元房地产开发有限公司                           929,577,596.23   项目未清算
杭州秀恒企业管理有限公司                              649,332,740.50   项目未清算
合计                                      9,775,212,823.37
其他说明：
（1） 预收款项列示
                                                                                    单位：元
          项目                    期末余额                                   期初余额
预收租金                                       86,564,714.13                       78,126,276.51
合计                                         86,564,714.13                       78,126,276.51
                                                                                    单位：元
          项目                    期末余额                                   期初余额
购房款                                 85,478,617,716.12                      125,300,696,917.17
其他                                      86,234,097.07                           69,760,425.73
合计                                  85,564,851,813.19                      125,370,457,342.90
账龄超过 1 年的重要合同负债
                                                                                    单位：元
          项目                    期末余额                              未偿还或结转的原因
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
                                                                                    单位：元
          项目                    变动金额                                   变动原因
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
                                                                                    单位：元
序号        项目名称           期初余额                   期末余额              预计竣工时间            预售比例
                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1） 应付职工薪酬列示
                                                                                      单位：元
     项目          期初余额                 本期增加                    本期减少               期末余额
一、短期薪酬           135,990,635.38       534,636,361.20          541,925,015.07     128,701,981.51
二、离职后福利-设定
提存计划
三、辞退福利                                  2,070,027.00            2,070,027.00
合计               140,257,294.70       564,725,127.07          571,789,677.13     133,192,744.64
（2） 短期薪酬列示
                                                                                      单位：元
     项目          期初余额                 本期增加                    本期减少               期末余额
和补贴
其中：医疗保险费             669,625.24        14,545,949.83           14,585,179.77         630,395.30
工伤保险费                15,608.62            723,846.72              728,212.17         11,243.17
生育保险费                  4,332.63               24,469.14            24,469.14           4,332.63
育经费
合计               135,990,635.38       534,636,361.20          541,925,015.07     128,701,981.51
（3） 设定提存计划列示
                                                                                      单位：元
     项目          期初余额                 本期增加                    本期减少               期末余额
合计                4,266,659.32         28,018,738.87           27,794,635.06       4,490,763.13
其他说明：
                                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                                                 单位：元
               项目                                期末余额                                  期初余额
增值税                                                      66,745,004.48                     75,634,808.76
企业所得税                                                    585,631,185.89                    518,968,864.37
个人所得税                                                      2,361,799.19                       2,795,878.05
城市维护建设税                                                    1,106,012.20                       3,940,112.72
土地使用税                                                    18,819,659.41                     24,276,473.35
房产税                                                       9,247,494.00                      6,049,552.72
印花税                                                       3,764,414.37                      6,593,755.27
教育费附加                                                       561,050.97                      1,783,627.03
地方教育附加                                                      374,033.77                      1,189,084.41
环境保护税                                                        24,000.00
车船税                                                                                             17,451.04
合计                                                       688,634,654.28                    641,249,607.72
其他说明：
                                                                                                 单位：元
               项目                                期末余额                                  期初余额
一年内到期的长期借款                                             4,091,969,065.09                  6,100,726,782.97
一年内到期的应付债券                                             2,364,419,068.49
一年内到期的租赁负债                                                 5,090,832.40                       6,449,881.50
合计                                                     6,461,478,965.98                  6,107,176,664.47
其他说明：
                                                                                                 单位：元
               项目                                期末余额                                  期初余额
短期应付债券                                                 1,228,596,164.38                  3,676,036,082.18
联营企业预计亏损                                                  60,850,244.68                     55,647,130.79
待转销项税[注]                                               7,716,862,529.33                 11,252,230,588.91
合计                                                     9,006,308,938.39                 14,983,913,801.88
   [注] 待转销项税主要为公司房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。
短期应付债券的增减变动：
                                                                                                 单位：元
                                                               按面
                                                                          溢折
债券             票面      发行      债券      发行      期初       本期     值计              本期             期末     是否
       面值                                                                 价摊
名称             利率      日期      期限      金额      余额       发行     提利              偿还             余额     违约
                                                                           销
                                                                息
江房     00,00           02/20   2/22-   00,00   19,78           ,219.           80,00
                                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
产        0.00                   2025/    0.00    0.82               18       0.00
CP001                           2/22
江房                      2024/   4/10-
产                       04/08   2025/
CP002                           4/10
江房                      2024/   5/28-
产                       05/24   2025/
CP003                           5/28
江房                      2024/   6/24-
产                       06/20   2025/
CP004                           6/24
江房                      2024/   8/21-
产                       08/19   2025/
CP005                           8/21
江房                      2024/   9/23-
产                       09/19   2025/
CP006                           9/23
江房                      2025/   1/24-
产                       01/23   2026/
CP001                           1/24
江房                      2025/   7/9-
产                       07/07   2026/
CP002                           7/9
                                        ,000,   ,036,    ,000,              ,780,          ,596,
合计                                                               0,082
                                                                   .20
（1） 长期借款分类
                                                                                              单位：元
                项目                                期末余额                              期初余额
质押借款                                                       747,500,000.00             1,091,924,356.94
抵押借款                                                    16,015,506,235.32            16,646,299,229.33
保证借款                                                       435,000,000.00             1,247,104,904.16
信用借款                                                                                    220,191,657.50
抵押及保证借款                                                  6,508,122,350.13             4,282,088,922.22
抵押、质押及保证借款                                                 223,369,017.71               444,550,566.16
质押及保证借款                                                                                 512,599,709.26
合计                                                      23,929,497,603.16            24,444,759,345.57
                                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（1） 应付债券
                                                                                                     单位：元
                项目                                期末余额                                     期初余额
本金                                                      2,049,662,976.00                     2,579,082,688.00
应付利息                                                       35,481,581.93                        47,982,574.24
利息调整                                                       -4,965,896.40                        -5,078,654.92
合计                                                      2,080,178,661.53                     2,621,986,607.32
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
                                                                                                     单位：元
                                                                按面
                                                                           溢折
债券              票面      发行      债券      发行      期初       本期     值计                 本期             期末      是否
        面值                                                                 价摊
名称              利率      日期      期限      金额      余额       发行     提利                 偿还             余额      违约
                                                                            销
                                                                 息
江房      500,0                           500,0           500,0   14,52                             514,5
产       00,00   3.80%                   00,00           00,00   3,287                             23,28   否
MTN00    0.00                            0.00            0.00     .67                              7.67
江房      600,0                           600,0           600,0   15,38                             615,3
产       00,00   3.70%                   00,00           00,00   7,945                             87,94   否
MTN00    0.00                            0.00            0.00     .21                              5.21
江房      700,0                   10/24   700,0           700,0   3,771                             703,7
产       00,00   2.85%           -       00,00           00,00   ,369.                             71,36   否
MTN00    0.00                   2027/    0.00            0.00      86                              9.86
Belle
vue10
Apart
ments
,LLC
Taxab
le
Varia
ble
Rate                                                        -
Deman                   2020/                           11,41              112,7
d                       04/29                           9,712              58.52
Multi                                                     .00
famil
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Housi
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Reven
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Bonds
(Bell
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                                                      杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
tment
s)
eries
A
                                  ,662,           ,580,             112,7                  ,178,
合计                ——                      67,53           4,988             6,911                  ——
                                                                                              单位：元
             项目                             期末余额                                    期初余额
房屋及建筑物租赁                                            11,238,408.76                       12,628,365.46
合计                                                  11,238,408.76                       12,628,365.46
其他说明：
                                                                                              单位：元
             项目                             期末余额                                    期初余额
长期应付款                                              662,897,233.50                       643,745,948.10
合计                                                 662,897,233.50                       643,745,948.10
（1） 按款项性质列示长期应付款
                                                                                              单位：元
             项目                               期末余额                                  期初余额
美国之路区域中心 EB-5 项目借款及利息                              662,897,233.50                       643,745,948.10
其他说明：
                                                                                              单位：元
        项目         期初余额            本期增加              本期减少                   期末余额           形成原因
联营企业未实现
利润
合计                15,923,893.60   23,293,656.35     26,349,541.19       12,868,008.76         --
其他说明：
                                                                                              单位：元
                                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                               本次变动增减（+、-）
              期初余额                                                                        期末余额
                                  发行新股         送股      公积金转股           其他    小计
股份总数         3,111,443,890.00                                                            3,111,443,890.00
其他说明：
                                                                                               单位：元
        项目                       期初余额                 本期增加             本期减少               期末余额
资本溢价（股本溢价）                      2,089,594,184.75      70,918,665.33                      2,160,512,850.08
合计                              2,089,594,184.75      70,918,665.33                      2,160,512,850.08
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
     本期资本公积增加 70,918,665.33 元，系本期购买子公司少数股东股权价格与按照新增持股比例
计算应享有子公司自合并日开始持有计算的可辨认净资产份额之间的差额，详见本财务报表附注九 2 之
说明。
                                                                                               单位：元
                                                    本期发生额
                                   减：前期        减：前期
 项目      期初余额        本期所得          计入其他        计入其他                                税后归属        期末余额
                                                           减：所得        税后归属
                     税前发生          综合收益        综合收益                                于少数股
                                                           税费用         于母公司
                      额            当期转入        当期转入                                 东
                                    损益         留存收益
一、不能
重分类进             -                                                                                     -
损益的其     238,713,6                                                                             223,476,5
他综合收         43.69                                                                                 25.47
益
  其他
                 -                                                                                     -
权益工具                 20,316,15                             5,079,039   15,237,11
投资公允                      7.63                                   .41        8.22
价值变动
二、将重
                             -                                                 -           -
分类进损     39,458,08                                                                             38,194,60
益的其他          8.74                                                                                  2.13
                           .78                                               .61           7
综合收益
  外币                         -                                                 -           -
财务报表                 1,697,706                                         1,263,486   434,220.1
折算差额                       .78                                               .61           7
                 -                                                                         -           -
其他综合                 18,618,45                             5,079,039   13,973,63
收益合计                      0.85                                   .41        1.61
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
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                                                                                          单位：元
      项目           期初余额                本期增加                    本期减少                  期末余额
法定盈余公积           1,555,721,945.00                                                1,555,721,945.00
合计               1,555,721,945.00                                                1,555,721,945.00
                                                                                          单位：元
           项目                              本期                                   上期
调整后期初未分配利润                                 20,970,196,360.26                    18,682,075,721.56
加：本期归属于母公司所有者的净利润                           2,116,317,717.43                     2,545,764,974.90
     应付普通股股利                                  255,138,395.51                         280,029,950.10
其他综合收益结转留存收益                                                                         22,385,613.90
期末未分配利润                                    22,831,375,682.18                    20,970,196,360.26
                                                                                          单位：元
                             本期发生额                                      上期发生额
      项目
                     收入                  成本                     收入                     成本
主营业务            82,870,004,455.44   71,913,791,001.69    69,137,118,423.88      60,461,290,175.89
其他业务                17,755,961.56      18,542,812.63           14,702,546.15         19,999,329.81
合计              82,887,760,417.00   71,932,333,814.32    69,151,820,970.03      60,481,289,505.70
公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值
□是 否
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
                                                                                          单位：元
           序号                          项目名称                                    收入金额
                                                                                          单位：元
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          项目   本期发生额                上期发生额
城市维护建设税            134,621,797.82        123,648,127.01
教育费附加              60,360,303.95         53,448,574.14
房产税                58,689,603.04         52,563,759.76
土地使用税              12,278,842.12           3,904,010.53
车船使用税                  95,485.20             19,431.00
印花税                41,846,140.34         43,588,242.96
土地增值税              394,459,958.67        334,246,891.97
地方教育附加              22,883,107.55         35,424,725.74
环境保护税                   69,635.20            265,066.32
其他                      78,452.80
合计                 725,383,326.69        647,108,829.43
其他说明：
                                              单位：元
          项目   本期发生额                上期发生额
运营费                177,940,836.88        106,642,643.64
工资及福利费             165,439,053.11        171,293,090.37
折旧费及摊销费             73,731,129.50         92,547,599.73
物业管理费               55,024,561.11         44,433,031.57
办公费及差旅费             36,715,259.28         30,475,159.08
中介咨询服务费             32,645,554.59         34,250,832.87
车辆使用费及维修费           11,964,967.89         13,560,292.56
业务招待费               11,165,134.13         24,605,880.67
水电费及燃料               9,361,773.63         12,566,485.13
保险费                  4,754,878.01          4,338,125.22
消防改造费用               4,628,547.96          1,087,973.80
残保金                  1,680,326.37          1,844,001.09
其他                  17,460,315.17          6,167,665.75
合计                 602,512,337.63        543,812,781.48
其他说明：
                                              单位：元
          项目   本期发生额                上期发生额
房地产业务营销费用        1,031,717,968.04        800,749,933.18
酒店业务营销费用            49,856,360.59         56,658,049.85
合计               1,081,574,328.63        857,407,983.03
其他说明：
                                              单位：元
          项目   本期发生额                上期发生额
                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
利息费用                     607,394,639.19                  699,027,514.60
利息收入                    -144,611,826.17                 -266,115,828.05
其他                        24,760,161.08                   45,648,746.97
合计                       487,542,974.10                  478,560,433.52
其他说明：
                                                              单位：元
       产生其他收益的来源     本期发生额                           上期发生额
与收益相关的政府补助                 5,850,981.15                  12,279,412.87
增值税加计抵减                                                       1,632.53
其他                           135,231.94                     129,718.84
                                                              单位：元
     产生公允价值变动收益的来源   本期发生额                           上期发生额
交易性金融资产                    4,141,344.22                    7,964,730.82
合计                         4,141,344.22                    7,964,730.82
其他说明：
                                                              单位：元
               项目                 本期发生额                 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益                      881,476,767.44        760,100,022.64
处置长期股权投资产生的投资收益                      13,246,433.26        159,112,805.51
投资性利息收入                              26,161,624.35         31,940,209.64
理财产品收益                                5,188,798.91          4,193,732.25
其他非流动金融资产持有期间的股利收入                      398,881.10
合计                                  926,472,505.06        955,346,770.04
其他说明：
                                                              单位：元
          项目         本期发生额                           上期发生额
坏账损失                     -15,570,016.75                 -261,858,332.92
合计                       -15,570,016.75                 -261,858,332.92
其他说明：
                                                              单位：元
                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
             项目               本期发生额                               上期发生额
一、存货跌价损失及合同履约成本减
                                     -2,632,214,309.19               -869,294,234.17
值损失
