ST云城2026年中报：文旅商资产运营转型深化，利润扭亏依赖资产处置、扣非仍亏损

一、2026年半年报管理层讨论与分析要点

1. 经营环境与战略基调

管理层将2026年定义为"十五五"规划开局起步的关键之年，战略定位表述为"致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商"，并构建"2+1+3"协同业务布局：以物业服务与商业管理为两大主业根基，依托现有酒店业务深耕文旅服务增长极，前瞻性布局康养服务、会展服务及公共服务三大特色领域。

行业层面，管理层对三大主业的判断均偏积极。物业服务方面，中指研究院监测数据显示2026年上半年全国物业招标信息19.70万条，同比增长9.47%；"十五五"规划纲要首次将物业纳入国家级规划，《住房公积金管理条例》修订后将"支付自住住房物业费"纳入法定提取情形。商业管理方面，全国社会消费品零售总额同比增长1.3%，存量改造再开业项目占新开集中式商业比重超26%。酒店运营方面，国内居民出游人次34.63亿、同比增长5.4%，市场呈显著分化格局，豪华、高端酒店受益入境游量价齐升。

2. 业务板块表现与策略

房地产板块持续收缩，报告期内无新增土地储备、无新开工和竣工面积；上半年住宅签约面积1,833.35㎡、签约金额2,273.10万元，同比分别下降86%和88%。

3. 核心竞争力

管理层列示五大优势：企业文化优势（"用心做事"价值观）、资源禀赋优势（物业合约规模1,243.43万㎡、商业布局一二线城市、华尔道夫稳固成都奢华酒店市场领先地位）、协同发展优势（以"跨场景消费者画像"为基础，持续升级智慧物业运营管理信息系统及智能商业运营管理系统）、组织管理优势（"三位一体"风险内控合规管理体系）、国资背景优势（借助控股股东文旅、医疗、会展、地产、教育领域资源）。

4. 关键财务与经营指标

收入下降原因管理层归因为"部分商场终止合作及房地产结转面积下降"；经营现金流下降原因为"本期房地产销售回款减少，上年同期收回债权款2.48亿元"。利润扭亏的直接来源是非经常性损益合计1.52亿元，其中转让子公司实现投资收益1.36亿元（主要为公开挂牌转让中建穗丰置业有限公司70%股权、处置七彩云南10.5%股权）。值得关注的是，受托经营取得的托管费收入1,753.78万元及收取参股公司往来款的资金占用费564.57万元被管理层界定为经常性损益。

5. 未来规划与风险

半年报未设独立经营计划章节，风险提示与2025年年报表述基本一致：外部风险为物业服务及商业管理市场竞争愈加激烈、行业营收与利润增速趋缓；内部风险为轻资产战略转型关键时期的能力建设、历史遗留问题化解、低效无效资产处置，以及参股公司经营不善可能带来的负面影响。报告期后事项方面，控股股东康旅集团于2026年5月27日公告拟12个月内增持公司股份，其当前持股比例40.05%。

二、与2025年年报的纵向对比

1. 战略主题演变：从"城市综合服务运营商"到"文旅商资产运营服务商"

2025年年报在当期经营层面仍表述为"聚焦'城市综合服务运营商'战略目标"，但在发展战略章节已明确"十五五期间致力于成为中国领先的文旅商资产运营服务商"并首次提出"2+1+3"布局；2026年半年报则将该定位直接写入当期经营情况讨论。战略重心从城市服务的"广覆盖"转向文旅商资产的"精运营"，轻资产转型主线贯穿两个报告期，2026年半年报标志其由规划期进入执行期。

2. 业务结构变化：房地产退出、双主业强化、酒店瘦身

2025年年报显示商管及物业两项主要业务收入11.57亿元、占营收65.96%，且四大板块中仅酒店运营收入实现正增长（+2.47%），商业管理（-8.59%）、房地产销售（-12.17%）、物业服务（-1.22%）均为负增长。2026年上半年收入降幅扩大至27.95%，增长引擎尚未完成切换：物业规模扩张尚未对冲商业项目终止合作及房地产结转下降的收入缺口。

