大悦城公司动态点评：业绩稳增、拿地积极、双核协同可期

业绩同比增长15.3%,扣税毛利率下降:2019年公司实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;实现归母净利润23.8亿元,同比增长15.3%,对应每股收益0.61元/股;实现加权平均ROE14.7%,同比增长0.72pct。营收中商品房销售收入269.0亿元,同比提升65.0%,占比提升超6pct至79.6%,主要是结算面积及结算金额的增长,2019年结算面积及金额(含权益类)分别为96.6万方及282.8亿元,同比分别增长28%及73%。业绩增速不及营收增速的原因主要是1)扣税毛利率下降近5pct至30.4%,2)投资收益下降近41%。尽管盈利水平及负债率有所下降,受益资产周转率提升公司ROE水平小幅提升。

租金收入稳步增长,在建拟建商业项目充足:2019年公司营收中投资物业相关收入51.4亿元,同比升17.4%,占比由2018年的19.8%降至15.2%。公司拥有北京西单大悦城、上海长风大悦城等10个已开业购物中心、1个祥云小镇项目及2个管理输出项目,主要集中于重点一二线城市,购物中心可租售面积达86万方,平均出租率97%。此外公司在建拟建大悦城8个、大悦城春风里3个及祥云小镇1个,均位于重点一二线城市。

净负债率大幅下降至97.7%:有息负债方面,2019年末公司有息负债691.4亿,同比升10.9%,其中短期有息负债比重24.3%,基本与上年末持平,随着货币水平的大幅提升,短期有息覆盖率由去年末的1.21升至1.64,净负债率由去年末的121.1%降至97.7%,2019年公司平均融资成本5.225%。此外公司于2019年12月成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。

销售高增,拿地积极:销售方面,2019年公司操盘口径实现销售面积259.6万平方米,同比增长71%;实现销售金额618.5亿元,同比增长27%,销售实现较快增长。拿地方面,公司19年新拓展7个城市,获取22个项目,新增计容建面500万方,当年新增建面占当年销售面积比例达193%,拿地态度积极。同时,公司19年拿地均价5525元/平方米,占比销售均价23%,新增土储中超80%位于一二线城市,为高质量发展打下良好基础。

投资建议:大悦城控股2019年初完成“A+H股”合并,成为中粮集团旗下唯一地产平台,在国改背景下完成战略转型,提质增效指日可待。同时,合并后公司形成住宅+商业双轮双核驱动商业模式,高质量住宅+强品牌力商业协同发展,共同加速。尽管2020年一季度住宅及商业业务均受到一定冲击,尤其商业业务,考虑到3月份以来市场回暖、政策环境友好以及销售业务比重较大,我们维持公司20~22年归母净利润分别为28.66、34.71及42.45亿元的判断,同比增长20.5%,21.1%及22.3%,按3月31日收盘价对应PE8.0、6.6、5.4倍,维持公司“推荐”评级。

风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。