荣盛发展: 估价报告之五

    房地产估价报告
估价项目名称：邢台荣盛旅游发展有限公司位于 S328 省
         道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪
         亚国际度假酒店及配套社区一期工程
估价委托人：廊坊银行股份有限公司
估 价 机 构:河北万汇房地产资产评估有限公司
估价报告编号:万汇2024房（估）字第 0903 号
注册房地产估价师：牛迎欣（注册号：1320110053）
           郭自豪（注册号：1320200064）
估价报告出具日期: 二〇二四年八月二十一日
河北万汇房地产资产评估有限公司                电话：（0311）86963755   86962264
                致估价委托人函
廊坊银行股份有限公司：
   受贵公司的委托，我公司根据国家有关房地产价格评估的规定，遵循
独立、公正、客观、合法、谨慎的原则，按照科学的方法，对估价对象的
市场价值进行了评估。
   一、估价对象：估价对象 1：邢台荣盛旅游发展有限公司所属位于
S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店 B1 等商
业房地产（冀（2018）内丘县不动产权第 0001835 号），证载建筑面积为
   估价对象 2：为邢台荣盛旅游发展有限公司所属位于荣盛鹊山湖阿尔
卡迪亚国际度假酒店配套社区一期工程 2-1#-2-9#商业房地产（冀（2018）
内丘县不动产 权第 0002827 号至 0002835 号），证载建筑面积 合计为
   估价范围包括房产及其占用的土地、设备设施及不可移动的装饰装
修，不包括动产、特许经营权、债权债务等。
   二、估价目的：为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据而
评估估价对象的市场价值。
   三、价值时点：2023 年 12 月 20 日。
   四、价值类型及其定义：
   （一）价值类型
   本报告所采用的价值类型为市场价值。
   （二）价值内涵
   本次估价结果包括估价对象房产及其占用的土地、设备设施及不可移
动的装饰装修的价值，不包含动产、特许经营权、债权债务等其他财产价
值。估价对象 1 为位于 S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪
亚国际度假酒店 B1 等商业房地产，房屋大约建于 2016 年左右，钢筋混凝
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土结构，土地为出让，登记用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，实
际用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，使用期限国有建设用地使用
权为 2057 年 8 月 10 日止，土地实际剩余使用年限为 33.64 年；本次评估
设定房地产用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，房屋建成于 2016 年，
土地使用期限为 2057 年 8 月 10 日止的房地产市场价值。
  估价对象 2 为 S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国
际度假酒店及配套社区一期工程 2-1#-2-9#商业房地产，房屋大约建于
地/商业、金融、信息，实际用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，使
用期限为 2057 年 8 月 10 日止，土地实际剩余使用年限为 33.64 年；本次
评估设定房地产用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，房屋建成于 2016
年，土地使用期限为 2057 年 8 月 10 日止的房地产市场价值。
  五、估价方法：根据估价对象的具体情况及邢台内丘县的房地产市场
状况等客观条件，本次采用收益法和成本法进行评估。
   六、估价结果：
  我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国
家规定的技术标准和评估程序，选用合适的估价方法，结合估价对象的建
造年代、结构、功能、土地年限，在合理的假设下，对估价对象于价值时
点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时
点 2023 年 12 月 20 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为：
  含税总价值：
  估价对象 1、2 总价值为：￥22499.67 万元，大写人民币贰亿贰仟肆
佰玖拾玖万陆仟柒佰元整；
  其中：
  估价对象 1 总价值为：￥20640.35 万元，大写人民币贰亿零陆佰肆
拾万叁仟伍佰元整，房地产平均单价：7178 元/㎡。
  估价对象 2 总价值为：￥1859.32 万元，大写人民币壹仟捌佰伍拾玖
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万叁仟贰佰元整，房地产平均单价：6924 元/㎡。
  不含税总价值：
  估价对象 1、2 总价值为：￥20641.90 万元，大写人民币贰亿零陆佰
肆拾壹万玖仟元整；
  其中：
  估价对象 1 总价值为：￥18936.10 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰
叁拾陆万壹仟元整，房地产平均单价：6585 元/㎡。
  估价对象 2 总价值为：￥1705.80 万元，大写人民币壹仟柒佰零伍万
捌仟元整，房地产平均单价：6352 元/㎡。
  七、特别提示：
的限制，贵公司和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，并应特
别关注应估价报告中的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的
影响。
不应当被视为是对估价对象可实现价格的保证。
税方法计税。
不考虑已存在的抵押他项权对估价结果的影响。
电费、物业费、空调费等。
  八、估价报告应用有效期：自 2024 年 8 月 21 日起至 2025 年 8 月 20
日止。
                        河北万汇房地产资产评估有限公司
                          法定代表人：
                        二〇二四年八月二十一日
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                                      目 录
法人营业执照、备案证书；5、估价师资格证书（以上附件均为复印件）。
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                      估价师声明
我们郑重声明：
没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制
条件的限制。
害关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。
规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估
价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
象进行了实地勘查。