3. 关键措施执行情况：2026年经营计划逐项落地

2025年年报提出的2026年经营计划在半年报中均可找到对应执行证据：

• "物业服务板块抓实存量项目留存与增量拓展，坚定以公建类项目为主的拓展思路"——对应上半年"持续加强市场化外拓，积极开拓公建业务赛道，实现签约面积净增加162.17万㎡"；
• "商业管理板块以'存量激活+体验赋能'为核心"——对应上半年"聚焦存量项目提质升级，累计引进区域及城市首店50个，整体销售额同比企稳回升"；
• "华尔道夫酒店深化'尊享体验+文化赋能'战略"——对应上半年"推出会员体系、长住套餐，创新套餐联名"；
• "抓好资金统筹管理，围绕库存去化、债权清收、资产处置"——对应上半年完成中建穗丰70%股权转让（影响业绩13,692.01万元）、七彩云南10.5%股权处置（整体交易对价29,313.57万元）。

2025年年报"重大风险提示"所指持续经营相关事项中，中国人寿196,000万元债务展期安排（2026年4月26日到期）在2026年半年报未再披露进展，需结合后续公告观察。

4. 核心能力建设：规模扩张与数字化并行

物业合约规模从2025年末的1,081.26万㎡增至1,243.43万㎡，增幅约15.00%；2025年新增签约面积231.85万㎡（+27.3%）的扩张势头延续。商业管理受托管理项目结构由"关联方13个+第三方4个"调整为"关联方14个+第三方3个"，托管费收入由2025年全年1,059.50万元增至2026年上半年1,753.78万元，显示轻资产输出规模扩大。数字化方面，两个报告期均强调智慧物业运营管理系统与智能商业运营管理系统的迭代，2025年年报另披露自主研发人才评测、资产管理、商场物管三大核心系统及AI周界报警系统应用，2026年半年报延续"外部合作+自主研发"路径。

5. 财务表现与经营质量：扭亏成色与现金流变化

2025年全年归母净利润-2.85亿元（-476.24%）、扣非归母净利润-3.15亿元（-73.38%），亏损幅度显著扩大，加权平均净资产收益率-24.25%；2026年上半年归母净利润0.68亿元实现账面扭亏，但扣非归母净利润-0.84亿元较上年同期-0.37亿元继续走阔，净资产收益率6.39%的改善完全依赖非经常性损益支撑。经营现金流方面，2025年全年7.77亿元（+2935.22%）的高基数部分源于2024年支付土增税清算款的低基数效应，2026年上半年回落至0.61亿元（-86.32%），回款压力显现。净资产端出现边际改善：归母净资产由10.33亿元增至11.01亿元（+6.60%），资产负债率由82.01%降至80.87%。

6. 风险认知演进：表述稳定，未见风险维度扩充

两个报告期对风险的表述几乎完全一致（外部竞争加剧与利润增速趋缓、内部转型期能力与历史遗留问题），未出现新的风险维度。行业判断口径则有所调整：2025年年报侧重"增收不增利""物业费收缴率下滑""全面进入存量运营时代"等挑战性表述，2026年半年报转向"政策红利持续释放""公积金可支付物业费利好收缴率""存量改造占比超26%"等机会性表述，管理层对行业环境的定性边际转暖。但审计层面，2025年年报被出具带强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息未更正重大错报说明的无保留意见审计报告，该风险底色在2026年半年报（未经审计）中未再复述。

综合结论

ST云城2026年半年报呈现三条清晰主线：其一，战略定位完成从"城市综合服务运营商"向"文旅商资产运营服务商"的切换，"2+1+3"布局由规划转入执行；其二，资产结构加速重塑，房地产销售与酒店重资产持续退出，物业、商管双主业及轻资产托管输出成为规模与收入的基本盘，但商业项目终止合作与房地产结转下降使收入端降幅扩大；其三，账面扭亏与经营质量背离，归母净利润0.68亿元主要由转让子公司投资收益1.36亿元贡献，扣非亏损扩大且经营现金流大幅回落。净资产与资产负债率的边际改善、控股股东增持安排及托管费收入的增长，构成转型期的主要支撑因素；而主业盈利能力的修复程度与债务展期事项的推进情况，仍是后续报告期需要重点跟踪的变量。

郑重声明：相关内容不构成任何投资建议，股市有风险，投资需谨慎。