三、投资性房地产减值损失                          -157,908,182.78
合计                                   -2,790,122,491.97               -869,294,234.17
                                                                            单位：元
     资产处置收益的来源                本期发生额                               上期发生额
固定资产处置收益                                    520,224.43                     682,719.34
                                                                            单位：元
                                                                 计入当期非经常性损益的金
        项目         本期发生额                     上期发生额
                                                                      额
违约金收入                14,768,965.11                9,600,289.68         14,768,965.11
无须支付款项                3,328,512.04                  101,468.19          3,328,512.04
罚款收入                  1,283,912.39                  163,854.94          1,283,912.39
补偿款收入                 1,032,740.18                  910,132.27          1,032,740.18
其他                      364,575.07                  525,121.94            364,575.07
合计                   20,778,704.79               11,300,867.02         20,778,704.79
                                                                            单位：元
                                                                 计入当期非经常性损益的金
        项目         本期发生额                     上期发生额
                                                                      额
对外捐赠                 10,864,309.00                9,256,500.00         10,864,309.00
赔款支出                  7,625,457.26               22,341,203.41           7,625,457.26
滞纳金                   4,987,295.88               10,056,216.27           4,987,295.88
罚没支出                     93,134.16                2,133,626.01              93,134.16
非流动资产毁损报废损失              48,123.61               17,956,638.12              48,123.61
其他                    3,645,181.10                4,067,059.43           3,645,181.10
合计                   27,263,501.01               65,811,243.24         27,263,501.01
其他说明：
（1） 所得税费用表
                                                                            单位：元
             项目               本期发生额                               上期发生额
当期所得税费用                               2,514,061,031.84               2,055,427,018.85
递延所得税费用                                 28,946,050.30                  87,770,365.84
合计                                    2,543,007,082.14               2,143,197,384.69
                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
                                                          单位：元
                   项目                           本期发生额
利润总额                                               6,183,356,617.49
按法定/适用税率计算的所得税费用                                   1,545,839,154.37
子公司适用不同税率的影响                                            -347,845.71
调整以前期间所得税的影响                                         72,554,113.74
非应税收入的影响                                           -108,565,482.99
不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                       9,834,571.81
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响                              -99,157,173.94
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响                     1,055,182,916.12
预缴所得税无法退回的影响                                         22,388,544.16
补确认以前年度未确认可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响                             -42,159.95
冲回前期确认递延所得税资产的可抵扣暂时性或可抵扣亏损的影响                        45,320,444.53
所得税费用                                              2,543,007,082.14
详见附注 36。
（1） 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
                                                          单位：元
           项目             本期发生额                上期发生额
收回押金保证金净额                     738,288,068.89
项目预售监管共管户资金                   305,487,384.54
暂收款                           255,493,654.09          22,984,086.30
经营性利息收入                       144,611,826.17         266,115,828.05
应收暂付款                          37,092,215.08
违约金收入                          14,848,965.11          9,600,289.68
政府补助                            5,850,981.15         12,279,412.87
罚款收入                            1,283,912.39            163,854.94
补偿款收入                           1,032,740.18            910,132.27
其他                              2,150,190.57         13,753,087.00
合计                          1,506,139,938.17         325,806,691.11
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
支付的其他与经营活动有关的现金
                                                          单位：元
           项目             本期发生额                上期发生额
支付期间费用                      1,386,014,373.87       1,143,869,890.89
应收暂付款                          15,381,919.88          13,792,283.27
支付物业维修金净额                      64,571,266.31         318,023,341.17
捐赠支出                           10,864,309.00           9,256,500.00
支付押金保证金净额                                            536,343,721.10
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
项目预售监管共管户资金                                                                            598,848,757.93
其他                                                14,186,336.28                         68,515,406.06
合计                                             1,491,018,205.34                    2,688,649,900.42
（2） 与投资活动有关的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
                                                                                             单位：元
           项目                            本期发生额                                上期发生额
收回拆借款及利息                                      13,530,764,868.05                    5,341,469,539.47
取得子公司支付的现金净额                                                                           7,278,214.03
合计                                            13,530,764,868.05                    5,348,747,753.50
支付的其他与投资活动有关的现金
                                                                                             单位：元
                  项目                                      本期发生额                    上期发生额
支付拆借款                                                     10,145,562,428.17            7,363,908,683.64
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额                                          190,802,757.56               53,660,931.12
纳入合并前支付给合作项目公司拆借款                                                                            150,000.00
合计                                                        10,336,365,185.73            7,417,719,614.76
（3） 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
                                                                                             单位：元
           项目                            本期发生额                                上期发生额
收到拆借款                                         12,599,939,639.50                    7,536,703,072.68
合计                                            12,599,939,639.50                    7,536,703,072.68
支付的其他与筹资活动有关的现金
                                                                                             单位：元
           项目                            本期发生额                                上期发生额
合作项目股东减资                                      12,942,600,174.00                      495,341,000.00
归还拆借款及利息                                       7,458,377,632.69                    5,523,240,118.74
购买少数数股东股权                                        244,643,600.00                      292,225,000.00
发行公司债券及中期票据相关费用                                   20,058,022.40                       26,464,313.21
支付租赁付款额                                            5,551,783.45                        7,435,883.50
合计                                            20,671,231,212.54                    6,344,706,315.45
筹资活动产生的各项负债变动情况
适用 □不适用
                                                                                             单位：元
                                   本期增加                           本期减少
     项目     期初余额                                                                           期末余额
                           现金变动          非现金变动            现金变动          非现金变动
其他流动负债
银行借款
                                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
应付债券（含
一年内到期的
应付债券）
租赁负债（含
一年内到期的                                  3,265,327.39    5,551,783.45       462,549.74
租赁负债）
长期应付款
合计
（4） 以净额列报现金流量的说明
     项目         相关事实情况                      采用净额列报的依据                               财务影响
                                    公司收回和支付物业维修金业务相关现
                                    金流系代客户收取和支付的现金，以净
                                                                           如果上述业务相关现金流采
收到其他与经营    公司收回和支付物业维修              额列报更能说明其对公司支付能力、偿
                                                                           用总额列报，本期增加金
活动有关的现金    金                        债能力的影响，更有助于评价公司的支
                                                                           额 323,916,196.45 元
                                    付能力和偿债能力、分析公司的未来现
                                    金流量。
                                    公司收回和支付押金保证金、应收暂付
                                    款、暂收款业务系周转快、期限短项目
                                    的现金流入和流出，上述现金流以净额                      如果上述业务相关现金流采
支付其他与经营    公司收回和支付押金保证
                                    列报更能说明其对公司支付能力、偿债                      用总额列报，本期增加金
活动有关的现金    金、应收暂付款、暂收款
                                    能力的影响，更有助于评价公司的支付                      额 323,916,196.45 元
                                    能力和偿债能力、分析公司的未来现金
                                    流量。
（1） 现金流量表补充资料
                                                                                              单位：元
               补充资料                                     本期金额                        上期金额
 净利润                                                    3,640,349,535.35            3,791,186,093.31
 加：资产减值准备                                               2,805,692,508.72            1,131,152,567.09
     固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
折旧
     使用权资产折旧
     无形资产摊销                                                 5,085,522.14                   5,039,638.88
     长期待摊费用摊销                                                 262,175.18                   3,717,838.64
   处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
                                                            -520,224.43                    -682,719.34
（收益以“－”号填列）
     固定资产报废损失（收益以“－”号填列）                                      48,123.61                  17,956,638.12
     公允价值变动损失（收益以“－”号填列）                                  -4,141,344.22                  -7,964,730.82
     财务费用（收益以“－”号填列）                                      627,452,227.05                 730,392,549.51
     投资损失（收益以“－”号填列）                                     -926,472,505.06                -955,346,770.04
     递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）                                 22,940,170.05                  327,891,912.39
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
     递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）                           11,560,272.71        -130,205,183.66
     存货的减少（增加以“－”号填列）                           32,809,601,833.87      22,692,469,829.76
     经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）                       4,245,870,255.16        -657,059,096.62
     经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）                     -48,237,746,187.06      -19,788,914,565.04
     其他                                                                  -118,624,098.28
     经营活动产生的现金流量净额                              -4,290,949,913.65        7,667,594,549.72
 债务转为资本
 一年内到期的可转换公司债券
 融资租入固定资产                                            2,273,477.66            5,035,402.62
 现金的期末余额                                        30,502,177,122.49      37,062,847,570.00
 减：现金的期初余额                                      37,062,847,570.00      32,648,928,853.24
 加：现金等价物的期末余额
 减：现金等价物的期初余额
 现金及现金等价物净增加额                                   -6,560,670,447.51        4,413,918,716.76
（2） 现金和现金等价物的构成
                                                                                单位：元
               项目                   期末余额                             期初余额
一、现金                                    30,502,177,122.49              37,062,847,570.00
其中：库存现金                                        275,201.72                      196,222.07
     可随时用于支付的银行存款                       30,472,828,058.66              37,052,545,308.64
     可随时用于支付的其他货币资金                        29,073,862.11                   10,106,039.29
三、期末现金及现金等价物余额                          30,502,177,122.49              37,062,847,570.00
（3） 不属于现金及现金等价物的货币资金
                                                                                单位：元
                                                                    不属于现金及现金等价物的
          项目          本期金额                       上期金额
                                                                         理由
银行存款                    37,184,023.74                1,117,984.22   银行风险管控
银行存款                     1,878,736.48                1,837,045.21   司法冻结
银行存款                       855,210.61                               耕地占用保证金
银行存款                       243,609.06                  472,295.87   质量保证金
银行存款                        12,000.00                   96,500.00   ETC 保证金
银行存款                                                10,000,000.00   质押用于保函
其他货币资金                  17,508,464.46               53,570,083.33   保函保证金
其他货币资金                  13,265,861.91               10,057,340.76   酒店运营保证金
其他货币资金                     450,595.28                  421,729.05   公寓运营保证金
合计                      71,398,501.54               77,572,978.44
其他说明：
                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（4） 其他重大活动说明
（1） 外币货币性项目
                                                              单位：元
         项目    期末外币余额                      折算汇率      期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元            18,926,950.76    7.0288                 133,033,751.50
    欧元
    港币
应收账款
其中：美元               538,023.00    7.0288                   3,781,656.06
    欧元
    港币
长期借款
其中：美元
    欧元
    港币
其他应收款              3,808,446.54   7.0288                  26,768,809.04
其中：美元              3,808,446.54   7.0288                  26,768,809.04
应付账款               1,241,938.00   7.0288                   8,729,333.81
其中：美元              1,241,938.00   7.0288                   8,729,333.81
其他应付款             10,896,244.32   7.0288                  76,587,522.11
其中：美元             10,896,244.32   7.0288                  76,587,522.11
一年内到期的非流动负债      102,000,000.00   7.0288                 716,937,600.00
其中：美元            102,000,000.00   7.0288                 716,937,600.00
长期应付款             94,311,580.00   7.0288                 662,897,233.50
其中：美元             94,311,580.00   7.0288                 662,897,233.50
应付债券              35,069,437.00   7.0288                 246,496,058.79
其中：美元             35,069,437.00   7.0288                 246,496,058.79
其他说明：
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
适用 □不适用
 重要境外经营实体名称      主要经营地               记账本位币        记账本位币选择原因
TOWER 公司            美国                     美元     经营活动均以美元结算
                                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 重要境外经营实体名称         主要经营地           记账本位币              记账本位币选择原因
滨江（香港）有限公司             香港              美元              经营活动均以美元结算
（1） 本公司作为承租方
适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
适用 □不适用
  计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
 项    目                             本期数                   上年同期数
低价值资产租赁费用（短期租赁除外）                         260,186.48          890,902.97
 合    计                                   260,186.48          890,902.97
  与租赁相关的当期损益及现金流
 项    目                     本期数                         上年同期数
租赁负债的利息费用                           529,300.00                899,966.95
与租赁相关的总现金流出                    5,551,783.45                 7,905,902.86
涉及售后租回交易的情况
不适用
（2） 本公司作为出租方
作为出租人的经营租赁
适用 □不适用
                                                                单位：元
                                                   其中：未计入租赁收款额的可变租赁
           项目               租赁收入
                                                       付款额相关的收入
租赁收入                              442,218,969.98
合计                                442,218,969.98
作为出租人的融资租赁
                                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
□适用 不适用
未来五年每年未折现租赁收款额
适用 □不适用
                                                                               单位：元
                                                    每年未折现租赁收款额
           项目
                                      期末金额                            期初金额
第一年                                            244,283,097.09            231,289,088.97
第二年                                            118,499,517.14            138,417,676.51
第三年                                            85,840,616.14             104,292,675.87
第四年                                            66,902,611.41             74,865,806.90
第五年                                            63,002,406.94             62,513,093.34
五年后未折现租赁收款额总额                                  176,455,396.74            180,314,101.10
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
（3） 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 不适用
八、研发支出
九、合并范围的变更
（1） 本期发生的非同一控制下企业合并
                                                                               单位：元
                股权取得             股权取得                股权取得       股权取得
 被购买方名称                                                                       购买日
                 时点               成本                 比例（%）       方式
恺瑄公司            2025/11/10   72,606,100.00             50.00     购买          2025/11/10
金华城瑞公司          2025/3/28    25,732,064.01             51.00     购买          2025/3/28
金华城祺公司          2025/4/10    25,731,651.29             51.00     购买          2025/4/10
金华城和公司          2025/4/10    25,731,419.57             51.00     购买          2025/4/10
金华城望公司          2025/4/10    25,731,448.68             51.00     购买          2025/4/10
星奎咨询公司          2025/8/15     541,728,000.00           45.60     购买          2025/8/15
滨捷咨询公司          2025/8/1       1,000,000.00           100.00     购买          2025/8/1
  （续上表）
 被购买     购买日的   购买日     购买日至期末被                      购买日至期末被购买方的现金流量
                                                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
方名称      确定依据     至期末     购买方的净利润
                  被购买
                                           经营活动净流入            投资活动净流入              筹资活动净流入
                  方的收
                   入
         完成工商
恺瑄公司                           -1,201.07         -1,201.07
          变更
金华城瑞     完成工商
                           -3,512,210.90   -538,487,191.22          -29,977.88          578,060,002.24
公司        变更
金华城祺     完成工商
                              -62,897.66   -298,685,219.48                              302,575,550.00
公司        变更
金华城和     完成工商
                             -116,434.47   -154,418,539.05                              156,141,500.00
公司        变更
金华城望     完成工商
                           -1,897,478.18   -371,457,683.43                              375,181,683.27
公司        变更
星奎咨询     完成工商
                           -9,705,190.02           -226.56    -2,158,511,850.00    2,158,521,750.00
公司        变更
滨捷咨询     完成工商
公司        变更
（2） 合并成本及商誉
                                                                                            单位：元
                        金华城瑞        金华城祺公        金华城和公        金华城望公        星奎咨询公          滨捷咨询公
 合并成本     恺瑄公司
                         公司           司            司            司             司              司
--现金
                 .00                                                             0.00             00
--非现金资
产的公允价
                              .01          .29          .57          .68
值
--发行或承
担的债务的
公允价值
--发行的权
益性证券的
公允价值
--或有对价
的公允价值
--购买日之
前持有的股
权于购买日
的公允价值
--其他
合并成本合     72,606,100   25,732,064   25,731,651   25,731,419   25,731,448   541,728,00     1,000,000.
计                .00          .01          .29          .57          .68         0.00             00
减：取得的
可辨认净资     72,606,100   25,732,064   25,731,651   25,731,419   25,731,448   541,728,00     1,000,000.
产公允价值            .00          .01          .29          .57          .68         0.00             00
份额
商誉/合并
成本小于取
得的可辨认
净资产公允
                                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
价值份额的
金额
（3） 被购买方于购买日可辨认资产、负债
                                                                                           单位：元
                   金华城瑞公         金华城祺公         金华城和公         金华城望公         星奎咨询公         滨捷咨询公
      恺瑄公司
                     司             司             司             司             司             司
     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买     购买
     日公     日账     日公     日账     日公     日账     日公     日账     日公     日账     日公     日账     日公     日账
     允价     面价     允价     面价     允价     面价     允价     面价     允价     面价     允价     面价     允价     面价
     值      值      值      值      值      值      值      值      值      值      值      值      值      值
资    012,   012,   000,   000,   114,   114,   692,   692,   405,   405,   8,35   8,35   1,05   1,05
产：   052.   052.   040.   040.   179.   179.   933.   933.   838.   838.   7,90   7,90   3.12   3.12
货币                 51,2   51,2   33,6   33,6   27,8   27,8   69,7   69,7   8,84   8,84   1,05   1,05
资金                 28.5   28.5   43.4   43.4   23.4   23.4   88.8   88.8   4.96   4.96   3.12   3.12
应收
款项
存货
固定
资产
无形
资产
                                                                -      -
其他                                                           17,4   17,4
应收                                                           78,5   78,5
款                                                            19.0   19.0
长期
股权
投资
其他                 1,37   1,37   1,12   1,12   497,   497,
流动                 6,13   6,13   7,27   7,27   539.   539.
资产                 5.57   5.57   4.40   4.40     32     32
负    033,   033,   201,   201,   456,   456,   857,   857,   736,   736,   358,   358,
债：   500.   500.   064.   064.   001.   001.   220.   220.   251.   251.   061.   061.
借款
应付
款项
递延
所得
税负
                                                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
债
                                                                    -      -
应交
税费
其他
应付
款
净资      78,5   78,5   98,9   98,9    58,1   58,1   35,7   35,7   69,5   69,5   7,99    7,99    1,05   1,05
产       52.8   52.8   76.2   76.2    78.6   78.6   12.5   12.5   87.5   87.5   9,84    9,84    3.12   3.12
减：      27,3   27,3   24,0   24,0    23,9   23,9   24,1   24,1   23,9   23,9   646,    646,
少数      72,4   72,4   66,9   66,9    26,5   26,5   04,2   04,2   38,1   38,1   271,    271,
股东      52.8   52.8   12.2   12.2    27.3   27.3   93.0   93.0   38.8   38.8   844.    844.