资料的真实性负责，因资料失实造成评估结果有误的，估价机构和估价人
员不承担相应的责任。
 姓   名     注册号          签字并盖章          签名日期
 牛迎欣     1320110053
 郭自豪     1320200064
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           估价假设和限制条件
  （一）本次估价的假设前提
  （1）本估价报告依据了产权人提供的相关资料。产权人对所提供资
料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，因上述原因造成估价结果有
误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。估价人员对由产权人提供
的估价对象不动产权证书等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理
由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定产权人提供的
不动产权证书等资料合法、真实、准确、完整。
  （2）估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，
房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以
估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵
押等处分为假设前提。
  （3）估价人员对估价对象的安全、环境污染等影响估价对象价值或
价格的重大因素给予了关注，估价人员只对估价对象的外观和使用状况进
行了查勘，未发现安全和环境污染隐患，在没有相应的专业机构对估价对
象进行鉴定、检测的情况下，估价人员没有理由怀疑估价对象存在安全和
环境污染隐患，故本次评估假设估价对象不存在安全和环境污染隐患，在
价值时点能正常安全使用。
  （4）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。交
易双方都具有完全的房地产市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，
交易有一段合理的洽谈时间。
  （5）估价对象登记用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，实际用
途为住宿餐饮用地/商业，估价以估价对象按登记用途住宿餐饮用地/商
业、金融、信息持续使用为假设前提。
  （6）本次估价以估价对象产权人不存在欠缴增值税及附加、房地产
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税、土地使用税等税费为假设前提。
  （7）本次评估设定报告有效期内房地产市场稳定、政策未有重大变
化，并排除不可抗力影响。
  （1）价值时点估价对象存在抵押他项权利，根据本次评估目的，不
考虑抵押他项权利对估价对象价值的影响。
  本次评估价值时点为 2023 年 12 月 20 日，实际勘察日期为 2024 年 1
月 23 日，因日期相差很近，评估设定在此期间房地产状况无发生变化。
  （二）限制条件
内容进行核实；估价对象土地面积、建筑面积以产权人提供的《不动产权
证书》
  （不动产权证号为冀（2018）内丘县不动产权第 0001835 号、冀（2018）
内丘县不动产权第 0002827 号至 0002835 号）记载为准，经过实地目测大
体相当，但未进行专业测量。
公司位于邢台内丘县位于 S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡
迪亚国际度假酒店 B1 及配套社区一期工程 2-1#-2-9#等商业房地产及其
设备设施和不可移动的装饰装修的市场价值（不包含动产、特许经营权、
债权债务等的价值）。
进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确
认的依据，估价对象权属界定以有关权利管理部门认定为准。
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依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后作必要修正甚至
重新估价。
值，价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化、
房地产市场变化较大、国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和
其他不可抗力并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
真实性、公正性负责，但评估人员对标的物的勘察，仅限于标的物的外观
和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量
进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检
视的责任。
何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得
以其他任何方式公开发表。报告解释权为本评估机构所有。
用。本估价报告书附件为报告的有机组成部分。本估价报告应经估价机构
加盖公章并由注册房地产估价师签字后方可使用。
使用本估价结果报告的时间超过了估价报告应用的有效期，我们对此结果
造成的损失不承担责任。
 （三）需要说明的特殊事项
的限制，贵公司和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，并应特
别关注应估价报告中的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的
影响。
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不应当被视为是对估价对象可实现价格的保证。
税方法计税。
不考虑已存在的抵押他项权对估价结果的影响。
电费、物业费、空调费等。
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                  估价结果报告
   一、估价委托人
   企业名称：廊坊银行股份有限公司
   统一社会信用代码：91131000236055745B
   住所：河北省廊坊市广阳区爱民东道 83 号新世界中心办公楼大厦 C
区 17 号楼 5-14 层、22 层
   法定代表人：邵丽萍
   注册资本：肆拾陆亿元整
   成立日期：2000 年 12 月 21 日
   公司类型：其他股份有限公司(非上市)
   经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结
算；办理票据贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；
买卖政府债券；从事同业拆借；提供担保；代理收付款项；提供保险箱业
务；办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务；从事银行卡业务、
办理外汇存款、外汇汇款、外币兑换、国际结算、同业外汇拆借、外汇贷
款、外汇票据的承兑和贴现、外汇担保、资信调查、咨询、见证业务；即
期结汇、售汇业务；办理电子银行业务；办理保险兼业代理业务；经中国
银监会批准的其他业务。
   二、估价机构
   估价单位：河北万汇房地产资产评估有限公司
   单位地址：河北省石家庄市桥西区中华南大街 18 号保艺大厦 2002 室
