楼市，积极信号！租金跌幅，收窄至近27个月最低

楼市积极信号持续显现。

中指研究院的数据显示，10月50城住宅平均租金环比下跌0.28%，同比下跌2.02%。50城住宅平均租金同比跌幅持续收窄，已收窄至近27个月最低水平。

业内人士认为，随着租金同比跌幅持续收窄，市场企稳迹象进一步显现，出现了三个积极变化，租金下行空间相对有限、核心城市租金“锚定效应”增强、住房租赁资产回报持续改善。预计11—12月核心城市租金将保持稳中有升，多数城市受淡季效应影响，市场租金仍将面临一定调整压力。

市场下行空间正在收窄

市场下行空间正在收窄。曹晶晶表示，一方面，10月50城住宅租金环比跌幅较2024年、2025年同期均收窄0.2个百分点以上；另一方面，同比跌幅持续收窄，至2026年10月已收窄至近27个月最低水平。“从同比跌幅持续收窄的走势看，市场企稳迹象进一步显现。”

另外，租金房价比也在持续改善。根据中指研究院监测，10月50城平均租金房价比为2.31%，较2023年初回升0.33个百分点。曹晶晶认为，重点城市租赁资产回报率逐步修复，住房租赁的资产配置价值逐步回归。

10月租金环比跌幅略有扩大。中指研究院的数据显示，10月，50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅较9月扩大0.11个百分点；同比下跌2.02%，跌幅较9月收窄0.21个百分点。

对于租金环比跌幅略有扩大的原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，四季度为住房租赁行业传统淡季，毕业季等季节性需求退潮后，市场进入需求低位期，市场活跃度明显下降，业主挂牌价格预期也有所松动，环比跌幅扩大属于淡季需求回落下的正常回调。

市场出现三个积极变化

城市行情继续分化。中指研究院的数据显示，10月，一线城市普通住宅平均租金环比下跌0.18%，跌幅较9月扩大0.15个百分点；其中上海、深圳租金环比连续8个月上涨，涨幅分别为0.25%、0.11%，北京、广州环比跌幅有所扩大。

从年内累计涨跌幅来看，分化态势延续。一线城市1—10月累计租金上涨1%；二线、三四线代表城市租金虽仍处于调整通道，但累计跌幅较2024年、2025年同期均有所收窄，1—10月累计跌幅均在2%以内。

展望后市，曹晶晶认为，进入11—12月，住房租赁市场仍处于传统淡季，需求端难有明显放量，整体租金或延续小幅调整态势。但结合当前信号看，市场出现了三个积极变化：

一是租金下行空间相对有限。经过2024—2025年的深度调整，多数城市租金已回到合理区间，在刚性需求支撑下，租金继续大幅下探的动力减弱。

二是核心城市租金“锚定效应”增强。上海、深圳住宅租金连续多月环比上涨，为人口持续流入的核心城市租金运行提供了底部支撑；保租房规模化入市加剧市场竞争，其定价也为市场化租金提供了“定价锚”，有助于稳定价格预期。

三是住房租赁资产回报持续改善。租金房价比持续回升，租赁资产的现金流价值受到资本市场重点关注，公募REITs常态化扩容为行业注入长期资金预期。

“分城市看，上海、深圳等核心城市，在产业竞争优势和青年人才持续流入支撑下，租金有望保持稳中有升；多数城市受淡季效应影响，市场租金仍将面临一定调整压力。”曹晶晶说。

上市保租房REIT扩容至11单

公募REITs方面，中指研究院的数据显示，10月，中金杭州安居宁巢REIT、国泰海通中建租赁住房REIT相继在深交所、上交所上市，全国已上市保租房REIT扩容至11单。扩募方面，中金厦门安居REIT调整首次扩募净回收资金投向，新纳入两岸时代项目；汇添富上海地产租赁住房REIT扩募申请获上交所反馈。

私募方面，多单产品取得新进展，建信住房租赁基金持有型不动产ABS（第二至N次扩募）状态更新为“通过”，为全市场首单第二次扩募的机构间REITs；国泰海通资管-上实城开、中信证券-象屿两单租赁住房机构间REITs分别获通过、反馈；济南城投泉城更新、浦开集团慧智云璟两单租赁住房类REITs相继获受理，拟发行金额分别为10.86亿元、11.01亿元。

此外，10月上实城开以约7.42亿元向同体系上海睿寓思转让城开·阡集汇社区所属项目公司100%股权，实现资产出表与资金回笼，并保留一年运营委托管理权，推进轻资产转型。

校对：刘星莹