权益         4      4      7      7       7      7      0      0      2      2     96      96
取得
的净
资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4） 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是 否
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
是 □否
                                                                                                   单位：元
                                                   处置                                         丧失      与原
                             丧                                    丧失      丧失
                                                   价款                                 按照      控制      子公
                             失                                    控制      控制
                                                   与处                                 公允      权之      司股
                             控                                    权之      权之
                                                   置投     丧失                          价值      日合      权投
         丧失                  制              丧失                    日合      日合
                                                   资对     控制                          重新      并财      资相
         控制      丧失控         权      丧失      控制                    并财      并财
                                                   应的     权之                          计量      务报      关的
子公司      权时      制权时         时      控制      权时                    务报      务报
                                                   合并     日剩                          剩余      表层      其他
 名称      点的      点的处         点      权的      点的                    表层      表层
                                                   财务     余股                          股权      面剩      综合
         处置      置比例         的      时点      判断                    面剩      面剩
                                                   报表     权的                          产生      余股      收益
         价款                  处              依据                    余股      余股
                                                   层面     比例                          的利      权公      转入
                             置                                    权的      权的
                                                   享有                                 得或      允价      投资
                             方                                    账面      公允
                                                   该子                                 损失      值的      损益
                             式                                    价值      价值
                                                   公司                                         确定      或留
                                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                          净资                              方法   存收
                                          产份                              及主   益的
                                          额的                              要假   金额
                                          差额                               设
温岭盈                           2025
石房产                       转   年 09
        ,000.   100.00%              变更   5,152
开发有                       让   月 12
限公司                           日
杭州滨                           2025
辰企业                       转   年 05
管理有                       让   月 16
          .00                        日      .70
限公司                           日
杭州缤                           2025
                                     工商       -           720,0   720,0
延企业                       转   年 09                48.49
管理有                       让   月 26                    %
                                     日      .37            0.00    0.00
限公司                           日
杭州缤                           2025
骁企业                       转   年 12        735,6
管理有                       让   月 29        32.08
限公司                           日
淳安千
岛湖森                           2025
                                     工商   86,44
垄房地     66,84             转   年 12
产开发      7.83             让   月 10
                                     日      .25
有限公                           日
司
丽水市                           2025
滨嘉置                       转   年 12
业有限                       让   月 29
公司                            日
兰溪市                           2025
超峰置                       转   年 12
业有限                       让   月 31
公司                            日
杭州兴                           2025            -
                                     工商
耀投资     260,0             转   年 10        1,116
有限公     00.00             让   月 15        ,361.
                                     日
司                             日              54
                                     章程   48,12
滨鉴公                       转   年 12                19.20
司                         让   月 31                    %
                                     日      .92
                              日
杭州滨
昂房地                                  章程   2,830           55,00   55,00
                          转   年 12                20.01
产开发              79.99%              变更   ,546.           0,000   0,000
                          让   月 31                    %
有限公                                  日       97             .00     .00
                              日
司
其他说明：
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是 否
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
 公司名称         股权取得方式     股权取得时点           出资额               出资比例
滨奇公司            新设       工商设立日           2,500,000,000.00     51.00%
滨烨管理公司          新设       工商设立日               2,700,000.00     27.00%
滨裕公司            新设       工商设立日           2,200,000,000.00     80.00%
缤景公司            新设       工商设立日           1,771,960,000.00     50.01%
滨庆公司            新设       工商设立日           1,000,000,000.00     51.99%
滨亿公司            新设       工商设立日           1,800,000,000.00     34.01%
杭州滨竭公司          新设       工商设立日             517,522,500.00     34.85%
滨韵公司            新设       工商设立日           1,500,000,000.00     35.50%
滨岚管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
滨慕管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
星缤嘉好公司          新设       工商设立日             127,575,000.00     40.50%
滨华公司            新设       工商设立日             800,000,000.00     34.07%
滨尧管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
滨溢管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
滨浮管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
滨禄管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
滨炎管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
南京滨发建设公司        新设       工商设立日               1,000,000.00    100.00%
星奎咨询公司          新设       工商设立日             541,728,000.00     45.60%
星沛公司            新设       工商设立日                                45.14%
滨瑄管理公司          新设       工商设立日             660,082,500.00     44.45%
滨尚公司            新设       工商设立日           1,500,000,000.00     44.45%
滨卓公司            新设       工商设立日             700,000,000.00     25.11%
上海滨煜公司          新设       工商设立日                                77.92%
滨延管理公司          新设       工商设立日                               100.00%
滨冠西站公司          新设       工商设立日              80,000,000.00     35.00%
                                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 公司名称              股权取得方式               股权取得时点                出资额                 出资比例
滨芯公司                    新设                工商设立日                50,000,000.00         100.00%
滨齐公司                    新设                工商设立日                                       45.00%
滨湾公司                    新设                工商设立日                                       34.65%
滨颖公司                    新设                工商设立日                                      100.00%
滨鉴公司                    新设                工商设立日                                      100.00%
滨昂公司                    新设                工商设立日                55,000,000.00         100.00%
                                                             处置日净         期初至处置日
 公司名称                            股权处置方式      股权处置时点
                                                              资产            净利润
宁波滨江维堡置业有限公司                       清算           2025/6/5                         3,402,052.00
杭州滨雅企业管理有限公司                       清算        2025/8/18
杭州滨柏企业管理有限公司                       清算           2025/2/5                                0.22
杭州滨景投资管理有限公司                       清算           2025/3/3                         1,928,761.35
温州璞悦房地产开发有限公司                      清算        2025/11/27                          1,264,820.80
温岭滨锦房地产开发有限公司                      清算        2025/11/24                          6,399,300.70
杭州滨弛企业管理有限公司                       清算        2025/4/15                                  2.01
湖州滨兴房地产开发有限公司                      清算        2025/3/10                           2,618,727.78
宁波滨浦置业有限公司                         清算        2025/9/24                         -8,135,205.21
杭州千岛湖翡翠海岸房地产开发有限公
                                   清算        2025/11/24                          -466,694.81
司
十、在其他主体中的权益
（1） 企业集团的构成——重要子公司的构成
                                                                                   单位：元
                                                                 持股比例
 子公司名称          注册资本              主要经营地     注册地       业务性质                          取得方式
                                                               直接       间接
滨甬实业公司        4,000,000,000.00    杭州       杭州        房地产业               90.00%     设立
滨建公司             50,000,000.00    杭州       杭州        房地产业     25.00%    25.00%     设立
滨慧公司             50,000,000.00    杭州       杭州        房地产业     20.00%    40.00%     设立
滨睿房地产公司         100,000,000.00    杭州       杭州        房地产业     20.00%    80.00%     设立
滨兰公司             10,000,000.00    杭州       杭州        房地产业     20.00%    80.00%     设立
滨坤房地产公司          10,000,000.00    杭州       杭州        房地产业     20.00%    30.00%     设立
滨铂公司             10,000,000.00    杭州       杭州        房地产业     20.00%    14.00%     设立
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
滨隆公司           10,000,000.00   杭州        杭州      房地产业      20.00%   14.00%   设立
滨阳公司           10,000,000.00   杭州        杭州      房地产业      20.00%   80.00%   设立
滨创房地产公司        50,000,000.00   杭州        杭州      房地产业      20.00%   80.00%   设立
江湾盛和公司         10,000,000.00   杭州        杭州      房地产业               34.00%   设立
建雅公司           10,000,000.00   杭州        杭州      房地产业               34.00%   设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
       子公司名称            持股比例            股东会表决权比例                    说明
天台杨帆公司                         50.00%            100.00%
台州滨交公司                         35.00%            100.00%
东阳滨杭公司                         55.00%            100.00%
东阳滨茂公司                         55.00%            100.00%
东阳滨盛公司                         55.00%            100.00%
滨峙公司                           50.00%            100.00%
滨耀公司                           50.00%            100.00%
滨建公司                           50.00%            100.00%
滨晨公司                           50.00%            100.00%
滨麟公司                           34.00%            100.00%
滨鸿实业有限公司                       50.00%            100.00%
滨澳公司                           28.00%            100.00%   根据相关协议或章程的约定，
                                                           少数股东所代表的表决权与本
滨涛房地产公司                        67.00%            100.00%      公司意见保持一致
滨启房地产公司                        60.00%            100.00%
星州盛和公司                         36.85%            100.00%
滨坤房地产公司                        50.00%            100.00%
滨鑫公司                           63.00%            100.00%
滨汇世纪公司                         51.00%            100.00%
滨昇公司                           26.00%            100.00%
滨豪公司                           70.00%            100.00%
滨林公司                           70.00%            100.00%
滨旗公司                           34.00%            100.00%
滨慧公司                           60.00%            100.00%
滨腾公司                           38.00%            100.00%
                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
       子公司名称   持股比例       股东会表决权比例           说明
滨铂公司             34.00%         100.00%
滨隆公司             34.00%         100.00%
北沙盛和公司           34.00%         100.00%
运河湾公司            51.00%         100.00%
湖岸公司             50.40%         100.00%
江湾盛和公司           34.00%         100.00%
建雅公司             34.00%         100.00%
滨红公司             60.80%         100.00%
星岚公司             34.00%         100.00%
滨诺置业公司           51.00%         100.00%
金华城滨公司           51.00%         100.00%
宁波建曙公司           50.00%         100.00%
滨名公司             27.00%         100.00%
滨岚公司             38.13%         100.00%
滨意公司             37.00%         100.00%
滨永公司             37.00%         100.00%
建临公司             33.96%         100.00%
滨明公司             70.00%         100.00%
缤杭公司             50.00%         100.00%
滨西公司             65.00%         100.00%
北瑞公司             51.00%         100.00%
滨跃房地产公司          67.33%         100.00%
滨杭铁誉公司           51.00%         100.00%
滨圣公司             51.00%         100.00%
滨澎公司             34.07%         100.00%
滨月公司             51.99%         100.00%
南京滨江公司           40.78%          59.28%
滨烨管理公司           27.00%          51.82%
                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
       子公司名称       持股比例         股东会表决权比例             说明
滨恒管理公司                 27.00%          51.82%
滨银管理公司                 27.00%          51.82%
星滨公司                   50.00%          51.00%
滨合公司                   40.00%          51.00%
苏州滨望公司                 50.00%          51.00%
宁波滨望公司                 40.50%          51.00%
                                                根据相关协议或章程的约定,公
滨兴公司                   26.50%          50.50%   司拥有的股东会表决权不同于
                                                     持股比例
义乌翠语华庭公司               50.00%          51.00%
星滨公司                   50.00%          51.00%
滨合公司                   40.00%          51.00%
苏州滨望公司                 50.00%          51.00%
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
  根据公司与 GREEN SEA INTERNATIONAL LIMITED 签署的《关于共同投资组建“杭汽发”地块项目公
司之协议书》约定，公司对滨绿公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围。
  根据公司与上海滨安公司其他股东签署的《关于滨江上海大场 B3-03 项目之合作框架协议补充协议
二》以及上海滨安公司章程约定，深圳联新投资管理有限公司在上海滨安公司股东会会议不享有表决权，
不参与上海滨安公司经营；滨江集团对上海滨安公司股东会会议享有并行使 100%的表决权，对上海滨
安公司的财务和经营政策能够实施控制，故自 2019 年 6 月起将其纳入合并财务报表范围。
  根据公司与杭州滨祁企业管理有限公司（以下简称“滨祁公司”）其他股东签订的投资合作协议及
补充协议约定“各方一致同意合作协议第 3.1 条目标公司股东会表决权机制变更为：甲乙丙三方按股权
比例行使表决权，股东会所有决议事项须经代表 2/3 以上表决权的股东同意方可通过”，公司持有滨祁
公司股权比例和表决权为 60%未超过协议约定的 2/3，无法对滨祁公司实施控制，故未将其纳入合并范
围。
  根据杭州滨瀚企业管理有限公司（以下简称“滨瀚公司”）与杭州亦茂置业有限公司（以下简称
“亦茂公司”）其他股东签订的投资合作协议约定，亦茂公司的股东会会议表决机制为股东的表决权不
按照出资比例行使，其他股东享有的表决权比例为 60%，滨瀚公司享有的表决权比例为 40%，决议事项
须经代表全体股东二分之一以上表决权的股东表决通过即为有效。公司持有滨瀚公司股权比例为 75%，
滨瀚公司持有亦茂公司的股权比例为 64%，即公司间接持有亦茂公司股权比例为 48%。由股权穿透可知，
                                                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
金茂方穿透的持股比例为 60%，滨江方为 30%，金汇方为 10%，综上公司无法对亦茂公司实施控制，故
未将其纳入合并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2） 重要的非全资子公司
                                                                                                 单位：元
                                           本期归属于少数股东                本期向少数股东宣告           期末少数股东权益余
     子公司名称              少数股东持股比例
                                              的损益                     分派的股利                 额
滨甬实业公司                           10.00%            18,319,435.94                             -1,048,110.97
滨建公司                             50.00%           174,250,604.45       53,990,000.00        192,754,205.28
滨慧公司                             40.00%           128,599,649.80       85,200,000.00         29,119,176.89
滨坤房地产公司                          50.00%           121,142,719.89       50,000,000.00         58,058,412.18
滨铂公司                             66.00%           252,669,018.28                            235,253,501.30
滨隆公司                             66.00%           313,266,416.94      201,630,000.00         88,125,681.70
江湾盛和公司                           66.00%           173,164,965.55                            159,526,394.59
建雅公司                             66.00%           292,022,392.83                            273,888,626.89
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
                                                                                                 单位：元
                           期末余额                                               期初余额
 子公
 司名             非流                        非流                         非流                     非流
        流动               资产      流动                 负债      流动              资产         流动            负债
  称             动资                        动负                         动资                     动负
        资产               合计      负债                 合计      资产              合计         负债            合计
                 产                         债                          产                      债
滨甬              968,3            274,7              274,7           35,42                   12,21
        ,871,            ,236,                              6,438           1,868   ,765,            ,975,
实业              64,56            47,06              47,06           9,740                   0,045
公司               9.20             7.76               7.76             .16                     .14
滨建                                                          ,480,           ,581,   ,724,            ,594,
公司                                                          231.4           943.1   838.1            741.4
滨慧                                                          ,781,           ,243,   ,229,            ,959,
公司                                                          885.9           547.4   339.9            729.7
滨坤      195,0            195,0   68,84    41,99     68,88   3,068   12,64   3,081   3,092   4,824    3,097
                                                               杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
房地      00,97            00,97      2,148   8.88     4,147     ,932,   6,297      ,578,    ,923,   ,339.   ,747,
产公       1.59             1.59        .36              .24     465.3     .37      762.6    038.6      43   378.1
司                                                                  2                  9        9               2
滨铂              556,8                                          ,880,              ,659,    ,022,           ,046,
公司              92.56                                          028.9              510.7    029.1           657.6
滨隆              31,44                                          ,887,              ,128,    ,909,           ,750,
公司               5.48                                          187.2              246.0    819.0           572.1
江湾      427,9            428,2      179,5            179,5             8,405
盛和      38,63            25,05      48,69            48,69             ,911.
