五芳斋为何密集卖房？

斑马消费 沈庹

近10个月以来，五芳斋密集出售13间办公室，引发业内外广泛关注，这究竟是为了优化资产结构，还是希望通过处置存量房产增厚利润？

针对这样的争议，公司并未作出回应。若全部交易顺利交割完成，处置该批房产带来的超千万元收益，或将对今年全年利润形成一定提振。

但这对业绩的帮助只是一次性的，重要的还是如何扭转粽子主业下行的局面。2023年至2025年粽子收入逐年下降；2026年上半年，公司粽子比上年同期少卖了1.32亿元。

粽子消费的时令性和区域性都较强，加上行业正经受变革调整，即便五芳斋头顶老字号金字招牌，产品也越来越卖不动。

公司在围绕低GI、控糖等系列产品外，还开发非粽品类实现差异化发展，卖速冻面点和真空饭团等产品。但就目前来看，相关业务虽能贡献增量，但尚难撑起第二曲线。另外，公司的蛋制品及糕点等品类，仍处于产品优化迭代过程中。

这意味着，五芳斋推进餐饮+食品的转型，还有一段很长的路要走。

密集卖房

“粽子大王”五芳斋为何密集变卖房产？在日前公司披露将处置上海普陀区一处房产的消息后，中小投资者们依然摸不着头脑。

上周五，五芳斋（603237.SH）公告披露，拟将位于上海市普陀区云岭东路599弄11号804室的房产出售给非关联方吴某某。房屋建筑面积124平方米，含税成交总价410万元。

该房产系公司2015年通过拍卖方式获得，原始购入成本为372.32万元。该笔交易完成后，预计将增加公司当期利润总额约134.50万元。

这并非公司首次处置该楼栋物业。自2025年12月起，已先后出售位于同楼栋12间房，合计实现利润约为1120.45万元。

公开信息显示，上述13套房产均位于苏州河沿岸的长风滨河商办集群，属于散售分割型商办物业。

针对此次出售房产，公司表示主要是为了进一步优化资产结构和资源配置。但结合当地商办市场环境来看，该批资产的处置，同样存在客观市场背景。

从中介挂牌房源来看，该栋楼宇产权分散，实际空置水平大概在25-32%区间，高于同一板块均值，同时租户流动性较高，实际租金回报率难及预期。

增长承压

10个月内密集处置上海13套办公房源，五芳斋可能不仅仅是为了优化资产结构，回笼资金、提振业绩也是重要目的。

2022年10月，公司登陆上交所后仅两个月，便将位于嘉兴市的五芳斋大厦公开出售，当年获得资产处置收益超2700万元，当时对外解释也是为了“盘活低效资产”。

不过，依靠资产处置的收益，并未扭转上市之后经营承压的局面，市场也出现了“上市即巅峰”的讨论声音。2022年，公司营业收入、归母净利润呈现双降。

2023年，公司经营迎来短暂回暖，全年实现营业收入26.35亿元，归母净利润1.66亿元，同比分别增长7.04%和19.74%。

然而好景不长，后续两年经营再度走弱。2024年至2025年营业收入基本原地踏步，分别实现22.51亿元、22.42亿元，归母净利润由1.42亿元降至1.22亿元。今年上半年，营业收入同比下降7.37%至14.74亿元。

因此，在中秋节前后的月饼销售，成为五芳斋全年业绩能否稳定的重大看点。不过，今年月饼消费市场整体偏弱。

据快消品网监测，8月14日至9月13日，国内线下重点门店月饼销售额同比下降45.17%、礼盒销量更是接近腰斩。

而五芳斋的月饼业务收入自2023年起已连续两年下滑，在消费疲软的市场背景下，该品类很难实现大幅增长。

粽子依旧是公司收入的基本盘，长期贡献7成以上营收，但该品类具备极强时令属性，淡旺季波动显著。即便作为粽子行业龙头，五芳斋也难以抵御行业大环境的变化。

在礼赠消费退潮、外部同类产品冲击之下，公司粽子主业收入持续走弱。2023年至2025年，粽子销量由5.44万吨降至4.51万吨，对应收入从19.40亿元回落至15.72亿元；2026年上半年粽子收入11.99亿元，同比下降9.92%。

为了摆脱对月饼和粽子的高度依赖，五芳斋已积极布局餐食业务、蛋制品及糕点业务，尝试打造新的增长曲线。

但从经营数据来看，新业务整体规模仍然偏小。2025年，餐食业务、蛋制品及糕点业务收入分别实现1.50亿元和2.19亿元，同比分别增长11.71%和-7.09%。

非粽品类虽能给公司带来一定增量，但在短期内还难以扛起第二曲线的重任。$五芳斋(SH603237)$$广州酒家(SH603043)$$三全食品(SZ002216)$