万科旧宫泊寓院儿前9月亏1662.8万元 建万基金拟4.93亿元转让

观点网讯：近日，北京建万亦兴住房租赁有限责任公司100%股权转让的消息在市场上流传。根据公开资料整理，该消息尚未见产权交易所正式挂牌公告，亦未获万科、建信方面官方确认。该公司运营万科北京“泊寓院儿旧宫芯社区”项目，唯一股东为建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），对外转让价约4.93亿元。

北京建万亦兴住房租赁有限责任公司成立于2018年，注册地位于北京大兴旧宫镇旧宫二村。其股东建万基金成立于2023年初，注册资本100亿元，控股股东为持股近80%的建信住房租赁基金（有限合伙），万科系持股20%，背后站着中国建设银行。彼时万科曾公告表示，将充分发挥行业龙头示范效应，为社会提供更多优质租赁住房产品，此次投资有助于盘活公司长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。该基金管理方为建信住房租赁基金管理公司，截至2026年6月底，管理资产规模130.7亿元。

“泊寓院儿旧宫芯社区”项目于2025年11月开业，是建万基金在北京开业的首个大型租赁社区项目，总建面6.5万平方米，共8栋。2023年，建万基金收购大兴旧宫项目地块后，委托万科开发建设运营，打造涵盖开间、一居室、二居室和三居室等户型，共计1505间保障性租赁住房。

从经营数据看，北京建万亦兴2025年实现营收178.6万元，2025年实际运营不到2个月，总利润和净利润均亏损1563万元。今年前9个月，该公司实现营收2524.4万元，总利润和净利润均亏损1662.8万元。截至该期末，其总资产7.74亿元，总负债5.27亿元，净资产2.47亿元，净资产评估值4.32亿元。

转让方对意向受让方设置了多项要求：成立时间不少于10年，注册资本金不低于40亿元；具备资产支持专项计划管理人资格；具备公募REITs业务经验，已成功发行2单及以上公募REITs项目。

该笔交易还捆绑重庆悠庐公寓租赁有限公司100%股权转让。重庆悠庐成立于2023年2月，唯一股东为建信（北京）投资基金公司（代表建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金）。该公司2025年营收1111.9万元，总利润和净利润亏损1370万元；今年前三季度营收约1.18亿元，总利润和净利润3.79万元。该期末净资产462.64万元，评估值3269.44万元，对外底价6708万元。

2026年10月14日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至N次扩募并新购入租赁住房项目）获上交所审核通过，为全市场首单二次扩募的机构间REITs。该ABS项目拟发行50亿元，原始权益人为建万基金、建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金，采用多期滚动发行框架，后续可按资产培育进度持续注入新购入的租赁住房项目。

建信长租专项计划成立于2024年7月，首期发行11.7亿元，底层资产为上海浦江城邺、上海浦江天旸、杭州原筑壹号、武汉金域国际4个保租房项目；2025年9月底首次扩募购入南京天隆寺、江畔都会两个保租房项目，募集4.53亿元。

按此架构，北京建万亦兴（旧宫泊寓院儿）、重庆悠庐公寓被全资转让股权，或意在装入前述机构间REITs项目，成为分散化的机构投资品种，建万基金及建信长租基金也可借机退出。

除北京建万亦兴外，建万基金成立至今共投资控股4家公司，还包括北京安宇新筑住房租赁有限公司（对应万科泊寓西直门项目）、广州建万万盈房屋租赁有限公司、佛山建万芷兰房屋租赁有限公司。

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