最高溢价96.1%！三地土拍现高溢价，分化之下释放什么信号？

11月13日，武汉、南京、义乌三地土拍同日高溢价成交，最高溢价率96.1%。不过，整体市场并未同步升温，11月1日至12日，300城宅地平均溢价率仅1.87%，武汉、成都、苏州、南京、合肥等地多数地块仍以底价成交。

受访业内人士认为，近期土地市场延续低温运行态势，房企愿意加价的对象高度集中于低密、小体量、低总价地块。展望年末，核心城市优质地块仍有望获得企业关注，但整体市场热度预计维持低位，不同城市、不同板块及不同出让条件地块的成交表现将进一步分化。

三城同日拍出高溢价

券商中国记者梳理，11月1日至12日，成都、郑州、苏州、合肥均有宅地溢价成交，最高溢价率22.8%；11月13日，武汉、南京、义乌三地土拍均高溢价成交，最高溢价率96.1%。

其中，武汉1宗宅地吸引9家企业参拍，经114轮竞价，由绿城以14.85亿元竞得，溢价率62.3%，创近年武汉溢价率新高。南京1宗宅地经307轮竞价溢价46.12%成交，1宗经184轮竞价溢价43.14%成交，还有1宗经113轮竞价溢价11.79%成交。义乌1宗商住用地经124轮竞价，以1.255亿元成交，溢价率96.1%。

对于武汉土拍高溢价成交的原因，中指研究院华中分院分析师李国政认为，武汉“8·28”新政细则灵活度最高，充分响应企业发展诉求，土地价款分期支付、半年内缴付不低于50%，同时试点分户集合抵押、允许按最小单元分批竣备等方面做了针对性安排，提振了企业发展信心。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生则认为，义乌商住地块高溢价成交本质不是“板块普涨信号”，而是极小体量、强地段、可确权现金流资产在义乌本土买家手中的稀缺溢价。楼面价能够破2万元，取决于垂直楼的单户总价与商户自营或出租模型的承受力，而非普通住宅去化逻辑。

11月以来，武汉、成都、苏州、南京、合肥大部分地块均以底价成交，北京和广州亦各有1宗溢价成交地块。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，土地市场延续低温运行态势，11月1日至12日，300城宅地平均溢价率为1.87%，仍处低位，核心城市优质地块入市对成交形成一定支撑，但整体热度不高。

溢价集中于小体量、低总价地块

“11月以来重点城市溢价成交地块中，地块起始价普遍在10亿元以下。”曹晶晶对记者说，溢价集中于小体量、低总价地块。区位条件、产品空间与资金占用的综合平衡，仍是房企参拍决策的重要依据。

普睿数智监测数据显示，9月以来32个一二线城市成交的283宗涉宅用地中，溢价成交45宗，占比15.9%。这45宗里，容积率2.0以下的有30宗，接近七成；总价低于10亿元的占比接近七成。

普睿数智董事长丁祖昱对记者表示，房企愿意加价的地块有低密、小体量、低总价三类特征，都指向同一件事，把单个项目的资金占用压到可承受的范围内。

“8·28”新政后，商品住房销售制度改革持续推进，销售回款节点后移、预售资金监管要求提高，房企对开发周期和资金占用的测算更趋严格。

丁祖昱说，普睿数智研究中心按样本城市典型项目测算，现房模式相较期房新增的财务成本约占总地价的11%；资金占用周期从过去的半年至一年，拉长到两年以上。

曹晶晶认为，土地价款分期缴纳、分期开发验收等政策安排有助于缓解企业资金压力，但短期内房企投资整体保持审慎。

后续成交表现或进一步分化

从11月下旬待拍土地来看，北京、苏州、南京待拍金额领先。

据中指研究院监测，截至11月13日，重点40城待拍涉宅用地中，北京待拍金额约86亿元；苏州、南京待拍金额均接近80亿元，宗数均在20宗以上；重庆待拍地块31宗，宗数居前，但待拍总价约51亿元，单宗规模相对有限，供地以分散型地块为主。

曹晶晶认为，整体看，当前供应储备仍能对年末土地成交形成一定支撑，各城市供地规模和结构有所差异，后续成交表现或进一步分化。

展望年末，曹晶晶认为，核心城市优质地块仍有望获得企业关注，但整体市场热度预计维持低位，不同城市、不同板块及不同出让条件地块的成交表现将进一步分化。一方面，年末部分城市或加快优质地块供应节奏，土地质量提升或带动局部市场活跃度回升；另一方面，随着“8·28”新政后按新规则出让的地块陆续入市，房企对新出让模式下的利润空间、资金占用和销售节奏仍在评估之中，底价成交、低溢价率或仍将是土地市场的主基调。

“后续新政地块的竞拍表现，将成为观察供地政策调整成效和房企投资意愿变化的重要窗口。”曹晶晶说。

校对：杨立林