中金菜鸟REIT项目公司对外借款25,515万元 期限15年

观点网讯：10月23日，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（场内简称“中金菜鸟REIT”，基金主代码180307）公告，两只不动产项目公司已与兴业银行股份有限公司上海分行签署《固定资产借款合同》，获批借款额度合计人民币25,515.00万元。

借款人为嘉兴传云物联网技术有限公司、嘉兴传祥物联网技术有限公司，获批额度分别为18,105.00万元和7,410.00万元，借款类型为固定资产贷款，用于置换存量银行贷款、归还关联方借款。其中存量银行贷款指嘉兴传云与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行签署的《项目融资贷款合同》。

本次借款采用浮动利率，按全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR减65个基本点（BPs）确定，以季度为浮动周期，按此计算的放款后首季度利率为2.85%/年。

借款期限为15年期，按季付息，第1-5年每年还本比例为0.1%（25.515万元）、第6-14年每年还本比例为1%（255.15万元），第15年还本比例为90.5%（23,091.075万元）。

担保方面，项目公司将作为抵押人，以目标不动产资产已办理产权证书的房产及土地使用权作为抵押物提供财产抵押担保，并在贷款放款后4个月内办妥抵押登记。公告称本基金对外借款不依赖外部增信。

本次对外借款规模合计25,515.00万元，对应基准日资产评估值的比例为15%；项目公司取得借款后，基金总资产不超过基金净资产的140%。

基于招募说明书披露的可供分配金额预测数，考虑本次对外借款后，基金2026年和2027年预计分派率（年化）为4.73%、5.15%，较无对外借款情形下的4.49%、4.84%分别提升0.24、0.31个百分点。有对外借款情形下基金发行规模149,000.00万元，无对外借款情形下为174,515.00万元。

可供分配金额方面，2026年4-12月预计为5,310.32万元，无对外借款情形为5,909.92万元；2027年有对外借款情形预计7,671.06万元，无对外借款情形为8,451.34万元。

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