重点城市住宅租赁市场表现分化 业主挂牌价格预期有所松动

在房贷利率走低的背景下，租金以及租金回报率的变化一直是市场热议话题。四季度为住房租赁行业传统淡季，重点城市的住宅租赁市场表现也有所分化。

据中指院50城住宅租赁价格指数，10月50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅较9月扩大0.11个百分点；同比下跌2.02%，跌幅较9月收窄0.21个百分点。10月租金环比跌幅略有扩大，主要是淡季需求回落下的正常回调。四季度为住房租赁行业传统淡季，市场活跃度明显下降，业主挂牌价格预期也有所松动。

具体来看，上海、深圳等重点城市租金环比仍保持小幅上涨走势，涨幅在0.1%至0.3%之间；东莞、无锡的租金涨幅在0.1%以内。另一边，住宅平均租金环比下跌的城市个数为45个，较9月增加6个。具体来看，西安环比跌幅最大，为0.93%；北京、温州等9个城市环比跌幅在0.5%至0.9%之间。

记者在深圳罗湖区的多个片区采访时，多位房产中介经理表示，住房租赁市场需求端的季节性变化明显。进入年底，毕业季、开学季需求集中释放后，市场也转入传统淡季，租金的谈价空间也有所增大。

在笋岗片区工作的资深房产中介陈经理表示，“片区内一套45平方米的小两房，2021年曾以每月4500元的价格出租。去年换租时，月租已降至4100元左右。最近，业主以3900元的价格再次租出，原因是年底的租赁市场降温，一般要等到明年春节后才会有所起色，业主担心空置期太长，价格预期有所松动，愿意降价出租。”

根据中指研究院测算，目前50城平均租金房价比从2023年初的低点回升至2.3%左右，租赁资产的现金流回报持续改善。也有房产中介经理对记者表示，在最近处理的二手房交易过程中，购房者与业主进行价格谈判时的报价较低，业主直接以“宁愿继续收租”为由中止了谈判。同样，业主也担心年底的租赁市场降温，空置期会延长。

中指研究院研究主管程威认为，当前住房租赁市场呈“总量宽松、结构分化”特征。其中，一线及强二线城市具备产业竞争优势，吸引青年人口持续流入，刚性租赁需求扎实；但近年保租房大规模入市导致市场总供给明显增加，传统淡季表现为供给偏松、租金温和回调。但核心区位、交通便捷、品质较好的房源仍供不应求。多数三四线及部分弱二线城市人口流入放缓、住房自有率高，随着二手房“由售转租”房源增多，租赁房源供给增长快于需求，出现阶段性供过于求，其中远郊、大户型、老旧房源的空置和降价压力较为突出。随着存量时代到来，租赁供给的区位、通勤条件、户型和运营品质将比规模更关键。

“从当前的人口流动趋势和租金表现来看，核心城市与非核心城市的租金分化将继续深化。今年以来，上海、深圳等城市住宅租金已连续多月环比上涨，即便在传统淡季也表现出较强的韧性。而大多数非核心城市面临的是需求端的硬约束，年轻人口吸纳力问题短期内难以得到明显改善。”程威预计，一线及强二线城市的核心板块租金有望保持稳中有升，外围区域则以横盘为主；而弱二线及三四线城市的租金仍将承压，部分区域大概率将继续以价换量。