股市必读：招商蛇口年报 - 第四季度单季净利润同比下降202.45%

截至2026年3月17日收盘，招商蛇口(001979)报收于9.74元，上涨0.83%，换手率0.81%，成交量67.87万手，成交额6.69亿元。

当日关注点

• 来自交易信息汇总：3月17日主力资金净流入6714.89万元，散户资金净流出7306.62万元。
• 来自股本股东变化：截至2026年2月28日股东户数为8.27万户，较前期减少1.98万户，降幅19.32%。
• 来自业绩披露要点：2025年归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%；第四季度单季亏损14.73亿元。
• 来自公司公告汇总：公司拟每10股派发现金红利0.5110元（含税），2025年度现金分红与股份回购合计金额占归母净利润的80.43%。

交易信息汇总

3月17日主力资金净流入6714.89万元，游资资金净流入591.73万元，散户资金净流出7306.62万元。

股本股东变化

股东户数变动

截至2026年2月28日，招商蛇口股东户数为8.27万户，较2025年12月31日减少1.98万户，减幅19.32%。户均持股数量由上期的8.79万股上升至10.9万股，户均持股市值为108.01万元。

业绩披露要点

财务报告

招商蛇口2025年实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%；扣非净利润1.69亿元，同比下降93.1%。第四季度单季度主营收入649.62亿元，同比下降35.64%；单季度归母净利润-14.73亿元，同比下降202.45%；单季度扣非净利润-17.99亿元，同比下降333.88%。负债率为67.52%，投资收益7.08亿元，财务费用25.09亿元，毛利率13.76%。经营活动产生的现金流量净额为96.93亿元，同比下降69.67%。2025年末总资产为8354.12亿元，较上年末下降2.89%；归母净资产为976.52亿元，同比下降12.03%。

公司公告汇总

2025年年度报告摘要

招商蛇口2025年实现营业收入154,727,977,005.92元，同比下降13.53%；归母净利润1,023,784,320.62元，同比下降74.65%；扣非净利润169,077,786.35元，同比下降93.10%。经营性现金流净额为9,693,099,444.34元，同比下降69.67%。基本每股收益0.08元/股，加权平均净资产收益率0.73%。2025年末总资产835,411,599,109.07元，归母净资产97,652,364,027.90元。公司拟以2026年3月13日总股本9,016,032,171股为基数，每10股派发现金红利0.5110元（含税）。

关于2025年度利润分配预案的公告

2025年度利润分配预案为：以2026年3月13日总股本9,016,032,171股为基数，每10股派发现金红利0.5110元（含税），合计派发460,719,243.94元（含税），剩余未分配利润留存。本年度不进行资本公积金转增股本。该预案需提交股东大会审议通过。2025年度现金分红与股份回购合计金额占归母净利润的80.43%。

第四届董事会第五次会议决议公告

2026年3月13日召开第四届董事会第五次会议，审议通过《2025年度董事会工作报告》《2025年度财务报告》《2025年年度报告》及摘要、《2025年度利润分配预案》《2025年度内部控制自我评价报告》《2025年可持续发展报告》等议案。会议还审议通过2026年度投资计划、银行授信额度、发行债券产品一般性授权、为子公司及联合营公司提供担保、日常关联交易、续聘会计师事务所、委托理财等事项。部分关联交易议案已回避表决，多项议案尚需提交股东大会审议。

招商蛇口2025年投资者保护工作情况报告

公司持续完善信息披露，连续22年信息披露考评为A。通过业绩说明会、投资者交流会、互动易平台加强与投资者沟通。2022至2024年累计现金分红64.29亿元，平均分红比例43.97%。2025年实施股份回购并注销。制定《未来三年股东分红回报规划》，承诺2026至2028年现金分红比例不低于40%。便利股东参与公司治理，定期开展投资者保护总结评价。

募集资金存放与实际使用情况审核报告

公司2023年向特定对象发行A股股票，募集资金净额84.28亿元。截至2025年末，累计使用募集资金73.04亿元，其中2025年使用6.19亿元。部分项目未达预计收益，主因为项目未全部交付或计提存货减值准备。募集资金实行专户存储，使用合规，未发现重大违规情形。