公司       6.92             1.86       6.43             6.43                06
建雅              815,6                                          ,678,              ,148,    ,289,           ,653,
公司              94.93                                          850.3              057.2    900.6           763.2
                                                                                                       单位：元
                             本期发生额                                                  上期发生额
 子公司名
  称                                   综合收益         经营活动                                    综合收益        经营活动
           营业收入          净利润                                    营业收入            净利润
                                       总额          现金流量                                     总额         现金流量
                                                                                       -           -           -
滨甬实业       8,332,217    91,597,17     91,597,17    244,513,8
公司           ,334.24         9.71          9.71        16.95
                                                                                     .44         .44         .23
                                                           -                                                   -
滨建公司                                               176,546,5                                           1,852,966
             ,568.25        08.91         08.91                   ,735.42          07.37       07.37
                                                           -                           -           -           -
滨慧公司                                               17,461,09                   453,872.3   453,872.3   231,589,1
             ,556.88        24.51         24.51
                                                           -                           -           -           -
滨坤房地       2,781,037    242,285,4     242,285,4
产公司          ,137.13        39.78         39.78
                                                           -                                                   -
滨铂公司                                               92,178,97                                           241,571,7
             ,164.22        45.88         45.88                                     9.70        9.70
                                                           -                                                   -
滨隆公司                                               101,457,5                                           225,411,6
             ,542.71        86.27         86.27                                     1.11        1.11
                                                           -                                                   -
江湾盛和       2,698,741    262,371,1     262,371,1                                15,946,71   15,946,71
公司           ,295.41        59.92         59.92                                     7.10        7.10
                                                           -                                                   -
建雅公司                                               99,670,96                                           226,034,3
             ,545.73        70.95         70.95                                     1.13        1.13
其他说明：
（4） 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
不适用
                                                     杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（5） 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
不适用
其他说明：
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
 子公司名称                         变动时间                 变动前持股比例                         变动后持股比例
滨星公司                          2025/5/14                     66.00%                     100.00%
新广发公司                         2025/5/21                     92.00%                     100.00%
滨奇管理公司                        2025/5/14                     70.00%                     100.00%
滨得公司                          2025/5/14                     70.00%                     100.00%
滨科公司                          2025/6/19                     90.00%                     100.00%
滨璞公司                          2025/7/18                     80.00%                     90.00%
滨甬实业公司                        2025/7/18                     80.00%                     90.00%
缤昀公司                          2025/5/15                     87.50%                     100.00%
缤拓公司                          2025/5/16                     87.50%                     100.00%
滨阳公司                          2025/9/26                     90.00%                     100.00%
缤瑛公司                          2025/5/19                     87.50%                     100.00%
恺瑄公司                          2025/11/10                    50.00%                     100.00%
滨颐公司                          2025/12/29                    70.00%                     100.00%
缤莱公司                          2025/6/19                     100.00%                    95.80%
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
                                                                                               单位：元
        新广发公        滨璞公        滨星公               滨奇管
                                      缤昀公司                    滨颐公司       缤莱公司       缤拓公司       缤瑛公司
         司           司         司                 理公司
购买成本
/处置对
价
--现金
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
--非现金
资产的公
允价值
购买成本
/处置对
价合计
减：按取
得/处置
                                                -                                           -          -
的股权比    55,509,4   99,579,7   7,793,91              150,657,   47,962,5   16,283,9
例计算的       69.44      02.27       6.97                204.64      28.86      05.74
子公司净
资产份额
               -          -          -                     -                     -
差额      43,509,4   22,196,3   7,793,91              657,204.              348,094.
其中：调           -          -          -                     -                     -
整资本公    43,509,4   22,196,3   7,793,91              657,204.              348,094.
积          69.44      79.56       6.97                    64                    26
   调
整盈余公
积
   调
整未分配
利润
其他说明：
（1） 重要的合营企业或联营企业
                      主要经                                           持股比例             对合营企业或联营企业
合营企业或联营企业名称                      注册地           业务性质
                      营地                                        直接         间接        投资的会计处理方法
杭州缤煌企业管理有限公司          杭州       杭州          其他组织管理服务             16.25%               权益法核算
杭州樾宏企业管理有限公司          杭州       杭州          租赁和商务服务业             49.50%               权益法核算
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2） 重要联营企业的主要财务信息
                                                                                                单位：元
                              期末余额/本期发生额                                  期初余额/上期发生额
                     杭州缤煌企业管理            杭州樾宏企业管理有             杭州缤煌企业管理有             杭州樾宏企业管理有
                       有限公司                 限公司                   限公司                   限公司
流动资产                   394,362,138.90      3,050,809,449.52      6,244,610,279.43     10,947,397,168.70
                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
非流动资产             8,012,422.43        5,967,112.68          979,493,142.08      211,115,998.06
资产合计            402,374,561.33    3,056,776,562.20     7,224,103,421.51      11,158,513,166.76
流动负债                  4,287.13    2,183,582,044.52          408,380,614.56    8,761,910,892.62
非流动负债
负债合计            273,287,830.18    2,183,582,044.52     5,136,830,469.00       8,761,910,892.62
少数股东权益          37,962,492.24       428,101,212.00          979,834,712.09    1,216,153,370.10
归属于母公司股东权益      91,124,238.91       445,093,305.68     1,107,438,240.42       1,180,448,904.04
按持股比例计算的净资
产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入          4,378,696,962.39    8,214,978,036.71
净利润             451,041,670.62      447,062,122.46          -18,395,105.26      -32,095,333.94
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额          451,041,670.62      447,062,122.46          -18,395,105.26      -32,095,333.94
本年度收到的来自联营
企业的股利
其他说明：
（3） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
                                                                                     单位：元
                                 期末余额/本期发生额                          期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计                                18,453,035,644.93                    15,191,170,146.61
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润                                      435,009,734.87                       448,985,642.00
                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
--其他综合收益
--综合收益总额                            435,009,734.87               448,985,642.00
其他说明：
（4） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
                                                                      单位：元
                累积未确认前期累计的          本期未确认的损失（或本期
  合营企业或联营企业名称                                                本期末累积未确认的损失
                    损失                分享的净利润）
杭州滨宝置业有限公司          -7,806,512.81            -8,235,583.08       -16,042,095.89
杭州西滨云栖置业有限公司       -10,654,475.90            -6,730,507.91       -17,384,983.81
杭州攸旸企业管理有限公司          -344,483.00                 1,312.56          -343,170.44
杭州远辉房地产开发有限公司                                -1,945,705.16        -1,945,705.16
杭州越运房地产开发有限公司                                -1,535,439.72        -1,535,439.72
杭州御达控股有限公司          -2,377,185.08             2,377,185.08
深圳市盛众置业有限公司         -3,428,889.91             3,428,889.91
杭州滨越房地产开发有限公司      -25,476,318.88             2,935,485.84       -22,540,833.04
杭州建杭嘉辉置业有限公司           -97,304.52                97,304.52
杭州滨宝置业有限公司          -7,806,512.81            -8,235,583.08       -16,042,095.89
其他说明：
十一、政府补助
□适用 不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 不适用
□适用 不适用
适用 □不适用
                                                                      单位：元
        会计科目                 本期发生额                           上期发生额
计入其他收益的政府补助金额                         5,850,981.15                12,279,412.87
其他说明：
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
十二、与金融工具相关的风险
  本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降
至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策
略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各
种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
  本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。
管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
  (一) 信用风险
  信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
  (1) 信用风险的评价方法
  公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用
风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依
据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融
工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
  当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
  (2) 违约和已发生信用减值资产的定义
  当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信
用减值的定义一致：
                               杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
出的让步。
  预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据
（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、
违约损失率及违约风险敞口模型。
  本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措
施。
  (1) 货币资金
  本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
  (2) 应收款项和合同资产
  本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的
且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
  由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户
进行管理。截至 2025 年 12 月 31 日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的 60.56%
（2024 年 12 月 31 日：68.84%）源于余额前五名客户。本公司对应收账款和合同资产余额未持有任何
担保物或其他信用增级。
  本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
  (二) 流动性风险
  流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者
源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
  为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式
适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得
银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
 金融负债按剩余到期日分类
                                                   期末数
  项   目
               账面价值           未折现合同金额             1 年以内              1-3 年          3 年以上
 银行借款      28,021,466,668.    32,283,759,671.   4,834,765,465.
                                                                            .13              .83
 应付账款      5,756,083,602.8    5,756,083,602.8   5,756,083,602.
 其他应付款     24,673,278,782.    24,673,278,782.
                                                           .39
 应付债券（含一
 年内到期的应付
 债券、其他流动                                                                          246,496,058.79
 负债）
 长期应付款       662,897,233.50    682,840,525.00
 租赁负债（含一
 年内到期的租赁     16,329,241.17     17,456,545.35      5,599,402.49     7,857,142.86     4,000,000.00
 负债）
  小   计    64,803,249,422.    69,206,126,747.
                                                           .82              .50              .62
 （续上表）
                                                上年年末数
  项   目
               账面价值           未折现合同金额             1 年以内              1-3 年          3 年以上
 银行借款
 应付账款
 其他应付款
 应付债券（含一
 年内到期的应付   6,298,022,689.5     6,460,348,990.   3,754,662,219.   2,448,119,232.   257,567,538.8
 债券、其他流动                 0                 88               18               88               2
 负债）
 长期应付款       643,745,948.10    663,211,139.49                    663,211,139.49
 租赁负债（含一
 年内到期的租赁      19,078,246.96     20,272,301.39     7,173,616.88    13,098,684.51
 负债）
  小   计
  (三) 市场风险
 市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险
主要包括利率风险和外汇风险。
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率
的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率
风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适
当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
  截至 2025 年 12 月 31 日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币 26,934,668,583.09 元（2024
年 12 月 31 日：人民币 29,612,805,346.65 元），在其他变量不变的假设下，假定利率变动 50 个基准
点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。
  外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面
临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的
失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。因此，
本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
  本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表外部货币性项目之说明。
十三、公允价值的披露
                                                                              单位：元
                                               期末公允价值
       项目        第一层次公允价          第二层次公允价值          第三层次公允价值计
                                                                           合计
                   值计量               计量                 量
一、持续的公允价值计量           --               --                --                 --
（一）交易性金融资产                         687,506,607.78                        687,506,607.78
计入当期损益的金融资产
（3）衍生金融资产                          687,506,607.78                        687,506,607.78
（二）其他非流动金融资产                                          62,087,976.30      62,087,976.30
其变动计入当期损益的金融                                          62,087,976.30      62,087,976.30
资产
（1）债务工具投资                                             34,506,325.53      34,506,325.53
（2）权益工具投资                                             27,581,650.77      27,581,650.77
（三）其他权益工具投资       83,287,641.89                       580,948,842.24     664,236,484.13
持续以公允价值计量的资产
总额
二、非持续的公允价值计量          --               --                --                 --
                                  杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
根据相关股票于相关证券交易所 2025 年 12 月 31 日的收盘价确定。
  公司采用的参数包括在正常报价间隔期间可观察的汇率曲线、隐含波动率和信用利息差等。
  本公司持有的第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为非上市公司股权。对于非上市的权益工
具投资，本公司综合考虑采用市场法和未来现金流折现等方法估计公允价值。对 于被投资企业经营环
境和经营情况、财务状况未发生重大变化的，本公司以投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。
十四、关联方及关联交易
                                         母公司对本企业       母公司对本企业
  母公司名称        注册地    业务性质       注册资本
                                          的持股比例         的表决权比例
滨江控股公司    杭州         房地产业     5,000 万元        45.41%       45.41%
本企业的母公司情况的说明
  滨江控股公司为本公司的母公司，自然人股东戚金兴先生持有滨江控股公司 64.00%的股权，同时
戚金兴先生直接持有本公司 11.94%的股权，因此本公司最终控制方是戚金兴先生。
本企业最终控制方是戚金兴。
其他说明：
本企业子公司的情况详见附注九在其主体中的权益之说明。
本企业重要的合营或联营企业详见附注九在其主体中的权益之说明。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
        合营或联营企业名称              与本企业关系
杭州国泰世纪置业有限公司        公司之合营企业
杭州滨昱房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨昕房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨景房地产开发有限公司       联营企业杭浙江成就置业有限公司之子公司
杭州滨沁房地产开发有限公司       联营企业杭州滨哲企业管理有限公司之全资子公司
杭州保泓房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨安房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨宝置业有限公司          公司之联营企业
杭州滨博房地产开发有限公司       联营企业杭州保滨置地有限公司之子公司
杭州滨承房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨程房地产开发有限公司       联营企业杭州豪誉企业管理有限公司之子公司
杭州滨泓房地产开发有限公司       联营企业杭州樾宏企业管理有限公司之子公司
杭州滨开房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨良房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨贸房地产开发有限公司       联营企业杭州缤妤企业管理有限公司之子公司
杭州滨铭实业有限公司          联营企业杭州滨琬企业管理有限公司之全资子公司
杭州滨侨房地产开发有限公司       联营企业杭州缤帛企业管理有限公司之子公司
杭州滨文房地产开发有限公司       联营企业杭州樾滨企业管理有限公司之子公司
杭州滨秀房地产开发有限公司       联营企业杭州缤煌企业管理有限公司之子公司
杭州滨杨房地产开发有限公司       联营企业杭州缤仕企业管理有限公司之子公司
杭州滨赢房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨跃实业有限公司          公司之联营企业
杭州滨越房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州滨兆房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州缤远房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州春天房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州杭景房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州金昇房地产开发有限公司       联营企业杭州大文投资管理有限公司之全资子公司
杭州京江房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州龙坞盛和置业有限公司        联营企业杭州珑秀企业管理有限公司之子公司
杭州绿城浙芷置业有限公司        联营企业杭州浙芷企业管理有限公司之全资子公司
杭州秦茂置业有限公司          联营企业杭州亦茂置业有限公司之子公司
杭州润滨西站置业有限公司        公司之联营企业
杭州申睿物流科技有限公司        公司之联营企业
杭州天悦房地产开发有限公司       联营企业杭州杭天企业管理有限公司之全资子公司
杭州同达置业有限公司          公司之联营企业，于 2024 年 9 月 23 日已注销
杭州西江横桥置业有限公司        公司之联营企业
杭州西江沈家弄置业有限公司       公司之联营企业
杭州西江置业有限公司          公司之联营企业
杭州欣汇置业有限公司          联营企业杭州瑾汇企业管理有限公司之子公司
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司    公司之联营企业
杭州融滨昌盛置业有限公司        联营企业杭州融惠企业管理有限公司之全资子公司
杭州星悦房地产开发有限公司       公司之联营企业
杭州星昀置业有限公司          联营企业杭州星昇商务咨询有限公司之全资子公司
杭州兴塘置业有限公司          联营企业杭州昌安商务信息咨询有限公司之全资子公司
杭州越文房地产开发有限公司       联营企业杭州越玺企业管理有限公司之子公司
杭州中溪置业有限公司          联营企业杭州中宙滨汇企业管理有限公司之子公司
                    联营企业杭州滨祺企业管理有限公司之全资子公司，于
金华滨蓝房地产开发有限公司
南京骏玖房地产有限公司         公司之联营企业
宁波滨成置业有限公司          公司之联营企业
宁波京海投资管理有限公司        公司之联营企业
苏州滨原房地产开发有限公司       联营企业苏州禾超企业管理咨询有限公司之全资子公司
苏州新滨园置业有限公司         公司之联营企业
台州滨帆房地产开发有限公司       联营企业杭州滨仁企业管理有限公司之全资子公司
                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
温岭滨鸿房地产开发有限公司          联营企业杭州滨轼企业管理有限公司之全资子公司
温岭锦辉置业有限公司             公司之联营企业，于 2025 年 11 月 13 日注销
温州浙同置业有限公司             联营企业杭州浙同投资有限公司之全资子公司
                       联营企业杭州滨泽投资管理有限公司之子公司，于 2024 年
义乌滨盛房地产开发有限公司
浙江恒熙房地产开发有限公司          联营企业浙江恒印房地产开发有限公司之全资子公司
杭州博航房地产开发有限公司          联营企业浙江博昌投资管理有限公司之子公司
温州万祯置业有限公司             联营企业温州隆臻商务信息咨询有限公司之子公司
南京轩居房地产开发有限公司          公司之联营企业
杭州滨智房地产开发有限公司          联营企业杭州缤穆企业管理有限公司之子公司
杭州滨江盛元房地产开发有限公司        公司之合营企业
杭州建余房地产开发有限公司          联营企业杭州建杭嘉辉置业有限公司之子公司
杭州滨潮房地产开发有限公司          联营企业杭州缤延企业管理有限公司之子公司
德清京盛房地产开发有限公司          公司之联营企业
杭州攸旸企业管理有限公司           公司之联营企业
