德必集团2026年中报解读：扭亏为盈背后的战略收缩与结构转换

战略主题演变：从规模扩张到止损求生，再到结构性修复

2025年年报中，管理层对宏观环境的定性为"行业整体承压，出租率与租金单价双降趋势加剧"，将2025年战略主题概括为"战略转型与业务模式创新升级"，核心方向是"深耕轻资产转型、整合优质资源、强化精细管理"三大举措。当年公司实现营业收入12.22亿元，同比下降2.98%，归母净利润亏损5787.41万元，系上市以来首次年度亏损。

进入2026年上半年，管理层在半年报中指出，虽然行业态势仍在"下行"，但公司通过"组合施策"实现了业绩扭转。2026年上半年的核心战略关键词可概括为"扭亏为盈、降本增效、AI赋能"。公司明确表示"相较于2026年第一季度已实现扭亏为盈，扭转了2025年下半年以来的下行亏损趋势"，"整体出租率已经逐步恢复到2020年前的水平"。

从"亏损承压"到"扭亏为盈"，战略基调的转变反映出公司前期调整措施开始显现效果，但净利润同比仍下降54.14%，修复尚处于早期阶段。

业务结构变化：主动收缩规模，非租金收入占比持续提升

公司在2025年年报中明确提出"清理处置低收益及非核心项目"，这一战略在2026年上半年得到执行。

对比2025年半年报中披露的86个园区、146.22万m²，公司园区数量在一年内净减少11个，管理面积收缩12.70万m²（-8.69%），主动收缩的趋势明显。

从收入结构看，租赁服务收入持续下滑，会员及其他服务收入保持增长，收入结构正在发生积极变化：

会员及其他服务收入增速从2025年全年的17.61%提升至2026年上半年的19.40%，占营收比重从2025年全年的25.55%上升至2026年上半年的28.47%。同时，该业务板块毛利率从2025年全年的21.60%提升至2026年上半年的32.51%，改善幅度达到10.91个百分点，表明非租金业务的盈利质量在同步提升。

关键措施执行情况：降本增效取得成效，新业务布局初见成果

降本增效方面，2025年年报中提出的"常态化落实降本增效管理机制"在2026年上半年有具体体现：

• 管理费用同比下降7.03%，管理层解释为"人效上升，降低费用所致"
• 财务费用同比下降11.12%，"主要系租赁融资利息减少所致"
• 研发投入同比增长14.15%，"主要系增加研发投入项目所致"

公司引入"数字化AI-Agent助理导入管理"作为降本增效的新手段，这一举措在2025年年报的"2026年重点工作"中已有提及——"积极引入AI数字员工、AI招商系统、智能能源管理工具"。

轻资产转型方面，2025年提出的"拓展合作分成、托管加盟、灵活办公等运营业态"在2026年上半年持续推进。公司管理层在半年报中明确表示"未来将逐步减少'承租运营'和'参股运营'模式，向以'合作运营'等新模式为主逐步过渡"，并提及"新业务模式较'承租运营'模式，投入成本较低，现金流更为安全"。

新业务拓展方面，2025年公司新设了德必绿色供应链科技（上海）有限公司、上海德晟斯维派酒店管理有限公司等子公司，布局绿色供应链和酒店管理业务。2026年上半年，公司又新设了德艺数创（深圳）文化有限公司。从2026年半年报披露的主要子公司数据看，上海德邻斯维派酒店管理有限公司（住宿业）实现净利润222.31万元，苏州明唐府酒店管理有限公司亏损354.39万元，新日月明德酒店管理（湖北）有限公司亏损150.57万元，酒店业务整体仍处于培育期。

核心能力建设：研发投入加大，数字化转型加速

公司在研发方面的投入力度持续加大：

2025年，公司研发投入资本化金额为4,852,591.97元，资本化率为33.04%，主要系wehome系统相关研发项目。2025年共完成wehome资产管理系统V1.0、账单中心管理软件V1.0、智能电表管理软件V1.0、会员运营管理软件V1.0四个项目的研发，这些系统为轻资产扩张和精细化运营提供了数字化底座。

