锦和商管：7月23日接受机构调研，开源证券、华泰证券参与

证券之星消息，2024年7月24日锦和商管（603682）发布公告称公司于2024年7月23日接受机构调研，开源证券齐东 郝英 胡耀文、华泰证券潘宇参与。

具体内容如下：

问：请目前公司重、轻资产模式项目占比及利润情况如何？

答：公司作为一家轻资产运营公司，目前商业模式主要分为承租运营，受托管理和参股运营，不涉及取地+开发+销售的重资产模式。截止2023年度末，承租运营项目42个，可供出租运营的物业面积约77万平方米；受托运营项目29个，可供出租运营的物业面积约52万平方米；参股运营项目2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。2023年度，公司归属于上市公司股东的净利润9,883.55万元，同比上升1.85%。2024年一季度，公司归属于上市公司股东的净利润1,312.64万元，同比下降43.38%。

由于2021年首次执行新租赁准则规定以来，公司承租运营项目资产端和负债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分科目，因此造成公司账面资产负债率有所上升，但公司实际有息负债未发生变化，仍为0（零）。

问：公司对项目标的的定位与资源获取逻辑是什么样的？

答：公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。

同时，公司也有部分项目以轻资产模式与国有企业合作盘活存量资产，助推城市更新。以公司重点布局的上海为例，公司已经合作的国有企业包括但不限于中船重工第七O四研究所、上海航天科创、上海航天工业集团、上海地产、久事旅游等，涉及重点项目如衡山路8号、锦和越界田林坊、锦和越界航天大厦、上海地产?越界祥德里、久事旅游?越界平武 Space等，以上项目均获得了较好的市场反馈。

问：公司是否考虑将业务扩展到其他城市？

答：经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商办物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。公司管理项目的物业形态包括但不限于，文创园区，办公楼，社区商业，公寓等。公司目前在管项目主要集中在上海，北京和长三角核心省会城市。公司在提升存量项目经营效益的同时，积极关注新项目的投资拓展机会。根据上海、北京两地统计局数据，2003年底前竣工的办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋已达8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20年，而全国各大城市、各特大城市合计达19个，这些城市存量物业市场规模则更为广阔。随着时间推移，存量市场规模将与日俱增。公司聚焦现有布局城市的同时，积极关注不同城市的业务机会，挖掘各地城市更新业务机遇。

问：请公司如何拓展潜在租户及高现有客户粘性？

答：公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。

同时，公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。

问：请公司项目出租率情况如何？

答：公司承租运营的在管项目类型包含文创园区、办公楼宇及社区商业。相较于传统写字楼，文创园区的办公理念更受文化创意及新经济客户的欢迎；同时，在综合考虑租赁面积和租金成本的情况下，交通和商业配套完备的新兴商务园区也将更受到租户的青睐。公司旗下多个在管项目位于核心一线城市的核心地段和战略性新兴产业分布区域，拥有交通便利、完善的商业配套设施、合理的园区规划和空间分布等特征，满足和支持初创期、成长期和成熟期的办公及商业租户的需求。因此，公司成熟项目出租率及租金水平基本维持稳定；在途多个新项目仍处于爬坡期。公司也持续关注片区内市场环境变化，从项目改造、项目运营及增值服务等多方面提升在管项目品质，以提高出租率。

锦和商管（603682）主营业务：城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。

锦和商管2024年一季报显示，公司主营收入2.54亿元，同比上升3.09%；归母净利润1312.64万元，同比下降43.38%；扣非净利润213.97万元，同比下降65.7%；负债率78.22%，投资收益66.08万元，财务费用4420.9万元，毛利率25.7%。

该股最近90天内共有1家机构给出评级，买入评级1家。

以下是详细的盈利预测信息：

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