（以下内容从中国银河《2026年一季报点评：结算影响利润，推进REIT二次扩募》研报附件原文摘录）
招商蛇口(001979)
核心观点
事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，同比下滑91.22%。
开发结算影响利润。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，同比下滑91.22%。公司的归母净利润下滑较多，主要由于3个因素。1）毛利率下滑。2026年Q1，公司整体毛利率为10.19%，较2025年Q1下滑1.57pct。2）投资收益为负。2026年Q1，公司投资亏损0.41亿元，其中联营合营企业投资亏损0.28亿元，2025年Q1均为正收益。3）少数股东损益为正。2026年Q1，公司净利润中少数股东损益为1.67亿元，2025年Q1该值为负，2026年Q1归母净利润下滑幅度进一步扩大。从费用管控看，公司2026年Q1的销售费用率和管理费用率分别为2.51%、1.55%，分别较2025年Q1升高0.59pct、下降0.41pct，其中去化库存力度加大或致销售费用率提高。
销售量缩价升。2026年一季度，公司实现销售面积114.15万方，同比下降21.72%；销售金额333.82亿元，同比下降4.81%；对应的销售均价29244元/平米，同比提高21.60%。在行业整体规模承压的背景下，公司实现量减价升，这与公司聚焦核心的战略相关。
投资审慎聚焦核心。2026年一季度，公司新增2块土储，计容建面11.64万方。公司权益地价13.81亿元，总地价27.55亿元，对应权益比例为50.13%。按照全口径计算的拿地力度为0.08，公司投资维持审慎态度。公司新增土储的楼面价为23669元/平米，对应的地货比为0.81，新增的2个地块分别位于杭州、郑州，均为核心城市，公司拿地质量高。
推进REIT二次扩募。公司旗下博时蛇口产园REIT拟开展第二次扩募，购入资产为公司旗下位于深圳的光明新区和南山区的不动产，有望成为市场上首个二次扩募的公募REIT。
投资建议：受到开发结算的影响，毛利率承压、表外项目收益为负，导致公司归母净利润下滑。在业务层面，开发销售量减价升，投资聚焦核心；积极推进REIT二次扩募，有效盘活资产。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为12.81亿元、16.91亿元、21.91亿元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股，对应PE为61.22X、46.38X、35.81X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。
