多地新政细则流出，这几点板上钉钉

828地产新政总体规范已出，但各地细则如何制定和执行非常关键。近日，关于“新政细则”便有很多传闻。

9月18日，武汉流出一份《关于武汉市完善商品住房销售制度和房地产信贷管理的若干政策措施》(简称武汉细则流传版)。

（注：此图为市场流传版本，官方尚未正式发文）

武汉细则流传版文件从供地、预售、现售到信贷有明确的本地化路径，重点如下：

1. 供地优化：新出让土地竞买保证金按起始价10%确定，允许分期缴纳（1年内不低于50%），支持分割办证。

2. 预售重塑：以2026年8月28日为界，新项目优先现房，预售须达“封顶标准”（屋面防水完成，提交验收记录）。8月28日前拿到规划许可证的，按老办法。

装配式建筑或智能建造试点项目，在2026年12月21日前办规划许可证的，可按老办法预售。

3. 现房销售：推行现售定金制（定金按总房款5%，交存监管账户）；

支持按最小交付单元（水电气配套）按单栋/多栋组团，分期组织竣工验收、分批交付，不要求整盘一次性竣备。

全装修房可分两步验收，先完成粗装修，然后1年内完成交付验收。

4. 信贷强监管：封顶预售资金仅含首付款；按揭按“楼栋竣备”发放；开发贷覆盖至竣工验收，项目资金全纳入主办银行监管。

5. 审批税务：推进并联办理，楼栋预征税种调整为竣备后据实征收。

实际上，9月8日便有一份“武汉市住更局现售新政座谈会纪要”流出，彼时被质疑是很多经纪人道听途说整编的。

对比两份文件，最大不同在于政策定调的“刚性”与“弹性”差异。

《纪要》强调8月28日为新老划断节点，“新政刚性执行、不设缓冲期”，并提及封顶预售资金须到竣备才可提取、现售定金不超20%、已抵押项目不能办预售/现售备案，甚至暗示“集团不能再为项目融资”。

而新流出的《措施》则展现出更多操作空间：明确分期缴纳土地款、现售定金为5%，支持分期验收与“补装修验收后1年全装修交付”的节点优化。兼具底线管控与企业生存的现实考量，资金监管与验收流程更具弹性。

（注：此图为市场流传纪要，官方未确认）

9月9日，广州也开了一个座谈会，邀请了越秀、保利、中海、招商、绿城、国贸、中铁、龙湖、建发、金茂、珠实、远东宏信、中建三局等多家房企参与。虽然名义是推介地块，但作为现房销售制会议后的首场大会，会上重点内容还是围绕即将落地的广州细则。

据会议消息透露，广州的新政细则预计在10月份出台。

房企对现房销售政策的落地细则，更多希望“一地一策”，具体到哪块地现房、哪块地预售，配套要求提前说清楚，好算账、好决策。

同时，希望能下调容积率、减少公配、明确学校等配套。

此外，房企呼吁简化竣备验收等流程，并落实快封顶、快竣工备案、快回款。

现在拿地但还没报批的项目，希望有一些空窗期、过渡政策，比如毛坯可竣备，再根据市场情况做精装修等等。

可以看出，828新政后，现房销售大方向已定，各大房企也在积极适应新规则，但出于短期生存和长期发展考虑，希望细则能给到更多合理考虑、过渡时间，以及灵活空间。

实际上，828新政的政策主体，一方面是银行，一方面是住建体系。目前相关放款政策、贷款要求随着央行、金融监管总局通知，银行已经确定了统一要求——

建立开发贷款主办银行制，开发贷覆盖至竣工备案，首次还本在竣备后；

个人住房贷款实行“现房备案后发、预售竣备后发”，并通过受托支付直达监管账户，确保专款专用。

住建部门的政策由于可以因城施策，各地细则能给出多少空间，是大家目前最关心的问题。

但是客观而言，所谓空间，并没有多少。

从各地细则流传版可见，在“现房销售”大方向不可逆的背景下，地方可能在土地款缴纳节奏、验收节点（如毛坯竣备）、定金比例上给予缓冲，却难以突破“封顶预售”与“竣备放款”的信贷底线。

对房企而言，这种“绝处逢生”更多源于执行层面的弹性——让资金周转快一点、算账逻辑通一点。适应“自有资金投入、现房销售回款”的新常态，仍是行业不得不跨越的生死关。

完

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主编｜王婷婷

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