   法人代表：王宣
   资质等级：壹级
   资质证书编号：冀建房估（石）24 号
   统一社会信用代码：9173902741540469B
   联系人： 王     杰   13832308811
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               市场价值估价报告
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   三、估价目的：为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据而
评估估价对象的市场价值。
   四、估价对象
   （一）估价对象范围
   邢台荣盛旅游发展有限公司所属位于 S328 省道南侧、仙人村以南荣
盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店 B1 等商业房地产（冀（2018）内丘县
不动产权第 0001835 号），证载建筑面积为 28755.02m ，共有宗地面积
   估价对象 2：为邢台荣盛旅游发展有限公司所属位于荣盛鹊山湖阿尔
卡迪亚国际度假酒店配套社区一期工程 2-1#-2-9#商业房地产（冀（2018）
内丘县不动产 权第 0002827 号至 0002835 号），证载建筑面积 合计为
   估价范围包括房产及其占用的土地、设备设施及不可移动的装饰装
修，不包括动产、特许经营权、债权债务等。
   （二）估价对象区位状况
   估价对象 1、2 分别位于邢台内丘县位于位于 S328 省道南侧、仙人村
以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店 B1 等商业房地产、荣盛鹊山湖
阿尔卡迪亚国际度假酒店配套社区一期工程 2-1#-2-9#商业房地产，两处
商业房地产相邻，距离内丘县客运站约 7.8Km，距离内丘火车站约 9.8Km，
距内丘收费站（G4 京港澳高速出入口）约 15.1Km，酒店邻近扁鹊庙景区、
长寿百果庄园，太子岩风景区和寒山风景区。
   （三）估价对象权益状况
   （1）登记状况：估价对象至价值时点已办理《不动产权证书》。
   不动产权证证号为冀（2018）内丘县不动产权第 0001835 号，权利人
为邢台荣盛旅游发展有限公司，共有情况为单独所有，坐落为 S328 省道
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               市场价值估价报告
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南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店 B1，不动产单元
号为 130523 004019 GB00001 F00010003 等，权利类型为国有建设用地使
用权/房屋所有权，权利性质为出让/其它，用途为住宿餐饮用地/商业、
金融、信息，面积：共有宗地面积 26190.00 ㎡/房屋建筑面积 28755.02
㎡，国有建设用地使用权使用期限为 2017 年 08 月 11 日至 2057 年 8 月
土结构，专有建筑面积为 22253.7500 ㎡，分摊建筑面积 366.8100 ㎡，建
筑面积 28755.02 ㎡。宗地图：宗地编号为 130523004019GB00001，地籍
图号为 4127.60-38536.75，宗地四至：东、南、西、北均至仙人村地。
   估价对象产权清晰，来源合法。
   （2）他项权利状况：价值时点，估价对象存在抵押等他项权利。根
据估价目的，本次评估不考虑抵押他项权利对估价对象价值的影响。
   （1）登记状况：估价对象至价值时点已办理《不动产权证书》。
   不动产权证证号为冀（2018）内丘县不动产权第 0002827 号至 0002835
号，权利人均为邢台荣盛旅游发展有限公司，共有情况均为单独所有，坐
落为荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店配套社区一期工程 2-1#-2-9#商
业房地产，国有建设用地使用权使用期限为 2017 年 08 月 11 日至 2057 年
   其它信息见下表：
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邢台荣盛旅游发展有限公司房地产市场价值
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                                                                   建筑面
序                  产权                           不动产                          共有宗            权利性
        证号                      坐落                          房号     积                  用途           权利类型
号                  人                            单元号                          地面积             质
                                                                       （㎡）
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401
         号                    （2 层）等           010009 等
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401
         号                    （2 层）等           020009 等
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401
         号                    （1 层）等           070002 等
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401
                   邢台
         号                    （1 层）等           050002 等                                            国有建设
                   荣盛                                                                住宅餐饮
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401                                    出让/   用地使用
                   旅游                                                                用地/
                   发展                                                                商业、金
         号                    （1 层）等           040002 等                                     商品房    房屋所有
