大悦城：9月14日召开业绩说明会，投资者参与

来源：证星公司调研

2023-09-15 09:06:17

2023年9月14日大悦城（000031）发布公告称公司于2023年9月14日召开业绩说明会。

具体内容如下：

问：公司上半年持有型业务增长如何？面对当前消费活力下降的大背景下，大悦城持有型业务是否存在出租压力？出租率如何？后续会采取哪些措施升商业活力？

答：感谢您的提问。购物中心经营指标同比大幅增长实现销售额157.8亿元，同比提升30%，客流1.39亿人次，同比提升55%。上半年新开业三个购物中心无锡大悦城、北京京西大悦城、广州黄埔大悦汇，开业当天开业率、销售、客流指标均超额完成，出租率均超96%。2023年，在市场迭变重启的新机遇下，公司商业通过升级产品、精细运营、焕新品牌等方面加快提升经营业绩，截止6月底大悦城整体出租率90%，环比1月提升3个百分点。

下半年，本集团商业将持续践行“城市美好生活创造者”的商业愿景，通过精细化运营和高品质商业服务，与城市文化发展共荣共生，为全国各地消费者描绘多元、富足的“大悦式”美好生活蓝图。

问：公司REITs发行进度如何？

答：感谢您的提问。大悦城控股多年来始终围绕“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，在消费基础设施、产业地产、长租公寓等领域均积累了大量的优质资产。尤其在消费基础设施领域，经过多年的发展，公司以形成以大悦城和大悦汇两个标准产品线结合祥云小镇、悦街等特色产品的“2+X”产品线组合模式，在全国多个一二线城市运营商业综合体。消费基础设施是承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模。消费基础设施REITs的推出，将大大加快相关设施的投资收，在提高资本利用率的同时，还将促进消费基础设施的快速发展，为居民消费创造良好的空间环境。

公司在消费基础设施领域具有丰富的开发运营经验，已经沉淀了一批优质资产，将抓紧政策窗口期、积极研究政策利好，加快推进消费基础设施REITs发行工作研究，不断优化公司资产结构。

问：公司2023年上半年新开业的商业项目预计多久可以实现现金流回正？公司商业项目在EBITDAMargin

答：方面能达到什么区间？感谢您的提问。按照运管经验，一般在完整运营第3年前实现EBITD和经营净现金流为正。2023年上半年大悦城购物中心（财务并表口径）EBITDMargin59.6%，其中头部项目如西单、朝北、天津都在70%以上。

问：大悦城地产在港股每股低于一元，市净率仅1，请公司是否有振市值的计划？

答：感谢您的提问。一直以来，公司在市值管理方面予以高度重视，未来公司将加强市值管理工作，提高公司投资吸引力，同时，积极寻找新的业绩增长点，加大投资者关系活动互动与交流等方式，保持二级市场投资者的良好交流，让投资者更好地了解公司的价值和前景。

问：公司目前销售型业务收入和持有型业务收入分别占营业收入的百分比是多少？在目前的行业趋势下，今后是否会考虑由销售型业务转向持有型业务为主导？

答：感谢您的提问。2023年上半年公司销售型收入占比73.30%；持有型收入占比18.87%。公司始终坚持“双轮双核”的发展模式，其中“双轮”升级为“开发+经营”，不断巩固开发业务，大力提升经营能力，促进公司高质量发展；“双核”为“产品+服务”，持续提升产品力、服务力，从产业、城市、人民的需求出发，更好地服务于人民美好生活。

问：房地产行情在政策强势托底下，2022年下半年以来已经有了一定好转，但市场复苏节奏较为迟缓，节奏投资者的不及预期，所以当前各类行业观点分歧也很大。想请教一下对于2024年市场整体的判断，以及大悦城在在这种市场环境下的经营策略？

答：感谢您的提问。近期利好政策频出，中央积极表态，“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、首付比例下调等政策加入政策工具箱，预计随着政策效果的逐渐显现，行业将稳步升。当然，市场预期的提升可能需要一定的时间，但我们对于市场的恢复有信心。未来，房地产行业空间犹在，房地产是国民经济的支柱产业。公司将坚持“双轮双核”的发展模式，各业态协同发力，提升产品力和服务力，强化运营能力，提高经营管理能力，以自身核心能力的提升去积极应对市场变化。

问：转让的两个项目有进展了吗？上海的公寓和北京的商业写字楼

答：感谢您的提问。目前公司拟出售的两个资产仍在产权交易所公开征集意向受让方过程中，如有进展，公司将及时履行信息披露义务，请及时关注公司于巨潮资讯网披露的公告。

问：公司今年有新货推售的项目，截至目前的去化情况如何？

答：感谢您的提问。公司今年新推售项目去化良好，如苏州大悦狮山壹号，西安悦著央璟、三亚大悦中心等多个项目，开盘去化率等数据指标高于同片区项目，成为当地明星标杆项目，实现了良好去化。

问：央行、国开行接连表态支持城中村改造，公司有哪些城中村改造项目？

答：感谢您的提问。大悦城控股始终关注城中村改造相关政策，寻求市场机遇，目前在深圳、西安等地均有相关业务跟进。

问：对于此次大会议指出的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”、“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”、“超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作”都有怎样的解读？对公司有什么影响？

答：感谢您的提问。从政治局会议内容来看，我国房地产市场供求关系发生重大变化，下一步为更好满足刚性和改善性购房需求，相关政策调整优化的空间正在打开。消费基础设施公募REITs项目可以盘活地产存量资产，为优质商业物业的投资提供新的投资退出渠道，也能激活市场对核心商业地产的信心。推进城中村改造可以稳定房地产投资，释放更多代建、租赁运营类业务的合作机会，对于已经开展物业管理、商业配套运营、房屋租赁等业务的房企将从中受益。

政策的发布利于大悦城未来的发展，下一步大悦城将抓住政策机遇期，加大存量资产盘活，提升项目收益率；把握城中村改造、保障性租赁住房、轻资产、代建等方面机遇，大力提升运营能力，推进高质量发展

问：近期，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，此政策的出台对公司销售型业务有何影响？

答：感谢您的提问。公司密切关注市场动向，我们认为这是个积极的市场信号，已出台相关营销策略，积极把握市场变化，加大去化力度。截至9月1日，北京、上海、广州、深圳明确“认房不认贷”，中山、厦门、武汉、惠州和东莞等城市跟进，预计将释放部分需求，推动市场暖。公司将密切关注各城市政策落地情况，及时调整营销策略，加速销售去化。

问：2023年大悦城地产207中报营收下滑，是什么原因导致？

答：感谢您的提问。2023年中期207总收入38.1亿元，同比减少53.2亿元，下降58%，主要是销售型物业结算收入下降所致。上半年消费暖，持有型物业本期收入21.5亿元，同比增加5.2亿元，增长32%；酒店本期收入5.4亿元，同比增加2.5亿元，增长90%；但本期销售型物业受结算周期变动影响，销售型物业结算收入10.0亿元，同比减少60.7亿元，下降86%。

大悦城（000031）主营业务：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。

大悦城2023中报显示，公司主营收入143.11亿元，同比下降4.6%；归母净利润5075.45万元，同比下降40.92%；扣非净利润2178.37万元，同比下降57.35%；其中2023年第二季度，公司单季度主营收入82.25亿元，同比上升20.6%；单季度归母净利润-1.21亿元，同比下降164.58%；单季度扣非净利润-1.41亿元，同比下降181.84%；负债率77.01%，投资收益3.04亿元，财务费用10.53亿元，毛利率26.5%。

该股最近90天内共有1家机构给出评级，增持评级1家。

以下是详细的盈利预测信息：