关于拟续聘会计师事务所的公告

董事会审议通过续聘毕马威华振会计师事务所为公司2026年度财务及内控外部审计机构，聘期一年，尚需提交股东会审议。毕马威华振具备证券期货相关业务资格，具有独立性、专业胜任能力和投资者保护能力。2025年度审计费用为1,641.50万元，2026年度费用由管理层根据业务量确定。

2025年度董事会工作报告

2025年董事会召开13次会议，审议81项议案，落实股东会决议，推进公司治理规范化。审议通过年度报告、利润分配预案、内部控制评价报告、可持续发展报告等，完成高管聘任、组织架构调整、章程修订。持续推进优先股发行相关议案，开展制度建设，披露定期报告4份、临时公告136份。董事会各专门委员会履职尽责。2025年实现营业收入1547.28亿元，归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。2026年将加强董事会建设，提升决策效能，推动“十五五”战略落地。

2025年度内部控制自我评价报告

公司根据企业内部控制规范体系，对截至2025年12月31日内控有效性进行评价。董事会认为，公司不存在财务报告及非财务报告内部控制重大缺陷，在所有重大方面保持有效的财务报告内部控制。评价范围覆盖公司总部及全部下属单位，资产总额和营业收入占比均为100%。自评价基准日至报告发布日无影响内控有效性的变化。

关于“质量回报双提升”行动方案的进展公告

2025年累计获取43宗地块，签约销售金额1,960亿元，行业排名升至第四。持有物业收入76.3亿元，物业服务营收192.73亿元。“三道红线”持续处于绿档，全年经营性现金流净额96.93亿元，综合资金成本降至2.74%。强化信息披露与投资者沟通，连续22年信息披露考评获A级。2022至2024年累计现金分红64.29亿元，实施股份回购注销。未来三年分红比例将不低于40%。

关于2025年度计提资产减值准备的公告

公司对截至2025年12月31日存在减值迹象的资产计提信用损失准备75,490万元、存货跌价准备326,852万元、长期股权投资减值准备2,407万元、商誉减值准备22,242万元，合计计提426,991万元。本次计提减少2025年度归母净利润291,835万元。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之业绩承诺实现及业绩承诺期届满减值测试情况的公告

公司发行股份购买招商前海实业2.8866%股权，业绩承诺期为2023年至2025年，累计承诺净利润3,500.00万元，实际实现净利润48,939.66万元，已完成业绩承诺。业绩承诺期届满后，经减值测试，标的资产未发生减值。独立董事专门会议及董事会已审议通过，独立财务顾问发表核查意见。

关于2026年度在招商银行存贷款的关联交易公告

2026年度拟与招商银行开展存贷款关联交易，存款最高余额不超过500亿元，信贷最高余额不超过500亿元。招商银行为公司关联法人，因公司控股股东招商局集团董事长缪建民同时担任招商银行董事长。交易定价遵循市场价格原则，存款利率不低于央行下限及其他机构同类利率，信贷综合定价不高于央行上限。独立董事专门会议及董事会已审议通过，尚需提交股东会审议。截至披露日，公司在招商银行存款余额311.93亿元，贷款余额211.21亿元。

2026年度日常关联交易公告

预计2026年度日常关联交易总额约29,535万元，其中关联交易收入约21,321万元，主要为向招商局集团及其下属单位出租土地使用权及物业、提供资产管理及咨询服务；关联交易支出约8,214万元，主要为子公司承租关联方物业及接受数字化系统使用、广告宣传等劳务服务。交易定价遵循市场价格原则，董事会已审议通过，独立董事发表同意意见，尚需提交股东会审议。关联交易不影响公司独立性，不构成重大资产重组。

关于2026年度捐赠预算涉及关联交易的公告

2026年度拟对外捐赠额度3,000万元，其中向招商局慈善基金会捐赠构成关联交易。招商局慈善基金会由公司控股股东招商局集团为主要出资人和管理人。董事会已审议通过，独立董事发表同意意见，尚需提交股东大会审议。2025年12月公司已向该基金会捐赠2,200万元。捐赠用于乡村振兴、赈灾、助医、助学等公益事业，不影响公司独立性和财务状况。

