凤凰股份（600716）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期凤凰股份（600716）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    （一）主要业务

    公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。

    （二）经营模式

    公司的主要经营模式为自主开发销售，聚焦刚需型和改善型需求，公司坚持以核心城市及重点城市群为主进行布局，开发项目主要集中于江苏省和安徽省。公司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能够为公司开辟新的增长空间。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年是中国房地产行业深度调整、筑底趋稳的关键一年。行业延续“总量收缩、结构分化、政策托底、模式转型”主线，核心指标同比下行，市场正从高速扩张转向高质量发展新阶段。

    政策端

    2025年全国房地产政策以“稳市场、去库存、优供给、促转型”为总基调，全年地方出台调控政策455条，中央与地方协同发力，从需求端、供给端、金融端、保障端及长效机制五大维度全面托底，推动行业筑底趋稳。中央在政府工作报告中明确提出“稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳”；“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”纳入五年规划，明确建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，建立房屋全生命周期安全管理制度。

    供需两端

    供给端坚持以需定供，调减住宅用地供应，严控新增商品住房规模，稳步推进现房销售试点，优化预售资金监管，切实降低购房风险。中央赋予地方更大自主权，支持收购存量商品房转化为保障房、人才房、安置房，鼓励商办用房改造为租赁住房，盘活存量闲置资产。同时延续保交楼专项借款政策，压实地方与房企主体责任，保障项目竣工交付。需求端持续优化调控，限购限贷全面松绑，多地将商业贷款首付比例降至15%，全面落实“认房不认贷”。房贷利率维持历史低位，首套房贷利率下限降至3.4%，二套降至3.9%，一线城市核心区域低至3.0%；同步延续存量房贷利率下调政策，切实减轻居民月供压力。此外，公积金政策密集优化，财税补贴、置换激励等多项举措协同发力，有效激活合理住房消费。

    金融端

    央行持续优化保障性住房再贷款等工具，通过下调利率、拓宽支持范围，助力地方收购存量房源用于保障房建设。抵押补充贷款定向支持保障房、城中村改造及“平急两用”项目建设。房企融资环境持续改善，境内信用债发行有序放开，重点支持优质民营房企合理融资需求，推动行业风险出清与兼并重组。

    住房保障与长效机制

    大力发展公租房、保障性租赁住房，加快推进城中村改造与城市更新。“好房子”建设标准加快落地，围绕安全、绿色、智慧、适老化等要求，引导房企提升住宅品质。持续激活存量房市场，简化交易流程、降低交易税费，推动“二手房+新房”市场良性循环，加快构建租购并举的住房新制度。

    国家统计局数据显示：2025年，全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3%。新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%。

    新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%；住宅销售面积/销售额分别下降9.2%、13.0%。

    房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%；房屋施工面积659890万平方米，下降10.0%；竣工面积60348万平方米，下降18.1%。年末商品房待售面积76632万平方米，同比增长1.6%，库存增速大幅放缓。

    三、经营情况讨论与分析

    （一）项目开发进展情况

    2025年，公司在建项目2个，总建筑面积约33.31万平方米。

    南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为11437.31万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。截至2025年12月31日，15栋住宅楼已全部完成竣工验收工作。

    镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为8145.47万元。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目于2019年12月19日取得施工许可证开工建设。截至2025年12月31日，19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅已全部完成竣工验收工作。

    （二）项目销售和租赁情况

    2025年，公司各项目累计实现销售面积2.23万平方米，累计实现销售金额4.54亿元。其中，南京紫金和旭府项目累计签约24057.30万元，剩余可售住宅面积55121.96平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约14097.02万元，剩余可售住宅面积95248.83平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约3864.08万元，剩余可售住宅面积1641.51平方米；南通项目、盐城项目、合肥项目累计签约1348.77万元，剩余商业、办公可售面积152646.67平方米。

    2025年，公司各项目累计实现租赁收入3526.26万元。其中盐城凤凰文化广场实现租赁收入1326.46万元，合肥凤凰文化广场实现租赁收入1310.91万元，南通凤凰文化广场实现租赁收入575.08万元，其余项目合计实现租赁收入313.81万元。