                   有限                                                                融、信息
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401                                              权
                   公司
         号                    （1 层）等           030002 等
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401
         号                      等              060001 等
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401
         号                      等              080001 等
    冀（2018）内丘县不         荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假        13052300401
         号                      等              090001 等
                              小计                                   2685.33   13931
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    邢台荣盛旅游发展有限公司房地产市场价值
                   市场价值估价报告
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  估价对象产权清晰，来源合法。
  （2）他项权利状况：价值时点，估价对象存在抵押他项权利。根据
估价目的，本次评估不考虑抵押他项权利对估价对象价值的影响。
  （四）估价对象实物状况
  （1）土地实物状况
  估价对象 1 所占用土地位于 S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖
阿尔卡迪亚国际度假酒店 B1，共有宗地面积为 26190.00 ㎡，登记用途为
住宿餐饮用地/商业、金融、信息，实际用途为登记用途为住宿餐饮用地/
商业、金融、信息，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为 2057
年 8 月 10 日，土地实际剩余可使用年期为 33.64 年。土地形状不规则，
但对利用无影响，地势平坦与相邻土地一致，地基的承载力较强，稳定性
较好，无不良地质现象。
  估价对象 2 所占用土地位于荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店配
套社区一期工程 2-1#-2-9#商业房地产，共有土地使用权面积为 13931.00
㎡，登记用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，实际用途为住宿餐饮
用地/商业、金融、信息，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期
为 2057 年 8 月 10 日，土地实际剩余可使用年期为 33.64 年。土地形状不
规则，但对利用无影响，地势平坦与相邻土地一致，地基的承载力较强，
稳定性较好，无不良地质现象。
  于价值时点，估价对象 1、2 所在宗地基础设施开发程度为红线外“六
通”（ 通路、通电、通讯、通给水、通排水、通暖气、通天然气），红线
内“七通”（通路、通电、通讯、通给水、通排水、通暖气、通天然气）及
场地平整。宗地临 S328 省道，道路通达度较高。
  根据产权人提供的资料及估价人员现场勘查，估价对象毗邻鹊山湖，
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 建有 2000 平米户外多功能草坪，3000 多平米户外连通无边际泳池，建筑
 物之间设计有山水亭阁、假山、草坪等，景色优美，建筑物多为中式建筑
 风格，共计 10 幢房屋，均为钢混结构，2016 年建成，房屋内外装修状况
 详情见下表 2：
                            表2   房屋内外装修状况
             建筑面积
项目    名称                            房屋内外装修状况描述
              （㎡）
                        钢混结构 4 层楼房（局部 5 层），地下 3 层、地上 1 层，现浇两面坡
                        屋顶，屋顶仿古瓦装饰，外墙底部贴石材墙砖，上部真石漆，部分为
                        仿古青砖，室内大堂高档地砖地面，内墙面贴砖或壁纸、壁画装饰，
                        顶棚为仿斗拱木艺装饰灯池，水晶灯；餐厅内瓷砖地面，墙面贴壁纸，
荣盛阿   荣盛阿
                        顶棚为木艺装饰吊顶，公共部分为地砖地面，内墙面贴砖，石膏灯池
卡度假   卡度假    28755.02
                        吊顶；住宿及会议室公共部分及卫生间为地砖地面，室内为木地板地
 酒店    酒店
                        面，墙面贴壁纸，卫生间为瓷砖到顶，顶棚为石膏灯池吊顶；断桥铝
                        窗户，套装门，入口为电动旋转门。设有水、电、地暖、电梯、消防
                        自动喷淋、自动报警等设施，除客房外设中央空调。维护保养状况较
                        好，设施设备正常运行。
                        钢混结构平房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿古瓦
                        装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地砖地
                        断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                        等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                        钢混结构平房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿古瓦
                        装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地砖地
                        断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                        等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                        钢混结构平房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿古瓦