2026年上半年，研发投入同比增长14.15%，管理层表示"主要系增加研发投入项目所致"，与公司推进AI-Agent助理、数字化管理的方向一致。

财务表现与经营质量：亏损收窄，经营现金流稳健

从财务数据的时间序列看，公司经营质量正在经历"触底修复"的过程：

2025年全年归母净利润亏损5787.41万元，主要来自于三个因素：一是行业下行导致出租率与租金双降；二是计提资产减值准备；三是处置低收益项目及战略转型投入带来的阶段性成本。

2026年上半年，公司归母净利润为365.72万元，虽同比仍下降54.14%，但已扭转了2025年下半年以来的亏损趋势。从季度数据看，2025年第四季度归母净利润亏损6792.04万元，是全年亏损最严重的季度，而2026年第一季度已实现盈利（具体数据未单独披露，但公司明确"相较于2026年第一季度已实现扭亏为盈"）。

值得注意的是，扣非净利润仍为-646.03万元，说明公司主营业务自身的盈利能力尚未完全恢复，当期盈利仍有赖于非经常性损益的支撑（2026年上半年非经常性损益合计1011.75万元，主要包括政府补助380.51万元、理财投资收益212.47万元、债务重组损益330.11万元等）。

经营现金流方面，2026年上半年经营活动现金流量净额为3.32亿元，同比下降3.41%，但持续保持较高水平。公司2025年全年经营现金流为7.68亿元，远超当年净利润，主要系新租赁准则下支付给上游的房租计入筹资活动现金流，以及项目前期工程投入摊销等非付现成本的影响。

风险认知的演进：从"被动应对下行"到"主动把握机遇"

对比2025年年报和2026年半年报中关于风险的表述，可以看到管理层对风险判断的微妙变化：

2025年年报（亏损期）："全国商业办公与文创园区行业整体承压，出租率与租金单价双降趋势加剧，叠加行业竞争白热化、文科创企业租赁需求阶段性疲软"，"很多同行业企业陷入经营困难"。

2026年半年报（扭亏期）：描述市场竞争风险时，仍提及"全国各大城市园区和写字楼出租率普遍出现大幅度下降"，但应对措施中新增了"危中有机，行业下行周期恰恰是优秀企业低成本扩张的难得机遇"的表述，从被动防御转向主动出击的倾向更明显。

两个报告期识别的风险类型基本一致，集中在市场竞争风险和宏观经济环境变化风险两个方面，但2026年半年报更强调在风险中寻找机会，体现了管理层对市场环境的判断正在从"防御"转向"攻守兼备"。

综合结论

德必集团2026年上半年实现了从2025年全年亏损到盈利的逆转，但这一修复的成色仍需审慎评估。收入端，整体营收同比微降0.86%，租赁服务收入仍在下滑（-7.13%），但会员及其他服务收入增速提升至19.40%，非租金收入占比和毛利率同步改善，收入结构优化取得实质进展。成本端，管理费用下降7.03%、财务费用下降11.12%，叠加AI-Agent等数字化工具的导入，降本增效措施正在落地。资产端，主动收缩园区规模（一年内净减少11个园区），处置低效项目，向轻资产模式切换的战略方向明确。

但从更深层次看，公司仍面临两个核心挑战：一是扣非净利润仍为负值，主营业务造血能力尚未完全恢复；二是行业整体租金下行趋势仍未逆转，租赁服务收入持续收缩，非租金收入的增长能否完全对冲这一趋势尚待观察。公司2025年年报提出的"2026年重点工作"中，AI赋能、DoBe Hub战略、海外拓展等举措的落地效果，将是判断公司中长期增长动能的关键观察窗口。

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