    （三）对标监管要求，夯实制度保障，升级治理模式

    合规经营是公司立足发展的根本。2025年，公司紧跟监管政策走向，对照新版《公司法》《上市公司章程指引》等法规及规范性文件，对《公司章程》及二十余项核心治理议事规则开展系统性梳理与修订，筑牢了规范运作的制度基石。

    在健全制度体系的前提下，公司进一步深化治理结构优化，着力提升治理效能。结合相关法律法规要求，公司不再设立监事会及监事，改由董事会审计委员会履行《公司法》赋予的监事会职权；同时依据修订后的治理制度，强化董事会审计委员会监督职能，明确各专门委员会的前置审议事项与决策流程，保障董事会在战略规划、风险管控等重大事项上的决策科学与前瞻，切实维护全体投资者尤其是中小股东的合法权益，为公司长远稳健发展夯实根基。

    四、报告期内核心竞争力分析

    （一）体制优势

    公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。

    （二）品牌优势

    公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。

    （三）产品优势

    近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。

    （四）资金优势

    房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。

    （五）管理优势

    公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。

    五、报告期内主要经营情况

    报告期内，公司实现营业收入523402046.21元，归属于上市公司股东的净利润-387276629.95元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    2025年房地产行业已呈现总量筑底、结构重构、模式转型、风险收敛的态势，行业最剧烈的下行阶段已过，进入L型企稳期，城市、企业、产品、需求全面分化，核心资产、稳健主体、优质产品脱颖而出，行业从“增量扩张”转向“存量提质、租购并举、高质量发展”，债务风险得到有序化解，行业实现轻装上阵；展望2026年，市场整体将以稳为主，核心城市有望小幅回暖，三四线城市继续推进去库存工作，政策宽松基调保持不变，因城施策将更加灵活，长效机制加速落地，企业层面央企主导的行业格局将持续巩固，专业化、轻资产、运营型房企将迎来发展机遇，城市更新、保障房、存量运营、物业服务将成为行业新的增长引擎。

    (二)公司发展战略

    2026年，作为“十五五”规划的开局之年，凤凰股份将以“高质量发展”为核心主线，聚焦民生地产、绿色能源、城市更新等几大赛道，推动公司从“传统房地产开发商”向“综合城市服务运营商”转型。

    (三)经营计划

    一、坚守品质标准，以严谨态度严把质量、进度、安全关，全力确保在售项目高品质交付，兑现承诺、树立品牌口碑。

    二、聚焦存量资产去化，对现有存量资产实行规范化管理，结合政策工具与多元方式，加大盘活力度，为公司稳定高质量发展提供支撑。

    三、以市场需求为导向，创新营销模式，拓展线上推广渠道，构建专业化新媒体体系，提升产品转化实效。

    四、重点打造综合能源核心业务，完善团队建设、推进相关平台搭建与市场拓展，深化行业合作，着力培育公司第二增长曲线。

    五、积极整合各方资源，攻坚城市更新重点难点，力争获取项目机遇，助力优化城市功能、改善人居环境，推动城市更新工作取得实质性进展。

    (四)可能面对的风险

    一是市场下行风险，行业仍处于调整周期，项目去化放缓、价格波动等因素，可能对经营业绩和现金流造成压力。

    二是政策调控风险，限购、限贷、预售等政策仍存在不确定性，政策调整可能直接影响销售、拿地、开发节奏与盈利预期。

    三是项目开发与交付风险，土地成本、建安成本直接影响项目盈利空间；保交楼、保品质要求提高，工程进度、成本管控、预售资金监管趋严，均可能影响交付与利润实现。

    四是库存与结构错配风险，若产品定位与市场需求不匹配，去化周期过长，易形成滞销，占用大量资金并增加减值风险。

    五是行业转型风险，行业从开发销售向存量运营、轻资产模式转型，企业在管理能力、人才储备、盈利模式上若未能及时适配，将影响长期竞争力。

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