险资再出手 友邦、大家成立35亿新公司投向不动产、新基建

观点网 10月12日，天津稳健策略股权投资基金合伙企业（有限合伙）在天津滨海新区完成工商登记，认缴规模35.01亿元，经营范围覆盖私募股权投资、投资管理与资产管理。

出资名单里，友邦人寿认缴15亿元；大家保险集团系合计认缴20.01亿元，其中大家人寿15亿元、大家投资控股3亿元、大家养老保险1.4亿元、大家财产保险6000万元。

大家投控旗下的天津远见创新投资管理有限公司认缴100万元，担任执行事务合伙人的同时，这家公司还扮演GP角色。

数据来源：企查查，观点新媒体截取

友邦人寿在不动产私募基金领域十分活跃，常以有限合伙人身份切入另类资产。从家寓到家鼎再到稳健策略，友邦几乎出现在每一只大型险资不动产基金的核心出资名单中。

大家系的入局则体现了更完整的能力拼图，寿险资金、养老险的长期负债、财险的短期资金，加上投控旗下的专业管理机构，形成了从资金端到资产端的闭环。

这也是友邦人寿与大家保险系在近两年的第三次联手设立基金。

2026年4月，双方已共同发起61亿元的天津家鼎股权投资基金，用于收购北京中关村鼎好DH3城市更新项目。更早的2025年8月，两家共同设立天津家寓股权投资基金，投向一线保障性租赁住房。

这种“多家险企联合出资、单一GP操盘”的结构，正在成为险资配置不动产的标准范式。

谁在组团？

国家金融监督管理总局数据显示，截至2026年二季度末，保险资金运用余额达40.82万亿元，同比增长12.7%；险资债券配置占比50.52%，银行存款占比回落，非标资产持续压降。

此外，据部分券商研报数据，2026年上半年10年期国债收益率市场均值约1.79%（央行口径上半年运行中枢约1.73%）。

新增保费持续涌入，存量保单仍承诺着相对较高的预定利率，资产端可投的高收益资产却在收缩。有观点认为，当下处境为低利率与资产荒的叠加，并把另类资产列为险资对冲利差损压力的核心抓手。

35亿元新基金的成立，恰好提供了一个观察样本：保险资金配置另类资产的逻辑，正在发生什么变化？

先看资金的组合方式，友邦人寿是这批交易里的高频出资者。

这家内地首家外资独资人身险公司，截至2025年末认可资产约4930亿元，固收类资产占比约77%，且境内固收资产中AAA级及以上占比高达99.9%。这是一张保守的资产负债表，也解释了它为什么需要向另类资产要收益。

年内，友邦人寿已出资华平投资、高和资本、礼来亚洲、信宸资本等数十家机构旗下基金；在不动产赛道上，它既直接持有过上海北外滩项目、北京博瑞大厦A座，也以LP身份反复出现在大家系的基金里。

另一位主人公，大家系，则提供了另一种能力。

大家保险集团于2019年设立，形成保险、资管、养老三块业务。2023年9月，大家投控控股了原远洋系背景的盛鼎投资，2025年完成全资收购。此后盛鼎投资作为管理人备案了5只不动产私募基金，总规模约164.78亿元，大家系自身合计出资约55.87亿元。

换言之，大家系不只出钱，还握有管理人牌照和操盘团队；35亿元新基金中，大家人寿、大家养老、大家财险三家保险子公司加上投资控股平台共同出资，构成寿险、养老、财险资金与GP资本的混合结构。

就2026年落地的两只合作基金来看，出资方结构的演变同样值得留意。

今年4月设立、5月落地的61亿元天津家鼎基金，引入了外部地产基金启城投资关联方无锡城安鼎瑞，三家险资（友邦人寿、大家人寿、中宏人寿）与产业方按1:1配资，GP由远见创新与启城方面共同担任。

到了稳健策略基金，外部产业资本退出出资名单，GP由远见创新独任，架构收缩为友邦与大家系的“二人组”。

由此可以看到，险资早期靠引入产业资本补足运营能力，交易做成几单之后，熟人之间的信任与分工沉淀下来，联合出资加熟手GP操盘的结构随之固化，操作起来也更加顺手。

对友邦而言，这类安排省掉了自建不动产团队的资本消耗；对大家系而言，管理规模与出资规模的同步扩张，让资管牌照的价值持续兑现。

资金流向了哪儿？

稳健策略基金登记的经营范围虽未点名具体标的，但双方过往投向给出了参照，一方偏好稳健不动产，另一方在物流仓储、购物中心、长租公寓、数据中心均有布局。

而不动产与新基建在这套配置里承担着不同功能，前者贡献当期现金流，后者提供跨周期的成长性。

现金流方面，以天津家鼎股权投资基金为例，这项基金投向的鼎好DH3位于北京海淀大街3号，前身是2003年开业的鼎好电子大厦，曾见证中关村电子卖场的黄金年代。

2019年，启城投资联合瑞士合众集团等境外机构以57.2亿元收购大厦并启动改造，2025年初全面竣工，转型为约18万平方米的科技办公综合体，A座入驻率90%，B座超过50%，租户以豆包、米哈游等科技企业为主。

今年5月，天津家鼎基金以61亿元总价接手该项目，三家险资合计出资30.49亿元。有市场人士指出，这类城市更新完成后的成熟核心物业，能持续释放稳定租金现金流，匹配险资的长期投资诉求。

成长性方面，此前大家投控已与世纪互联设立Pre-REITs基金，投向太仓的在营数据中心，IT容量约210兆瓦。

算力基础设施的需求周期与保险负债周期几乎同向，这类资产因此成为险资眼中兼具久期与成长性的标的。

投向资产改变，运作方式也有所改变。

过去险资买楼多为直接收购、自主持有；2025年底商业不动产REITs试点全面启动，今年4月24日首批4只产品获证监会注册批复，退出通道随之打开。机构研报统计，当前产权REITs平均分派率约4.7%，产业园及仓储物流类超过5.5%。

险资此后选中的底层资产，普遍被设计为具备证券化退出潜力的标的，Pre-REITs由此成为进入姿势：基金以私募形式先行持有、培育，条件成熟后再衔接公募REITs退出。鼎好DH3被险资界视为这一路径的样本。

当然，退出仍要看REITs的发行节奏。不动产培育到稳定现金流需要数年，期间资金锁定、流动性偏低，窗口一旦后移，收益测算就需要进行重算。

这35亿元能走出怎样的曲线，仍有待后续时间验证。

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