杭州樾滨企业管理有限公司           公司之联营企业
浙江成就置业有限公司             公司之联营企业
杭州滨仁企业管理有限公司           公司之联营企业
湖州市南太湖未来社区建设发展有限公司     公司之联营企业
杭州御达控股有限公司             公司之联营企业
杭州中宙滨汇企业管理有限公司         公司之合营企业
桐乡市安璟置业有限公司            公司之合营企业
杭州融惠企业管理有限公司           公司之联营企业
杭州滨祁企业管理有限公司           公司之合营企业
杭州珑秀企业管理有限公司           公司之联营企业
深圳市盛锐置业有限公司            公司之联营企业
深圳市盛众置业有限公司            公司之联营企业
广州樾滨房地产开发有限公司          公司之联营企业
杭州滨弈企业管理有限公司           公司之联营企业
杭州千岛湖滨云通用航空服务有限公司      公司之合营企业
杭州滨创网罗股权投资合伙企业（有限合伙）   公司之联营企业
舟山恺融房地产开发有限公司          公司之联营企业
宁波茂圆企业管理咨询有限公司         公司之联营企业
杭州昌安商务信息咨询有限公司         公司之联营企业
杭州滨轼企业管理有限公司           公司之联营企业
杭州西滨云栖置业有限公司           公司之联营企业
杭州星澎置业有限公司             公司之联营企业
杭州星淼商务咨询有限公司           公司之联营企业
杭州滨哲企业管理有限公司           公司之联营企业
杭州星昇商务咨询有限公司           公司之联营企业
杭州建杭嘉辉置业有限公司           公司之联营企业
苏州禾超企业管理咨询有限公司         公司之联营企业
杭州滨屹房地产开发有限公司          公司之联营企业
杭州昶昱商业管理有限公司           公司之联营企业
杭州樾宏企业管理有限公司           公司之联营企业
杭州星芮商务咨询有限公司           公司之联营企业
杭州越运房地产开发有限公司          公司之联营企业
杭州悦茂企业管理有限公司           公司之联营企业
宁波东睦东奥企业管理有限公司         公司之联营企业
杭州滨泽投资管理有限公司           公司之联营企业
成都同新商贸有限责任公司           公司之联营企业
乐清市梁荣置业有限公司            公司之联营企业
杭州浙同投资有限公司             公司之联营企业
杭州保滨置地有限公司             公司之联营企业
杭州杭天企业管理有限公司           公司之联营企业
杭州滨梵企业管理有限公司           公司之联营企业
                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州亦茂置业有限公司                            公司之联营企业
杭州浙芷企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州滨琬企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州越玺企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司                      公司之联营企业
杭州缤仕企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州缤帛企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州豪誉企业管理有限公司                          公司之联营企业
浙江恒印房地产开发有限公司                         公司之联营企业
杭州瑾汇企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州远辉房地产开发有限公司                         公司之联营企业
杭州缤煌企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州信达奥体置业有限公司                          公司之联营企业
杭州缤璇企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州缤毅企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州缤妤企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州秀弘企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州秀恒企业管理有限公司                          公司之联营企业
杭州滨德房地产开发有限公司                         公司之联营企业
杭州馨秀企业管理有限公司                          公司之联营企业
滨鉴公司                                  公司之联营企业
杭州滨丰房地产开发有限公司                         联营企业杭州滨梵企业管理有限公司之全资子公司
温州嘉年华房地产开发有限公司                        联营企业宁波茂圆企业管理咨询有限公司之全资子公司
杭州缤穆企业管理有限公司                          公司之联营企业
其他说明：
           其他关联方名称                                 其他关联方与本企业关系
俞理立                                   公司实控人、董事长之配偶
杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）              受同一实际控制人控制
杭州滨江房地产经纪有限公司
                                      滨江物业公司之全资子公司
（以下简称经纪公司）
杭州滨港电子商务有限公司                          滨江物业公司之全资子公司
其他说明：
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
                                                                      单位：元
                                                       是否超过交易额
   关联方      关联交易内容    本期发生额           获批的交易额度                     上期发生额
                                                          度
滨江物业公司     物业服务费     291,302,256.39                              368,312,477.75
经纪公司       销售代理费      15,181,610.87                               11,820,588.42
杭州滨港电子商
           采购商品         586,485.31
务有限公司
                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
出售商品/提供劳务情况表
                                                     单位：元
       关联方          关联交易内容      本期发生额             上期发生额
滨江物业公司             车位及储藏室收入       79,004,678.90     62,731,311.72
滨江物业公司             餐饮服务            1,013,350.84      3,540,465.10
经纪公司               餐饮服务                                  6,864.00
杭州滨港电子商务有限公司       餐饮服务                4,569.00
杭州国泰世纪置业有限公司       餐饮服务                              1,016,325.87
杭州滨昱房地产开发有限公司      餐饮服务              32,005.00
杭州滨昕房地产开发有限公司      餐饮服务                                  3,660.38
杭州滨景房地产开发有限公司      餐饮服务                9,792.00
杭州滨沁房地产开发有限公司      餐饮服务                3,456.00         67,573.58
杭州保泓房地产开发有限公司      项目管理费            -356,617.92     -8,085,557.78
杭州滨安房地产开发有限公司      项目管理费           5,993,849.18     -2,299,599.12
杭州滨宝置业有限公司         项目管理费           1,434,938.86     12,091,508.72
杭州滨博房地产开发有限公司      项目管理费             291,803.77         43,683.96
杭州滨承房地产开发有限公司      项目管理费                             5,270,014.89
杭州滨程房地产开发有限公司      项目管理费            -539,622.64        311,582.11
杭州滨泓房地产开发有限公司      项目管理费              92,528.25        799,776.62
杭州滨开房地产开发有限公司      项目管理费          72,654,107.55     21,595,177.36
杭州滨良房地产开发有限公司      项目管理费             -71,143.40      6,205,338.67
杭州滨贸房地产开发有限公司      项目管理费                 -23.31     21,671,788.65
杭州滨铭实业有限公司         项目管理费                               -14,652.06
杭州滨侨房地产开发有限公司      项目管理费             380,268.13       -525,943.94
杭州滨文房地产开发有限公司      项目管理费              38,388.89      1,219,783.81
杭州滨秀房地产开发有限公司      项目管理费           1,393,771.70      3,903,549.99
杭州滨杨房地产开发有限公司      项目管理费              61,905.66         -4,716.98
杭州滨赢房地产开发有限公司      项目管理费             102,828.80
滨宇公司[注]            项目管理费                            -1,547,405.44
杭州滨昱房地产开发有限公司      项目管理费                             1,772,548.56
杭州滨跃实业有限公司         项目管理费            -235,849.06     20,918,046.69
杭州滨越房地产开发有限公司      项目管理费           5,750,113.04     23,106,427.70
杭州滨兆房地产开发有限公司      项目管理费          22,178,820.77      3,572,620.46
杭州缤远房地产开发有限公司      项目管理费             141,509.43       -424,635.73
杭州春天房地产开发有限公司      项目管理费                             1,679,567.95
杭州国泰世纪置业有限公司       项目管理费          10,739,288.62     14,683,315.91
杭州杭景房地产开发有限公司      项目管理费          13,289,753.64     12,146,546.69
杭州金昇房地产开发有限公司      项目管理费                            13,723,823.35
杭州京江房地产开发有限公司      项目管理费          -1,228,696.10     -6,949,600.42
杭州龙坞盛和置业有限公司       项目管理费           7,920,373.37      8,387,705.33
杭州秦茂置业有限公司         项目管理费           3,908,774.71    -22,520,011.57
杭州润滨西站置业有限公司       项目管理费           4,115,741.72      4,960,962.84
杭州申睿物流科技有限公司       项目管理费          -3,420,823.02     15,373,551.34
杭州天悦房地产开发有限公司      项目管理费           9,739,389.30      3,875,505.49
杭州同达置业有限公司         项目管理费                              -501,957.64
杭州西江横桥置业有限公司       项目管理费          -1,744,630.94      1,256,503.08
杭州西江沈家弄置业有限公司      项目管理费            -893,899.58     13,262,639.19
杭州西江置业有限公司         项目管理费                             5,076,048.49
杭州欣汇置业有限公司         项目管理费             283,018.87        148,584.91
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司   项目管理费              -1,886.80      3,651,440.53
杭州融滨昌盛置业有限公司       项目管理费          -2,923,445.58    -12,530,018.86
杭州星悦房地产开发有限公司      项目管理费                               752,067.34
杭州星昀置业有限公司         项目管理费                            -3,825,843.83
杭州兴塘置业有限公司         项目管理费           6,222,885.33
杭州越文房地产开发有限公司      项目管理费                             -891,018.87
                                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州中溪置业有限公司                项目管理费                    -1,994,419.29                   2,163,873.80
金华滨蓝房地产开发有限公司             项目管理费                                                      238,377.36
南京骏玖房地产有限公司               项目管理费                         125,977.84                 1,056,615.42
宁波滨成置业有限公司                项目管理费                                                   17,124,590.97
宁波京海投资管理有限公司              项目管理费                                                   36,169,789.85
苏州滨原房地产开发有限公司             项目管理费                                                       24,622.63
苏州新滨园置业有限公司               项目管理费                         2,830.19                      80,019.20
台州滨帆房地产开发有限公司             项目管理费                        47,267.99                   6,550,258.35
温岭滨鸿房地产开发有限公司             项目管理费                     1,896,495.37                   3,201,593.36
温岭锦辉置业有限公司                项目管理费                       310,113.21
温州浙同置业有限公司                项目管理费                                                      204,188.50
浙江恒熙房地产开发有限公司             项目管理费                     3,965,505.74                   6,174,868.13
杭州滨景房地产开发有限公司             项目管理费                    -1,252,828.48
杭州博航房地产开发有限公司             项目管理费                      -883,932.40
南京轩居房地产开发有限公司             项目管理费                    12,347,094.34
杭州滨智房地产开发有限公司             项目管理费                     2,091,170.53
杭州建余房地产开发有限公司             项目管理费                    12,081,294.10
杭州滨潮房地产开发有限公司             项目管理费                     4,541,259.27
杭州滨沁房地产开发有限公司             项目管理费                     1,459,388.85
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
  [注]公司于 2024 年 12 月将其纳入合并范围，其中-1,547,405.44 元系纳入合并范围前杭州滨江房产集团股份有限
公司与其发生的项目管理费交易
（3） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
                                                                                       单位：元
      承租方名称             租赁资产种类          本期确认的租赁收入                      上期确认的租赁收入
滨江物业公司              投资性房地产                       2,513,844.77                   2,749,290.48
本公司作为承租方：
                                                                                       单位：元
              简化处理的短期     未纳入租赁负债
              租赁和低价值资     计量的可变租赁                        承担的租赁负债              增加的使用权资
                                        支付的租金
出租方    租赁资    产租赁的租金费     付款额（如适                          利息支出                   产
名称     产种类     用（如适用）       用）
              本期发   上期发   本期发   上期发   本期发      上期发       本期发         上期发      本期发       上期发
              生额    生额    生额    生额    生额       生额        生额          生额       生额        生额
杭州星
悦房地
      投资房                             1,742,   1,742,    106,25      41,846   2,273,    5,035,
产开发
      地产                              259.64   259.63      8.16         .01   477.66    402.62
有限公
司
关联租赁情况说明
                                                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（4） 关联担保情况
本公司作为担保方
                                                                                                 单位：元
                                                                                                担保是否已
         被担保方               担保金额               担保起始日                       担保到期日
                                                                                                经履行完毕
 杭州兴塘置业有限公司                 12,740.00    2025 年 11 月 25 日        债务期限届满之次日起三年                  否
 湖州市南太湖未来社区建设
 发展有限公司
 杭州融滨昌盛置业有限公司                4,102.01    2023 年 11 月 15 日        债务期限届满之次日起三年                  否
本公司作为被担保方
无
（5） 关联方资金拆借
                                                                                                 单位：元
（1）资金拆出
    单位             期初                   拆出               收回             利率         利息              余额
                                                                        不计
滨江物业公司              77,190.91                               63,582.58                              13,608.33
                                                                        息
杭州星悦房地产                                                                 不计
开发有限公司                                                                  息
杭州春天房地产
                                                                        不计
开发有限公司[注        72,002,400.00     36,680,925.59       53,315,950.07                            55,367,375.52
                                                                        息
德清京盛房地产                                                                 不计
开发有限公司                                                                  息
宁波京海投资管                                                                 不计
理有限公司                                                                   息
杭州滨安房地产                                                                 不计
开发有限公司                                                                  息
杭州攸旸企业管                                                                 不计
理有限公司                                                                   息
杭州樾滨企业管                                                                 不计
理有限公司                                                                   息
浙江成就置业有                                                                 不计
限公司                                                                     息
杭州滨仁企业管                                                                 不计
理有限公司                                                                   息
湖州市南太湖未
                                                                        不计
来社区建设发展         654,510,000.00    38,700,000.00      144,900,000.00                            548,310,000.00
                                                                        息
有限公司
杭州恺瑄置业有                                                                 不计
限公司                                                                     息
宁波滨成置业有
限公司
杭州御达控股有                                                                 不计
限公司                                                                     息
杭州中宙滨汇企                                                                 不计
业管理有限公司                                                                 息
桐乡市安璟置业                                                                 不计
有限公司                                                                    息
                                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
  单位         期初               拆出                收回           利率         利息              余额
杭州滨越房地产
开发有限公司
杭州申睿物流科                                                      不计
技有限公司                                                        息
杭州融惠企业管                                                      不计
理有限公司                                                        息
南京骏玖房地产                                                      不计
有限公司                                                         息
杭州滨祁企业管                                                      不计
理有限公司                                                        息
杭州滨宝置业有                                                      不计
限公司                                                          息
杭州珑秀企业管                                                      不计
理有限公司                                                        息
深圳市盛锐置业                                                      不计
有限公司                                                         息
深圳市盛众置业                                                      不计
有限公司                                                         息
广州樾滨房地产                                                      不计
开发有限公司                                                       息
杭州滨弈企业管                                                      不计
理有限公司                                                        息
杭州千岛湖滨云
                                                             不计
通用航空服务有    7,500,000.00                       7,500,000.00
                                                             息
限公司
杭州滨创网罗股
                                                             不计
权投资合伙企业       11,125.60                         11,125.60                               11,125.60
                                                             息
（有限合伙）
舟山恺融房地产                                                      不计
开发有限公司                                                       息
宁波茂圆企业管                                                      不计
理咨询有限公司                                                      息
杭州昌安商务信                                                      不计
息咨询有限公司                                                      息
杭州滨隽企业管                                                      不计
理有限公司                                                        息
杭州滨轼企业管                                                      不计
理有限公司                                                        息
杭州滨昱房地产                                                      不计
开发有限公司                                                       息
杭州西滨云栖置
业有限公司
杭州星澎置业有                                                      不计
限公司                                                          息
杭州星淼商务咨                                                      不计
询有限公司                                                        息
杭州滨哲企业管                                                      不计
理有限公司                                                        息
杭州星昇商务咨                                                      不计
询有限公司                                                        息
杭州建杭嘉辉置                                                      不计
业有限公司                                                        息
苏州禾超企业管                                                      不计
理咨询有限公司                                                      息
杭州滨屹房地产                                                      不计
开发有限公司                                                       息
                                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
     单位              期初                 拆出                  收回             利率         利息               余额
杭州昶昱商业管                                                                    不计
理有限公司                                                                      息
杭州樾宏企业管                                                                    不计
理有限公司                                                                      息
杭州星芮商务咨
询有限公司
杭州越运房地产                                                                    不计
开发有限公司                                                                     息
杭州悦茂企业管                                                                    不计
理有限公司                                                                      息
浙江恒印房地产                                                                    不计
开发有限公司                                                                     息
杭州缤穆企业管                                                                    不计
理有限公司                                                                      息
                                                                           不计
滨鉴公司                                 798,336,000.00                                                798,336,000.00
                                                                           息
                                                                           不计
滨隽公司[注 2]            150,000.00                             150,000.00
                                                                           息
合计
     [注 1] 公司于 2024 年 7 月丧失对杭州春天房地产开发有限公司的控制权，丧失控制权前其对公司拆借款余额为
     [注 2]公司于 2024 年 12 月取得对杭州滨隽企业管理有限公司的控制权，取得控制权前公司对其的拆借款余额为
     （2）资金拆入
       单位               期初                拆入               归还            利率          利息              余额
                                                                         不计
 滨江物业公司                383,340.64            100.00         2,000.00                                 381,440.64
                                                                          息
 宁波东睦东奥企业                                                                不计
 管理有限公司                                                                   息
 杭州滨泽投资管理                                                                不计                      1,996,695,116.