关于为联合营公司提供担保额度的公告

董事会审议通过为部分联营及合营公司提供不超过136.78亿元的担保额度，按持股比例提供担保。担保对象包括Dynamic Wish Limited、深圳市招华国际会展运营有限公司等19家公司，主要用于促进项目建设和融资。该事项尚需提交股东会审议。截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额295.65亿元，对合并报表外单位担保余额48.81亿元，无逾期担保。

关于为控股子公司提供担保额度的公告

董事会审议通过为控股子公司提供不超过188亿元的新增担保额度，其中为资产负债率70%以上子公司提供担保额度不超过69亿元。上述担保额度需提交股东会审议，有效期自股东会审议通过之日起至2026年年度股东会决议之日止。董事会认为该事项有助于支持项目建设与运营，提升公司经营效率。截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额295.65亿元，占最近一期经审计归母净资产的30.28%。

关于为项目公司提供财务资助进行授权管理的公告

公司拟为合并报表范围外或权益比例不超过50%的项目公司提供不超过4,882,618.20万元的财务资助额度，资助资金仅用于房地产开发主营业务，其他股东需按出资比例提供同等条件的资助。该事项已获董事会审议通过，尚需提交股东会审议。授权有效期至2026年年度股东会决议之日。截至2025年12月31日，公司对外财务资助总余额为401.61亿元，无逾期情况。

招商蛇口2025年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告

公司2023年10月完成向特定对象发行A股股票，募集资金净额8,428,190,050.16元，截至2025年末累计使用7,304,358,140.40元，其中2025年使用619,360,086.60元。另有10亿元闲置募集资金暂时补充流动资金。部分项目投资进度低于预期，未发生募集资金用途变更。募集资金专户存储规范，信息披露真实、准确、完整。

关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告

公司对招商局集团财务有限公司的经营资质、业务及风险状况进行评估。财务公司持有有效的《金融许可证》和《营业执照》，注册资本50亿元，截至2025年12月31日资产总额519.58亿元，净利润2.18亿元。资本充足率17.98%，流动性比例42.90%。各项监管指标符合规定，未发现其风险管理存在重大缺陷，内部控制制度完善且执行有效。

中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度募集资金存放与实际使用情况专项核查报告

中信证券对招商蛇口2025年度募集资金存放与实际使用情况进行了专项核查。截至2025年12月31日，公司累计使用募集资金730,435.81万元，其中2025年使用61,936.01万元，尚未使用的募集资金余额为14,327.22万元（含利息收入）。公司按规定开设募集资金专户，签订三方及四方监管协议，募集资金存放与使用合规。使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金和进行现金管理均履行相应审批程序。会计师事务所认为募集资金使用情况真实反映实际存放与使用情况。独立财务顾问认为公司募集资金管理规范，信息披露及时、准确、完整，未发现违规情形。

公司对会计师事务所2025年度履职情况的评估报告

公司对毕马威华振会计师事务所2025年度履职情况进行评估。该所具备证券服务业务资质，具有较强投资者保护能力，近三年仅有一起民事诉讼赔偿事项，未受行政处罚。按约定完成公司2025年度财务报告、内部控制审计及多项专项核查，出具标准无保留意见审计报告，并与管理层和治理层保持有效沟通。公司认为其履职过程规范，审计意见客观、及时，符合监管要求。

董事会审计委员会2025年度对会计师事务所履行监督职责的报告

董事会审计委员会对毕马威华振会计师事务所2025年度审计工作履行监督职责情况进行报告。该所具备专业资质和执业能力，未受行政处罚，近三年仅个别人员受到监管警示。审计委员会在年报审计过程中与其保持沟通，审前、审中及审后均开展会议，认为其独立、客观、公正地完成了审计任务，出具的报告公允反映公司财务状况。委员会切实履行了监督职责。

2025年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表

2025年度，控股股东、实际控制人及其附属企业与其他关联方无非经营性资金占用。上市公司与控股股东及其附属企业之间存在经营性资金往来，主要涉及与招商局集团财务有限公司的存款往来及业务款项往来。2025年期初往来资金余额为149,531.37万元，年度累计发生额为5,527,782.23万元，期末往来资金余额为274,087.73万元。

