李耀光：REITs不仅是融资工具，而是长期资本平台 | 商业快讯

2026观点商业年会·现场快讯：11月4日下午，2026观点商业年会全体大会在上海召开。在主题演讲环节，中金基金副总经理、董事总经理李耀光表示，REITs的价值不止于资产盘活，更在于打造长期资本平台、反向赋能商业运营。

李耀光认为，REITs视角下的资产定价有三层逻辑：第一层是资产估值，即以NOI除以资本化率的传统评估口径；第二层是一级发行定价，以询价形成的一级发行分配率为核心指标；第三层是二级市场交易定价，由二级市场分配率反映市场对REITs价值的持续重估。“它决定了你未来扩募装资产的时候，资产值多少钱。”

在他看来，REITs除对重资产企业有直接价值外，也会显著影响轻资产商管团队的价值。他举例说，一个购物中心NOI涨1500万元，以前看只是1500万元；有了REITs之后，运营团队真能让NOI持续性地涨1500万元，“你就帮着公司创造了三个亿甚至更多”。

李耀光强调：“REITs肯定不仅是一个融资工具，未来它将是一个上市的、持续运营的、自成投融管退链条的平台。”发行REITs之后，企业更能体会到什么叫长钱，“因为REITs是与资产周期匹配的钱，甚至是永续的钱”。

他最后表示，REITs视角下，要推动投资部门跳出成本账、资产部门走出狭义收租逻辑，各部门共同为REITs的分配率、估值覆盖和扩募能力负责。

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