 有限公司                                                                     息                                  00
 温岭锦辉置业有限                                                                不计
 公司                                                    38,774,506.50      息
 成都同新商贸有限                                                                不计
 责任公司                                                                     息
 乐清市梁荣置业有                                                                不计
 限公司                                                                      息
 杭州保泓房地产开                                                                不计
 发有限公司             558,470,054.79                                         息                      558,470,054.79
 杭州滨哲企业管理                                                                不计
 有限公司                                                  16,500,000.00      息
 杭州西江横桥置业
 有限公司                                                  18,857,300.00
 杭州西江沈家弄置
 业有限公司                                                 39,184,000.00
 杭州滨轼企业管理                                                                不计
 有限公司                                                  13,675,200.59      息
                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
   单位          期初               拆入               归还          利率   利息       余额
杭州保滨置地有限                                                     不计
公司         595,110,592.00   967,536,810.00                    息        576,917,792.00
杭州杭天企业管理                                                     不计
有限公司                                                          息
杭州滨梵企业管理                                                     不计
有限公司                                                          息
杭州滨隽企业管理                                                     不计
有限公司                                                          息
苏州禾超企业管理                                                     不计
咨询有限公司                                                        息
杭州亦茂置业有限                                                     不计
公司                                                            息
杭州浙芷企业管理                                                     不计
有限公司                                                          息
杭州滨弈企业管理                                                     不计
有限公司                                         83,120,000.00    息
杭州滨琬企业管理                                                     不计
有限公司       285,509,510.00                                     息
杭州滨祁企业管理                                                     不计
有限公司                                                          息
杭州越玺企业管理                                                     不计
有限公司       278,121,724.03                                     息        305,671,724.03
杭州新黄浦滨致房                                                     不计
地产开发有限公司                                     50,000,000.00    息
杭州新黄浦滨顺房                                                     不计
地产开发有限公司                                                      息
杭州樾宏企业管理                                                     不计
有限公司       681,253,650.00                                     息        591,013,219.50
杭州缤仕企业管理                                                     不计
有限公司       333,774,810.00   161,150,450.00                    息
杭州缤帛企业管理                                                     不计
有限公司       144,999,010.00                                     息        144,999,010.00
杭州滨昕房地产开                                                     不计
发有限公司                                                         息
杭州滨赢房地产开                                                     不计
发有限公司      553,665,700.00                                     息
杭州豪誉企业管理                                                     不计
有限公司                                         12,028,500.00    息
杭州星昇商务咨询                                                     不计
有限公司       197,116,941.25                                     息        197,116,941.25
杭州融惠企业管理                                                     不计
有限公司                                                          息
浙江恒印房地产开                                                     不计
发有限公司      273,411,000.00                                     息
                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
   单位          期初               拆入               归还          利率         利息             余额
杭州京江房地产开                                                     不计
发有限公司                                                         息
杭州滨安房地产开                                                     不计
发有限公司                                                        息
苏州新滨园置业有                                                     不计
限公司                                                           息
杭州瑾汇企业管理                                                     不计
有限公司                                         12,400,000.00    息
杭州远辉房地产开                                                     不计
发有限公司      240,494,265.00                                     息
杭州缤煌企业管理                                                     不计
有限公司       491,650,000.00   264,450,000.00                    息
杭州滨承房地产开
发有限公司      207,900,000.00                                                          217,800,000.00
杭州信达奥体置业
有限公司       101,018,762.49                                                          104,106,054.15
杭州缤璇企业管理                                                     不计
有限公司       687,991,388.75   173,250,000.00                    息                    613,741,388.75
杭州缤毅企业管理
有限公司                        267,082,500.01   38,250,000.00                         296,230,691.26
杭州缤妤企业管理                                                     不计
有限公司       159,998,010.00                                     息                    179,998,010.00
深圳市盛锐置业有
限公司
杭州滨江盛元房地                                                     不计
产开发有限公司                                                       息
杭州秀弘企业管理                                                     不计
有限公司       453,839,232.33                                     息                    463,777,446.33
杭州秀恒企业管理                                                     不计
有限公司       689,427,740.50                    40,095,000.00    息                    649,332,740.50
杭州润滨西站置业
有限公司       126,000,000.00                                                          203,000,000.00
宁波京海投资管理                                                     不计
有限公司                                                          息
杭州御达控股有限                                                     不计
公司                                                            息
杭州珑秀企业管理                                                     不计
有限公司                                                          息
杭州滨开房地产开                                                     不计
发有限公司                                                         息
杭州星淼商务咨询                                                     不计
有限公司                        115,384,500.00                    息                    115,384,500.00
杭州滨德房地产开                                                     不计
发有限公司                       420,268,424.00   23,834,999.00    息                    396,433,425.00
杭州馨秀企业管理                    2,431,435,196.   2,211,546,098   不计
有限公司                                    00             .00    息                    219,889,098.00
                                                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
       单位              期初               拆入                 归还          利率          利息               余额
 宁波茂圆企业管理                                                              不计
 咨询有限公司                             136,419,850.82                      息                     136,419,850.82
 杭州建杭嘉辉置业                                                              不计
 有限公司                               260,537,500.00                      息                     260,537,500.00
 南京骏玖房地产有                                                              不计
 限公司                                                                    息
 杭州滨仁企业管理                                                              不计
 有限公司                                                                   息
  合    计
                              .63               19             .91                       20              .10
（6） 关键管理人员报酬
                                                                                                     单位：元
              项目                               本期发生额                                  上期发生额
 关键管理人员报酬                                                  8,700,000.00                        11,579,800.00
（7） 其他关联交易
   本期公司之控股子公司滨澳公司向关联人俞理立女士预售商品房一套，含税交易价格为 26,006,168.00 元。
（1） 应收项目
                                                                                                     单位：元
                                                      期末余额                                    期初余额
项目名称                 关联方
                                             账面余额                坏账准备              账面余额                坏账准备
应收账款        杭州星悦房地产开发有限公司                                                         25,530,000.00       19,290,279.18
应收账款        温岭锦辉置业有限公司                                                                83,890.66            8,389.07
应收账款        杭州京江房地产开发有限公司                                                          1,302,417.87          130,241.79
应收账款        杭州滨博房地产开发有限公司                   1,382,089.92           225,390.68      1,072,777.92          104,962.54
应收账款        杭州天悦房地产开发有限公司                                                          8,591,029.34        3,431,804.58
应收账款        杭州兴塘置业有限公司                     18,518,945.45        18,518,945.45     11,922,687.00       11,922,687.00
应收账款        杭州国泰世纪置业有限公司                    1,948,726.71           103,190.37        115,080.77            5,754.04
应收账款        杭州星昀置业有限公司                      5,265,151.22         5,265,151.22      5,265,151.22        5,265,151.22
应收账款        杭州春天房地产开发有限公司                  25,837,834.58        16,139,658.92     25,837,834.58       14,314,422.44
应收账款        杭州西江沈家弄置业有限公司                  13,765,679.00         1,376,567.90     14,713,212.56          735,660.63
应收账款        杭州申睿物流科技有限公司                    4,455,072.01           445,507.20      6,268,108.21          313,405.41
应收账款        杭州滨泓房地产开发有限公司                     234,024.67            18,498.47        135,944.73            6,797.24
应收账款        杭州滨侨房地产开发有限公司                   1,774,220.25            20,154.21      1,371,136.03          274,227.21
应收账款        杭州滨昱房地产开发有限公司                                                         13,870,000.00        1,279,421.65
应收账款        杭州滨丰房地产开发有限公司                   1,527,333.38         1,089,921.49      1,527,333.38        1,067,930.62
应收账款        杭州滨文房地产开发有限公司                      33,836.48             3,383.65      1,292,970.85           64,648.54
应收账款        台州滨帆房地产开发有限公司                  11,510,421.31         1,233,316.23      8,075,385.08          974,017.43
应收账款        温州嘉年华房地产开发有限公司                 15,788,627.23        12,448,567.29     15,788,627.23       15,788,627.23
应收账款        苏州新滨园置业有限公司                       690,219.59             8,632.04        687,219.59          124,720.87
应收账款        杭州秦茂置业有限公司                      6,666,148.20           207,165.06      2,522,847.01          504,569.40
应收账款        南京骏玖房地产有限公司                        14,052.33             1,405.23        236,778.38           11,838.92
                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
应收账款    浙江恒熙房地产开发有限公司     1,860,559.33       186,055.93     2,518,312.27       125,915.61
应收账款    杭州滨良房地产开发有限公司                         10,311.81     7,281,648.27       364,082.41
应收账款    杭州滨宝置业有限公司        3,160,000.00       316,000.00     4,788,964.81       239,448.24
应收账款    杭州龙坞盛和置业有限公司      4,084,631.33       408,463.13     4,189,035.56       209,451.78
应收账款    杭州中溪置业有限公司                                            712,395.64        35,619.78
应收账款    杭州滨沁房地产开发有限公司     1,910,160.97       149,989.37       363,208.79        36,320.88
应收账款    杭州西江横桥置业有限公司                                        1,335,030.60        66,751.53
应收账款    杭州滨贸房地产开发有限公司                                         150,680.17         7,534.01
        杭州滨江盛元房地产开发有限公
应收账款                      7,632,200.00       381,610.00   154,488,000.00     7,724,400.00
        司
应收账款    杭州滨开房地产开发有限公司    40,085,824.96     2,004,291.25
应收账款    南京轩居房地产开发有限公司     2,800,000.00       140,000.00
应收账款    杭州滨安房地产开发有限公司     4,682,281.56       234,114.08
应收账款    杭州建余房地产开发有限公司     6,403,085.87       320,154.29
应收账款    杭州滨智房地产开发有限公司     2,216,640.76       110,832.04
应收账款    杭州滨赢房地产开发有限公司    10,357,307.51       517,865.38
其他应收款   滨江物业公司               13,608.33         1,360.83       77,190.91          1,996.66
其他应收款   杭州星悦房地产开发有限公司                     58,239,550.94   184,426,134.30   48,550,471.36
其他应收款   杭州春天房地产开发有限公司    55,367,375.52       553,673.76   72,002,400.00        720,024.00
其他应收款   德清京盛房地产开发有限公司    92,736,794.16       927,367.94   92,736,794.16        927,367.94
其他应收款   宁波京海投资管理有限公司                                       2,392,211.99         23,922.12
其他应收款   杭州滨安房地产开发有限公司       333,786.11         3,337.86      333,786.11          3,337.86
其他应收款   杭州攸旸企业管理有限公司      1,962,900.00       362,799.44    1,962,900.00         19,629.00
其他应收款   杭州樾滨企业管理有限公司         50,390.00        50,390.00       50,390.00            503.90
其他应收款   浙江成就置业有限公司       73,457,746.32       734,577.46   86,207,746.32        862,077.46
其他应收款   杭州滨仁企业管理有限公司                      67,832,763.38   154,809,907.16   79,688,633.20
        湖州市南太湖未来社区建设发展   548,310,000.0
其他应收款                                    164,085,352.09   654,510,000.00   163,443,584.79
        有限公司                         0
其他应收款   杭州恺瑄置业有限公司                                        599,058,500.00     5,990,585.00
其他应收款   宁波滨成置业有限公司                        35,954,117.96   209,114,875.00   57,739,229.48
其他应收款   杭州御达控股有限公司                                        14,254,364.08        142,543.64
其他应收款   杭州中宙滨汇企业管理有限公司                    60,075,048.64   167,914,500.00   59,188,796.12
其他应收款   桐乡市安璟置业有限公司                        3,079,750.01   357,975,000.00   113,174,931.56
其他应收款   杭州滨越房地产开发有限公司                                      93,486,855.00   31,577,029.11
其他应收款   杭州申睿物流科技有限公司                                       72,614,610.54      726,146.11
其他应收款   杭州融惠企业管理有限公司                                      561,567,500.00    5,615,675.00
其他应收款   南京骏玖房地产有限公司      11,278,526.66       112,785.27    27,575,546.68      275,755.47
其他应收款   杭州滨祁企业管理有限公司     48,799,380.24       487,993.80    48,799,380.24      487,993.80
其他应收款   杭州滨宝置业有限公司       20,090,000.00       200,900.00    20,090,000.00      200,900.00
其他应收款   杭州珑秀企业管理有限公司                                       20,893,405.50      208,934.06
其他应收款   深圳市盛锐置业有限公司                        4,374,006.95   433,591,362.11     4,335,913.62
其他应收款   深圳市盛众置业有限公司      85,875,100.00       858,751.00    85,875,100.00       858,751.00
其他应收款   广州樾滨房地产开发有限公司                                      92,125,480.35       921,254.80
其他应收款   杭州滨弈企业管理有限公司     25,112,500.00       251,125.00   125,112,500.00     1,251,125.00
        杭州千岛湖滨云通用航空服务有
其他应收款                                                       7,500,000.00       75,000.00
        限公司
        杭州滨创网罗股权投资合伙企业
其他应收款                       11,125.60            111.26       11,125.60            111.26
        （有限合伙）
其他应收款   舟山恺融房地产开发有限公司                                     71,435,811.19        714,358.11
其他应收款   宁波茂圆企业管理咨询有限公司                    76,308,386.88   369,769,591.42   71,436,519.39
                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他应收款   杭州昌安商务信息咨询有限公司   39,326,274.96    39,326,274.96      39,326,274.96     39,326,274.96
其他应收款   杭州滨昱房地产开发有限公司    17,325,000.00       173,250.00      17,325,000.00        173,250.00
其他应收款   杭州西滨云栖置业有限公司     14,816,044.28    14,816,044.28      13,508,290.53        558,573.57
其他应收款   杭州星澎置业有限公司                                            5,604,390.00         56,043.90
其他应收款   杭州星淼商务咨询有限公司                                         55,551,043.35        555,510.43
其他应收款   杭州滨哲企业管理有限公司                                          1,242,449.00         12,424.49
其他应收款   杭州星昇商务咨询有限公司                       1,525,000.00      152,500,000.00     1,525,000.00
其他应收款   杭州建杭嘉辉置业有限公司      1,787,500.00        17,875.00      16,787,500.00        167,875.00
其他应收款   苏州禾超企业管理咨询有限公司    3,763,964.11        37,639.64
其他应收款   杭州滨屹房地产开发有限公司    50,201,150.00       502,011.50
其他应收款   杭州昶昱商业管理有限公司                       3,237,120.00
其他应收款   杭州樾宏企业管理有限公司                       4,651,495.70
其他应收款   杭州星芮商务咨询有限公司      1,210,387.84       12,103.88
其他应收款   杭州越运房地产开发有限公司                      3,375,939.81
其他应收款   杭州悦茂企业管理有限公司        100,000.00         1,000.00
其他应收款   浙江恒印房地产开发有限公司    69,819,000.00       698,190.00
其他应收款   杭州缤穆企业管理有限公司     326,594,102.4     3,265,941.02
其他应收款   滨鉴公司                               7,983,360.00
（2） 应付项目
                                                                              单位：元
   项目名称           关联方                    期末账面余额                      期初账面余额
 应付账款      滨江物业公司                            33,284,630.68                22,541,896.77
 应付账款      经纪公司                               2,263,850.76                   457,493.05
 合同负债      俞理立                               24,534,120.75
 合同负债      杭州滨兆房地产开发有限公司                     18,493,841.78                18,974,549.35
 合同负债      杭州杭景房地产开发有限公司                      5,738,484.61                 9,349,646.04
 合同负债      杭州保泓房地产开发有限公司                      7,667,333.23                 7,310,715.30
 合同负债      杭州滨程房地产开发有限公司                      2,349,872.33                 1,810,249.69
 合同负债      苏州滨原房地产开发有限公司                      2,628,898.03                 2,628,898.03
 合同负债      杭州滨秀房地产开发有限公司                      1,212,402.78                 2,606,174.48
 合同负债      杭州缤远房地产开发有限公司                      1,782,484.92                 1,923,994.35
 合同负债      温岭滨鸿房地产开发有限公司                                                   1,896,495.37
 合同负债      杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司                   1,757,381.60                 1,755,494.81
 合同负债      杭州滨赢房地产开发有限公司                        373,283.48                 1,601,124.30
 合同负债      杭州滨安房地产开发有限公司                                                   1,576,602.42
 合同负债      杭州滨承房地产开发有限公司                     12,659,635.71                 1,531,209.51
 合同负债      杭州滨博房地产开发有限公司                      1,891,394.38                 1,409,808.71
 合同负债      杭州滨跃实业有限公司                         1,284,521.43                 1,048,672.38
 合同负债      杭州星昀置业有限公司                           964,543.40                   964,543.40
 合同负债      杭州滨杨房地产开发有限公司                        868,193.44                   930,099.10
 合同负债      杭州滨开房地产开发有限公司                                                     875,027.41
 合同负债      杭州润滨西站置业有限公司                         755,996.52                   110,740.68
 合同负债      杭州滨越房地产开发有限公司                                                      89,735.69
 合同负债      杭州融滨昌盛置业有限公司                       2,932,120.24                     8,674.66
 合同负债      杭州滨昱房地产开发有限公司                        936,431.51
 合同负债      杭州西江横桥置业有限公司                         485,168.11
 合同负债      杭州申睿物流科技有限公司                       1,710,411.51
                           杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