董事会对独立董事独立性自查报告情况的专项意见

公司董事会对在任独立董事叶建芳、孔英、秦玉秀的独立性情况进行评估。经核查，上述人员未在公司担任除独立董事以外的任何职务，也未在公司主要股东公司担任任何职务，与公司及主要股东之间不存在利害关系或其他可能影响其独立客观判断的关系，符合相关法规对独立董事独立性的要求。

关于使用暂时闲置自有资金在招商银行进行委托理财涉及关联交易的公告

公司拟使用不超过50亿元的暂时闲置自有资金在招商银行进行委托理财，投资期限自股东会审议通过之日起至2026年年度股东会决议之日止，可循环滚动使用。招商银行因公司控股股东招商局集团董事长缪建民兼任其董事长而构成关联法人，本次交易构成关联交易。独立董事专门会议及董事会已审议通过，尚需提交股东会审议。截至披露日，公司在招商银行委托理财余额为3.58亿元。

关于使用暂时闲置的自有资金进行委托理财的公告

公司于2026年3月13日召开第四届董事会第五次会议，审议通过使用部分暂时闲置的自有资金在非招商银行的金融机构进行委托理财。投资额度不超过100亿元，期限自董事会审议通过之日起一年内有效，可在额度内循环滚动使用。资金来源为公司及子公司合法合规的自有资金，投资方向为安全性较高、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品。公司已制定风险控制措施，确保不影响正常生产经营，并提升资金使用效率和收益水平。

招商蛇口独立董事2025年度述职报告

独立董事叶建芳、孔英、秦玉秀在2025年度诚信勤勉履职，出席全部董事会和股东会会议，积极参与专业委员会工作，对关联交易、定期报告、续聘审计机构、高管聘任及薪酬等事项发表独立意见。独立董事未提议召开董事会或临时股东会，未独立聘请外部机构。公司为独立董事履职提供了充分支持，包括信息通报、调研安排和责任保险。独立董事认为公司治理规范，关联交易公允，财务报告真实完整。

内部控制审计报告

毕马威华振会计师事务所对招商局蛇口工业区控股股份有限公司截至2025年12月31日的财务报告内部控制有效性进行了审计。依据《企业内部控制审计指引》及相关准则，审计意见认为，公司在该日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。董事会负责建立健全并有效实施内部控制，注册会计师责任是对内部控制有效性发表意见并披露重大缺陷。内部控制存在固有局限性，未来有效性存在一定风险。

关于承诺补偿资产2023度至2025年度累计实际实现净利润与累计承诺净利润差异情况说明专项审核报告

毕马威华振会计师事务所对承诺补偿资产2023年度至2025年度累计实际实现净利润与累计承诺净利润差异情况进行了专项审核。承诺补偿资产为深圳市招商前海实业发展有限公司及其下属子公司中采用剩余法评估的资产，业绩承诺期为2023年至2025年，累计承诺净利润不低于3,500.00万元。累计实际实现净利润为48,939.66万元，已完成业绩承诺。

关于发行股份购买资产业绩承诺期届满标的资产减值测试报告的审核报告

公司于2025年12月31日对发行股份购买资产涉及的标的资产进行减值测试，标的资产为深圳市招商前海实业发展有限公司2.8866%股权。根据上海立信资产评估有限公司出具的评估报告，经调整后期末评估值为1,939,475,937.05元，高于最终交易价格1,881,109,229.90元，差额为58,366,707.15元。毕马威华振会计师事务所对减值测试报告执行了有限保证鉴证，未发现重大错报。本报告已于2026年3月13日经公司董事会批准。

中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之业绩承诺实现及业绩承诺期届满减值测试情况的核查意见

中信证券作为独立财务顾问，对招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的业绩承诺实现及减值测试情况进行核查。根据毕马威华振会计师事务所出具的专项审核报告，承诺补偿资产2023-2025年度累计承诺净利润为3,500.00万元，累计实际实现净利润为48,939.66万元，业绩承诺已完成。截至2025年12月31日，减值测试标的资产未发生减值。相关数据已经会计师事务所审核确认。

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