木屋                      装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地砖地
别墅            144.47    面，墙面贴桑拿板装饰，厨卫墙面瓷砖到顶，顶部为石膏灯池吊顶，
                        断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                        等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                        钢混结构二层楼房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿
                        古瓦装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地
                        断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                        等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                        钢混结构二层楼房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿
                        砖地面，墙面贴桑拿板装饰，厨卫墙面瓷砖到顶，顶部为木灯池吊顶，
                        断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
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            建筑面积
项目   名称                         房屋内外装修状况描述
             （㎡）
                     等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                     钢混结构二层楼房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿
                     古瓦装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地
                     断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                     等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                     钢混结构二层楼房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿
                     古瓦装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地
                     断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                     等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                     钢混结构二层楼房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿
                     古瓦装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地
                     断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                     等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
                     钢混结构二层楼房，竣工时间约为 2016 年。外墙面刷真石漆，屋顶仿
                     古瓦装饰，屋檐下雀替装饰，室内卧室木地板地面，客厅及厨卫为地
                     断桥铝、木艺纹理装饰门窗，院落入口为实木门；设有水、电、地暖
                     等设施，维护保养状况较好，设施设备正常运行。
     五、价值时点：2023 年 12 月 20 日。
     六、价值类型
     （一）价值类型
     本报告所采用的价值类型为市场价值。
     市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受
强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
     （二）价值内涵
     本次估价结果包括房产及其占用的土地、设备设施及不可移动的装饰
装修价值，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产价值，其他限
定条件如下：
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息，实际用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，根据合法原则，本次
评估设定用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息。
   （1）估价对象在价值时点已取得《不动产权证书》，其产权明晰，
来源合法。
   （2）抵押登记权利状况：估价对象于价值时点已设定抵押他项权，
根据本次估价目的，不考虑抵押他项权利对估价对象价值的影响。
   （3）其他他项权利状况：估价对象没有拖欠施工单位的工程款，估
价对象于价值时点也未发现有查封等其他他项权利事项。
设定的使用年限内，房地产的建筑物结构、设施状况满足估价物业合法、
持续使用的估价前提。
   七、估价依据：
   （一）有关法律、法规和政策文件：
年 1 月 1 日）；
第 32 号，2020 年 1 月 1 日）；
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院令第 743 号，2021 年 9 月 1 日）；
华人民共和国国务院令第 55 号）；
年 1 月 8 日实施）；
第 51 号，2021 年 9 月 1 日）；
人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
市场的指导意见》（国办发201934 号）；
财政部令第 47 号）；
关税收政策的公告》（财政部、财务总局公告【2022】31 号、2022 年 9
月）
     （二）技术规程
                              （GB/T 50291
—2015）；
     （三）产权人提供的有关资料
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  （四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查收集的相关