合同负债    宁波滨成置业有限公司              2,319,519.81
合同负债    杭州滨贸房地产开发有限公司             326,345.06
合同负债    杭州滨潮房地产开发有限公司           4,523,473.79
合同负债    杭州中溪置业有限公司              1,322,347.93
合同负债    杭州建余房地产开发有限公司           4,441,215.27
其他应付款   滨江物业公司                    381,440.64         383,340.64
其他应付款   宁波东睦东奥企业管理有限公司              1,054.00           1,054.00
其他应付款   杭州滨泽投资管理有限公司        1,996,695,116.00   1,996,695,116.00
其他应付款   温岭锦辉置业有限公司                                37,180,650.03
其他应付款   成都同新商贸有限责任公司             300,000.00          300,000.00
其他应付款   乐清市梁荣置业有限公司           97,807,600.00       97,807,600.00
其他应付款   杭州保泓房地产开发有限公司        558,470,054.79      558,470,054.79
其他应付款   杭州滨哲企业管理有限公司           2,057,551.00
其他应付款   杭州西江横桥置业有限公司          78,673,520.60       96,176,214.16
其他应付款   杭州西江沈家弄置业有限公司         89,464,459.07       88,219,429.62
其他应付款   杭州滨轼企业管理有限公司                              12,876,929.93
其他应付款   杭州保滨置地有限公司           576,917,792.00      595,110,592.00
其他应付款   杭州杭天企业管理有限公司                               1,000,000.00
其他应付款   杭州滨梵企业管理有限公司          88,625,097.00       79,225,097.00
其他应付款   杭州滨隽企业管理有限公司                           1,542,042,309.69
其他应付款   苏州禾超企业管理咨询有限公司         45,863,218.53      48,131,025.25
其他应付款   杭州亦茂置业有限公司          1,271,452,375.00   1,271,452,375.00
其他应付款   杭州浙芷企业管理有限公司           25,152,600.00      25,152,600.00
其他应付款   杭州滨弈企业管理有限公司              126,610.00       9,997,010.00
其他应付款   杭州滨琬企业管理有限公司           54,997,010.00     285,509,510.00
其他应付款   杭州滨祁企业管理有限公司        1,748,603,258.04   1,948,603,258.04
其他应付款   杭州越玺企业管理有限公司          305,671,724.03     278,121,724.03
其他应付款   杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司                          50,000,000.00
其他应付款   杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司       25,000,000.00
其他应付款   杭州樾宏企业管理有限公司          591,013,219.50     681,253,650.00
其他应付款   杭州缤仕企业管理有限公司           98,925,260.00     333,774,810.00
其他应付款   杭州缤帛企业管理有限公司          144,999,010.00     144,999,010.00
其他应付款   杭州滨昕房地产开发有限公司          16,674,958.30       1,330,000.00
其他应付款   杭州滨赢房地产开发有限公司          85,715,700.00     553,665,700.00
其他应付款   杭州豪誉企业管理有限公司        1,150,573,050.00   1,162,601,550.00
其他应付款   杭州星昇商务咨询有限公司          197,116,941.25     197,116,941.25
其他应付款   杭州融惠企业管理有限公司        1,055,752,450.00   1,055,752,450.00
其他应付款   浙江恒印房地产开发有限公司          27,030,000.00     273,411,000.00
其他应付款   杭州京江房地产开发有限公司          50,000,000.00      50,000,000.00
其他应付款   杭州滨安房地产开发有限公司               3,500.00
其他应付款   苏州新滨园置业有限公司            22,427,842.43       7,738,500.00
其他应付款   杭州瑾汇企业管理有限公司           61,591,000.00      54,835,000.00
其他应付款   杭州远辉房地产开发有限公司           2,472,525.00     240,494,265.00
其他应付款   杭州缤煌企业管理有限公司           32,950,000.00     491,650,000.00
其他应付款   杭州滨承房地产开发有限公司         217,800,000.00     207,900,000.00
其他应付款   杭州信达奥体置业有限公司          104,106,054.15     101,018,762.49
其他应付款   杭州缤璇企业管理有限公司          613,741,388.75     687,991,388.75
其他应付款   杭州缤毅企业管理有限公司          296,230,691.26      61,172,950.63
其他应付款   杭州缤妤企业管理有限公司          179,998,010.00     159,998,010.00
其他应付款   深圳市盛锐置业有限公司            27,775,000.00       4,897,843.50
其他应付款   杭州滨江盛元房地产开发有限公司       929,577,596.23   1,044,690,000.00
其他应付款   杭州秀弘企业管理有限公司          463,777,446.33     453,839,232.33
其他应付款   杭州秀恒企业管理有限公司          649,332,740.50     689,427,740.50
其他应付款   杭州润滨西站置业有限公司          203,000,000.00     126,000,000.00
其他应付款   宁波京海投资管理有限公司           10,000,000.00
其他应付款   杭州御达控股有限公司             20,945,635.92
                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
其他应付款      杭州珑秀企业管理有限公司          12,262,684.50
其他应付款      杭州滨开房地产开发有限公司         32,500,000.00
其他应付款      杭州星淼商务咨询有限公司         115,384,500.00
其他应付款      杭州滨德房地产开发有限公司        396,433,425.00
其他应付款      杭州馨秀企业管理有限公司         219,889,098.00
其他应付款      宁波茂圆企业管理咨询有限公司       136,419,850.82
其他应付款      杭州建杭嘉辉置业有限公司         260,537,500.00
其他应付款      南京骏玖房地产有限公司           74,250,000.00
其他应付款      杭州滨仁企业管理有限公司           5,043,424.46
租赁负债       杭州星悦房地产开发有限公司                         1,698,987.53
十五、承诺及或有事项
资产负债表日存在的重要承诺
  截至资产负债表日，除为银行借款提供资产担保外，本公司不存在需要披露的其他重大承诺事项。
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
  (1) 为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十三 5(4)之说明。
  (2) 公司及子公司无为非关联方提供的担保事项。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十六、资产负债表日后事项
拟分配每 10 股派息数（元）                                         0.68
拟分配每 10 股分红股（股）                                            0
拟分配每 10 股转增数（股）                                            0
经审议批准宣告发放的每 10 股派息数（元）                                  0.68
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
经审议批准宣告发放的每 10 股分红股（股）                                                                                0
经审议批准宣告发放的每 10 股转增数（股）                                                                                0
                                                   拟以 2025 年 12 月 31 日的总股本 3,111,443,890 股为基
                                                   数，向全体股东每 10 股派 0.68 元人民币现金红利（含
利润分配方案
                                                   税）
                                                    ，不送红股，不转增。剩余未分配利润结转以后年度。
                                                   本次分红预案尚需提交公司股东会审议批准。
期限为 2 年。
  截至本财务报告批准报出日，除上述事项外本公司不存在需要披露的重要资产负债表日后事项。
十七、其他重要事项
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
  公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定
报告分部。分别对房地产业务、酒店业务及物业服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的
资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。
（2） 报告分部的财务信息
                                                                                              单位：元
 项目        房地产业                 酒店业                 其他               分部间抵销                  合计
营业收入    82,608,219,354.86     294,058,055.74      17,755,961.56      -32,272,955.16    82,887,760,417.00
营业成本    71,743,711,552.24     191,046,901.13      18,542,812.63      -20,967,451.68    71,932,333,814.32
资产总额   206,365,560,137.08   2,173,578,008.13   2,171,868,729.96   -2,477,265,878.39   208,233,740,996.78
负债总额   156,290,946,922.10   2,280,560,854.03     548,420,117.20       -8,878,879.01   159,111,049,014.32
  截至 2025 年 12 月 31 日，滨江控股公司共持有公司股份 141,301 万股，占公司股份总数的 45.41%，且
未质押其持有的公司股份。
项目。为合作需要，公司通过信托向其借出资金 11.6 亿元。后因项目未能推进，公司决定退出该项目合作
并要求安远控股公司归还前述融资款，该款项已于 2018 年 3 月到期，2018 年 4 月，公司向浙江省高级人民
                                                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
法院提起诉讼。经法院调解，2018 年 9 月，公司与安远控股公司签订《民事调解书》，公司仅于 2022 年 6
月收到 1,500 万元，余额 114,500.00 万元未能收回。本期公司按照最新的市场情况测算安远控股公司抵押
及质押资产价值的评估价值 438,125,920.00 元，考虑相应的受偿比例后预计可收回金额为 364,630,843.65
元，故对该重大应收款项计提坏账准备 780,369,156.35 元。由于安远公司抵押及质押资产价值受市场行情
波动影响，最终可受偿金额存在不确定性，可能对公司的经营业绩造成不利影响。
十八、母公司财务报表主要项目注释
（1） 按账龄披露
                                                                                                       单位：元
             账龄                                 期末账面余额                                期初账面余额
合计                                                    387,791,423.57                           445,415,111.99
（2） 按坏账计提方法分类披露
                                                                                                       单位：元
                            期末余额                                                   期初余额
             账面余额               坏账准备                            账面余额                   坏账准备
 类别                                              账面价                                                    账面价
                                      计提比         值                                          计提比         值
          金额       比例        金额                               金额          比例        金额
                                       例                                                      例
按单项
计提坏
账准备                6.13%              100.00%                             3.86%              100.00%
的应收
账款
 其
中：
按组合
计提坏
账准备                93.87%              13.86%                             96.14%              15.44%
         ,326.90             199.81              ,127.09    ,273.77                 020.70             ,253.07
的应收
账款
 其
中：
                                                            杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
合计            100.00%         19.14%                                  100.00%               18.71%
      ,423.57          296.48                   ,127.09     ,111.99                858.92             ,253.07
按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的其他应收款
                                                                                                     单位：元
                               期初余额                                         期末余额
      名称
                       账面余额             坏账准备            账面余额            坏账准备           计提比例          计提理由
杭州兴塘置业有限公司           11,922,687.00   11,922,687.00    18,518,945.45   18,518,945.45     100.00%    逾期未收回
杭州星昀置业有限公司            5,265,151.22    5,265,151.22     5,265,151.22    5,265,151.22     100.00%    逾期未收回
合计                   17,187,838.22   17,187,838.22    23,784,096.67   23,784,096.67
按组合计提坏账准备：账龄组合及内部关联方组合
                                                                                                     单位：元
                                                              期末余额
        名称
                                 账面余额                         坏账准备                          计提比例
账龄组合                                 176,389,818.01               48,566,024.72                        27.53%
内部关联方组合                              187,617,508.89                1,876,175.09                         1.00%
合计                                   364,007,326.90               50,442,199.81
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：
□适用 不适用
（3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
                                                                                                     单位：元
                                                            本期变动金额
      类别                 期初余额                                                                      期末余额
                                               计提             收回或转回             核销    其他
单项计提坏账准备                17,187,838.22        6,596,258.45                                         23,784,096.67
按组合计提坏账准备               66,129,020.70      -15,686,820.89                                         50,442,199.81
合计                      83,316,858.92       -9,090,562.44                                         74,226,296.48
（4） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
                                                                                                     单位：元
                             合同资                              占应收账款和合同资
           应收账款期末余                      应收账款和合同资产                                     应收账款坏账准备和合同资
 单位名称                        产期末                              产期末余额合计数的
              额                            期末余额                                         产减值准备期末余额
                             余额                                  比例
杭州滨开房
地产开发有        40,085,824.96                  40,085,824.96                 10.34%                   2,004,291.25
限公司
杭州春天房
地产开发有        25,837,834.58                  25,837,834.58                  6.66%                  18,492,617.80
限公司
杭州北瑞置
业有限公司
杭州兴塘置        18,518,945.45                  18,518,945.45                  4.78%                  18,518,945.45
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
业有限公司
金华城兴置
业有限公司
合计         119,882,662.26   119,882,662.26                30.92%           39,370,255.08
                                                                              单位：元
            项目                  期末余额                                期初余额
应收股利                                  366,000,700.71                    63,420,194.19
其他应收款                              27,502,393,702.42                 29,762,097,727.37
合计                                 27,868,394,403.13                 29,825,517,921.56
（1） 应收股利
                                                                              单位：元
        项目（或被投资单位）                      期末余额                         期初余额
杭州滨科企业管理有限公司                                  187,466,802.52
杭州缤羲企业管理有限公司                                   46,762,500.00
杭州滨捷企业管理有限公司                                   40,542,458.00            40,542,458.00
宁波滨江维堡投资管理合伙企业（有限合伙）                           37,270,204.00
杭州滨鑫房地产开发有限公司                                  26,000,000.00
杭州滨泽企业管理有限公司                                   12,054,000.00            12,054,000.00
成都同新商贸有限责任公司                                    8,803,736.19             8,803,736.19
杭州缤煌企业管理有限公司                                    5,000,000.00
杭州运溪盛和企业管理有限公司                                  2,020,000.00               2,020,000.00
杭州滨旗房地产开发有限公司                                      80,000.00
杭州滨格投资管理有限公司                                        1,000.00
合计                                            366,000,700.71            63,420,194.19
□适用 不适用
（2） 其他应收款
                                                                              单位：元
        款项性质                  期末账面余额                               期初账面余额
拆借款                                29,085,815,393.89                 30,576,302,182.10
押金保证金                                  73,614,723.70                    845,303,923.70
物业维修金、保修金                             203,068,232.78                    193,601,206.66
应收暂付款                                   1,993,330.00                      1,993,330.00
其他                                      5,156,825.89                      6,017,171.98
合计                                 29,369,648,506.26                 31,623,217,814.44
                                                                   杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                                                            单位：元
              账龄                                    期末账面余额                               期初账面余额
合计                                                       29,369,648,506.26                      31,623,217,814.44
                                                                                                            单位：元
                               期末余额                                                   期初余额
              账面余额                   坏账准备                            账面余额                 坏账准备
  类别                                                  账面价                                                    账面价
                                           计提比         值                                        计提比           值
           金额        比例         金额                                 金额        比例        金额
                                            例                                                    例
按单项       1,574,8              1,210,2                          1,574,8               1,050,4
计提坏       31,910.     5.36%    01,066.     76.85%               31,910.      4.98%    26,662.    66.70%
                                                      ,843.65                                               ,247.49
账准备            00                   35                               00                    51
 其
中：
按组合       27,794,                                     27,137,   30,048,                                     29,237,
计提坏       816,596    94.64%                 2.36%     762,858   385,904      95.02%                 2.70%   692,479
                               ,737.49                                                ,424.56
账准备           .26                                         .77       .44                                         .88
 其
中：
合计    648,506 100.00% 54,803. 6.36%                   393,702   217,814   100.00%     20,087.       5.89%   097,727
          .26              84                             .42       .44                    07                   .37
按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的其他应收款
                                                                                                            单位：元
                          期初余额                                                期末余额
     名称
                    账面余额            坏账准备             账面余额            坏账准备             计提比例              计提理由
深圳市安远控
股集团有限公                                                                                     68.15%    逾期未收回
司
深圳市爱义福
鑫投资控股有                                                                                    100.00%    逾期未收回
限公司
合计
按组合计提坏账准备：采用组合计提坏账准备的其他应收款
                                                                                                            单位：元
                              名称                                                      期末余额
                                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                                                 账面余额              坏账准备           计提比例
合并范围内关联往来组合                                                  23,042,397,943.03   230,423,979.43    1.00%
对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款                                 3,586,276,496.94   283,078,079.45
已确定盈利单位股东财务资助款                                                  155,367,375.52     1,553,673.76     1.00%
外部财务资助款组合                                                       726,941,668.40    72,694,166.84    10.00%
物业维修金、保修金组合                                                     203,068,232.78    56,806,714.25    27.97%
押金保证金组合                                                          73,614,723.70     7,407,747.67    10.06%
应收暂付款组合                                                           1,993,330.00       199,333.00    10.00%
其他零星款项组合                                                          5,156,825.89     4,890,043.09    94.83%
合计                                                           27,794,816,596.26   657,053,737.49
确定该组合依据的说明：
对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款计提比例说明： 本期对联营企业和合营企业因顺流交
易形成的累计未实现利润和预计无法收回超额亏损的金额进行确认，在长期股权投资的账面价值减记至零以后，考虑其
他实质上构成对联营企业和合营企业净投资的长期权益，继续确认的投资损失相应确认相关其他应收款坏账准备，本期
对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款按照 1%计提坏账 35,862,764.97 元后，对因顺流交易
形成的累计的未实现利润的金额确认坏账准备金额 66,108,912.63 元，对预计无法收回超额亏损的金额确认坏账准备金
额 181,106,401.85 元 。
按预期信用损失一般模型计提坏账准备：
                                                                                                  单位：元
                           第一阶段                    第二阶段               第三阶段
     坏账准备                                     整个存续期预期信用          整个存续期预期信用                    合计
                      未来 12 个月预期信用
                                              损失（未发生信用减          损失（已发生信用减
                            损失
                                                 值）                 值）
在本期
——转入第三阶段                    -7,567,747.67                               7,567,747.67
本期计提                      -145,825,904.78                             151,960,621.55         6,134,716.77
额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
本期计提坏账准备情况：
                                                                                                  单位：元
                                                           本期变动金额
     类别                 期初余额                                                               期末余额
                                              计提           收回或转回    转销或核销        其他
单项计提坏账准备            1,050,426,662.51    159,774,403.84                                 1,210,201,066.35
按组合计提坏账准备             810,693,424.56   -153,639,687.07                                   657,053,737.49
