股市必读：南山控股（002314）5月22日披露最新机构调研信息

截至2026年5月22日收盘，南山控股(002314)报收于2.26元，上涨1.8%，换手率1.18%，成交量15.84万手，成交额3532.47万元。

当日关注点

• 来自交易信息汇总：5月22日主力资金净流入453.52万元，呈现资金主动介入迹象。
• 来自机构调研要点：宝湾物流2025年仓库平均使用率达92.9%，较去年同期提升4.2个百分点，运营能力持续领先。
• 来自机构调研要点：华泰宝湾物流REIT拟扩募成都、西安、青岛、宁波4个优质园区，资产证券化持续推进。
• 来自公司公告汇总：公司副总经理吕峰因个人原因辞职，不再担任公司及控股子公司任何职务。

交易信息汇总

资金流向

5月22日主力资金净流入453.52万元；游资资金净流出422.12万元；散户资金净流出31.4万元。

机构调研要点

1. 2025年，宝湾物流实现营业收入18.62亿元，经营净现金流10.70亿元；仓库平均使用率为92.9%，较去年同期提升4.2个百分点。
2. 宝湾物流各项目租金定价以区域市场为基准，结合租约结构和客户质量综合确定，租金水平承压但仍优于同区域同业；受折旧、摊销及财务费用影响，报表内运营产生的净利润贡献有限。
3. 受物流地产增量市场转向存量市场影响，宝湾物流新获取项目力度下降，投资趋于审慎；国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市，关注供需关系改善或具备韧性的城市；同时持续研判海外项目投资机会。
4. 华泰宝湾物流REIT拟扩募4个优质物流园区资产，分别位于成都、西安、青岛、宁波，扩募工作正积极推进，尚需国家发改委推荐、中国证监会注册、深交所审核及基金份额持有人大会通过；宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立5.46亿元物流基金，并完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化奠定基础；未来将坚持“轻重并举”战略，深化资产证券化运作，构建多层级REITs平台。
5. 仓储物流核心租赁需求来自第三方物流、快递快运、零售电商、制造业等行业。
6. 2025年公司累计实现全口径销售金额78.3亿元，同比增长29.6%；权益销售金额52.3亿元，同比增长46.9%；并表口径销售金额51.0亿元，同比增长121.7%；截至2025年12月31日，房地产开发成本和产品账面价值118.60亿元；公司聚焦现有项目价值挖掘与现金流安全，推动存量资产高效去化。
7. 公司将现金流安全和风险防控置于首位，持续聚焦核心城市，坚持“优中选优”，审慎评估具备价格安全边际和流动性保障的项目；2025年主动暂缓新增土地储备，集中资源巩固现金流安全垫并推动存量去化。
8. 海洋工程业务由子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司经营，专注海洋油气和海上风电设施EPCI总包服务，具备一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及总承包商；2025年完成钢结构加工4万吨，国际项目关键节点取得突破，码头交付效率达历史最佳；成功中标中东万吨级导管架项目，国际布局获新突破。

公司公告汇总

关于公司副总经理辞职的公告

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司近日收到副总经理吕峰先生递交的书面辞职报告。因个人原因，吕峰先生申请辞去公司副总经理职务，辞职后不再担任公司及控股子公司任何职务。其辞职报告自送达董事会之日起生效。截至公告日，吕峰先生未持有公司股份，不存在应当履行而未履行的承诺事项。其辞职不会对公司正常生产经营造成影响。公司对其在任职期间的贡献表示感谢。

董秘最新回复

投资者： 您好！贵司股价喋喋不休，目前在5千多只A股中排名倒数70多位，甚至不如很多新晋的ST/*ST个股。另一方面，贵司多次在互动平台上高调表示“公司高度重视股东权益；努力推动公司价值回归；根据公司实际情况采取合适举措，多维度提升公司资本市场形象；为股东创造长期价值”，但到目前为止投资者没有看到任何与此有关的行动和举措，请问贵司将有什么实质性的行动来改善和/或消除贵司空喊口号的形象？谢谢！
董秘： 感谢您对公司的关注。二级市场股价受宏观经济、市场偏好、所在的行业发展、投资者对公司价值的认知度等多种因素影响，敬请注意投资风险。公司近年来受市场环境等多方面因素影响业绩承压，公司将在积极提升经营管理，促进业务转型发展的基础上，进一步密切关注资本市场动态，根据公司实际情况采取合适举措，多维度提升公司资本市场形象和品牌价值，积极争取更多的认可。

投资者： 感谢董秘的快速解答！贵司经营的近千万平仓库，自持物业占比多少？
董秘： 感谢您对公司的关注。截至2025年12月31日，宝湾物流在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米。绝大部分园区为自持物业，部分项目通过并购基金、公募REITs出表，宝湾物流作为管理人运营；同时，宝湾物流持续扩大轻资产业务规模，截至2025年末签约6个管理输出项目，共计管理面积63.91万平方米。

投资者： 请问公司，公司除地产业务以外的收入能够覆盖地产亏损吗，为什么看不到公司有什么实质性的举措，股价常年低迷是不是辜负了广大投资者的信任？
董秘： 感谢您对公司的关注。受房地产行业周期性波动影响，公司2025年度归母净利润为负，但公司主营业务整体经营稳健，​2025年度经营活动产生的现金流量净额为40.75亿元。2025年，基于对市场需求从规模扩张向品质提升与运营增效加速演进的洞察，以及公司在不动产投资、建设与运营领域的深厚积淀，公司对主要业务的定位与发展路径进行了系统梳理，明确了以现代高端仓储物流为战略性主业，致力于将其打造为驱动长期发展的稳固根基；以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务，将确保现金流安全并提升运营效率为核心任务，为公司业务转型升级提供坚实支撑。公司将持续夯实基本盘、优化业务结构，努力提升经营质量和回报能力。

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