资料等。
  八、估价原则：
  本估价报告在遵循公正、客观、科学的基本原则前提下，结合评估目
的对委估房地产进行评估，具体依据如下原则：
在中立的立场上，实事求是，公平正直的评估出对各方估价利害关系人均
是公平合理的价值或价格；
  本次要求估价机构和估价人员在估价中公平正直，不偏袒任何一方。
益为前提条件，要求评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或
价格；
  本次评估以《不动产权证书》登记内容为依据。
目的确定的某一特定时间的价值或价格；
  根据本次评估目的，双方协商确定本次评估价值时点 2023 年 12 月
产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。
在估价对象最高最佳利用状况的的价值或价格。
  九、估价方法：根据《房地产估价规范》（GBT50291-2015），估价
方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等。比较法适用于同类
房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估
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价，假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，成本法
适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开
发法进行估价情况下的房地产估价。
  （一）选用的估价方法及其理由
  估价人员根据估价对象作为酒店的特点和实际状况在认真分析所掌
握的资料后认为，所在区域土地市场较活跃、房屋建设成本构成清晰，取
费依据完整，遵循谨慎原则，可选用成本法评估；估价对象为收益性房地
产，作为酒店服务房地产自主经营可获得收益，可选用收益法进行评估。
  比较法：由于估价对象为酒店，区域内房地产市场上缺乏类似商业房
地产交易实例，故不选用比较法评估；
  假设开发法：由于本次估价对象为现房而非待开发的土地（生地、毛
地、熟地）或在建工程房地产，故不选用假设开发法评估。
  （二）估价方法定义
  成本法：房地分估、合并计算。房产采用成本法，土地采用市场比较
法和成本法。收益法选用酒店自营收入模式，净收益=经营收入-经营成本
-经营相关税费-经营利润，再利用报酬率或资本化率将未来收益转换为价
值得到估价对象价值或价格。
 （1）房产成本法：成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重
建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价格或价值
的方法。
  重置成本和重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房产
的必要支出及应得利润；房产的必要支出及应得利润应包括建设成本、管
理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。估价对象为建筑物
的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。
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  折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，包括物质折旧、功能折旧
和外部折旧。在建工程和新近开发完成的房产，采用成本法估价时可不扣
除折旧。其基本公式为：
  委估房产价格=建筑物重置价格×（1-折旧率）
  （2）土地市场比较法：市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，
根据替代原则，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交
易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行修正，以此估算待
估宗地价格的方法。其计算公式为：
  待估宗地价格=比较实例宗地价格×宗地情况修正指数×交易日期修
正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
                           t       t
  计算公式为：V=A/(R-g)×1-(1+g) /(1+R) 
  其中: V-- 房地产价格； A-- 房地产第一年净收益 ；
        R—报酬率；    g--净收益逐年递增率；         t–收益年限
  十、估价结果：我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估
价目的，按照国家规定的技术标准和评估程序，选用合适的估价方法，结
合估价对象的建造年代、结构、功能、土地年限，在合理的假设下，对估
价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估
价对象于价值时点 2023 年 12 月 20 日，在价值定义和估价假设限制条件
下的市场价值为：
  含税总价值：
  估价对象 1、2 总价值为：￥22499.67 万元，大写人民币贰亿贰仟肆
佰玖拾玖万陆仟柒佰元整；
  其中：
  估价对象 1 总价值为：￥20640.35 万元，大写人民币贰亿零陆佰肆
拾万叁仟伍佰元整，房地产平均单价：7178 元/㎡。
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  估价对象 2 总价值为：￥1859.32 万元，大写人民币壹仟捌佰伍拾玖
万叁仟贰佰元整，房地产平均单价：6924 元/㎡。
  不含税总价值：
  估价对象 1、2 总价值为：￥20641.90 万元，大写人民币贰亿零陆佰
肆拾壹万玖仟元整；
  其中：
  估价对象 1 总价值为：￥18936.10 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰
叁拾陆万壹仟元整，房地产平均单价：6585 元/㎡。
  估价对象 2 总价值为：￥1705.80 万元，大写人民币壹仟柒佰零伍万
捌仟元整，房地产平均单价：6352 元/㎡。
  十一、注册房地产估价师
                参加估价的注册房地产估价师
 姓   名     注册号         签名并盖章            签名日期
 牛迎欣     1320110053
 郭自豪     1320200064
  十二、实地查勘期：2024 年 1 月 23 日
  十三、估价作业期：2023 年 12 月 20 日至 2024 年 8 月 21 日。
  十四、估价报告应用有效期：本估价报告应用的有效期自出具报告之
日起壹年内有效。如果使用本估价结果报告的时间超过了估价报告应用有
效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
                        河北万汇房地产资产评估有限公司
                          法定代表人：
                           二〇二四年八月二十一日
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                  附   件
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