合计                  1,861,120,087.07        6,134,716.77                               1,867,254,803.84
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                                                                                                    单位：元
                                                                         占其他应收款期
                款项的性                                                                           坏账准备期末余
   单位名称                         期末余额                     账龄              末余额合计数的
                 质                                                                                额
                                                                            比例
 杭州缤慕企业管
                拆借款          2,467,666,674.93   3-4 年                                8.40%     24,676,666.75
 理有限公司
 杭州缤领企业管
                拆借款          1,426,092,643.60   1 年以内                                4.86%     14,260,926.44
 理有限公司
 杭州滨瀚企业管
                拆借款          1,169,789,958.00   5 年以上                                3.98%     11,697,899.58
 理有限公司
 深圳市安远控股
                拆借款          1,145,000,000.00   5 年以上                                3.90%     780,369,156.35
 集团有限公司
                                                账龄 1 年以内
 金华虹光置业有
                拆借款          1,028,260,000.00   年 46,478,031.65 元；                   3.50%     10,282,600.00
 限公司
                                                元
 合计                          7,236,809,276.53                                       24.64%     841,287,249.12
                                                                                                    单位：元
                                 期末余额                                               期初余额
      项目
                账面余额             减值准备            账面价值            账面余额               减值准备          账面价值
 对子公司投资
 对联营、合营       14,073,603,1                      14,073,603,1    12,730,343,1                     12,730,343,1
 企业投资                82.41                             82.41           39.31                            39.31
 合计
（1） 对子公司投资
                                                                                                    单位：元
           期初余额                                      本期增减变动                            期末余额
                       减值准备                                                                         减值准备
被投资单位      （账面价                                                计提减值                    （账面价
                       期初余额         追加投资         减少投资                          其他                   期末余额
            值）                                                  准备                      值）
房产资产管理     20,000,00                                                                  20,000,00
公司              0.00                                                                       0.00
滨绿公司
友好饭店
滨江酒店公司
滨凯公司
滨江游艇公司     5,000,000                                                                  5,000,000
                                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
               .00                                                           .00
新广发公司
温岭铂金海岸   5,000,000                           5,000,000
北苑项目           .00                                 .00
滨昊公司
上海滨顺公司
金丹丰合伙公   12,605,55                                                     12,605,55
司             4.48                                                          4.48
滨创公司
永绥合伙公司
吉劭合伙公司
滨旭公司
深圳爱义公司
滨欣公司
滨瑞公司
暖屋公司
               .00                                                           .00
滨济公司
滨宏公司
滨江建设公司
滨保实业公司
天目山建设公   290,728,2   249,271,7                                         290,728,2   249,271,7
司            17.64       82.36                                             17.64       82.36
天目山管理公   120,000,0                                                     120,000,0
司            00.00                                                         00.00
滨景投资公司
滨新公司
滨禹公司
深圳南方远大   9,357,735   306,842,2                           6,196,954     3,160,780   313,039,2
公司             .00       65.00                                 .34           .66       19.34
滨科公司
滨启公司
滨颐公司
滨卓公司
滨昕公司
                                                         杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
滨泰管理公司
滨音公司
滨奇公司
滨欢公司
滨闻公司
兰溪超峰公司
滨升公司
金隆公司
缤斐公司
缤沧公司
缤骁公司
南京滨鸿公司
杭沁公司
           ,600.00                             ,140.00                     60.00
维堡合伙公司
千岛湖云顶酒   30,000,00                                                     30,000,00
店公司           0.00                                                          0.00
缤彤公司
滨渝公司
缤楚公司
滨铭公司
           ,000.00                                                       ,000.00
缤淳公司
滨建公司
滨祺公司
运溪盛和公司
               .00                                                           .00
缤韶公司
               .00                                                           .00
滨坤房地产公   2,000,000                                                     2,000,000
司              .00                                                           .00
缤仟公司
滨晨公司
缤慕公司
缤慧公司     2,500,000                                                     2,500,000
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
               .00                                               .00
滨耀公司
               .00                                               .00
滨璞公司
           ,000.00                                           ,000.00
滨麟公司
滨创房地产公   10,000,00                                         10,000,00
司             0.00                                              0.00
滨涵公司
滨慧公司
滨旗公司
               .00                                               .00
滨睿房地产公   20,000,00                                         20,000,00
司             0.00                                              0.00
滨昇公司
缤嘉公司
               .00                                               .00
滨腾公司
               .00                                               .00
缤绸公司
缤瑞公司
缤瑄公司
               .00                                               .00
缤祝公司
登云盛和公司
               .00                                               .00
缤拓公司     87,500.00   12,500.00
滨阳公司
缤森公司
滨林公司
豪珏公司
滨兆公司
滨红公司
缤焕公司
               .00                                               .00
滨隆公司
               .00                                               .00
缤偕公司
               .00                                               .00
滨铂公司
               .00                                               .00
湖光盛和公司
               .00                                               .00
                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
滨裕公司
滨澳公司
缤矜公司
滨启房地产公   218,000,0   216,000,0                 2,000,000
司            00.00       00.00                       .00
缤纾公司
滨涛房地产公   64,000,00   62,000,00                 2,000,000
司             0.00        0.00                       .00
缤羲公司
滨鑫公司
皖郡公司
滨汇世纪公司
建杭新顺公司
               .00                                   .00
缤笙公司
滨兰公司
缤存公司
滨豪公司
金华城滨公司
缤嫣公司
滨诺置业公司
缤泉公司
滨名公司
缤珊公司
滨岚公司
缤黎公司
星岚公司
滨惠房地产公   50,000,00                             50,000,00
司             0.00                                  0.00
滨达公司
宝越公司
北鸿公司
缤肃公司     90,270,00   88,570,00                 1,700,000
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
滨意公司
光幸公司
建杭启明公司
建杭和辉公司
缤绅公司
           ,000.00                 ,996.00                      4.00
滨明公司
金华城兴公司
滨佑公司
滨西公司
越丰公司
湖州滨发公司
桦丞公司
滨翔公司
               .00                                               .00
滨杭铁誉公司
缤煦公司
滨跃房地产公   5,000,000                                         5,000,000
司              .00                                               .00
缤瑛公司     87,500.00   12,500.00
缤昀公司     87,500.00   12,500.00
缤灵公司
           ,000.00                                           ,000.00
滨月公司
滨钦公司
缤勋公司
           ,000.00                 ,000.00                      0.00
滨圣公司
缤进公司
滨驰公司
缤珺公司
滨澎公司
               .00                     .00                         0
余姚滨舜公司
                                             杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
滨辰公司
宁波滨汇公司
缤持公司
缤莱公司
滨拓公司
               .00                                               .00
南京滨江公司
               .00       00.00                   85.93         14.07       85.93
缤烁公司
               .25       04.75                                 00.00
滨擎公司
滨隽公司
           ,851.48                 ,000.00                     51.48
深圳滨建公司
滨洋公司
滨峰公司
珞麦公司
                       ,000.00                               ,000.00
沐梵公司
                       ,000.00                               ,000.00
滨格管理公司
缤歆公司
缤励公司
缤湛公司
滨展公司
滨裕公司
金华滨盛公司
                           .00                                   .00
滨奇公司
星缤嘉好公司
金华城和公司
金华城祺公司
金华城瑞公司
金华城望公司
滨庆公司
滨烨管理公司               2,700,000                             2,700,000
                                                              杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
                                           .00                                              .00
滨瑄管理公司
滨华公司
                                           .00                                              .00
缤景公司
缤蔚公司
滨尚公司
滨亿公司
滨韵公司
滨卓公司
                                           .00                                              .00
缤侑公司
杭州滨竭公司
南京滨发建设                               1,000,000                                        1,000,000
公司                                         .00                                              .00
滨冠西站公司
滨芯公司
星奎咨询公司
恺瑄公司
滨鉴公司                                                                      55,000,00
合计
（2） 对联营、合营企业投资
                                                                                                  单位：元
                                                    本期增减变动
         期初                               权益                        宣告                       期末
                 减值                                                                                   减值
         余额                               法下        其他              发放                       余额
被投资单             准备                                           其他             计提                       准备
         （账              追加         减少    确认        综合              现金                       （账
  位              期初                                           权益             减值       其他              期末
         面价              投资         投资    的投        收益              股利                       面价
                 余额                                           变动             准备                       余额
         值）                               资损        调整              或利                       值）
                                           益                         润
一、合营企业
杭州滨祁
         ,708,                            906,8                                              ,615,
企业管理
有限公司
杭州滨江     625,6                                -                                              564,0
盛元房地     41,16                            61,55                                              81,71
产开发有      0.17                            9,450                                               0.06
                                 杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
限公司                       .11
杭州中宙
滨汇企业                     646,4                     646,4
管理有限                     28.67                     28.67
公司
         ,349,           60,00                     ,343,
小计
二、联营企业
杭州滨江
普华天晴
股权投资
合伙企业
杭州保泓
房地产开
发有限公
司
温州隆臻                         -
商务信息                     2,542
咨询有限                     ,524.
公司                          58
杭州滨泽                         -
         ,679,                                     ,133,
投资管理                     546,4
有限公司                     59.45
杭州保滨     596,0           2,670       25,84         572,8
置地有限     14,99           ,768.       2,800         42,96
公司        3.95              36         .00          2.31
杭州越玺     276,5           20,60                     297,1
企业管理     35,84           0,359                     36,20
有限公司      4.55             .85                      4.40
杭州缤煌     365,4   392,7   186,0       128,7         30,07
企业管理     54,61   00,00   66,37       50,00         0,998
有限公司      9.34    0.00    9.50        0.00           .84
杭州缤帛     180,6                                     181,3
企业管理     11,20                                     64,72
有限公司      8.00                                      7.55
杭州缤仕     506,2   396,0   23,88                     134,0
企业管理     10,64   00,00   2,288                     92,93
有限公司      7.61    0.00     .22                      5.83
杭州滨琬     270,7   280,5   88,69                     78,92
企业管理     32,82   12,50   9,951                     0,272
有限公司      0.64    0.00     .38                       .02
杭州滨赢
房地产开
发有限公
司
杭州樾宏     584,3   605,8   241,8                     220,3
企业管理     22,20   80,00   78,97                     21,18
有限公司      7.50    0.00    8.81                      6.31
杭州缤妤     150,7           40,78                     191,5
企业管理     88,78           1,054                     69,83
有限公司      5.44             .37                      9.81
杭州豪誉     1,167           98,45                     1,265
企业管理     ,194,           5,430                     ,649,
有限公司     413.7             .13                     843.8
                                       杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
杭州珑秀   405,8                                                399,2
企业管理   20,69                                                04,13
                               ,557.
有限公司    7.82                                                 9.85
杭州缤璇   645,8                   8,438                        654,2
企业管理   44,25                   ,360.                        82,61
有限公司    8.55                      57                         9.12
杭州滨承
房地产开
发有限公
司
杭州缤毅   294,7                                                293,2
企业管理   12,87                                                71,92
                               ,945.
有限公司    0.51                                                 5.16
杭州远辉
房地产开
发有限公
司
杭州秀恒   649,2                                                640,7
企业管理   75,97                                                54,09
                               ,883.
有限公司    8.79                                                 4.81
杭州秀弘   381,8                                                373,9
企业管理   81,77                                                04,90
                               ,871.
有限公司    9.97                                                 8.27
杭州润滨   332,2                                                329,3
西站置业   93,46                                                46,43
                               ,031.
有限公司    9.43                                                 8.14
杭州缤延           735,0                                        718,7
企业管理           00,00                                        39,50
有限公司            0.00                                         5.87
                                 .13
杭州昶昱           630,0               -                        629,1
商业管理           00,00           859,3                        40,65
有限公司            0.00           43.72                         6.28
杭州滨德                               -
房地产开                           2,026
发有限公                           ,743.
司                                 26
杭州馨秀           752,4               -                        752,3
企业管理           00,00           52,88                        47,11
有限公司            0.00            0.28                         9.72
杭州滨屹
房地产开
发有限公
司
杭州御达                           45,70                        45,70
控股有限                           2,082                        2,082
公司                               .75                          .75
                                   -                    -
其他联营                           99,04                22,39
公司                             7,106                3,450
                                 .66                  .00
                                                        杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
小计                                    25,60                     36,07
        ,488.        300.0   214.8                                                 3,450     ,656.
合计                                    19,48                     36,07
        ,139.        300.0   214.8                                                 3,450     ,182.
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
（3） 其他说明
     其他联营公司其他变动系本期公司于 2025 年 11 月将恺瑄公司纳入合并范围；公司于 2025 年 12
月对滨鉴公司丧失控制权
                                                                                                  单位：元
                               本期发生额                                            上期发生额
       项目
                        收入                      成本                      收入                     成本
 主营业务                616,529,673.12           257,989,338.22          532,136,698.14        269,216,197.05
 其他业务                 39,445,927.67           11,174,473.68           38,581,666.31          11,849,242.18
 合计                  655,975,600.79           269,163,811.90          570,718,364.45        281,065,439.23
                                                                                                  单位：元
                项目                              本期发生额                              上期发生额
 成本法核算的长期股权投资收益                                    2,902,467,976.81                        2,943,917,681.57
 权益法核算的长期股权投资收益                                      618,436,002.40                          256,909,307.02
 处置长期股权投资产生的投资收益                                    -211,330,923.40                          84,027,469.33
 投资性利息收入                                              26,161,624.35                          62,209,385.38
 其他非流动金融资产持有期间的股利收入                                      398,881.10
 合计                                                3,336,133,561.26                        3,347,063,843.30
                                杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
十九、补充资料
适用 □不适用
                                                              单位：元
                                                                      说
                      项目                                 金额
                                                                      明
非流动性资产处置损益                                           13,814,781.30
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准
享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的
公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费                                26,161,624.35
委托他人投资或管理资产的损益                                        5,188,798.91
除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                   -6,436,672.61
减：所得税影响额                                             12,234,638.41
     少数股东权益影响额（税后）                                   -1,226,264.24
合计                                                   37,712,483.15    --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
□适用 不适用
                                               每股收益
           报告期利润      加权平均净资产收益率       基本每股收益（元/     稀释每股收益（元/
                                          股）            股）
归属于公司普通股股东的净利润                 7.43%          0.68                   0.68
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
的净利润
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
                          杭州滨江房产集团股份有限公司 2025 年年度报告全文
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
（3） 境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称